2016司考卷四 2016司考卷四案例分析之房屋所有权

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。下面由小编为你就案例详细介绍房屋产权的相关法律知识。

2016司考卷四案例分析之房屋所有权

【案情】

第三人陈××在外县任教,准备在原籍某县城关镇修建几间房。经申请,当地镇政府出让给陈××3分国有土地。2003年春,陈××出资3500元委托其弟陈某在所受让的国有土地上建房3间。同年5月,房屋建好后,本案原告王某、张某夫妇见无人居住,愿以17000元高价买下这3间房屋。陈某见有利可图,便背着其姐,私下同王某、张某夫妇签订了房屋买卖合同,合同约定:此3间房屋以17000元价格卖给王、张夫妇,买卖成立后,不得反悔,如果出了问题,由陈某负责。同年8月,原告夫妇搬入此房居住,安装了水管,建了厕所,一间房搞了棚楼,安了两副门扇。房屋出卖后,被告始终未告知第三人。2004年春节,陈××回原籍探亲时,发现自己的房屋被弟弟卖掉,很生气,责令其赶快追回。陈某找原告夫妇协商多次未果,陈某便找了几个人将东院墙拆毁。原告以房屋买卖契约为凭,诉至人民法院,要求依法保护所有权。法院受理后,通知第三人陈××参加诉讼。第三人认为原告、被告之间的买卖行为是违法的,侵犯了她的所有权,要求宣告买卖行为无效,尽快追回房屋。

根据上述案情,回答下列问题:

1.被告陈某与原告王、张夫妇之间的房屋买卖合同是否成立?

2.该房屋买卖合同是否有效?为什么?

3.原告王、张夫妇能否取得房屋所有权?为什么?

4.王、张夫妇安装水管,建厕所等行为在民法上属于何种性质的行为?

5.陈某拆毁东院墙的行为属于何种性质的行为?

2016司考卷四 2016司考卷四案例分析之房屋所有权

6.法院应如何处理该项房屋买卖纠纷? 法律教 育网

7.设陈××回原籍探亲时追认了陈某的行为,本案应如何处理?

【参考答案】

1.双方之间的合同成立。因为双方的意思表示已经达成一致,并签订了书面合同。

2.该合同效力待定。因为其属于无权处分的合同,依法属于效力待定。

3.原告王、张夫妇不能取得房屋所有权。因为虽然房屋买卖合同已告成立,但双方当事人并未办理房屋产权转让登记手续,因而该合同并不产生物权效力,王、张夫妇并未取得房屋所有权。

4.属于添附行为。因为房屋并不属于王、张夫妇所有,其在他人所有的房屋之上进行的附合、加工行为,在民法上统称为添附。该添附行为是善意的。

5.属于侵权行为。

6.①原、被告之间的房屋买卖行为不生效,房屋应退还给第三人即所有人;②被告退还房款及利息给原告;③被告赔偿原告占有、使用期间因进行添附行为所发生的费用;④第三人对原告添附行为增加的房屋价值予以适当补偿。

7.如果陈××追认,该买卖合同转为有效,双方只要补办了房屋产权变更登记手续,房屋即归王、张夫妇所有。陈某应将房款交付给陈××。

【解析】

1、2、3.合同双方当事人的意思表示一致,且符合合同成立的形式要件,一个合同即可宣告成立。但一个合同成立后,能否产生法律效力,则要看当事人的意思表示即合同的内容是否符合国家法律的规定。得到法律肯定性评价的合同,才能产生相应的法律效力。本案中,被告陈某没有法律上的根据,也未经所有人授权允许,擅自将房屋出售给王、张夫妇,属于非所有人非法处分他人财产的侵权行为。原告王某、张某夫妇在购买该房时并不知被告没有所有权,是善意的,但原、被告之间签订合同后,并没有到当地土地管理部门办理房产产权转移登记手续,应当认定原告、被告之间的房屋买卖合同虽然成立,但属效力待定。并未产生转移房屋产权的法律效果。

财产所有权的取得是指根据什么方法,依据何种法律事实而取得所有权。《民法通则》第72条规定,“财产所有权的取得,不得违反法律的规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

本案中,房屋买卖合同本身已属于无权处分合同,未得到权利人的事后追认,也未发生无权处分人事后取得所有权或处分权之情形,故属效力待定合同。而未办理房产过户登记手续的后果,是房屋所有权未发生转移,故王、张夫妇无所有权。

4.所谓添附,是指附合、混合、加工三种行为的统称。在现代各国法制之下,法律通常规定由一个取得添附物的所有权,或共有合成物,其目的在于不允许回复原状,以使添附物能为社会经济利益而继续存在。因添附丧失权利受到损害的人,得依不当得利之规定,请求取得添附物所有权的人支付补偿金。本案中王、张夫妇并未取得房屋所有权,其安装水管等行为系在他人所有物之上进行的增添价值的行为。如果房屋所有权归王、张夫妇,则无所谓添附行为。

5.本问较为简单,此处不再展开论述。

6、7.既然原、被告之间的房屋买卖合同不生效,而责任方又是被告陈某,陈某就应承担退款还息及赔偿原告损失的义务,而房屋则应退还给其权利人陈××。值得注意的是,如果陈××追认了该房屋买卖合同,则应适用《合同法》第51条之规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”陈××的追认行为使房屋买卖合同有效后,王、张夫妇并不自动取得房屋所有权,仍需办理了房屋产权变更登记手续后,始取得所有权。换言之,房屋产权登记是取得房屋所有权的必要要件,而与房屋买卖合同本身的效力并无关系。

  

爱华网本文地址 » http://www.aihuau.com/a/241361/883411745.html

更多阅读

2014年卷四突破100分之案例分析讲义一 杜洪波2016卷四讲义

意思都对,为什么分数却不高?一、卷四复习常见的误区误区一:平时学习中强调对知识点的掌握,但是,卷四却没有专门的训练。<spanlang=EN-US>误区二:不对标准答案进行研究,答案不符合阅卷标准。误区三:片面强调知识很重要,技巧是虚的,不实用

民法案例分析方法(2014年超级完整版-王利) 王利 民法精讲

民法案例分析方法(2014年超级完整版)——王利博主按语:在此感谢老魏(未出山的高人,哈哈)的友情提供,此版本为14年最新最详细版本。以下方法按照王泽鉴先生《民法思维-请求权基础理论体系》一书中所提到的归类,属于“历史的方法”,此书

民法案例分析方法王利 民法案例分析题

民法案例分析方法——王利博主按语:小柏老师的不用解释,这个我觉得得说明一下:以下方法按照王泽鉴先生《民法思维-请求权基础理论体系》一书中所提到的归类,属于“历史的方法”,此书中提到的“请求权基础理论方法”目前根据观察没有

任海涛2014卷四音频上传:案例分析及理论发音频陆续上传

根据《2014年国家司法考试卷一卷四考前突破》的卷四录音,已经上传,可以下载了。说明:卷四01-04 是论述题、简答题的音频。卷四05-06是案例分析音频,应该在8月5号前上传。理论法四门课音频将陆续上传。《任海涛2014理论法200题》音频将于

融资融券业务相关计算案例分析 融资融券业务 100分

融资融券业务相关计算案例分析案例分析保证金可用余额利率、费率维持担保比例补仓、平仓自行减仓担保物提取案例说明本案例中,我们对投资者在四个交易日(分别是T日、T+1、T+2日和T+3日)内的交易情况进行模拟,在T日模拟投资者进

声明:《2016司考卷四 2016司考卷四案例分析之房屋所有权》为网友泪痕分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除