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香港十年股灾周期和香港房地产
香港十年股灾周期是一个曾在香港流传的都市传奇，指香港的证券市场每隔大约十年就会出现一次大型股灾。根据恒生指数已于2009年年中进入另一个牛市，和每十年会发生一次大型股灾的言论，不少市场人士借此预计下次大型股灾将于在2017年至2019年间发生。 1998年香港股灾和房地产见顶相伴而出现。2003年涨到2016年左右，香港房价上涨也长达13年左右。不少人说目前香港房价已经见顶，我不这么认为。我的理由很坚持：利差。其实7，8年前，潘石屹和任志强就有文章（不一定是他们亲自写的）分析香港房价泡沫见顶的一个重要条件，就是房子贷款利率高于房租收益率2个百分点左右。 目前香港房租收益率近4%，而住房按揭贷款利率也就3%左右。 在香港银行间拆借利率HIBOR到达３％（买房按揭利率达到４％左右）以前，香港房价还将螺旋式上涨。美联储不加息到２％左右，香港HIBOR利率难以上升。香港HIBOR利率历史，见下图。 香港房价的继续泡沫化是注定的，是美联储长期低利率决定的。
涨130多倍。众多股灾背后，是香港恒生指数令人羡慕的持续40多年，年均复合增长率达到13%以上，不要小看13%，复利40年就是132倍。事实上恒生指数从1964年的100点涨到了1万多点。香港恒生指数创立于1964年7月，基数为100点。过去40多年，每一次恐慌后12个月，都是买入恒生指数的机会。比如1983年，香港投资者和居民对港币币值和香港经济未来，超级没有信心，恒生指数不到1000点，港币不得不绑定美元以获得币值和物价稳定，香港的代价，就是香港货币政策失去自主权，香港房价由美联储的货币政策决定，美联储每一轮降息周期，香港房价必涨。1983年港币绑定美元以后，由于香港人勤劳，刻苦，重视教育等品质所决定的经济背景，恒生指数15年涨了15倍。香港经济追赶欧美的动力很简单，就是华人的刻苦，勤劳，重视教育等泛儒家社会文化（中日韩，台湾地区，新加坡，甚至马来西亚，泰国）。30年100倍的经济背景。周末与客户交流的时候，提到恒生指数未来的想象空间，一致认为，30年100倍是追赶型经济体才有的股市涨幅，当香港人均GDP达到欧美平均水平以后，那种10年10倍，30年100倍的时代就结束了。事实上也是如此，当香港房价和人均收入达到欧美水平以后，恒指的涨速放缓了。未来朝鲜如果改革开放，出现股市，也会有30年100倍，甚至10年100倍的涨幅的，这是勤劳，爱储蓄的泛儒家社会，经济市场化后的历史必然。
香港房地产大周期香港房地产牛市，从1969年起步到1981年的顶峰，长达13年；1982年房价大跌。 1985年涨到1997年，也长达13年；香港房价1997年 -2003年下跌7年，跌幅70%； 2003年涨到2016年左右，也长达13年。
香港十年股灾周期香港十年股灾周期是一个曾在香港流传的都市传奇，指香港的证券市场每隔大约十年就会出现一次大型股灾。理论基础 其实所谓“十年股灾周期”的预测，是基于美国杜琼斯指数的历年走势而推断。现时不少有关国际融资(InternationalFinance)的教科书都有在课本的结尾附上杜琼斯指数历年的走势，而这个走势表有一个很明显的十年周期。由于国际股市息息相关，每当美国股市出现比较大的波幅时，都会影响其他证券市场。因此，每当香港出现股灾之时，在国际证券市场亦往往有利淡因素间接促成。
历次股灾以及相关的事件以下事件都被认为与这个周期有关，香港股市跌幅达五成或以上：1965年股灾，跌幅达24.71%。（广东信托银行挤提事件）1967年股灾，跌幅达31.70%。（1967年香港暴动）1973年股灾，跌幅达91.54%。（油价暴涨3倍，道琼斯下跌近50%，“置地饮牛奶”事件）1981年股灾，跌幅达62.64%。（中英会谈陷入僵局，美联储疯狂加息，香港房地产暴跌）1987年股灾，跌幅达52.50%。（黑色十月环球股灾）1997年股灾，跌幅61.09%。 （亚洲金融风暴、禽流感侵袭、红筹股泡沫、房地产泡沫破裂）2000年股灾，跌幅51.65%。 （互联网泡沫破裂）2008年股灾，跌幅55.68%。 （全球金融海啸，恒生指数九个月累积下跌）
不少人都会根据一些特征来预测股灾的出现。那些人当中很多都预测2007年香港将会发生下一次大型股灾，但也有人对此表示不同意。以下是四种推断：
股市特征有人指出2007年香港股市的特征（恒生指数一个半个月内上升近四成（八千点）、散户疯狂认购新股等）与历次股灾前的特征相似，因此估计2007年将会有机会发生一次大型股灾。
生活特征又有人指，自从1973年的股灾开始，每逢香港传媒提出“鱼翅捞饭”或“借钱炒股”的论调，就会是股灾出现的先兆，因为大众都被股市的升幅冲昏了头脑，而预期股市只会继续升。2007年，又开始出现有人重提要过“鱼翅捞饭”的日子；而在同年9月至10月多只新股排队上市，有不少排队的师奶指自家的子女说：“即使借钱抽新股也值得”。因此有人提出要当心股市走势。
社会特征升市往往以大量群众参与结束，街头巷尾均有人谈论股市，很多从来没有投资的人也四处打听股市贴士，以前有所谓“中环擦鞋仔向客户介绍股票”，今日则是传媒鼓吹炒股发达的故事，最典型的事例是吹捧“少年股神”及“师奶炒股发达”。
时间特征 1987年10月及1997年10月香港均爆发大型股灾，因此在2007年以前，很多人由此推论，2007年10月有一定机会爆发大型股灾。巧合地也确实是在10月发生。 根据恒指已于2009年中进入另一个牛市和每十年会发生一次大型股灾的言论，借此预计下次大型股灾将于在2017年至2019年间发生。
香港恒生指数走势
香港房价指数
香港银行间拆借利率香港房地产按揭贷款利率，一般等于HIBOR+１％左右。
