已购公房二手房税费 买卖已购公房怎么交税?用实例教你计算税费

买公房除了要交契税、增值税及附加、个税以外,还需要多交一笔土地出让金。而缴税的多少也跟买家名下房屋套数、房屋面积、房屋是否满五年、是否是卖家名下唯一住房有关。另外,公房没有"普通住宅"和"非普通住宅"之分,土地出让金的征收与房屋面积有关。

一、什么是公房?

公房是公有住房的简称,它是国有住宅,指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。

公房分为两种,一种是不能上市交易的,居民只拥有使用权;一种是可以上市交易的公房,也就是我们通常说的已购公房,下文购房指南将对此类房屋做税费分析,并进行实例计算。

二、已购公房如何计算税费?

(一)已购公房计税依据:

已购公房缴税时,计税依据通常有两个,一个是税务机关的核定价,实行一房一价,数额需要在缴税时才能确认;一个是网签价,即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时,核定价和网签价,哪个高取哪个为税基。

(二)已购公房税费种类

1、增值税及附加税

(1)房子不满两年:全额征收

增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6% (网签价、核定价哪个高取哪个)。其中包含附加:

地方教育附加=增值税×2%;

教育费附加=增值税×3%;

城市维护建设税=增值税×7%。

(2)房子满两年,免征。

2、契税

(1)网签价>核定价

① 首套,90㎡以下(含),契税=(网签价-增值税)×1%;

② 首套,90㎡以上,契税=(网签价-增值税)×1.5%;

③ 二套房,90㎡以下(含),契税=(网签价-增值税)×1%;

④二套房,90㎡以上,契税=(网签价-增值税)×1.5%;

⑤三套及以上套数,契税=(网签价-增值税)×3%。

(2)核定价>网签价

① 首套,90㎡以下(含),契税=核定价/1.05×1%;

② 首套,90㎡以上,契税=核定价/1.05×1.5%;

③ 二套房,90㎡以下(含),契税=核定价/1.05×1%;

④二套房,90㎡以上,契税=核定价/1.05×1.5%;

⑤三套及以上套数,契税=核定价/1.05×3%。

3、个人所得税

(1)转让家庭名下满五年且唯一住宅的,免征个人所得税。

(2)转让家庭名下不满五年,或满五年不唯一住宅的,按照“差额”的20%征收个人所得税;

①如果网签价>核定价,个人所得税=(网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加)×20%;

②如果核定价>网签价,个人所得税=(核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加)×20%。

注:如果查不到房屋原值,直接按全额的1%计算个人所得税。

4、土地出让金(此处以北京已购公房为例,各地区规定不同)

(1)若卖家当年以成本价购房:土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%。

(2)若业主当年以优惠/标准价购房:先向原单位缴纳土地出让金,补成成本价(优补成):当年成本价×建筑面积×6%,再缴纳土地出让金:当年成本价×建筑面积×1%。

三、案例计算

北京劲松八区一套56㎡公房,房产证下发年份为1980年,卖家原来按成本价购房,卖家家庭名下唯一住房,现在以200万网签价出售,以网签价计税,买方是二套购房,这套房产税费是多少 ?

1、增值税,满两年,免征。

已购公房二手房税费 买卖已购公房怎么交税?用实例教你计算税费

2、契税,二套房,税率为3%。

契税=(网签价-增值税)×3%=6万元

3、个人所得税,满五唯一,免征。

4、土地出让金,卖家按成本价购房。

土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%=1560×56×1%=873.6元

税费总计:60873.6元。

二手房市场上,已购公房一般年限较长,个人所得税、增值税及其附加税多数是免征的,所以税费比商品房低。相信大家看完上文介绍,会对已购公房税费计算有了更深的了解了,希望上文的介绍能为您提供帮助。

  

爱华网本文地址 » http://www.aihuau.com/a/208061/949577731.html

更多阅读

不唯一二手房税费 北京二手房满二唯一 所交税费如何计算

卖房交税,买房交税,这些已经是每位想要卖房或买房的房主们不陌生的字眼了。但是国家的一些政策的导向,出现两个看似陌生又比较熟悉的词那就是,满二唯一和满五唯一。这两个词出现就包含了买卖房屋时所要缴纳的税费的标准就有所不同,这就引

声明:《已购公房二手房税费 买卖已购公房怎么交税?用实例教你计算税费》为网友怀裏藏嬌分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除