爱华网一、
投资五百万，收益五千万
东莞寮步香市影视城，是寮步镇政府为拍摄电视剧《百年莞香》而招商兴建的拍摄外景。兴建起来的影视城，建筑面积一万多平米，是完全仿照明清时代的风格，再现寮步古代香市景象的建筑物。其建筑风格和机构布局，基本都是为拍摄电视剧服务的。另外还有近40亩空地可供经营开发用。
按照镇政府的构想，电视剧拍摄完毕后，影视城将作为一个独特的旅游景点，交由投资方即东莞世博房地产公司经营三十年，以收回投资。
我们以南方影视传媒集团的名义和世博经过近两年的沟通洽谈，并进行了大量的调查和论证，提出了一个独具创意性的经营方案。这个方案得到了社会各界人士以及寮步镇领导、世博集团的充分肯定和认同，目前已和世博草签了租赁合同，支付了合同定金，待所有投资人确定及公司注册完成后，再以新注册的公司名义与世博签订正式合同。
在此之前，我们经过充分的调查考证，社会各界朋友都认为我们的经营方案风险最小，赢利能力最强，且目前全国都没有同类项目竞争。根据我们和世博最终谈定的合作方案，以及多次反复估算，在世博已经签订的十年的租期中，按照最保守的经营收益计，可实现不少于一个亿的经营纯收益，可以为投资人创造至少五千万的投资回报。故此，该项目的核心指标为：
需资金额——500万元
经营期——10年
投资人预期回报收益——5000万元。
二、
经营思路
寮步香市影视城位于寮步镇规划的旅游文化产业园区内，属于香市公园的一部分，有强烈的政府背景。
世博修建该影视城，总计投入三千余万元修建地面仿古建筑，并完成了规划红线内的拆迁征地工作。影视城建成后，寮步镇政府在城内组织拍摄了电视连续剧《百年莞香》。拍摄完成后，即移交给世博集团经营管理。从2011年初移交后至今，世博由于没有成熟的经营思路，只偶尔接待一些剧组短期拍摄，基本上属于严重亏损状态，所以目前世博既不想继续投资继续完成未兴建的空地开发，也没指望这个项目盈利，处于一种任其自生自灭的状态。但寮步政府是不愿意这个项目成为烂尾建筑的，世博为难的就是如何面对寮步政府的问题。
根据影视城所处的地理位置和建筑情况，我们提出了三点经营构想：
1、以影视剧拍摄为经营的核心支撑。
香市影视城已经作为一个地名，在百度等地图都标注了，也成为了东莞本地人所熟知的地标物业。要运用这个优势进行经营活动，还是离不开影视拍摄制作这个核心功能。为此，我们已经策划了一部以明代香市为时代背景的长篇电视连续剧《香市拍案惊奇》，计划以这个影视城打造的明代香市社区为主要生活场景，衍生出无数南来北往，南亚西洋等香料商人和本地市民互相交织的轻松搞笑，诙谐新奇的故事，每个故事为一集，时长40分钟左右，每周完成一集，全部剧集大约为500集左右，需连续拍摄十年左右。而这部长篇电视连续短剧的拍摄地就一直在香市影视城，并作为整个影视城经营的核心支撑，以吸引游客到访，观看电视剧拍摄过程，并作为群众演员，参与电视剧拍摄。
2、配合电视剧拍摄需要，把影视城营造成一个仿真的明代生活社区，让游客体验前所未有的穿越感受。
在影视城，我们将像杭州宋城一样，运用影视城已有的仿古建筑，完全按照明代时期的风貌布置并经营，茶楼酒肆，当铺官衙，赌坊青楼，应有尽有。在城内，所有现代的物品都被隐藏起来，连拍摄电视剧的剧组，都用隐蔽的方式进行拍摄，城内所有的场景都是电视剧的场景，所有的商家和游客也都是电视剧的群众演员。
凡是前来影视城的客人进城观赏体验都无需门票，但为不影响电视剧的正常拍摄工作，所有游客必须换古装才可进入城内，并不得携带任何现代的物品。游客入城后即进入一个真实的古代生活社区，完全按照古人的方式在城内进行各种消费，购物，恍若突然穿越到几百年前。游客在城内不光参与了电视剧拍摄，成为表演最自然真实的群众演员，更重要的是能体验到从现代穿越到古代的感觉。因此，在整个影视城的经营中，既有游客必须换装和化妆造型产生的服装租赁化妆造型收益，还有城内商家提供的吃喝玩乐的各种经营收益。
3、为寮步镇政府大力打造推广香市文化。
香市文化是寮步镇政府需要大力挖掘整理打造的文化产业。帮助政府加强这方面的工作，那经营活动就能得到政府持续不断的支持。我们将把影视城经营成为寮步一张响亮的名片。长篇连续的电视短剧拍摄，政府将是主赞助方。而参与电视剧拍摄，体验穿越到古代生活，会成为号召游客的两大亮点。我们除了运用各种推广手段宣传推广，让东莞对新奇独特的游玩体验去处非常感兴趣的800万本地和外来年轻人都跃跃欲试来体验一把外，还会加大全国的推广力度，使这个全国独有的包含香市文化的独特“景点”，成为来广东游玩必到之处。我们电视剧《香市拍案惊奇》也计划只走全国三千多个县级电视台的发行；每个到城内体验过的顾客，我们也会赠送当天拍摄的剧集视频。这样电视剧的传播和顾客的口碑传播，使得香市文化品牌在全国迅速传播，更能得到镇政府甚至东莞市政府的高度重视和政策扶持，给到我们经营上带来更为广泛的传播效应和政策保障，我们就可以顺利实现财富巨幅倍增。
三、
经营前景分析
东莞是个旅游客源输出大市。全市常驻人口和暂住人口总和超过了1000万，每年东莞市用于旅游消费的总额都在20个亿以上。
然而东莞由于历史和自然的原因，没有什么叫得响的旅游文化资源。正如市旅游局领导所讲：“在观光方面，东莞存在明显的短板。东莞没有名山大川，也没有名刹古寺……”。而东莞已有的国家4A级景区7家，松山湖风景区、观音山国家森林公园、鸦片战争博物馆、华南MALL、科技馆等5处景点和正在申报的粤晖园、东莞香市动物园等，除鸦片战争博物馆外，其他景点和全国多如牛毛的景区景点相比，没有任何独特性，不足以吸引本地游客和外来游客。因此，东莞无论是打工一族的休闲娱乐，还是白领富豪的猎奇观光，都不能在本市内找到一个可以强烈吸引他们前往的场景。
而我们打造的香市影视城影视旅游文化综合项目，正好弥补了这个短板，运用独特的思路，把香市影视城打造成了一个全国独有的体验式古代生活社区，让每个来这里的游客都能体验到前所未有的穿越古代的感受，并能花一天时间告别现代喧嚣的都市生活，回归到数百年前，用古人宁静祥和原生态的方式生活，真正让游客有刻骨铭心的体验感受。
我们的影视城内是个封闭式的社区，里面集中了东莞本土最为正宗的名吃名品，吃喝玩乐各种古代设施应有尽有。进入城中，看不到任何现代的物品，没有任何现代的工具用具。无论是商家还是游人，都一律古装，连使用的钱币，都是仿古的银两。而进入社区体验的游客，可根据自己的喜好和经济能力，选择不同的身份，租用不同档次的服装，装扮成自己喜欢的角色进入其中。从普通的百姓，到达官贵人，官宦商贾，甚至根据剧情需要还可设置高官皇族等人物，所需装扮费用从几十百来块到数千上万元不等，东莞任何一个阶层的人群都有能力消费体验，为在东莞生活的人群提供了一个足不出户即可游玩体验的全国独一无二的旅游文化景点，让每一个进来的游客都乐而忘返，每一个离开的游客都魂牵梦萦还会呼朋唤友再次前往。
我们计划用十年的时间，能吸引到东莞一半的人口来到这里体验观光，吸引到东莞外每年十万的游客来到，这样，十年间总接待人数至少不低于600万。如果实现了这个目标，那将是一个非常令人振奋的经营业绩，将会给投资者带来意想不到的巨大收益。
四、
经营目标预期
按照我们的经营思路，电视剧拍摄经营另由影视公司负责，我们不参与利益分割。影视城主要收益来自游客的服装租赁化妆造型和城内消费。
我们用两种方式来计算基本收益，一是预期要达到的最低经营目标，一个是实际可能最低的经营情况。
一、我们的经营预期，按照一个比较保守的平均游客量，即每年只吸引到不足40万人观光（影视城刚建成时春节空城十天的人流量即达到10万人次），平均每天1000人进城游览（影视城目前规模可容纳3000人以上，未开发空地建设好后可容纳5000人以上），每个游客按平均消费200元计（主要指租赁服装，茶水饮食，购物等），每天经营收入可达200000元。其中服装租赁收益为主项，平均每套服装收益按100元计，则每天收益为10万元，商家经营收益按10%抽取场所和管理费用，日收益为10000元，每天我们经营收益可达11万元元，全月收益为3300000元，全年总经营收益为4000万元左右。
世博每年的租赁费为400万元。
每年的管理、维修成本大约为500万元（指满足平均每天1000游客的基础上）。
税费预计为300万元（指经营总收入在3000万以上时）。
经营团队的奖金为10%约300万元。
实现这个经营目标所需的总费用1500万元左右。
收支相抵，再除去一些不可预估的费用开支，每年实际赢利至少为2000万元以上。
二、考虑到各种影响经营的因素，而按照最坏的经营情况计，即每年只吸引到不足20万游客，每天平均只有500游客进场，那每天的经营收益大致为55000元，全年总收益为2000万左右。
世博每年的租赁费为400万元。
每年的管理、维修成本大约为350万元（指满足平均每天500游客的基础上）。
税费预计为200万元（指经营总收入在3000万以上时）。
经营团队的奖金为10%约100万元。
实现这个经营目标所需的总费用1050万元左右。
收支相抵后，净收益可保证在800万以上。
四、投资方式及回报
本项目计划用40%的股份，置换500万投资。
投资者股份将在专门注册成立的东莞香市影视城管理有限公司中体现。
投资股份超过10%的，可进入公司董事会，参与具体经营的决策和管理监督。
低于10%的股份持有人按照股份公司股东的权益享有各种权利义务，占前五位股东的进入公司董事会，董事长由董事会推举产生，经营团队只能由项目持有人组建并掌握经营权。
公司对资金投资人给予收益回报优先保障。
即从投资之日起，每年给予最低40%的年收益回报保障，最高分配红利不封顶。
投资人投资后，两年内不得撤资。两年期满撤资的，只能由公司回购或经过董事会同意在股东间转让股份。回购或转让的价格不得超过原投资额二倍。超过三年的可随意转让，股本溢价由市场决定。
若因不可控因素造成经营提前终止的，所获转让或补偿资金优先返还资金投资人。
按照经营预期分析，实现对投资人的基本保障，仅需年经营净收益不低于200万，即可保障资金投资人40%的年收益率。若顺利实现预期经营目标，投资人将获得200%以上的年回报率，即每年至少可获得1000万以上的收益。这在今天的经济社会中，已经属于可遇不可求的唯一的暴利投资项目了。
投资洽谈最后时限：2013年12月10日止
洽谈联系人：杨凯旋
联系电话：18022888013
洽谈地址：东莞香市影视城内“东莞香市影视城管理有限公司”筹备处
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