爱华网市民王先生欢欢喜喜买套二手房，房产证办下来后却发现土地证已过期，导致王先生陷入了“房也退不掉、钱也拿不走”的尴尬境地，到底是怎么回事呢？土地证过期的房子该怎么办呢？
土地使用证期限只有20年？
2016年3月，市民王先生买了一套二手房。4月初，他拿到了房产证和契证，房子过户成功。但就在一周后，买卖双方去过户土地证时发现，房子的土地使用证只有20年，而且已经在2016年3月4日过期了。
在大家的印象里，土地证就是70年啊，怎么会只有20年？而且，双方在交易过程中都没有注意看土地证上的期限。
20年期限怎么来的？
土地证过期的情况，在老小区中并不少见。共两种情况：
一种情况是，小区的土地原本属于国有划拨，无需缴纳土地出让金。后来部分房子出现买卖，并在办理过户手续时，由国有划拨转为国有出让。由于历史政策的原因，部分住户选择了不同的使用期限，签订了20年、40年、50年不等的土地出让金。
还有一种情况，上世纪80、90年代，国家收取土地出让金的做法刚刚开始。房地产开发公司为了缓解资金压力，普遍没有缴足70年年限，可能只付了20、30或者50年的土地使用金。
案例中这套房子，以前是国有划拨土地，是职工住房，属于第一种情况。
买家进退两难
买家王先生现在的尴尬是，想退房，但房子已经过户了，退不了。同时，仍处于银行资金阶段，三证办不下来，房款就会一直冻结，买卖双方都拿不到。处于“房也退不掉，钱也拿不走”的两难境地。
怎么办：再交30万土地出让金
根据《物权法》第149条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但具体怎么操作，目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。
如果土地过期，只能审批新政。按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。
流程是先经土地价格评估，取得这套房的楼面评估价（大约6000元/平方米），再按照房产证上的建筑面积（该套房为50余平方米），两者相乘，得出土地出让金金额（大约是30万元）。
买二手房注意事项：
核实卖方身份；
到房管局查验卖方房产证；
选择正规的、信誉度高的中介机构；
卖方身份证与房产证上房屋人一致；
购买公房或经适房，需卖房人提供上市交易批准书；
对房屋质量及其他配套主设施的审查；
关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中；
以下房屋不能购买：
已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；
被人民法院或机关依法查封的房屋；
属违法或违章建筑的房屋；
存在产权争议的房屋。
