在购买二手房时对价格的确定必须要经过一段时间的核定才能成交,如果是自己联系的房产,买卖双方通常都是口头议价直接达成交易的金额,但如果是通过中介公司的帮助下交易,那就需要对房产进行评估,确保真实公平,那么房产评估的原则是什么呢,房产评估流程包括那些呢?
房产评估原则
1、房地产估价应遵循下列原则,合法原则,替代原则,估价时点原则
2、遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3、遵循使用原则,应以估价对象的使用为前提估价,当估价对象已做了某种使用,估价时应根据使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明,认为保持现状继续使用为有利时,应以保持现状继续使用为前提估价
4、转换用途前提,认为转换用途再予以使用为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价;
5、装修改造前提,认为装修改造但不转换用途再予以使用为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价;
6、重新利用前提,认为拆除现有建筑物再予以利用为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价;
7、遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
房产评估流程
自接受估价委托至完成估价报告期间, 房地产估价应按下列程序进行:
1、明确估价基本事项主要应包括下列内明确估价目的;
2、明确估价对象, 3明确估价时点,注:估价目的应由委托方提出;明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况,估价时点应根据估价目的确定,采用公历表示,后应征得委托方认可。
3、在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案,估价作业方案主要应包括下列内容:拟采用的估价技术路线和估价方法,拟定作业步骤和作业进度。
4、估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、整理,反映估价对象状况的资料。
5、估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
6、完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
如果是在购买二手房的时候对房产评估是必不可少的,二手房价格确定涉及的原因很多,环境,新旧程度,使用年限,配套设施等都会影响价格,比较复杂,建议还是咨询专业的评估机构。