爱华网北京自住型商品房二十问
作者：绅士-TB
从今天起，结合我的研究和考察心得，开始陆续发表《北京自住型商品房二十问》，每日分析和解答一个问题。如果有出版社愿意结集出版，欢迎私信联系，相信销量一定不会差。另，所有观点均为个人研究成果，不赘述官方文件，不代表官方观点。
一、什么是自住型商品房？
根据2013年下半年北京市出台的加强房地产调控的若干文件，以及2014年北京市政府工作报告的相关内容，北京市启动自住型商品房的建设和申购工作。对于自住型商品房概念的界定，也在逐渐浮出水面。
如果要给自住型商品房下定义的话，大概可以这样描述：有政府因素参与的，面向中等收入群体的自住型、改善居住型住房需求的，中低价位中小套型商品住房。
这是一句比较拗口的定义，我们不妨拆开来解释：
（一）什么是“有政府因素参与”？
1.土地限定。自住型商品房的土地是市政府（具体就是市国土资源局）主持，以公开招标、挂牌、拍卖的形式向房地产开发商出让土地使用权，且所出让土地必须兴建此类住房。
2.售价限定。自住型商品房的售价由政府限定，比周边地区新建商品房（或二手房）成交价低30%左右。
3.规则限定。自住型商品房的申购程序和规则由政府制订，购买摇号顺序由政府指定的摇号软件统一操作，理论上开发商只承担信息发布、资格初审、项目开发和房屋销售服务等工作。
4.客户限定：购买人群的覆盖面，以及是否有资格优先购买，由政府限定。
5.资格限定。自住型商品房申购人群的购买资格由政府统一复审。
6.转让限定。市政府规定，购买自住型商品房后五年内，业主不得转租、转售。五年后转售，需将所获溢价收益的30%上交政府。
点评：政府通过限售价、限客户、限土地、限资格、限规则、限转让等形式，对自住型商品房的诸多属性做出严格限制。因此，上述六个“限”，就是政府参与的因素。
对于普通购房者来说，低于周边市场价30%的售价是最大卖点，使其具有了理论上的投资属性和保障性质。虽然在五年后上市转让，要向政府缴纳溢价收益，但只要楼市整体还在上涨，外来购买力依然源源不断，仍然可以获得大部分溢价收益。
对于政府来说，在确保土地收入不减少的前提下，可以按比例分享此类商品房在转售过程中的溢价盈利。通过售价上的让渡，实现政府与购房者共有产权，共享收益的利益共同体机制。同时，以限价方式为可能衰退的楼市托底。
对于开发商来说，售价限定，封住了获利上限。拍卖获得的土地，价格成本并不比商品房的楼面地价低，一上一下，挤压了开发商的获利空间。有些楼盘账面收益有可能是负的。不过，这反而推动开发商加强项目管理和创新运作技巧，加快产业升级。
（二）什么是“面向中等收入群体”？
本世纪初，国内某研究机构发表过一份报告，将年收入6-50万元的家庭列为“中等收入家庭”。现在看来，这个界定依然基本有效。由于多数人的家庭收入都有所增长，这个数量区间应当整体提升5-10万元。我觉得，目前家庭年收入10-60万元，可以认定为“中等收入家庭”。只不过，年收入10万元，如果有付房租或还房贷的压力，还是比较吃力的。
按照北京市有关规定，三口之家年收入多于8.8万元，家庭总资产多于57万元，就无法申请两限房，更无法申请收入门槛更高的经济适用房，而根据这些家庭的收入和资产总额，购买普通商品房比较困难。这就出现了买不了经济适用房和两限房等保障性住房，买不起普通商品房的大量家庭，通俗地称为“夹心层”。
自住型商品房的售价低于普通商品房，高于两限房；购房门槛高于普通商品房，低于两限房，其目标客户群主要是这类“夹心层”家庭。
我估计，对自住型商品房需求比较强烈的“夹心层”家庭，应当是名下无房，年收入应该在10-30万元左右。高于此数额的，大多已经购买商品房，或具备购买商品房的资金实力；年收入低于10万元，基本不具备购买自住型商品房的资金实力，但收入条件基本符合保障性住房的相关要求。
点评：以北京当前的住房平均价格看，购买一套六环以内的90平米左右普通商品住房，至少要200万以上，四五百万以上的房子比比皆是。即便是年收入四五十万元的家庭，这样的房价也是鸭梨山大。所以，自住型商品房的问世，从满足此类人群的住房需求来说，正当其时。
说实话，跑来参加自住型商品房申购和摇号的购房者，起码到现在为止，基本都不是什么成功者。没有在房价便宜的时候入手，只好挤这个独木桥来吃后悔药。所以，谁也别瞧不起谁，除了玩票的和凑热闹的，以及提供虚假资料的那些人之外，大家都是屌丝。
（三）怎么理解自住型、改善型住房需求？
所谓自住型，就是名下无房，渴望拥有第一套房子，满足自己居住的基本需求。保障性住房轮候家庭和北京户籍的无房家庭，从理论上都是此类情况，他们都属于优先申购群体。此外，名下无房的非北京户籍家庭，对在北京拥有第一套住房也有渴求，但由于限购等因素，他们被挡在门槛之外，只有纳税或缴纳社保满五年，才能拿到购买自住型商品房的资格，而且不属于优先群体。
所谓改善型，就是名下有一套住房的北京户籍家庭，渴望通过购买自住型商品房，在扩大居住面积，改善居住条件的同时，实现资产保值增值。这类家庭可以购买自住型商品房，但没有优先申购资格。
从自住型和改善型角度出发，自住型商品房的户型设计基本以二居、三居为主力户型，照顾到了三口之家的需求。一居室户型极少，说明过渡性需求不是自住型商品房的满足对象。
点评：其实，“自住型商品房”的命名，本身就是有问题的。如果这类房子被界定为“自住的”，那么具有更强投资属性的商品房难道就不能“自住”了？其实我觉得，还是明确产权属性的命名比较好，比如“共有产权商品房”。这样的命名方式，可以有别于以价格低廉命名的保障性住房（如经济适用房和两限房），突出其商品房性质和共有产权特点。
自住型、改善型需求，其实都是冠冕堂皇的好听话。说得直白点，就是没房住，或者现在住的房子太小、太旧、太偏僻。很多外来留京的年轻人，需要把集体户口转为家庭户口，摇身变成北京土著；很多年轻人实在受不了高企的房租，以及心思多变的房东，决心结束漂泊，找个属于自己的安身立命之所；很多年轻人有了孩子，原先的房子太小、太旧、太偏，或者根本没有房子，需要给孩子创造凑合的环境；还有些年轻人希望尽孝，把远在外地的老人接来，共享在北京的点滴岁月，毕竟这样的团圆时光过一天少一天。
因此，我认为，无论是自住型需求，还是改善型需求，都是基本的居住需求，是出于奋斗多年的年轻人渴望的底线尊严。政府和社会应当尊重，应当逐渐满足。
（四）怎么认识中低价位、中小套型住房？
所谓“中低价位”，是指单价和总价低于周边普通商品房和二手房。目前推出的自住型商品房，除来广营每平米28000元外，其他都在每平米9500-22000元之间。其中，五环内外22000元/平米，基本相当于周边商品房成交价的60-70%。六环内外的自住型商品房限价，也相当于周边商品房成交价的20%。相对来说，可以算是中低价位。而且由于套型面积有一定控制，总价都在200万元以内，个别地段偏远的自住型商品房，总价在150万元以内。
所谓“中小套型”，是指户型面积控制在140平米以内，其中六环以内的多数项目，户型面积控制在90平米以内。
点评：所谓中小套型也是不得已而为之。22000元/平米的单价，其实也就是两三年前五环内外商品房的均价。政府开发自住型商品房，其实也就是给两三年前没有出手购买商品房的客户，提供一个吃后悔药的机会。然而，这样的单价并不低，其中同样隐含着巨大的泡沫。为了控制总价，使夹心层能买得起，只能把户型设计到90平米以内。
由于户型面积上的局限，使得一些自住型商品房设计的居住空间更加紧凑，得房率并不高，客观上冲淡了价格降低带来的实惠。倒是一些远郊区县的自住型商品房，由于单价相对低一些，总价控制的余地更大，户型面积也就放宽到105-135平米，户型设计的多样性、舒适性体现得更充分。不过，这是以距离市区较远、通勤成本较高为代价的。
我相信，许多人关注自住型商品房，还是愿意追求地段近、配套全、比周边房价低得多的项目，毕竟这样的项目在楼市衰退期可能更抗跌。
我把自住型商品房的概念解释完了，不知道您是否弄懂了。下一集，我们将介绍自住型商品房的出台背景，欢迎继续关注。
