爱华网中国的房地产市场发展和其他国家不同的是，城镇化和城市化同步进行，使得房地产的增长过程尤为暴力。与日本等国家不同，发达国家的城市扩张发生在城镇化之前，主要在于受外来经济的影响小。而中国在改革开放后带来的大量先进生产力，使得经济密度和人口密度差急速提升，大量人口涌入城市，而此时的城市扩张并不明显，突然带来的住房需求导致了房地产 10 年的需求大牛市
2015年10月22日院常务会议通过了《居住证暂行条例(草案)》，规定在全国建立居住证制度，推进城镇基本公共服务和便利向常住人口全覆盖，逐步提高居住证持有人享有的公共服务水平。
在全国建立居住证制度，提高公共服务水平，明确积分等方式落户通道……21日召开的国务院常务会议通过了《居住证暂行条例(草案)》。专家认为，作为户籍制度改革的重要内容，全面实施居住证制度将助推以人为核心的新型城镇化和农业现代化，同时进一步促进社会公平正义。
流动人口将从居住证制度中受益“实施居住证制度是户籍制度改革的重要一步，并且最终还是服务于户籍制度改革。”北京大学社会学系教授陆杰华表示，“无论是享受公共服务还是积分落户，我国社会相当一部分人，尤其是数量庞大的流动人口都将从居住证制度中受益。”
《居住证暂行条例(草案)》规定在全国建立居住证制度，推进城镇基本公共服务和便利向常住人口全覆盖，要求各地积极创造条件，逐步提高居住证持有人享有的公共服务水平。草案还明确了居住证持有人通过积分等方式落户的通道。
“户籍制度改革就是要逐步剥离附加在户口上的教育、医疗、卫生等权益，并通过居住证制度实现公共服务的均等化。”中国人民大学社会学理论与方法研究中心教授陆益龙说，“任何公民在法律面前都是平等的，让每个人平等地享受公共服务，这也是法治的必然要求。”
多个地区已开始实行居住证制度2014年7月，《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》发布，提出“全面实施居住证制度”的目标。2014年12月，国务院法制办公室就《居住证管理办法(征求意见稿)》向社会公开征求意见。
包括北京、上海、广州、深圳在内的多个地区已经开始实行居住证制度。广东为居住证持证人列出了15条待遇，持有居住证的境内人员在符合资格条件的情况下还可以报名参加广东省内公开选拔领导干部。《上海市居住证积分管理办法》则规定，符合一定条件的创业人才和创新创业中介服务人才将可以获得120分的加分，这意味着这类人才将可以享受包括子女教育在内的多项公共服务待遇。
“在上海，持有居住证所能享受的公共服务，已经非常接近户籍人口了。”上海市公安局人口管理办公室主任朱惠芬说，“居住证制度可以在合理控制城市规模的同时，通过‘梯度赋权’的方式提高对各类人群的公共服务覆盖率。在城市管理中，居住证将发挥越来越重要的作用。”
“居住证将成为城镇化的调节器”中国社会科学院经济蓝皮书课题组16日表示，曾经被视为经济过热源头的房地产产业，将再次成为稳定经济增速的调节器。但我国房地产市场仍处于调整期，房地产低迷至少还需要两年左右的时间。预计2016年房地产投资继续探底。根据目前的房地产的开发节奏、资金到位情况、库存变化、销售现状，房地产投资将继续回落。
中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所、社会科学文献出版社当日共同举办2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会。
2014年以来国家多次放松房地产调控政策，商品房销售面积和销售金额持续回暖，但因房地产库存较多及我国人口结构性变化的影响，房地产投资告别了过去持续多年的超高增速。
蓝皮书称，2015年以来“救市”政策频发，央行五次降息四次降准，一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放，楼市基本面出现好转。
销售方面，1~9月，全国商品房销售面积同比增长7.5%，比1~8月继续提高0.3个百分点，下半年以来持续好转，其中住宅销售面积同比增长8.2%，回暖势头良好。
资金方面，房地产开发企业到位资金增速继续加快，1~9月，全国房地产开发企业到位资金同比增长0.9%，与1~8月持平，连续4个月正增长。房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端，尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显，其房地产投资有望企稳回升。
开发方面，1~9月，房地产开发企业新开工面积同比下降12.6%，降幅收窄4.2个百分点，下半年以来降幅首次缩窄，也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象，后续房地产投资增速或将有好转。
但课题组表示，房地产市场仍处于调整期。经过十余年高增长后，我国房屋存量已大幅度增加，2013年城镇户均住宅超过1.05套，基本达到饱和点。房地产在建规模仍然较大，住房空置面积较多。
与此同时，随着劳动人口减少和城镇化速度减慢，新增的有效需求减少，2013年当年近1300万套的销售量基本是房地产需求的年度高峰值，房地产市场已经进入趋势性下跌和周期性减速的双重调整阶段。根据国际经验和房地产周期变化规律，房地产调整期一般需要3~5年，考虑到2014年已经开始调整，房地产低迷至少还需要两年左右的时间。
课题组表示，从历史经验看，房地产销售形势回暖，经过一段时间之后，必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务，但大城市存量房持续较快减少，住宅开发投资活动必然会逐步增加。大城市存量住房消化任务完成后，住宅开发投资活动必然会逐步增加。与房地产市场相关度较高的建材家具、装修装饰及家电等消费也会逐步反弹。
“在新型城镇化和农业现代化的背景下，大量流动人口却因为各种原因并没有实现实质上的‘城镇化’，这样会导致城镇化的质量不高。”陆杰华认为，居住证将成为城镇化的调节器，也是推动城镇化健康有序发展的必然需要。
他同时表示，国务院已经通过了居住证制度的指导性和原则性规定，但这项制度的全面实施还需要各地来制定具体办法，已经有了居住证的地区也要跟上国务院规定的脚步。“出于公共财力等原因，这其中甚至也将遇到一定阻力，这就需要有关部门提供强有力的监督。”
