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我们所谓的二手房交易既指的是:是在房地产交易备案成功了的、而且完成初始登记和总登记的、然后有上市进行交易。二手房对于那些开发商而言的话,其实就是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房在交易的过程中具体的买房流程是什么呢?
步骤一:必须交定金跟签合同
我们去看房子,然后确定房屋产权,然后再交定金这些都是顺理成章的事情。但是有个不能忽视这个小小地方就是:我们交定金其实也是有窍门的。房子要是动辄上百万,那么就以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。
倘若我们看中的房子正巧还在按揭中,那么建议还是不要把钱交出去的好,比较好的方法就是交给第三方保管。话说回来买卖双方在过程中出现了可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金建议交由银行。具体做法是:买卖双方到银行去签一份协议即可,约定在交易完成递件手续后,划拨到卖家账户上。
按照正常的情况来说,我们在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。
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1.需要指出的是:碰巧出现了楼价上涨,正好买家想防止卖家毁约不卖,那就需要交足额定金或约定高额违约金,提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .也有可能出现卖家以定金在未拿到手为由毁约卖楼,所以预约买卖合同中应注明“交由第三方即视为卖方收讫”;
3 .我们要避免交楼前业主存在拖欠费,就需要签一份交房保证金协议,按照约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好,水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后,再退还保证金。
步骤二:大家需要在在买卖前进行整理相应的产权审核
其实有一个原因是:操心万一买的房子存在瑕疵,这个问题是经常出现我在买家的不敢交易的原因里面的。我们在前期的准备工作室吧必须要做好的,这一问题也将不是问题。
首先,我们要细致的看下查看业主的房产证,我们要注意房产证上面的名字。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,我们也需要看下购房时候的相关凭据,如:购房、契税等,来为我们作为辅助的证据用以初步确认房屋产权归属。
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其实这个地方存在的风险还是关于产权的问题,所以我们不能不明不白的就先把钱给交出去了,应为你相中的房屋有可能处于抵押状态,也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态,而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效。
步骤三:如何正确的赎楼
话说赎楼可真的是一门大学问,用不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。
“出于风险考虑,买家还是采用前一种方式赎楼。通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息,但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。
这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。
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因赎楼产生的风险,为此环节中比价大的。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。
步骤四:要付首期跟要有资金
除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金。事实上,资金目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行。
具体操作是:买卖双方到银行签一份资金协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金,则可以省去这笔费用。
出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不放款给卖家带来困扰。
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1.买家这边要给保证首期款通过独立的第三方进行,避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2.倘若放款书没有提前签字,卖家在买家过户完毕之后要记得催促解冻首期款。
步骤五:必须要有签订买卖合同
在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同类似,只是缺少了中介那部分内容。
同时我们在实施签订书面上协议时,需要注意四个大的方面,分别是:产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行等。
在交付首期之后,就能够签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方,上到房协的网站,注册并填写相关内容,经过共4个工作日的确权及办理时间后,就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取,完全免费。据该负责人介绍,目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。
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1.出现房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后来的出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.出现了有租约的,要等到让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.出现了房产有比较值钱的东西,建议是把附表中进行备注描述,例如东西的新旧程度等等,有必要的话可以传照片,以防交房时出现货不对板的情况。
4.如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任,是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。
步骤六:过户跟交税
需要注意的是我们要去过户时,必须要到房产所在地的产权登记去办理过户手续。买卖双方需要带上房产证原件、身份证原件、以及二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前的定金。
关于我们办证时间,具体的好像是关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日,2000年以后的新证是20个工作日)。交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。
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1 .目前房价上涨,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,必须承担违约责任。
2.房地产的风险责任,产权转移前由转让人承担,产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的,所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
步骤七:选合适的银行和办按揭
过程中要是出现了非一次性付款,那么就需要我们买家去银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。正常的话要是我们当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,也会出现延长二三个工作日的情况。其实我们在办理按揭前,买方自己心里有个数,如果房产楼龄较新,例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较高,贷款一般可以贷到成。如果是在2000年以前的房子,那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行,也可在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。
至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。
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1 .如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备,否则交易不成将造成违约。
2 .目前二套房贷有收紧趋势,有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷,可以在合同中约定解决方法,例如是解除合同还是赔偿违约金等。
步骤八:后续事项
我们在交房的时候会遇到一些小的细节比如说:水电啊,电视啊,等等,要是我们房产的里面有这些,那我们在统计的时候就必须要清楚细心,存在是否有被更换或搬走,后来业主才会交钥匙,才算是正式完成交易,出现我们上面说的那些东西的话我们就要分别去不通的地方部门办理了,我们建议就是在交易前双方沟通好,避免不必要的跑动,要提到的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家电完整,就交回给业主保证金。要是家具家电确实有缺失,那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
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1.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前,建议在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
1.要是出现了交房时家具家电损坏或者被搬走,但是我们在交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔。所以建议在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额做大。
