爱华网民事判决书
(2010)深中法民五终字第543号
上诉人（原审被告）陈×。
委托代理人姚×，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赖××。
委托代理人郭××，广东××律师事务所律师。
原审第三人深圳市××房地产企业发展有限公司。
法定代表人杜×，总经理。
委托代理人黄××，该司法律顾问。
上诉人陈×与被上诉人赖××以及原审第三人深圳市××房地产企业发展有限公司（以下简称××房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第7392号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：陈×原系深圳市××区××街道××园（×期）××栋×单元××房的房屋所有权人。2009年5月27日，赖××与陈×通过××房地产公司中介签订《房产买卖合同》，合同约定赖××（买方）购买陈×所有的深圳市××区××街道××园（×期）××栋×单元××房，房地产证号和建筑面积以房地产证登记为准；房产有抵押，陈×通过委托担保公司赎楼方式赎楼；房产转让价格为820000元，其中购房定金为30000元，赖××在签订合同当日支付10000元，签订合同后一日内，赖××补交定金20000元，定金由赖××直接向××房地产公司支付，××房地产公司收到款项后视为定金交付，陈×对此没有异议，定金30000元交给××房地产公司进行监管；赖××通过银行按揭贷款的方式支付除定金及首期款外的余款，交易的所有税费均由赖××承担。赖××、陈×在上述《房产买卖合同》特别备注中约定，买卖双方在签署合同时清楚该物业产权状态房地产证一手证尚未办出，且在银行抵押当中，同意在此状态下签署合同；陈×须于2009年6月5日前做全权公证委托给担保公司或担保公司指定人员，办理该物业赎楼等相关手续，陈×须于房地产证办出之日起五个工作日内再次做公证委托给担保公司或担保公司指定人员；赖××须于房地产证办出之日起五个工作日内做银行监管手续，申请银行按揭；陈×于合同签订之日起二十个工作日内交付涉案房产给赖××。同日，赖××与陈×与××房地产公司出具《委托协议》，赖××、陈×作为委托人委托××房地产公司办理涉案房产转让的有关事项。同日，赖××、陈×与深圳市××（按揭）置业代理服务有限公司签订《××权证代办服务合同》，赖××、陈×委托深圳市××（按揭）置业代理服务有限公司办理有关涉案房产的贷款、赎楼等有关手续。同日，陈×出具《卖方告知方式确认书》，确认陈×的通讯地址为深圳市布吉××小学旧楼××，并声明合同履行过程中，××房地产公司向该通讯地址邮寄相关材料，视为向陈×履行告知义务。同日，赖××、陈×及××房地产公司签订《资金委托监管协议》，赖××、陈×同意将交易定金30000元委托给××房地产公司托管，如发生纠纷，××房地产公司仅凭赖××、陈×书面协商结果或法院生效判决向权利人放款。上述各项合同及文件签订后，赖××在合同约定的时间内向陈×支付了定金30000元，该定金托管于××房地产公司处。本案审理过程中，××房地产公司明确表示同意法院将在其处托管的定金直接判决予以处分。2009年5月29日，赖××、陈×签订《补充协议》，约定陈×于2009年6月15日前办出房产证，陈×于房地产证办出之日后三个工作日做公证于第三方指定人员办下步手续，下附有家私清单。深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局于2009年6月8日核发了涉案房产的《房地产证》，房地产证号为：深房地字第××号，陈×享有100％产权，房产建筑面积87.11平方米，登记价644762元。该房抵押给中国银行股份有限公司深圳××支行。××房地产公司主张其于2009年6月15日前已通过国土部门得知涉案房产的房地产证已经办理，并取得了涉案房产的《房地产证》复印件，××房地产公司亦将涉案房产的《房地产证》复印件交付给赖××。赖××及××房地产公司表示在发出《履约催促函》前已将房产证办出的事实告知陈×，陈×拒绝办理过户。陈×主张涉案房地产的《房地产证》于2009年7月24日才办出，陈×2009年7月16日才缴纳了相应的契税，《房地产证》的原件抵押在中国银行股份有限公司深圳××支行，陈×领取到《房地产证》复印件的时间在2009年7月24日后。2009年6月21日，赖××与××房地产公司向陈×邮寄送达《履约催促函》，邮寄地址为深圳市××小学旧楼××。《履约催促函》为告知陈×房产证已办出，要求陈×于房地证办出之日起七个工作日内做公证委托给担保公司指定人员，继续履行合同。陈×一直没有办理相应的公证委托手续，也未将涉案房产交付给赖××。赖××遂于2009年6月29日诉至原审法院。在本案审理过程中，陈×将涉案房产另行出售给案外人褚素荣，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局于2009年8月14日核发了涉案房产的《房地产证》，房地产证号为：深房地字第××号，褚××享有100％产权。陈×主张出售涉案房产的时间在领取《房地产证》复印件之后，出售涉案房产系因为赖××已经诉请解除双方的《房产买卖合同》，陈×同意解除该合同，陈×遂另行将房产出售给他人。陈×在取得《房地产证》复印件之后，未以任何方式要求赖××继续履行合同。
赖××在原审中的诉讼请求为：1、解除赖××与陈×于2009年5月27日签订的《房产买卖合同》；2、陈×退还收取赖××的定金30000元；3、陈×向赖××支付违约金82000元；4、本案诉讼费用由陈×承担。
原审法院认为：赖××与陈×于2009年5月27日签订的《房产买卖合同》及《补充协议》，及赖××、陈×与××房地产公司因购买涉案房地产签署的系列文件，均为各方当事人真实意思的表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，该合同为有效合同，双方均应全面履行。赖××诉请解除与陈×签订的《房产买卖合同》，陈×亦同意，且涉案房产已由陈×另行出售给案外人，且已经办理了房屋过户手续，本案赖××、陈×签订的《房产买卖合同》的履行已不可能，赖××该诉请原审法院予以支持。赖××诉请陈×将托管于××房地产公司处的定金30000元退还，陈×没有异议，该定金托管于××房地产公司处，××房地产公司亦同意法院将在其处托管的定金直接判决予以处分，××房地产公司应直接将定金30000元退还给赖××，陈×对于××房地产公司的付款承担连带责任。陈×主张赖××提供的《房地产证》复印件系伪造。赖××、陈×均向原审法院提供的《房地产证》复印件一份，两份《房地产证》复印件的内容完全一致，陈×的《房地产证》复印件仅比赖××的《房地产证》复印件多了印花税票的复印图案，而印花税票并非《房地产证》的必须组成部分，没有印花税票的复印图案的《房地产证》复印件并非虚假，赖××提供的《房地产证》复印件亦客观真实的反映了陈×取得了《房地产证》的真实情况，陈×该主张原审法院不予采信。陈×主张涉案房产的《房地产证》于2009年7月16日才正式办理完毕，但该《房地产证》的核发日期为2009年6月8日，赖××与××房地产公司向陈×邮寄送达《履约催促函》的日期为2009年6月21日，《履约催促函》显示的日期为2009年6月15日，该函明确告知陈×《房地产证》已经办出的事实，××房地产公司及赖××均主张在2009年6月15日前已获得涉案房产的《房地产证》复印件，且赖××于2009年6月29日诉至原审法院时，已将涉案房产的《房地产证》复印件作为本案的证据提交原审法院，结合上述事实，原审法院可以判断至少截止2009年6月21日，赖××及××房地产公司已明确知道涉案房产的《房地产证》已办出的事实，陈×在收到《履约催促函》后亦应知道该事实，各方当事人亦可以通过到国土部门查询得知涉案房产《房地产证》已办出的事实，即陈×主张不知晓涉案房产《房地产证》已办出的事实，及涉案房产的《房地产证》于2009年7月16日才正式办理完毕，原审法院不予采信。本案争议的焦点为涉案《房产买卖合同》的解除的原因，陈×对于《房产买卖合同》的解除是否具有过错，应否承担违约责任。原审法院认为本案《房产买卖合同》的解除系因陈×违约，陈×对此应承担违约责任。理由如下：1、陈×在涉案房产的《房地产证》办出后，并经赖××及××房地产公司发出《履约催促函》后仍未于规定的期限内做公证委托，已属违约。虽然涉案房产的《房地产证》原件抵押在银行，但陈×经赖××及××房地产公司发函催促应明知涉案房产的《房地产证》已经办出，而陈×是否取得《房地产证》的复印件并不是办理公证委托手续的前提条件，陈×未及时办理公证委托手续导致合同履行不能，导致赖××的合同利益遭受损失。2、陈×未按合同约定于合同签订之日起二十个工作日内将涉案房产交付赖××使用，亦属于违约。3、陈×在本案涉案《房产买卖合同》未经法院判决解除前，未与赖××进行任何沟通和协商，视《房产买卖合同》的约定于不顾，擅自将房产另售他人，致本案《房产买卖合同》的继续履行完全不能，亦属违约。4、陈×主张合同的违约方为赖××，但没有提供合法有效的证据。陈×主张合同约定违约金标准过高，因赖××交付给陈×的定金金额为30000元，合同约定的违约金金额超过定金金额两倍多，显然过高，赖××没有证据证明其因合同解除导致的实际损失，亦未申请对涉案房产起诉之日的价值进行评估，原审法院酌情对于违约金的金额予以调整，原审法院酌定陈×应赔偿赖××的违约金金额为40000元。赖××诉请超过40000元的部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除赖××与陈×于2009年5月27日签订的《房产买卖合同》；二、深圳市××房地产企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还赖××定金30000元；三、陈×对于深圳市××房地产企业发展有限公司的上述返还定金的义务承担连带清偿责任；四、陈×于本判决生效之日起十日内赔偿赖××违约金40000元；五、驳回赖××的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案受理费1270元，由赖××承担476元，由陈×承担794元。该款赖××已预交不退，陈×应于本判决生效之日起十日内径付赖××794元。
上诉人陈×不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院(2009)深龙法民四初字第7392号民事判决书第三，第四项判决。2、判令陈×无需对第三人返还定金的义务承担连带责任。3、判令陈×无需向赖××赔偿违约金40000元。4、判令赖××承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：2009年5月27日，陈×与赖××签订了《房产买卖合同》，约定赖××购买陈×享有产权的位于深圳市龙岗区××街道×园××栋×单元××房。交易价格人民币820000元，支付方式为合同签订日支付定金10000元，合同签订后一日内支付定金20000元，并以银行按揭方式支付余款。同时双方约定共同委托中介机构办理解除抵押、过户、办理银行按揭等手续。同时约定陈×应于2009年6月5日前办理全权委托给担保公司或者或担保公司指定人员办理该房屋赎楼、过户等事宜所需的相关文件的公证手续。合同签订之日，赖××先后向第三人交付了定金30000元。由于该房产产权凭证一直没有办理完毕，2009年5月29日，双方又签订了一份补充协议，将上述《房产买卖合同》中的备注条款变更为："做二次公证改为卖方做房产证加快手续于2009年6月15日前办出卖方房产证后三个工作日内做公证于第三方指定人员办下步手续，且办卖方房产证的全部费用由卖方承担"。2009年6月中旬，陈×出于善意，告知赖××该房产周围有一工厂，可能产生毒气。赖××得知此事后，就萌生了毁约之意，2009年6月29日，赖××与第三人串通一气，伪造涉案房产产权凭证后向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。现陈×不服龙岗区人民法院之判决，其理由如下：首先，陈×并未收取任何定金，定金一直在第三人处保管，同时，在庭审过程中，第三人已经同意返还定金于赖××，因此，陈×无需对第三人返还定金的义务承担连带责任。其次，原审法院就"《房产买卖合同》解除系陈×违约"之认定错误。第一，双方已经于2009年5月29日签订合同，明确约定待房产证办出后3个工作日内做公证于第三方指定人员办下步手续。故，陈×办理公证手续及继续履行合同的前提是房产证办理完毕。然而该涉案房产的房产证实际办理日期是2009年7月29日。故原审法院认定房产证办理完毕的日期为2009年6月8日明显足错误的。因此，在房产证没有办出之前，陈×没有办理公证之义务，也就不存在违约行为；第二，房产买卖的履行是有步骤，有次序的行为，在交易过程中，只要当前期的所有义务履行完毕后，陈×才存在向赖××交房之义务。然而，在本案中，赖××先是口头向陈×表示不愿继续履行合同，继而采取伪造证据的手段向法院提起诉讼，要求解除合同，其行为已经表明其不会在继续履行合同，再未收到任何购房款的情况下，陈×已无履行合同之义务，不可能向赖××交房。原审法院居然将陈×未交房的事实认定为违约，简直是荒谬，如果按照原审法院之逻辑，赖××未按期办理出银行贷款承诺函，未按期缴纳购房款等行为都属于违约了。第三，在无司法机关的强制下，合同是否继续履行必须看当事人的意愿。在本案中，赖××先是向陈×口头表示其不再继续履行合同，后有和第三人串通，伪造证据，诉至法院，要求解除合同，其行为已经明确不再继续履行合同，故本合同不能继续履行的真正原因是在赖××起诉后，当事人双方都无继续履行之意愿。合同的解除不外乎两种，一是一方通知，送达另一方生效，二是请求法院或者仲裁机构解除。在本案中，赖××向原审法院提出解除合同之诉求，陈×也同意解除合同，故，在收到赖××之起诉状时，已经可以认为该合同已经解除。退一万步，即便此时合同没有解除，在赖××向法院诉求解除合同，陈×同意的情况，且不损害国家集体第三人合法权益情况下，法院有权利判决继续履行合同吗?法院只能判决解除合同，因此在合同已经不可能继续履行的情况下，作为房产的所有人，陈×有权利自由处分该房产，原审法院又怎可把合同无法继续履行的责任归咎于陈×处呢?第四，虽然陈×没有直接证据证明赖××违约，但赖××的行为已经可以推断，其没有继续购房之意愿：其一，和第三人串通，伪造房产证复印件；其二，根据赖××陈述，该房产已经升值10万元左右，如果继续履行合同，其可以获取10万元的增值，但其为何要诉求解除合同?因为众所周知，诉讼时间会很长，同时要支付更多的律师费，诉讼费等。况且，其诉求的违约金数额也低于10万。从此不难看出，赖××根本无继续购房之意愿，而是想通过不法手段，达到其不但逃避承担违约责任，又能获取不当利益之目的。第三，原审法院在程序上亦有不当。在庭审过程中，陈×提出请求法院对办理房产证的日期进行调查的口头申请，并承诺在庭后提交书面的调取证据申请书。2009年11月5日，陈×向法院寄出了调取证据申请书，在无任何回复的情况下，原审法院于11月6日就作出了该判决。
赖××口头答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，陈×的上诉请求无事实及法律依据，请求维持一审判决。
原审第三人××房地产公司口头答辩称：对陈×的诉讼请求第二项判令陈×无须对原审第三人返还定金的义务承担连带责任发表如下意见：定金是由陈×收取的，定金效力对应的是陈×本人，原审第三人只是为陈×托管该定金，因此陈×应当对原审第三人返还定金的义务承担连带责任。
本院经审理查明，原审已查明的事实正确，本院予以确认。
另查，陈×与赖××在《房产买卖合同》的第十二条约定："任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十的违约金，如卖方收取定金后违约的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十的违约金。"
本院认为，陈×与赖××签订的《房产买卖合同》、《补充协议》以及陈×、赖××与原审第三人因购买涉案房地产所签署的系列文件，均为各方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。
本案争议的焦点为，陈×是否构成违约，赖××是否有权据此解除合同。首先，陈×在涉案房产的《房地产证》办出后，并经赖××和第三人向其发出《履约催促函》催促后，未在规定期限内做公证委托，导致合同不能继续履行，其行为已构成违约。陈×主张其于2009年7月24日才将《房地产证》办出，但该《房地产证》上的登记时间为2009年6月8日，陈×在2009年6月21日收到赖××《履约催促函》后理应知道该事实，且陈×亦可以通过到国土部门查询而证实事实。故无论陈×是否于2009年7月24日拿到房产证，房产证的登记时间为2009年6月8日，陈×在得知房产证已办出后应依约履行办理委托公证的义务。陈×申请法院调取龙岗国土局办理涉案《房地产证》的具体日期及时间没有意义，对其申请原审法院不予支持并无不当。其次，陈×未按合同约定于《房产买卖合同》签订之日起二十个工作日内将涉案房产交付赖××，该行为亦构成违约。再次，陈×迟迟不按合同约定办理公证委托手续，致使合同无法继续履行，赖××作为守约方享有请求法院判令解除合同的权利，即合同的解除权属于守约方。而陈×作为违约方在法院未判决解除合同前，在未与赖××沟通的情形之下即将涉案房产另售他人，致使本案《房产买卖合同》继续履行完全不能，其行为构成了根本违约。综上，陈×的行为构成了违约，导致涉案《房屋买卖合同》不能继续履行，交易无法完成，赖××有权行使合同约定的解除权解除合同，陈×应当承担相应违约责任。赖××有权选择陈×赔偿违约金的方式要求陈×承担违约责任，原审法院认为违约金约定的标准过高酌情予以调整并无不当，本院予以维持。对于托管于原审第三人的定金人民币30000元，原审第三人同意直接退还给赖××，陈×作为上述定金的实际的收取人，应对原审第三人返还定金的义务承担连带责任。
综上，上诉人陈×的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序妥当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币2540元，由上诉人陈×负担。
本判决为终审判决。
审判长钟波
审判员俞红
代理审判员聂效
二○一○年五月十七日
书记员陈晓莹
