爱华网潍坊市房产交易中心表示,目前潍坊市区已全面启用2014版《商品房买卖合同示范文本》。今后,市区各房地产开发企业预售、现售商品房的,均使用新版《商品房买卖合同(预售)》或《商品房买卖合同(现售)》示范文本与购房人签约,使用了10多年的2000版购房合同示范文本停止使用。以下内容是2014版买卖合同和2000版买卖合同的不同之处。
一房多卖要加倍赔偿
与旧版合同相比,新版的商品房买卖合同中,增加了“房屋权利状况承诺”一条,明确:出卖人对该商品房享有合法权利;该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。”如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同。出卖人应当退还已付全部房款(含已付贷款部分),并给付利息。给买受人造成损失的,由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。
如果一套商品房价格70万元,开发商“一房两卖”导致购房者办不了房产证,购房者可以依据此条款主张退房、要求开发商支付140万元,再加上70万元本金部分的利息损失。
水电气未通禁交付
新版合同约定的商品房交付条件,除了原有文本中规定的竣工验收备案表之外,新增的交房文件中还包括房屋测绘报告。另外,在交付时必须具备的配套设施设备的约定中,提出了比原来更明确、更高的要求。对于水、电、暖基础设施设备由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应;交付时电话通信线路、有线电视、宽带网络敷设到户,这四项由买受人自行办理开通手续。
新版合同将楼盘公共服务及其他配套设施的交付条件和时间表明确写在合同中,包括绿地率、小区内非市政道路、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校、规划车位和车库等公共设施配套的交付时间、工程进度。如果出卖人未按合同约定建设和交付公共配套设施,应按买卖双方合同约定,买受人可以拒绝收房,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。
先查验合格再交房
房屋交接前,要想检查质量,必须先交契税,很多买房人曾有过这样的经历。此外,有的开发商还要求先收房,再进行验房。
新版合同增加了购房人有权对商品房查验的相关约定。出卖人在交房之前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
商品房达到交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。若房屋验收过程中发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂等;管道堵塞;门窗翘裂、五金件损坏;灯具、电器等电气设备不能正常使用等质量问题,买受人可要求与出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准约定时间修复,并由出卖人承担修复费用,修复后再行交付。
严禁返本销售商品房
新版合同对出卖人作出更多明确的限制。针对房屋买卖中极易产生纠纷的销售承诺提出明确禁令:不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
另外,新版合同增加了买受人信息保护条款,明确出卖人对买受人的信息负有保密义务,非经买受人书面同意,不得披露买受人信息或者将其信息挪作他用。
房地产开发企业和代理机构出售商品房时,应在售楼处等场所公开展示新版合同文本供购房人查阅,保证购房人在正式签约前有机会和足够时间了解合同文本的全部内容。
房地产开发企业和代理机构应提醒购房人仔细阅读合同条款,特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容,注意防范潜在的市场风险和交易风险,审慎签订合同。买卖双方可以针对合同文本中没有约定或者约定不明确的内容,根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定,也可以签订补充协议。
