中国最高楼，生意却最差的衰败风水 南宁十大风水最差楼盘

在上海地产价格最为昂贵的陆家嘴金融中心区有一栋中国内地最高的写字楼，叫环球金融中心。这栋中国第一高楼的租金价格在上海浦东新区CBD也是最高的。然而，在这栋最高摩天大楼光鲜外表的背后,楼宇的高空置率现在却成了这栋大楼经营者最为忧心的问题。由于人流量少,部分花了高价钱租用大厦的商铺,经营利润连租金都不够支付。现在很多商家损失惨重,不得不退租,惨淡离场。本想在最高楼宇上塑造最好的企业与品牌形象，获取最高的投资回报，却不成想落得个最高的投资代价，最惨的经营结局。

不少的商户曾经是知名的品牌企业，但由于搬迁到上海环球金融中心上经营，亏损惨重，最后不得不撤离，甚至都倒闭了。由于该大厦的人流量过少，不聚集人气，连老鼠都频繁出入。这真是“楼宇衰败不聚气，没有人气鼠乱窜。”

许多人错以为搬到到最高的摩天大楼上创业，就一定会有最高的投资回报。最后的经营结局却无情地粉碎了众多商家的发财梦。

图中左为金茂大厦，右为环球金融中心

最高的摩天大楼，最贵的楼宇租金，最气派的楼宇形象，最轰动的楼宇气势，为什么却没能带来最丰厚的投资回报，反而带来了最悲惨的经验结局？

我们不妨从风水学的角度，从楼宇形象学的角度来分析一下其中的奥妙。

孤峰独耸的环球金融中心，孤独无助的巨人

环球金融中心，当时设计时，就号称是中国第一高楼，世界第二高楼。它确实赢得了令人高山仰止的赞叹，然而，这样的高度与赞叹，这样外表上的楼宇巨子却并没有给它带来风水上的优势，也注定造就了它孤独无助的结局。

它那峻拔峻峭的外形，就像一座孤独孤傲的山峰，挺拔挺立，耸入云端。这样的楼宇形象，在风水学上就称为“孤峰独耸”。

孤峰独耸，在风水学上就是说你所办公（或居住）的那栋楼周围什么建筑都没有，即便有也都很低矮，使得你这栋楼孤零零的高耸在那里，很突兀，有孤芳自赏、或孤立无助之象。此为不吉。

当你站在顶端楼层的窗口时，你会感到风速明显比接近地面楼层的风速要大很多。风速越快，风力越大，楼宇环境的风水就越差。因为好风水就是能够藏风聚气的风水。风水的概念就是：“风水之法，得水为上，藏风次之。古人聚之使不散，行之使有止。故谓之风水。”

一个楼宇，尽管很高很美。如果不能藏风，还谈什么风水？！

孤峰独耸的楼宇不能藏风聚气，且孤立无助，还有“风吹头，子孙愁”之忧。长居其中性情容易变得孤傲，得不到上司、长辈和朋友的扶助而倍感孤独，只能事倍功半，不利事业发展和钱财的积聚，并且与子孙缘薄，不易团聚，各奔东西，这类楼宇不宜选来居住。

从风水学的角度来讲，孤峰独耸的摩天大楼是不足取的。

现代的中国，随着经济的崛起，高楼大厦越来越多。楼宇的高度，只有更高，没有最高。2010年12月8日，武汉的绿地国际金融城也破土动工了，高度达606米，成为华中第一高楼。这则新闻引起了地产业界和金融界的热议，投资300亿元建设这样一栋摩天大楼到底值不值？从风水上讲，是没有多少好处的。

楼宇外形像军刀，财气不聚反消耗

楼宇的外形，就是楼宇的形象，也是楼宇的相。在佛学上，把一件物品分成“体、相、用”三个方面。相，就是相貌，形象。楼宇的外形和形象，直接给人一个印象，影响人的心理，更构成风水的吉凶。是楼宇的结构，决定风水的结构和功能。方正聚气的楼宇结构和形象，就能够聚气聚财。某些不规则的，例如，刀把形、锯齿形、回字形的楼宇结构，都是不聚财的楼宇结构。

上海环球金融中心的外形，就像一把军刀。军刀是做什么用的？我想就不言而喻了。这个日本人设计和建造的楼宇，为什么要选用军刀的外形作为楼宇形象？它的具体寓意如何？是否包藏祸心？曾经引起了网上风水学人的热议。但不管怎么说，刀形的建筑物是不利于聚财的。这个结论在风水学上是没有异议的。

风水学认为，刀形的楼宇，由于楼宇结构外形尖锐，内部结构气场冲突而不和谐，锐利而不圆润，对立而不融和。这样的楼宇结构，最容易引起纠纷、破财和伤害事故的发生。这是古人所积累的风水智慧。

有什么样的楼宇结构，就有什么样的风水结构和风水效能，也必然出现相应的楼宇风水反应与风水事件。

因此，上海环球金融中心出现经营亏损、租金纠纷，是很自然的。这些经营亏损，出租率低下，人流稀少等不良事件是由其恶劣的风水结构所决定的，也是必然的。相信，日后这样的建筑，还会继续上演类似的负性事件，更多的新闻还在后面。

最高的楼宇，未必有最高的收益。因为，楼宇是让人来居住和办公创业的。它所形成的环境气场，由它的风水吉凶所决定。

风水吉则环境吉，运气吉；风水旺则财气旺，生意好。有什么样的风水环境，就有什么样的经营局面，这是不以人的意志为转移的客观规律。

建筑设计外形和建筑高度处处争锋，栋栋争雄，突显怪异，是不足取的。老子说：“吾有三宝，持而保之。一曰慈，二曰俭，三曰不敢为天下先。”最高的楼宇，就是孤峰独秀、孤峰独耸的建筑。三国时李康的《运命论》中说“木秀于林,风必摧之；堆出于岸,流必湍之；行高于人,众必非之。”楼宇虽高，建筑成本和物业管理成本奇高，但并不代表租金和出租率就最高，更不代表经营利润就一定也最高。楼宇的外形更要与周边环境相协调。中国的哲学观主张“天人合一”，首先就要使你的建筑，与周边的建筑相互和谐，相互争辉，而不是对周边环境造成冲射、冲突和破坏。如果只是为了追求怪异，追求夸张，而对别人造成伤害，最终也会伤及自身。

设计与建筑写字楼，创造地标性建筑，还是尊重古人的建筑智慧和环境哲学观念，还是遵从风水的学理更明智一些。

下面引用一则新闻调查资料，以资证实上海环球金融中心衰败的风水格局导致的惨淡经验局面。

上海环球金融中心调查

来源 2010-12-11 22:08中央电视台CCTV财经频道报道

最高楼生意冷清 商家惨淡离场

　　在上海地产价格最贵的金融区,最近有一栋大楼出现了这样一个怪现象,这栋大楼叫环球金融中心,作为中国内地第一高楼上海环球金融中心,市场人士此前是一片看好,认为这栋楼不仅会创造商业地产经营的奇迹,而且,还会成为各路商户争相租用的最火爆的商业大楼。但最近我们的记者调查时发现,在这栋摩天大楼光鲜外表的背后,楼房的高空置率现在成了这栋大楼经营者最担心的问题。由于人流量少,部分花了高价钱租用大厦的商铺,现在是损失惨重,很多人不得不退租,惨淡离场,一栋最高的大楼,叫卖的是上海滩最高的房屋租金,为何会落到今天这个地步呢？来看记者的调查。

　　原环球金融中心甜品店老板郭先生说,我在世界得这么多奖,就栽在环球金融中心了,你说冤不冤。

　　更让郭先生烦心和惊奇的是,环球金融中心这样高档和现代化的大楼里,竟然要担忧卫生问题。郭先生说自己经营期间,发现有老鼠在大楼里频繁活动。

　　郭先生说:“很麻烦啊,请人家弄,自己抓啊,因为它空楼多嘛。”

　　在采访中记者了解到,象郭先生一样惨淡离开环球金融中心的还有很多商家,他们先后撤出环球金融中心的原因都是由于客流量太低,店铺的收入还抵不上每个月的房租和管理费。

　　原环球金融中心巧克力店老板告诉记者,大家肯定都亏损,没生意做,肯定都亏损,楼面人不多,所以就没办法,只好撤了。

　　在环球金融中心的底层和一楼二楼,记者看到店铺林立,一家挨着一家,有咖啡馆、超市、服饰店和小吃店等。记者来到时,正值午餐时间,但是大多数店里都是空空荡荡,餐馆服务人员百无聊赖地在等着客人。在一家销售老上海艺术品的商店里,店员跟记者说,世博会期间还能勉强维持经营,现在可能就要倒闭了。

　　环球金融中心某纪念品店店员说,他们肯定有亏损,一个月房租是两万多,加上管理费的话,可能要三四万左右。每天的客流量很不理想,附近的商铺,特别是像餐饮这一行业的,是基本上都是亏损营业的,像咖啡店啊,像楼下负一层有一家星巴克都已经关门了。

　　入住率达70%遭到业界质疑

　　上海环球金融中心建成之后就很有名,不仅是因为它高,而且物业面积也很大,有着40万平方米写字楼面积,可以容纳12000名人在楼里办公,但时至今日,我们却发现这栋外表光鲜的商业大楼,由于入住率低,缺乏足够的人流,连楼里的一些商铺都准备撤退了,记得08年这栋楼的业主在开业时,说得最响亮的话,就是大楼只要一年,入住率就会达到90%,如今经营得如此惨淡,究竟完成了多少入住率呢？我们来继续看记者的调查。

　　上海环球金融中心在2008年开业之初时曾预计,1年后入驻率就可以达到90,投资回报期为12年。不过,房产中介驻场环球金融中心负责租赁的人士表示,环球金融中心目前的出租率仅有70%。业内人士称,即使是入住率真的有70%,在陆家嘴地区的写字楼里也不算高。在上海浦东,一家写字楼的入住率和它的租金高低有直接的关系,入住率越高租金也越高。

　　环球金融中心租赁部门人员说,现在出租率大概有70%以上。易居中国分析师薛建雄说,85、90%是一个正常的状态,如果不太好的情况,降到80、70%,就算是不太景气的状态。

　　而环球金融中心写字楼入住率达到70,这个数字可信度有多大呢？环球金融中心地下两层加上地上六层为商铺和会展楼层,7层至77层为写字楼层,环球金融中心商铺楼层的一些商户和业内人士都认为,环球金融中心的商铺出租率只有20%左右,而写字楼入住率最低时只有40%左右,目前写字楼的入住率可能只停留在50-60%之间。

　　上海写字楼租赁代理公司人士说,空置率最高的时候是去年年初。现在空置的楼层低区也有,中(楼层)区也有,中高(楼层)区也有,但现在高区稍微多一些。

　　薛建雄告诉记者,现在据他们了解,也就是前面所说的只有40%的样子,那么它要往上爬的话,就很难了。而其他同时还出现中间一个问题,就是更新的问题,因为它现在已经入驻两年了,有一些企业可能两年三年以后就搬出环球。金茂大厦现在入住率有90%以上,因为金茂大厦已经入市十几年了,它有一群很稳定的客户在里头。

　　另一位上海写字楼租赁代理公司人士认为,环球金融中心的入住率差不多50%到60%。不算很高。其实,国金的入住率相对会高很多,还有汇丰银行大厦。国金一期刚盖好就已经全部租掉了。入住率是99.9%.

　　当记者问道,他们怎么知道它这个空出来多少的时候,代理人士说:“我们可以给他们打电话,随时可以问得到的,跟他们(驻场代理)是一样的。他们在上海是一个“高举高打”租金策略显示败象

　　一栋商业大楼的入住率,是经营商业地产最关键的数据,在上海陆家嘴金融区里,虽然上海环球金融中心是最高的楼,但绝不是唯一的写字楼,我们的记者发现,目前在上海陆家嘴地区,包括上海国金中心、时代金融大厦等新建甲级写字楼,都在迅速取得客源,甚至2014年才能竣工的未来中国第一高楼上海中心大厦,也在提前联系客源。但即使是这样的竞争局面,环球金融中心依旧举着自己最高租金的牌子,在市场上坚挺着,如此自信,业界人士都给出了不可理喻的评价,来接着看记者的报道

　　环球金融中心租赁部工作人员说:“如果入驻公司没有水准的话,这个大楼再地标,过一段时间,也没有价值了,所以我们呢,希望就是说,对客户品质要求比较高,当然,我们地标性建筑,当然说实话我们租金更其他大楼(比)的话,的确是高一点点。”

　　上海某写字楼租赁中介人士:“(国金中心)审核时要求很严的,但是姿态不是非常高,不像环球金融中心。所以很多客户就是心里不服嘛,他就觉得我一样是租这个房子,国金价格便宜,为什么一定要租你这个环球？

　　记者了解到,随着浦东越来越多写字楼的加入,上海环球金融中心“一楼独高”的局面开始转变。以刚刚落成的上海国金中心为例,其一期办公楼就达到了满租的状态。而开业仅仅两年的环球金融中心目前坚持的“曲高和寡”战略,开始受到业内的质疑。

　　上海某写字楼代理中介人士说:“但是国金中心出来以后很多环球的客户都被它吸引掉了。而且是非常多的客户在抢,国金是在抢,环球是在选的。(国金中心)商场商业方面比环球做好很多很多而且它全部都是一线品牌你看所有的一线品牌都在国金中心。”

　　易居中国分析师薛建雄说:“(环球金融中心)应该采取的是低租金的形式,但它现在采取的是高举高打的方式,包括写字楼和商场,都是用一个高租金的形式,这样的话,对于它前期的人气培养非常不利。”

　　记者了解到,事实上上海环球金融中心也开始暗暗调低价格,其价格却不升反降。知情人士还告诉记者,有时候高报价能打折,而且折扣还很高。

　　环球金融中心租赁部工作人员说:“说实话,与去年相比,我们还降了。经过市场的回暖之后呢,我们就觉得需要根据具体的市场情况略做调整,相对说有一点点小幅度的降低,但不是降的很离谱。我们以前报价,2008年市场比较好的时候,比现在还要高,现在的话,市场的具体情况么,我们也是要具体问题具体分析么,根据具体情况,我们稍微降了一些。”

　　高价策略失灵 业主改变“只租不售”策略

　　对于自己盲目的信心,上海环球金融中心的管理者们也做着降低租金的准备,但要知道,养一栋大楼是需要花很多钱的,这栋中国内地第一高楼更是如此,面对客户流失,维护费用高昂的现状,在上个月,上海楼市里就传出了上海环球金融中心这座原本“只租不售”的大楼,准备售卖的消息。业内人士猜测说,环球金融中心的投资方这样做,应该是到了现金流出现极大压力的时刻了,第一高楼是不是真的混成了这样惨的地步呢？我们的记者进行了调查。

　　目前,运营上海环球金融中心的日本森大厦株式会社,采用的运营策略是“只租不售”。在日本从事房产开发的业内人士表示,日本商业地产企业,一般均采取“只租不售”的模式,其回收前期投资和获取收益,均依靠租金收入。

　　日本东急LIVABLE株式会社战略企画部主任汤桥恭志说,在日本,大的开发商开发出商业地产之后,普遍是自己持有,然后出租,获取收益。一般大的开发商都有自己的资产管理公司来运营这个大厦,总的来说,都倾向于自己持有再出租。

　　上海环球金融中心的建设投资高达83亿元,每年的运营成本也在数亿元以上。更为麻烦的是,按照日本的金融惯例,一般日本房地产企业在海外的开发项目,很难获取银行和财团的支持。

　　汤桥恭志说,日本的房地产企业,要在海外开发地产项目的话,一般日本的银行是不太会对其海外项目进行融资的,所以这些项目获取资金会比较困难。

　　易居中国分析师薛建雄说:“它现在是40万平方米,每平方米每月的运营成本是50块,乘以40万以后,每个月应该是在两千万元,一年的话,可能是在2.5亿元的样。”

　　记者联系了环球金融中心出售的委托方之一戴德梁行,该公司表示,他们已跟环球金融中心的投资方——日本森大厦签订了保密协议,负责调研潜在买家和他们的价格承受能力。

　　戴德梁华东区董事总经理陆逢兆说:“他资金有压力,其实有几个可能,第一,他可能是确实之前投资了。太多他资金回笼没有了,他要经营他自己公司,他肯定要一些资金回笼了,这是一种。另外一种可能是他看到有一些另外更好的一些投资机会,他可能会拿一些资金去做另外一些投资,他认为比现在这个稍微好一点。”

　　在迫于资金压力回笼资金和改投其它项目中,哪一种可能更大呢？

　　方方地产地产咨询机构泛商业咨询部经理全俊伟说:“租赁市场开始回暖的时候,那么,他选择出手的话,可能会有更多的潜在买家,然后这个报价从测算的角度来说,也会比那个时候提高不少。

　　而环球金融中心方面表示,目前前来洽谈的买家的确有一些,包括一些来自香港和其它地区的基金公司。但是,环球金融中心最终是否决定出售,还有待日本总部的拍板决定。

　　日本森大厦(上海)有限公司媒体宣传部经理潘蓓:“这样的一些购买意向呢,我们现在还是向几个比较大的国际著名的中介公司,通过这些中介公司,我们现在市场调查当中,那市场调查呢,根据这个结果,看这个结果,我们再最后决定,是出售还是不出售,也就是说,我们现在最后还没有完完全全定下来。”

　　环球金融中心的售楼之举至今犹抱琵琶半遮面。但业内资深分析人士告诉记者,低调的原因是大楼的出售并非轻而易举,而是可能面临无人接盘的窘境。如果各楼层零卖,对环球金融中心的品质保证伤害很大,而以多个楼层捆绑出卖,所需资金十分庞大。以目前业内预计的每平方米七至八万元的价格计算,该大厦每层楼面积3000平方米左右,一层楼面的售价就要在两亿元以上,十层楼面就在二十亿元以上。而这笔钱足够多数投资机构去买一整栋便宜的写字楼。

驻场的代理商,我们等于说也是代理商,只不过是不驻场的代理商,不是我们一家,好多中介都有代理的。”

央视财经评论:楼高还须见识高

　　看了刚才的报道,我们对于租金最贵的上海环球金融中心未来的发展,很难抱有乐观的态度,这栋最高的写字楼,似乎在两个问题上,从一开始就走错了路,今天的表现,应该说是积重难返的一个结果。众所周知,做买卖最重要的,是公平,收了商户最高的租金,却让老鼠在楼里乱跑,这似乎是一栋高档写字楼在物业管理上不可原谅的错误。这不仅没有尊重自己的客户,连自己该有的身段也轻易的丢失了。其次是租金的策略,俗话说,识时务者为俊杰,市场上只有自己一家买卖的时候,你开出多少价钱,都是可以的,但陆家嘴地区这几年来拔地而起了这么多的写字楼,经营者在客源流失,竞争残酷的局面下,依旧是高开高打,保持着只租不售的盲目自信,这必然会被迅猛发展的市场所抛弃。

　　第二个问题是经营理念的错误,在刚才的报道中,我们最后看到了环球金融中心的经营方,一直在坚挺自己的租金水平,他们似乎对于中国房地产市场的趋势,毫不关心,因为对于所有的房地产商来说,面对今年一轮接着一轮的房地产调控态势,都在积极调整自己的策略,因为高企的房价和租金价格,的确已经偏离了市场正常发展的轨迹,国内的房地产企业万科,在2008年金融危机刚刚显露迹象时,就率先全面降价促销,今年年中在房产调控的背景下,武汉万科等项目更是以优惠价售房,万科的策略核心,不是不挣钱,而是不能过于贪婪。

　　而上海环球金融中心的策略却是死扛浦东最贵的租金水平,拿不到预期的现金流之后,现在又开始准备出售房产,这样的策略,不仅和国家的调控政策背道而驰,而且,还会最终危及自己的这笔买卖。这也给业界提供了一个经验,如果你的经营路子选错了,楼盖得再高,也不见得取得高收益。