爱华网主持人： 赵农
评议人： 郑振源 谭书豪 高王凌 杨晓惟 刘业进 赵农
综述
盛洪教授介绍了永佃制的经济性质及其当代意义。他认为永佃制是一种奇特的经济制度。永佃权作为一种产权分割的产物，是一种包含了部分土地所有权的权利。永佃权与田底权的分割可以被看做是一种行使产权包含的若干活动之间的分工。永久承佃加固定租金将带来产权边界的变动。同时他还分析了永佃农直接支配土地资产带来的对产权行使的影响，以及永佃制的效率含义。永佃制是一中有效的土地制度，它不仅保证了合约的永久性，又不失资源的产权在人之间再配置的极大灵和性，通过对承佃人的激励阶解决了保护产权的标的物土地的问题。它还可将土地的产权的规模划小，减轻土地交易的融资成本。最后，他指出永佃制可为休闲游制度内在问题的解决提供借鉴和解决方案。
几位评议人都肯定这项研究的理论及对当代土地制度的借鉴意义，郑振源认为永佃权跟承包权都是从所有制里分出来的一种有益物权。他们肯定了永佃制能古为今用，对当代家庭联产承包制等土地制度的改革具有借鉴意义，永佃制可作为我们今后改革的一个路径，一种选择（郑振源，赵农，刘业进）。高王凌认同地主与佃农之间出现产权冲突时，永佃农会更占优势的观点。杨晓惟教授指出可将永佃权产权的细分和效率这个问题更一般化来研究，即权利越细分，越有效率。刘业进副教授认为产权是一种适应细化的装置，有助于社会总体产出的提高，在现实的土地改革中要承认集体土地所有制的真集体地位。
同时也有评议人指出这项研究忽略了企业家精神充分被利用与产权制度的关系（刘业进），这项研究应重点探讨永佃制起源说、存在说以及永佃制在历史上的发展趋势（谭书豪）。杨晓维教授也就田底价是不是一个常量，会不会由于自然灾害、人口变动、战争等因素变动等问题提出了疑问。
正文
赵农：
大家下午好！双周论坛的时间已经到了，天则所第491次双周学术论坛暨庆祝天则所成立20周年系列讲座现在开始。今天的主题是永佃制的经济性质，由天则经济所所长、山东大学盛洪教授主讲。永佃制在中国非常古老，在中国土地制度中有不可忽视的地位。下面，我们有请盛洪教授做这个主题演讲。
盛洪：
谢谢赵农，大家下午好，很高兴跟大家交流我最近的一篇文章，这篇文章是我在土地法律制度研究课题的研究和思考过程中，读了有关永佃制的一些文献，有些想法，形成了这样一篇文章，这是一个初稿，今天拿来也是想听听大家的意见，看看还有哪些地方需要修改。
首先讲永佃制，永佃制无论在中国还是在世界其它地方，在土地制度中被认为是一种比较奇特的经济制度，它并不是非常普遍实行的一套制度，在中国明清、民国的时期有些地方实行这个制度，尤其是在安徽徽州有大量的文献记载。总而言之，它似乎是一种有点偏离教科书式的经济制度。其实这种理解是我们自己的问题，因为我们对于经济现实是缺乏理解的，总是用教科书的角度思考，但是实际上这是一个能够帮助我们更深刻理解土地制度的一种经济制度。
第一个方面，永佃权到底是一种什么权利？永佃权是产权分割的产物。首先看下面这张表，
屯溪地区清代田底价和田面价
年代
田骨价（两）
田皮价（两）
1707
6.50
2.91
1727-1752
7.62
7.38
1782-1800
10.79
8.49
1802-1807
11.48
9.71
1814-1817
18.01
37.04
1821-1850
17.75
14.27
1851-1861
9.29
10.39
说明：此表是章有义根据中国社会科学院经济所的一批清代屯溪档案，浓缩编制而成。转引自赵冈，2005，第49页。
因为我们在讲永佃权的时候，它对应两个词，一个叫做田皮权或者田面权，一个叫田骨权或田底权，这是土地所有者的权利。这张表是章有义根据屯溪的档案编制而成的，屯溪是在徽州。。从这个表上可看到有田骨价和田皮价，第一行田皮价是田骨价的不到一半，到最后一行田皮价比田骨价还要高，所以它们之间没有一个稳定比例。
第二就是从地租来讲也没有稳定比例。这是最近一个叫张明的学者，他也是根据徽州的文献做的研究所得的结论。徽州文书是中国古代文献中非常重要的一批文献，我们现在有大量有关传统中国的各个方面的，包括经济、政治、社会的记载，徽州文献是非常重要的一个资源。张明也是根据徽州的一些文献，他总结了一下田皮和田底租率的数据，不知道他怎么得出这些数据，大多数情况下，田底的租率是17.5%左右，整个地租率是35%，这是经常出现的情况，但是大租率，就是田底租率也有一些其他数据，比如14.4%、8.2%、7.3%等等。小租率就是田皮租率，地租率减去田底租率。所谓田皮价也好，田皮租率也好，我们可以得出结论,它们不是纯粹的永佃权的价格，如果田面权是永佃权的话，似乎有一个稳定市场价格，但并不是这样。为什么？
这是因为这个词有歧义，如果我们仅从永佃权这个词字面意思来讲，它就是永久租佃的意思，永久租佃的权利如果有价值的话，它相对的是什么？相对的不是永久租佃，可能是三五年重新租一次的情况。这个永久租佃不是永久租佃，与短期租佃之间有什么区别呢？我想它是有区别的，区别就是重复谈判成本没有了，节约了交易费用。但是，反过来讲，承租人是没有这个谈判成本了，出租人其实也同样没有谈判成本，所以这两者是同时减少了谈判成本，也就是说，永久承佃权利和永久出租权利，其实是等价的。所以，从不是永久的租佃到是永久租佃，其实在市场价值上并没有什么增加。因为对于你来讲价值增加了，对于出租人来讲同样也增加了，它没有额外的，就是没有相对于出租人额外的价值，所以它就是零，就是纯粹的永久租佃的价值。我原来是三五年要重新谈判，现在是谈一次永远不用谈了，它的市场价值增量实际上是零，并没有什么更多意义，因为出租人同样获得好处，所以它没有什么特别意义。
永佃权究竟是一种什么样的权利呢？我们可以从永佃制的起源讲起，因为我们刚才说的一点，就是永佃权实际上一定包含了永久租佃的含义，刚才讲永远租佃节约交易费用，双方都节约，承租方并没有获得相对于出租方额外价值，所以就没有大于零的市场价值。如果它还能卖钱，一定是包含了比永久租佃更多的含义，所以我们从永佃制的三种起源讲起。
赵冈做了一个总结，他说永佃制有三种起源，第一种就是租押制起源，第二种是协助开荒起源，第三种叫做典卖起源。所谓租押制就是佃农向田主租赁田地的时候，他是要缴纳押金的。但是这个押金多少呢？有时候是没有一定的限制，有时候会比较多。数量大了以后，如果想退佃的时候，田主拿不出这么多钱了，他还不了押金就不能退佃，佃农就获得继续承租的权利。但是，实际上我们可以假设，其实避免风险的押金应该有一个恰当的数额，当然我们具体不知道是多少，但一定是有一个，可以避免风险，这是放在田主那里的。但是如果超出这个数，比如说是2两银子，但是我给他4两，就多了2两，我有我更多的付出，因为2两银子是会产生利息的，所以实际上是对这个土地做了更多投入。所以，租押制的起源，一方面是田主在退佃的时候不能还押金，还包含另外一个含义，就是他的押金是高于应该的恰当的水平多余的部分产生的某种权利。
第二是协助开荒起源，这个不用说了，佃农帮助田主开荒他就付出了劳动，他就不只是纯粹的佃农了，他对这个土地就有了权利了。田主的含义或者是土地是他购买的，或者是开荒的，假如开荒里面还有佃农的劳动，佃农本来就拥有一部分权利，因为这部分权利，它就覆盖了永久租佃的权利，这是比较简单的解释。
第三个解释比较经典，叫做典卖起源。典卖起源什么意思呢？田主要融资，他缺钱，他或者把土地典出去，就是一段时间典押给别人，别人借给他钱，到时候他把钱还给别人，别人把土地还给他；卖就是卖断的意思。总而言之就是他获得融资。但是，在卖的时候，比如说这块地值10两银子，但是我卖方，田主，可以跟买方要8两银子，这样比市场价低2两，但是这个时候我要获得这个权利，我要继续承租这块地，继续耕种这块地。这时候这样一个价格附带着让他有了继续承租这块地的权利，甚至是永久承租这块地的权利。其实低于市场价值的那个价格，就是他为这个权利付出的价格。比如本来应该10两，我跟你要8两，其实我少跟你要了2两，这2两就是我花钱买的永久租佃权，因为我对土地产权本身拥有一部分权利，这是一个简单的解释。典和卖是一个道理的。
所以，这三种起源都是说永佃权的获得是因为佃农的额外投入，获得的一个永久租佃之外的一个权利，其实就是某种产权。所以，我们可以想象田主出典或者出卖土地，可以将价格任意降低，我们刚才说是10两银子，但是我可以跟你要9两银子，也可以要8两银子，可以要7两银子，5两银子，3两银子，2两银子，1两银子。我少要了比市价低的价格，除了获得永久租佃权之外还获得了一个权利，如果10两银子的田地我跟你要了要了8两银子，其实我在交地租的时候，本来应该交100斤，就只交80斤，这样就会按照比例减少租率。比如10两银子跟你要了5两银子，我就只交50斤，就是说这个地租率是根据你当时进行典卖交易时候价格让渡多少决定的。所以这个也可以理解，就是我一开始讲的，为什么田底和田面的地租率之间没有稳定比例，这个比较好解释。更为抽象的就是任意一个数，在0和1之间，理论上都是可以的。
所以我们的一个结论就是永佃权是捆绑了永久租佃权利和部分土地产权的权利，而它所占产权比例与它所贡献投入比例相关。永佃农向田主缴纳租金少于市场的部分是他自己产权部分的所得。或者是把一份产权划分为N份并用该产权市场价值的1/N去购买其中的一份，也可以花市场价值N分之K买K份，这个产权分割有一个非常成熟的形式就是股票，股票就是这样，我划分10万股，每股可以是按照10万分之一市场价值卖，这完全可以做到。我们可以用这样思考来理解田底权和田面权的分割。
第二，永佃权和田底权的分离又是比较优势的分工。刚才讲永佃权和田底权之间分离是类似于股票的产权分割，但是又不完全一样，为什么呢？因为股票的分割是一种，我叫做纵向的平均分割，就是每张股票包含的权利和义务和另一张是一样的，这是非常清楚的。但是，在永佃权和田底权分割中又不一样，为什么不一样呢？因为包含的权利和义务是不一样的，这是一个非常重要的区别。所以，对于产权分割有一种是纵向分割，也就是我刚才讲的股票的例子。就像切年糕一样，每块都一样，但是永佃权的分割是横向的分割，所以可能它上层和下层的权利和义务并不是一样的。它的区别是什么呢？最大的区别就是田底权拥有者有纳税义务，而永佃权没有。大家知道在传统中国佃农是不用纳税的，地主纳税。你只向地主交地租，而地主去纳税，这个权利义务是不一样的，你有一个田面权，你有永佃权，你去耕种，你只跟地主打交道。其它方面还是有不同，永佃权所有者要比田底权所有者更关注土地资产，他决定在土地上种什么作物。田底权的所有者反而不需要更多关照，因为他不做具体事情。所以他们的权利和义务还是有不同。所以，永佃权与田底权的分割，可以被看作是一种行使产权包含的若干活动之间的分工。就是行使产权也是一种活动，甚至是经济活动，包括纳税也是行使产权，我收租也是行使产权，我保护土地不受侵犯也是行使产权，进行土地交易也是行使产权，行使产权本身就由很多活动组成。所以，这些活动其实也是可以分开的，也是可以分开来做，我们就叫做行使产权的分工。
行使产权的分工和其他的劳动分工一样，同样可以带来效益的提高，这个我觉得是比较核心的想法。为什么呢？是因为有比较优势，大家知道其实分工就是有比较优势，大家知道行使产权也有比较优势，比如说有些人更善于和政府打交道，有些人更害怕官，不愿意跟政府打交道，但是他农业技术特别好，所以他在农业资本上是有比较优势，是不同的。所以，这个时候当一块田地从完整土地所有权分割为田底权和田面权的时候，善于和政府打交道的人享有田底权，善于农业决策和农业技术的人就享有田面权，就会各自发挥优势，带来交易费用和生产费用节约，使人们更好行使产权，带来效率的提高。
现在这个图我画的不是太成熟，但是大致是这样一个意思，就是说其实有两种要素，一种要素叫做跟政府打交道的能力，我简称为纳税，还有一种是农业决策能力，两种要素共同构成田地生产可能性边界。纳税是不是可以构成？表面看构不成，但也可以构成，，纳税是给政府，政府要保护我的产权。就是说我纳税对应的回报是我的产权应该受到保护，和不受保护的土地产权相比，那肯定我就能更放心的享用我的土地产权，会增加土地的产出。所以这仍然是很重要的一个构成生产可能性边界的要素。
现在有甲乙两人，甲更善于农业决策，不善于和政府打交道，他的成本线是这样的，他的纳税成本是以他农业决策付出的成本来衡量的，是以时间为基准定的，他可能以Pa1这样长的时间进行农业决策，但是他要用Pg1这样长的时间跟政府打交道，所以这个长方形就是他的成本，他能达到生产可能性边界的这一点，能生产这么多。乙正好相反，也是这样，他更善于跟官方打交道，不善于种田，所以他的成本线是这样的，他的实际成本是这样的长方形。现在是两者做了一个产权分割，一个拥有田底权，一个拥有田面权。所以这样一个成本线可能变成这样一条线。善于跟政府打交道的乙持有田底，他支付的纳税的成本就是到Pa2这么高，节约了很多。田面权给了甲，因为他善于农业决策和农业技术，所以他成本比乙低。所以，一旦一块田地分成了田底权和田面权，他的运作成本就是这个灰色方块。这块节约了大量成本。当然，这两者之间进行田底权和田面权安排的时候也有交易费用，但是交易费用低于节约的成本。这就是我们大致的理解。
这种现象我们经常能见到，比如说像二房东这样的角色，现在在大城市里面可以看到，有些人就是向房主租房子，再对房子进行装修和分割，大房子分成小房子，然后再转租出去，他支付的房主房租之外还可以赚一部分钱，这个就很类似，可以理解为这个房东更善于对房地产投资，更善于融资，二房东更善于跟这些房客打交道，这也是他们的比较优势，他们各自人力资本优势都存在。
杨晓惟：
现在好多房屋中介公司就是你说的这样，不是个人了。
盛洪：
香港有一个电影叫做"蜗居"，就是很明显讲这个故事，二房东什么样，大房东什么样。这都是在现实世界中的例子，而且特别符合我们经验，甚至我们经常能看到。这个道理就跟永佃制是一样的，与田底权和田面权的分割是一样的。
第三方面我讲永久租佃加上固定租金带来的产权边界的变动。一个资产租赁和约，甲乙双方都是纯粹的资产产权持有者者和资产租赁使用者。其实在现实世界中这两者边界远远不是那么分明。赵冈指出，永佃制多产生在固定租金的情况下，导致永佃农有动力向土地投资，因为他投资带来的收益增量可以由他自己完全获取。大家能够理解，主要是固定租金，租金定下来就不变了，以后发生变化，我只交固定租金，我当然有动力投资。举个例子，一块地产量是200斤稻谷，固定租金是100斤稻谷，他投入之后改变了地力，使粮食产量增加到300斤，由于地租是固定的，我只给你100斤，多出的100斤都是我的，我当然有动力通过投资改进土地、提高地力，这完全是可以做到的。一旦进行这样的投入，土地产权边界实际上也发生了变化。假如刚才讲的，由于投入增加100斤产量，原来地租是100斤，现在地租增加100斤，当然这个地租加上改进土地资本投入，但是不管怎么说是增加了100斤，这时候作为佃农仍然拿的是100斤的收入，但是他多获得100斤收入，这100斤应该是地租，就是产权边界在发生变化。在卖这个地的时候也是一样道理，因为土地价格是由地租率来决定的，就是土地资源收益是地租率决定的。假如说他的土地新增了100斤地租，如果土地价格按照地租25倍算，原来是100斤的地租，就是2500斤的地价。现在是200斤地租，就是5000斤的地价。所以实际上多出2500斤，多出来部分应该是归永佃农所有，这个产权边界是变动了。
随着时间推移，永佃农会根据需要和自己资源情况对土地进行不断投入，他与田底权持有者之间产权边界也会随之变动。这就是我们说田底权和田面权没有固定比例的原因，因为他会不断投入。长期来看，既然永佃农会获得他对土地新增投入全部收益，他对土地投资就不断增加，使他有更多土地产权，他缴纳的地租率就会逐渐降低，这似乎为明清以来历史证明。据高王凌，自明末以来，中国地租率就在下降。
这是章有义的那个表，1887年以前的改额统计，一个是原额一个是新额，第三列是新额的比例，相当于原额的百分之多少，这是挺令人震惊的事情。第一次62%，第二次80%，然后70.8%，37.5%，62.5%等，这个是一个很令人震惊的数字，平均每次下降39.2%。怎么这么吓人？但是，如果按照我刚才我讲的，可能就能做出某种解释。
还有一个表也是章有义的，他是从1890-1924年，12次调整地租率，平均每次下降3.6%，没有刚才那个表显著，当然这个时间相对比较短，但是我觉得也很直观的。
地租率持续不断下降的现象，也是很有意思的一个证明。所以，这个解释就是我刚才讲的道理。章有义也讨论了这个问题，章有义说早在鸦片战争以前，徽州地租即以定额租为主，分成租已不多见。章有义又指出，在农田设施投资中，田主只投入较少部分，比如1833-1857年祁门东西庄农田设施维修，共335宗次，由地主直接付钱的只有33次，就是十分之一，其余都是以佃户欠租作抵。这意味着佃农对农田投入抵消部分地租。
第四个方面是永佃农直接支配土地资产带来的对产权行使的影响。产权的真正价值在于行使，而行使产权就是实际占有、使用和控制产权的标的物。土地产权的标的物就是土地，较之田底权所有者，永佃农对土地有着实际的控制。我记得我们老家，他们回忆说这块地是我们家的，但是不许我们孩子过去，因为租佃给另外一家了，是永佃。就是别人的永佃权对地主都有约束，连孩子都不能轻易到这个田里面。所以，实际控制这个土地的是佃农。尽管在法律上两者产权是平等，但是如果永佃农产权受到了侵犯，或者他认为受到了侵犯，他可以直接用自己的行动在一定程度保护自己产权。而田底权所有者产权受到侵犯的时候，他一方面也可以保护自己产权，但是一方面他没有身体上的优势，并且田底权所有者一般是以较多的田地出租为形式，所以在人数并不占优，相对佃农来说他是少的，这是引自高王凌的书。政府怎么办呢？大家知道中国农村，在传统中国政府是不下县的，乡村大多是自治，所以政府是远水解不了近渴。据高王凌的书里叙述，如果田底权所有者向政府申请保护，可能会远水解不了近渴，乡村一般离县城较远，如果政府派人保护田底权所有者的产权，成本会较高，动作较慢，况且他若申请政府保护还需要复杂诉讼程序，而法官未必一定做出有利于他的判决，就是你得提出来保护，法官还要裁决，这是旷日持久的。对他来讲基本上不可行。所以，鉴于这样的考虑，实际行使产权在佃农有优势的情况下，田主一般是让步的。例如如果考虑到永佃农会利用实际控制田地，掌握更多收成信息优势，田底权所也者可能会在地租率上或在实际收取租额上做让步。因为永佃农越是认为谈判形成的地租率不合理，他越会利用信息不对称。
再比如地租是由佃农交给田主的，一般是实物地租或者货币，总而言之是佃农交给田主，所以佃农实际上控制了作为地租的农产品。经常采取的策略就是拖延，我是主动一方，你是被动一方，我们两个权利平等，但是我想什么时候给你就什么时候给你，也可以不给你。经受不起时间拖延的田主就会在地租量上退步，所以经常会看到欠租的行为，欠租不是短期为之，而是长期习惯，甚至意味着佃农并不认为欠了田主地租。实际上这是一种田主与佃农之间的均衡状态，就是长期累计的欠租反而是一种正常行为。
高王凌：
不欠租才是反常的。
盛洪：
欠的都是几百年，上百年的租。退佃怎么办？说你欠租我就退佃，你违约了，我可以终止合约。退佃其实非常难，为什么难呢？逻辑非常简单，因为退佃也要有实施能力，如果田主不能迫使佃农及时缴纳地租，怎么迫使佃农退佃呢？这个逻辑很简单。如果田主不能借助政府力量强迫佃农不欠地租，怎么能借助政府力量强迫佃农退佃呢？所以，当佃农利用其优势拒不退佃的时候，和欠租是一样的，即使有几例政府帮助田主实施了退佃，但比例很小，不足以形成可置信的威胁。正因为如此，这种租佃行使产权能力不对称的关系，经过长期演进，形成了习惯，甚至法律。在乡村中，有"许退不许夺"的说法，而且清朝形成的有关永佃制法律中，则规定只有三年以上不交地租情况下才允许田主退佃。
高王凌：
农民不是不交，他是交一部分。
盛洪：
这个说法就是很模糊了，我不是没交，我交一部分，还有荒年等等原因，原因非常多。这种关系并不会稳定在一个均衡水平上。因为既然事实证明了存在这种影响，就会潜移默化地缓慢地发生作用。可以想像，这种变化最有可能发生在代际变动以后。永佃农的儿子已经把实交租额当作既定租率，在他当家以后，就有可能利用实际使用和控制田地的优势向田底权所有者的儿子进一步要求更低的实交租额。如此数代以后，就能观察到明显实际租额下降。
所以我这把高王凌的一个表做的更为数字化的处理。讲的是明清400年，地租实收率是指名义的地租和实交地租比例，本来应该交100斤，但是我就交80斤，是名义地租和实交地租，而且是长期情况，不是偶然一次，长期都是这样。从来没有交足过。关键在于哪呢？这个实交额随着时间推移还在下降，1550-1650年，实交率还在80-90%，到1891-1900年只有50-60%了，这是很令人震惊的。我也跟高王凌请教，实交率也下降，地租率也下降，不是地租都没有了吗？我觉得这个数据还得再搞一搞，因为都搞没了。
高王凌：
名义地租在往下调，不断下调，实收率不断下调，这两个东西不敢往一块拧。
盛洪：
一拧就没了，所以对原来文献还得有一个处理。但是这个趋势是这样的趋势。所以，这种情况就是田主和永佃农在行使产权上面的优劣势，还可能是名义地租率长期下降的一个原因，不仅是实交租率的问题。还有在行使产权方面的优劣势也是名义地租长期下降的原因，跟因产权边界变动导致的地租下降是共同作用的。
这是章有义有一段论述，田主之所以降低租额是因为"与其空悬高额，不如酌量降低，反可更有效地引诱佃农交足。"
他这里也有一个表，记了有六次，这一列是改名义地租之前的三年，大致实收率都是不足，最低不到25%，非常低。但是，调低租额以后，实收率基本上100%了，就是名义地租和实际地租是一样的了，这是很重要的一个动机。这个其实是一个很有意思的事，只要时间足够长，就是保有人变成所有人。这个现象就意味着随着时间推移，永佃农及其家庭持续利用其实际行使产权的优势，不断迫使田主接受更低的名义地租率和实收地租率。如果这一判断正确，那可能揭示出一个重大的事实，这就是，如果某一产权标的物被非产权所有者长期使用和控制，产权就可能逐渐地从前者转移到后者。举一个例子就是英国，在诺曼公爵入侵英国并建立国王土地所有权以后，土地保有人经过漫长时期，最后成为土地实际所有者，而国王土地所有权只是名义上的。当然这只是一个类似的例子。
第五，讲讲永佃制大致的效率。我认为它是一种有效的产权制度，它比非永佃制要好，这是我的看法。首先，永佃制意味着是一种永久合约，永久意味着有着最长的时间视野，而经济学认为时间视野越长，资源配置越有效率，这是经济学基本判断。不是生产过程要缩短，而是生产过程拉长，拉长以后更有效率，中国叫做"磨刀不误砍柴工"，时间视野越长，资源按照时间视野配置会更有效率，这是应该是没有太大异议的一个信念。所以，永久租佃比非永久租佃好。
第二点是更重要的，就是它的绝妙之处在于保证合约永久性的同时，又不失资源产权在人之间再配置的极大的灵活性。虽然一对关系是永远的，但是一对关系的权利的所有人是可以不同的，就是关系永久存在，但是所有人可以更换。田面权的所有人就是永佃农或者永佃权所有人，他可以把自己的田面权卖给别人，就是说他可以不经过田底权所有人同意，这两个东西完全是两个互相独立的两种权利，没有任何瓜葛。这个合约不妨碍他和第三者签订合约，永佃农可以卖掉他的田面权。同样田底权所有者也可以卖掉他的土地，也不妨碍田面权的所有人。所以，他们两者都是非常灵活的，都可以去卖给第三者。这个关系存在的同时土地所有者可以流转，田底权和田面权所有者可以流转。这个表现出极大的灵活性，在人和人之间配置，而从资源，尤其是土地资源，它的有效性是它不断再配置，随着时间推移，它有各种原因，使原来土地和人之间组合，过时了变得无效，现在如果有机质再配置的话，就变得有效。所以，有效的机制让他能够不断再配置，这是很重要的。
第三点也很重要，就是永佃制通过对承佃人的激励，解决了保护产权的标的物——土地的问题。原来这样的问题，我是拥有产权，但是产权要交给别人使用，别人会对产权标的物不那么精心、不那么好好保护，会产生损害，更不会对产权标的物进行新投入。这种永佃制，由于他设定的是固定地租，佃农有十足的动力向土地投入。我觉得张五常讲佃农理论，没有涉及到永佃制，所以他对分成地租这个事情非常恍惚，觉得这是怎么回事呢？实际上永佃制是解决这个问题，它是完全的激励，这是没有问题的。我投入一份，带来的收入增量全归我，100%归我，不点不归地主。所以，进而使土地承佃人跨过产权边界，对土地进行投资。
第四，永佃制还可以将土地产权规模划小，减轻土地交易融资成本。什么意思呢？如果就整块地交易，这块地是20两银子，我没有那么多钱，但是我可以买他的田面权，田面权可以10两银子就买下来了，是划小资产规模，类似于把一块公司大资产划成股票这样，但是没有划成那么小，但是是小了。在传统社会中这种做法主要的是导致了产权的规模变小，交易变得容易，也使穷人可以买土地。赵冈有一个评论，在明清、民国以后中国土地分配是比较平均的，一个原因是中国是所有儿子平等继承的制度，他可以把地分给三个儿子。还有一个原因就是因为有永佃制，因为永佃制也是一种产权，按照现在产权来讲也是一种产权。所以你不要看只是拥有田底权的人才是地主，才拥有土地资产，其实拥有田面权的人仍然是地主，仍然有资产，甚至过去叫做二地主，他也有这样的说法。所以，他使得财产分配，穷人能买的东西是使财产分配变得更为平均。
最后我讲一讲永佃制的当代意义，其实我们回头看一下现在，尤其是农村土地制度，就是一种永佃制。为什么呢？因为它有它的田底权所有者，是谁呢？就是农村集体。它是以社区为单位集体组织，如果农村集体是土地发包者，农村集体就是田底权所有者。农户进行土地承包，实际上就是经济个体和田底权所有者的合约关系，据此获得了承佃权利。所以农户就是永佃农。这是非常清楚的。为什么说他是永佃农呢？他实际上是永久承包，现在中国法律基本上是永久承包的，比如土地承包法里面讲耕地承包期是30年，其实过去永佃的合约只要长期就行，30年以上就可以称为永佃了。而且承包期内发包方不得收回承包地。其实到了《物权法》又有一个说法叫做承包期届满由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。它其实已经在法律上说30年以后继续承包，那就是永佃了。其实执政党的一些文件里面说叫做长期承包，它有这样一个词。实际上你到农村去，你问一下这些农民，他们基本说"这是我们家的地，那是他们家的地"，他从来不说"这是我们家的承包田，那是我们家的承包田，"就是我们家的地，这就是产权的概念，他日常就是这样认为。我上次去山西做一个座谈会，跟他们聊，他们也是这个看法，"我们认为这个承包田就是永久的"，大家其实都是这种看法，无论是政府还是民间，永久承包就是永佃，承包制这个词，按照现代经济学似乎不怎么规范，翻译成英文就是contracting system，就是承包体系，就是契约，租佃制度就是契约制度。
第二个就是固定地租。固定地租是肯定的了，原来叫做"交足国家的，留够集体的，剩下都是自己的"，就是国家的、集体的都是固定的，不然不会有一个"剩下的都是自己的"，这个逻辑非常简单，交足国家的、留够集体的，就是有一个固定比例，剩下都是自己的，有这样一个概念。到了前些年，就是所谓"交足国家的"就没了，就是免农业税。当然，我不太同意免农业税，但是它是没有了，没有了它也是零赋税的概念，国家应该是赋税，集体的应该是地租，所以他只是零赋税概念，并不是没有了。实际上现在也不交集体，为什么不交集体？其实也是固定地租，为什么？每一个农户同时是佃农，又是田底权所有者成员，因为他是集体成员之一。所以，很简单，我把地租交给了集体，我是集体成员之一，又分配给我，这是一种对冲。总而言之，它是一种固定地租，这是没有什么疑问的。
第三，可以转让。现在法律规定是可以转让的，可以转包就是出租，可以转让就是出售。《土地承包法》规定土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转。且采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，只需"报发包方备案"就可以，这说明承包权是相当独立的田面权。
还有就是投入要有补偿，这个原则也有，如果前面真的是固定地租、永久租佃，很简单，农户认为他有永久租佃权利，并且缴纳固定地租，就有动力向土地投入。自土地家庭承包到现在30多年，我们可以想象农民在土地上有大量投入，这说明他们作为永佃农占有的土地产权在增加，现有法律也承认农户向土地的投资。《土地承包法》规定"承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。"这个意思就是承认你的投入，有权获得补偿，补偿可能采取一种形式就是降低地租的形式。
我们假定在土地承包制实行之初农户们拥有的田面权占整个土地产权份额为零，经过30年投入，包括增加地力和其他设施投入，假定每亩每年投入200元资源，按3%的复利计算，30年投入相当于现在9546元，如果现在田地租金为每亩800元，农业用途市场价值是每亩20000元，他们的田面权占整个田地产权比例将会达到48%。长此下去，如果没有经济技术上的上限，就可能接近100%。
当然现在土地承包制度是有缺陷，不是完整的永佃制，有三个缺陷。第一个就是承包权的转让要经发包方同意，比如要经过村委会等等法定程序才能卖，他自己不能独立于田底权所有人。第二，农村集体土地发包人身份由现行法律做了比较僵化的规定。所以，其权利是不能买卖的，而在永佃制盛行的明清时期田底权是可以买卖的。第三个是农村集体土地产权被现有法律制度削弱，只能用农业用途，如果要改变为建设用地，必须先改为国有土地，实际上是为政府行政部门非公益目的征地大开方面之门。
我们提出一个建议，这个建议我们认为是非常可行的，我们是从现状出发的，我刚才讲的现状就是不太完善的永佃制，正因为我国的土地承包制度具有大部分永佃制性质，又存在缺陷，为我们制度变革方案提供一个既可以从现状出发又可以走向理想的前提条件，我们目的是将现行土地承包制发展为完全永佃制，为此我们需要取消或者重新解释《土地承包法》中关于土地承包权转让需要发包方同意的条款。目的是在是否要由发包方同意方面，由农村集体自己选择，农村集体可以通过一个决议，以后我不管你每个农户，你自己卖掉你永佃权到底可以不可以，你愿不愿意是你自己的事，而不需要由一个法律规定。因为你通过决议了，因为按照法律来讲，农村集体是一个法人，它有民事法律权利，它可以做出一个决定，这个决定说以后你们田面权所有人卖田面权我不管，这个完全可以做到。所以，这是一个方面，它可以做一个非常微小的修改，也不用否定原来的条款，只让农村集体做一个批发性选择，不是每次卖都要经过我，我就批发性的选择就行了。
第二，在法律框架中将农村集体作为一个由其成员通过正当程序决定其设立、扩张、缩减或终止的法人。在这一原则之下，农村集体作为田底权所有者可以通过正当程序决定是否出售田底权。
第三，明确国家对土地权利只是主权意义上的权利，直接表现为对土地本身或者土地产出征收税赋，并不与土地产权直接冲突。就是减少国家对土地产权直接干预、介入和限制，包括《土地管理法》很多的干预、介入和限制。
总体来看，这样的改革目标和改革方式既可以达到更有效率的制度安排，又很具有操作性甚至具有某种保守性，，对现有土地制度无需做较大改动，甚至法律文本基本上不做改动，也可以达到改革目的。因此是一个成本低，效果好的改革方案。我就讲到这里，谢谢大家。
