爱华网商品房是我国市场化改革的产物,随着商品房购销模式、销售价格、销售政策的变化,商品房买卖合同纠纷与10年前相比具有新的时代特征。商品房纠纷日益增多,很多商品房买卖纠纷其实具有共性,从一个案例中就可推断出相似案件的结果。
一、因房价上下变动引发的纠纷此起彼伏
一是房价上涨引起开发商违约纠纷。在房价快速上升的时期,开发商为提高利润,往往以各种理由解除或终止与购人的买卖合同。甚至愿意用承担违约金的方式主动违约。
二是房价下跌引发的购房人主动解除合同纠纷。在房价进入负增长的时期,商品房买卖合同领域显现"退房潮"现象,出现买房人单方违约、要求补差价、群体性要求退房等状况,而开发商要求继续履行合同并主张违约责任。
二、因房地产调控政策引发的纠纷逐渐增多
一是房地产调控政策影响合同的履行。因限购、限货政策的出台致使已经签订的商品房买卖合同无法履行。购房人要求解除合同,出卖人主张违约责任。
二是借名购房等规避调控政策的情形增多。购房人由于属于限购或限贷群体不能买房。通过借用他人的名义购买房屋。而出现真实权利人与名义权利人不符的情形。
三是因调控政策影响的房地产中介合同纠纷增多。表现为房地产调控政策出台致使房屋买卖没有完成。购房人拒付或要求退还中介费纠纷。此外,房产中介公司为了招揽业务,多赚佣金,提供诸多办理假离婚、伪造缴纳社会保险费凭证等建议,规避房产新政引发纠纷。
三、关于房屋面积误差问题
一是因测量标准变化引起的商品房实测面积与约定面积不符的处理。实践中出现,因国家建筑物测量标准调整导致合同约定的商品房结算面积与房屋实测面积不符,此时是以约定的面积还是以实测的面积为准?
如果当事人明确约定终的结算面积不以实测面积为准。而以合同约定的面积为准,系当事人对风险的自我判断。其在订立合同时已经明确预见到合同约定的面积(即暂测面积)可能与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。当事人基于自身的商业判断所为的约定,应当得到诚信地遵循。
二是面积不符时鉴定资料的提供问题。实践中如何判断面积不符,房屋买受人测量认为房屋面积短少,请求法院对房屋面积进行测量鉴定;出卖人主张面积相符,拒绝提供竣工平面图导致无法鉴定的,如何处理?
因房屋实际建筑面积的测量涉及专门性问题。常人一般难以解决。出卖人负有提供鉴定所必须的竣工平面图的协助义务。如其拒不提供,则可以推定买受人的主张成立。
以上就是几种新的常见的商品房买卖合同纠纷类型,希望对大家签订商品房买卖合同时有所帮助,尽量避免纠纷产生,维护自己正当权利。
