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控规四项控制指标如何定
文/郎小君
控制性详细规划强制性内容主要包括容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以张家港市凤凰办事处控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。
根据《江苏省城市规划管理技术规定（2011版）》有关各类建筑基底密度、容积率指标有关规定，如下图所示：
1、根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)附录A之A.0.1的规定，江苏省位于Ⅱ类气候区的地区包括连云港、徐州的全部辖区，宿迁（泗洪除外），涟水，滨海、阜宁、射阳；其他地区都位于Ⅲ类气候区。
2、表中所列数值以单块建筑基地计算，住宅建筑密度和住宅建筑容积率分别是指住宅建筑净密度和住宅建筑面积净密度；住宅建筑的建筑基地达到居住组团及以上规模时，采用居住用地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。
3、幼托、中小学校等建设项目的容积率不得超过上表中相应住宅建筑的指标。
4、工业用地应当提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。
5、同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其建筑密度和容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。
6、表中指标不包括地下层建筑面积。
7、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。
8、高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。
规划容积率采取区间控制的方式，各层级容积率上下限指标依据《江苏省城市规划技术管理规定》（2011年）规定，结合现状已建和已批用地实际容积率指标予以综合确定。确定凤凰镇办事处以凤码路为界，划分新旧区，新区容积率为1.2~1.7，老区容积率为1.3~1.8，划分7个容积率等级：0.0~0.1（交通站场用地S4、块状公园G1),0.6~1.1（R1低层），0.7~1.2（R2低层、行政办公用地A1、文化设施用地A2、中小学用地A33、公用设施用地U），1.2~1.7（桃园路西侧R2多层），1.3~1.8（保留及西风路西侧新建R2多层、商住混合用地RB、商业用地B1、商务用地B2、B1/B2/B3），1.5~2.2（R2多层小高层混合）2.0~3.5（R1/R2/R3）。容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面。笔者认为，应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。
规划建筑密度采取上限控制方式，各层级建筑密度上限指标参照《江苏省城市规划技术管理规定》（2011年）规定，结合规划区已有实际现状并综合各层级包含的所有建设类型予以确定。将建筑密度划分为8个等级，5%（交通站场用地S4、块状公园G1），25%（R2多层小高层混合),28%(桃园路西侧R2多层),30%(保留及西风路西侧新建R2多层、文化设施用地A2、中小学用地A33),40%(R2低层、行政办公用地A1、R1/R2/R3),50%(公用设施用地U），55%（商业用地B1、商务用地B2、B1/B2/B3）。
绿地率控制根据不同性质的用地，规定相应的绿地率下限。新区≥30，旧区≥25，A33和R1和R2小高层为35%，住宅为30%，商住比住宅低为25%，商业为20%，工业为20%，停车场为20%，U类参照其他，新区和旧区有5%的相差。
建筑高度的控制应符合城市空域、建筑间距、城市景观方面的要求，划分为10m、12m、24m、40m四级。
