房地产企业会计核算规定房地产企业的会计核算-爱华网

会计核算规定

（讨论稿）

目的：为加强公司会计管理，建立规范的会计工作秩序，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为公司经营决策和经营管理服务，公司特制定本规定。

范围：本规定适用于房地产开发公司。

依据：本规定系依据《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》、《企业会计制度》(2001)及财政部各项具体会计准则等有关规定，并结合本公司的实际情况而制定。

职责：公司财务部负责本规定的推行、解释、修改并检查执行情况；各公司（单位）负责具体实施。

本规定具体内容如下：

一、会计科目表及其说明

(一)、会计科目表

1、资产类

级次

科目代码

科目名称

辅助核算

1

1001

现金

1

1002

银行存款

1

1009

其他货币资金

2

100901

外埠存款

2

100902

银行本票

2

100903

银行汇票

2

100904

信用卡

2

100905

信用证保证金

2

100906

存出投资款

2

100907

保证金

1

1101

短期投资

2

110101

股票

2

110102

债券

2

110103

基金

2

110110

其他

1

1102

短期投资跌价准备

1

1111

应收票据

2

111101

银行承兑汇票

2

111102

商业承兑汇票

1

1121

应收股利

1

1122

应收利息

1

1131

应收账款

2

113101

房款（工程款）

项目核算

2

113102

其他

客户往来

1

1132

内部往来

1

1133

其他应收款

2

113301

备用金

2

113302

保证金

2

113303

公司内部往来

2

113304

公司外部往来

2

113309

其他

1

1141

坏账准备

1

1151

预付账款

客户往来、项目核算

1

1161

应收补贴款

1

1201

物资采购

1

1211

原材料

1

1221

包装物

1

1231

低值易耗品

2

123101

在库低值易耗品

2

123102

低值易耗品摊销

1

1232

材料成本差异

1

1233

周转材料

1

1241

自制半成品

1

1243

开发产品（库存商品）

项目核算（房产企业）

1

1244

商品进销差价

1

1245

出租开发产品

项目核算（房产企业）

2

124501

出租开发产品原值

项目核算

2

124502

出租开发产品摊销

项目核算

1

1251

委托加工物资

1

1261

委托代销商品

1

1271

受托代销商品

1

1281

存货跌价准备

1

1291

分期收款发出商品

1

1301

待摊费用

1

1401

长期股权投资

2

140101

股票投资

2

140102

其他股权投资

1

1402

长期债权投资

2

140201

债券投资

2

140202

其他债权投资

1

1421

长期投资减值准备

1

1431

委托贷款

2

143101

本金

2

143102

利息

2

143103

减值准备

1

1501

固定资产

2

150101

运输设备

2

150102

办公设备

2

150103

电器设备

2

150104

生产设备

2

150105

房屋

2

150109

其他

1

1502

累计折旧

2

150201

运输设备

2

150202

办公设备

2

150203

电器设备

2

150204

生产设备

2

150205

房屋

2

150209

其他

1

1505

固定资产减值准备

1

1506

临时设施

1

1507

临时设施摊销

1

1601

工程物资

2

160101

专用材料

2

160102

专用设备

2

160103

预付大型设备款

2

160104

为生产准备的工具及器具

1

1603

在建工程

1

1605

在建工程减值准备

1

1701

固定资产清理

1

1702

临时设施摊销清理

1

1801

无形资产

1

1805

无形资产减值准备

1

1815

未确认融资费用

1

1901

长期待摊费用

2

190101

开办费

2

190102

其他

1

1911

待处理财产损溢

2

191101

待处理流动资产损溢

2

191102

待处理固定资产损溢

2、负债类

级次

科目代码

科目名称

辅助核算

1

2101

短期借款

1

2111

应付票据

2

211101

银行承兑汇票

2

211102

商业承兑汇票

1

2121

应付账款

客户往来、项目核算

2

212101

应付帐款

客户往来、项目核算

2

212199

结转

客户往来、项目核算

1

2123

工程结算

1

2131

预收账款

2

213101

房款（工程款）

项目核算

2

213102

其他

客户往来

1

2141

代销商品款

1

2151

应付工资

2

215101

工资

2

215102

奖金

2

215103

个人所得税

2

215109

其他

2

215199

结转

1

2153

应付福利费

2

215301

提取数

2

215302

职工医药费

2

215303

家属医药费

2

215304

医疗保险费

2

215305

困难补助费

2

215306

独生子女费

2

215307

托费

2

215309

其他

1

2161

应付股利

1

2171

应交税金

2

217101

应交增值税

2

217102

未交增值税

2

217103

应交营业税

2

217104

应交消费税

2

217105

应交资源税

2

217106

应交所得税

2

217107

应交土地增值税

2

217108

应交城市维护建设税

2

217109

应交房产税

2

217110

应交土地使用税

2

217111

应交车船使用税

2

217112

应交个人所得税

1

2176

其他应交款

2

217601

应交教育费附加

2

217602

应交河道管理费

2

217609

其他

1

2181

其他应付款

2

218101

保证金

2

218102

应交住房公积金

2

218103

应交工会经费

2

218104

应交职工教育经费

2

218105

公司外部往来

2

218109

其他

1

2191

预提费用

1

2201

待转资产价值

1

2211

预计负债

1

2301

长期借款

1

2311

应付债券

2

231101

债券面值

2

231102

债券溢价

2

231103

债券折价

2

231104

应计利息

1

2321

长期应付款

1

2331

专项应付款

1

2341

递延税款

3、所有者权益类

级次

科目代码

科目名称

1

3101

实收资本

1

3103

已归还投资

1

3111

资本公积

2

311101

资本溢价

2

311102

接受捐赠非现金资产准备

2

311103

接受现金捐赠

2

311104

股权投资准备

2

311105

拨款转入

2

311106

外币资本折算差额

2

311107

其他资本公积

1

3121

盈余公积

2

312101

法定盈余公积

2

312102

任意盈余公积

2

312103

法定公益金

2

312104

储备基金

2

312105

企业发展基金

2

312106

利润归还投资

1

3131

本年利润

2

313101

主营业务收入转入

2

313102

主营业务成本转入

2

313103

主营业务税金及附加转入

2

313104

营业费用转入

2

313105

管理费用转入

2

313106

财务费用转入

2

313107

其他业务收入转入

2

313108

其他业务支出转入

2

313109

投资收益转入

2

313110

补贴收入转入

2

313111

营业外收入转入

2

313112

营业外支出转入

2

313113

所得税转入

2

313114

以前年度损益调整

2

313115

其他

2

313199

结转

1

3141

利润分配

2

314101

其他转入

2

314102

提取法定盈余公积

2

314103

提取法定公益金

2

314104

提取储备基金

2

314105

提取企业发展基金

2

314106

提取职工奖励及福利基金

2

314107

利润归还投资

2

314108

应付优先股股利

2

314109

提取任意盈余公积

2

314110

应付股利

2

314111

转作资本的股利

2

314115

未分配利润

4、成本类（房产开发企业）

级次

科目代码

科目名称

辅助核算

1

4101

开发成本

项目核算

2

410101

土地征用及拆迁补偿费

项目核算

3

41010101

政府地价

项目核算

3

41010102

土地有关的税费

项目核算

3

41010103

拆迁补偿费

项目核算

2

410102

前期工程费

项目核算

3

41010201

勘察丈量费

项目核算

3

41010202

规划设计费

项目核算

3

41010203

报批报建费

项目核算

3

41010204

招标及失标费

项目核算

3

41010205

三通一平费

项目核算

3

41010206

建设方临时设施费

项目核算

2

410103

建筑安装工程费

项目核算

3

41010301

土建工程费

项目核算

4

4101030101

基础工程

项目核算

4

4101030102

地下室工程

项目核算

4

4101030103

主体结构工程

项目核算

4

4101030104

门工程

项目核算

4

4101030105

窗工程

项目核算

4

4101030106

幕墙

项目核算

4

4101030107

户内精装修

项目核算

4

4101030108

公共部位精装修

项目核算

4

4101030109

钢结构工程

项目核算

4

4101030110

施工用水

项目核算

4

4101030111

施工用电

项目核算

3

41010302

安装工程费

项目核算

4

4101030201

室内水暖气电管线设备费

项目核算

4

4101030202

室内设备及其安装费

项目核算

4

4101030203

外立面泛光照明工程

项目核算

2

410104

基础设施费

项目核算

3

41010401

市政配套费

项目核算

3

41010402

给水系统费

项目核算

3

41010403

雨污水系统费

项目核算

3

41010404

供电系统费

项目核算

3

41010405

燃气系统费

项目核算

3

41010406

有线电视工程费

项目核算

3

41010407

电话通讯工程费

项目核算

3

41010408

宽带工程费

项目核算

3

41010409

智能化系统费

项目核算

3

41010410

采暖系统费

项目核算

3

41010411

园林环境工程费

项目核算

2

410105

公共配套设施费

项目核算

3

41010501

会所

项目核算

3

41010502

幼儿园

项目核算

3

41010503

学校

项目核算

3

41010504

游泳池

项目核算

3

41010505

球场

项目核算

3

41010506

车站

项目核算

2

410106

开发间接费

项目核算

3

41010601

转入

项目核算

2

410198

成本预提

项目核算

2

410199

结转

项目核算

1

4106

开发间接费

项目核算

2

410601

工程管理费

项目核算

3

41060101

监理费

项目核算

3

41060102

预结算编审费

项目核算

3

41060103

工程质量监督费

项目核算

3

41060104

安全监督费

项目核算

3

41060105

工程保险费

项目核算

3

41060106

其他

项目核算

2

410602

资本化借款费用

项目核算

2

410603

营销设施建造费

项目核算

3

41060301

广告设施费

项目核算

3

41060302

销售环境改造费

项目核算

3

41060303

售楼处装修装饰费

项目核算

3

41060304

样板间费用

项目核算

3

41060305

其他

项目核算

2

410604

物业管理完善费

项目核算

2

410605

行政管理费

项目核算

3

41060501

工资

项目核算

3

41060502

职工福利费

项目核算

3

41060503

职工社会保险

项目核算

3

41060504

住房公积金及房贴

项目核算

3

41060505

工会经费

项目核算

3

41060506

职工教育经费

项目核算

3

41060507

劳动保护费

项目核算

3

41060508

办公费

项目核算

3

41060509

业务招待费

项目核算

3

41060510

差旅费

项目核算

3

41060511

出国费用

项目核算

3

41060512

租赁费

项目核算

3

41060513

运输费

项目核算

3

41060514

折旧费

项目核算

3

41060515

修理费

项目核算

3

41060516

低值易耗品摊销

项目核算

3

41060517

无形资产摊销

项目核算

3

41060518

咨询费

项目核算

3

41060519

劳务费

项目核算

3

41060520

手续费

项目核算

3

41060521

其他

项目核算

2

410699

结转

项目核算

7、损益类

级次

科目代码

科目名称

1

5101

主营业务收入

1

5102

其他业务收入

1

5201

投资收益

1

5203

补贴收入

1

5301

营业外收入

1

5401

主营业务成本

1

5402

主营业务税金及附加

1

5405

其他业务支出

1

5501

营业费用

2

550101

工资

2

550102

职工福利费

2

550103

职工社会保险

2

550104

住房公积金及房贴

2

550105

工会经费

2

550106

职工教育经费

2

550107

劳动保护费

2

550108

办公费

2

550109

业务招待费

2

550110

差旅费

2

550111

出国费用

2

550112

广告费

2

550113

宣传费

2

550114

展览费

2

550115

租赁费

2

550116

运输费

2

550117

折旧费

2

550118

修理费

2

550119

保险费

2

550120

低值易耗品摊销

2

550121

长期待摊费用摊销

2

550122

无形资产摊销

2

550123

聘请中介机构费用

2

550124

劳务费

2

550125

手续费

2

550126

费用分摊

2

550127

其他

2

550199

结转

1

5502

管理费用

2

550201

工资

2

550202

职工福利费

2

550203

职工社会保险

2

550204

住房公积金及房贴

2

550205

工会经费

2

550206

职工教育经费

2

550207

劳动保护费

2

550208

办公费

2

550209

业务招待费

2

550210

差旅费

2

550211

出国费用

2

550212

会务费

2

550213

公司经费

2

550214

广告费

2

550215

宣传费

2

550216

租赁费

2

550217

折旧费

2

550218

修理费

2

550219

保险费

2

550220

税金

2

550221

低值易耗品摊销

2

550222

长期待摊费用摊销

2

550223

无形资产摊销

2

550224

咨询费

2

550225

诉讼费

2

550226

聘请中介机构费用

2

550227

劳务费

2

550228

坏帐准备

2

550229

存货盘亏

2

550230

费用分摊

2

550231

存货跌价准备

2

550232

其他

2

550299

结转

1

5503

财务费用

2

550301

利息收入

2

550302

利息支出

2

550303

手续费

2

550304

汇兑损益

2

550399

结转

1

5601

营业外支出

1

5701

所得税

1

5801

以前年度损益调整

(二)、会计科目表说明

1、各公司的会计科目设置以以上《会计科目表》为依据，除了在末级科目下增设下级明细科目外，其他科目的增减变动均须报公司财务部审批。

2、“1131应收帐款”科目，房产企业要求下设“113101应收帐款－房款”和“113102应收帐款－其他”；相应的，“2131预收账款”科目，房产企业要求下设“213101预收帐款——房款”和“213102预收帐款——其他”；“应收账款”应与“预收账款”项目核算中的项目定义一致。

3、“1132内部往来”核算各公司的内部往来。

对于房产企业，分次付款的合同，每次付款时，先借记“115101预付账款——预付账款”；若该付款有对应发票，则直接借记“开发成本”相应明细科目，贷记“115199预付账款－结转”。

“预付账款”应与“应付账款”项目核算中的项目定义一致。

5、“1243开发产品（库存商品）”科目名称的选择根据各公司所属的行业范围确定，房产公司选择“开发产品”，其他公司选择“库存商品”。

6、“150101固定资产——运输设备”以及“150201累计折旧——运输设备”的明细科目包括“助动车、营业汽车、非营业汽车、其他”。“150104固定资产——生产设备”以及“150204累计折旧——生产设备”的明细科目包括“轮船、机器、机械、其他”。

7、成本类（房产开发企业）的科目说明见附件一《房产开发企业成本类会计科目说明》。

二、会计政策

(一)、八项资产核算规定

1、应收及预付款项

(1)、在期末分析各项应收及预付款项的可收回性，并预计可能产生的坏账损失。对预计可能发生的坏账损失，在期末按账龄并结合个别认定计提坏账准备。

(2)、应收账款及其他应收款，除经判断确实可能发生坏帐而采用个别认定法外，其余的按账龄计提坏账准备（计提标准如下表）。公司内部往来款不得全额计提坏帐准备。

账龄

计提比例

1年以下（含1年）

1％

1年——3年（含3年）

5％

3年以上

30％

(3)、如有确凿证据表明预付账款不符合预付账款性质，或因债务单位破产、撤消等原因已无望再履行合同的，应将原计入预付账款的金额转入“其他应收款”，并按规定计提坏帐准备。

(4)、持有的未到期应收票据，如有确凿证据证明不能收回或收回的可能性不大时，应将其账面以前年度余额转入“应收账款”，并计提相应的坏帐准备。

2、固定资产

(1)、企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。固定资产折旧按月计提。当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。

固定资产折旧采用直线平均法，折旧年限及标准如下：

固定资产种类

折旧年限

残值率

运输设备

非营业汽车

4年

5%

助动车

4年

5%

营业汽车

4年

5%

办公设备

5年

5%

电子设备

4年

5%

生产设备

10年

5%

房屋、建筑物及构筑物

20年

5%

其他

5年

5%

(2)、与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。

在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：

a、固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。

b、固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。

c、如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。

d、固定资产装修费用，符合资本化原则的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在固定资产尚可使用年限内单独计提折旧。

e、融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合资本化原则的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内单独计提折旧。

f、经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1901长期待摊费用”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内摊销。

3、存货

(1)、存货在取得时，按实际成本计量。发出存货采用先进先出法确定其实际成本。

(2)、低值易耗品和周转使用的包装物、周转材料等在领用时一次摊销。

(3)、资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货的可变现净值低于存货成本时，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。

(4)、存货跌价准备一般按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，但是对于数量较多，单价较低的存货，按存货类别计提。

4、短期投资

(1)、短期投资在取得时应当按照投资成本计量。短期投资的现金股利或利息，应于实际收到时，冲减投资的账面价值，但收到的、已记入应收项目的现金股利或利息除外。

(2)、企业应当在期末时对短期投资按成本与市价孰低计量，对市价低于成本的差额按单项投资计提短期投资跌价准备。已确认跌价损失的短期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的金额内转回。

(3)、企业处置短期投资时，应将短期投资的账面价值与实际取得价款的差额，作为当期投资损益。并同时结转已计提的跌价准备。

5、长期投资

(1)、长期投资在取得时应以初始投资成本计价。如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况变化等原因导致其可收回金额低于长期投资的账面价值，应将可收回金额低于长期投资账面价值的差额，确认为当期投资损失。已确认损失的长期投资的价值又得以恢复，应在原已确认的投资损失的数额内转回。

(2)、企业的长期股权投资，应当根据不同情况，分别采用成本法或权益法核算。

企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%以下，或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，但不具有重大影响的，应当采用成本法核算。企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上，或虽投资不足20%但具有重大影响的，应当采用权益法核算。

(3)、长期债券投资的债券溢价或折价，在债券存续期间内，于确认相关债券利息收入时采用直线法摊销。

(4)、期末由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因，导致长期投资可收回金额低于账面价值，按单项投资可收回金额低于长期投资账面价值的差额提取长期投资减值准备，冲减投资收益。

6、在建工程

期末对在建工程进行全面检查，如果存在下列一项或若干项情况的，按单项资产可收回金额低于在建工程账面价值的差额，计提在建工程减值准备，

(1)、长期停建并且预计未来3年内不会重新开工的在建工程；

(2)、所建项目无论在性能上，还是在技术上已经落后，并且给企业带来的经济利益具有很大的不确定性；

(3)、其他足以证明在建工程已经发生减值的情形。

7、无形资产

(1)、购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未明确开发目的前，作为无形资产核算，并按规定分期摊销。当开发商品房时，再将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；如该土地是用作建造自用项目，则在工程动工时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

(2)、无形资产能明确有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均摊销；既有有效期又有受益期限的，按较短的期限平均摊销；其余按十年平均摊销。

(3)、无形资产应当按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，应当计提无形资产减值准备。

8、委托贷款

期末对各项委托贷款进行逐项检查，以单项委托贷款为基础按可收回金额低于其账面贷款本金的部分计算确定计提的减值准备。

9、八项资产减值准备对应会计科目

资产减值项目

对应会计科目

坏账准备

管理费用

存货跌价准备

短期投资跌价准备

投资收益

长期投资减值准备

委托贷款减值准备

固定资产减值准备

营业外支出

在建工程减值准备

无形资产减值准备

发生以上各项减值准备时，分别借记“管理费用”、“投资收益

”、“营业外支出

”；对应贷记“坏账准备”等八项各类减值准备。各类资产在价值恢复时，在不超过原减值准备范围之内，作相反分录。

(二)、借款费用核算规定

1、借款费用是指因借款而发生的利息支出、折价或溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

2、企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房产和存货等资产。

3、为房产项目开发借入资金的借款费用，先在“财务费用”中归集，在该项目完工前，当期资金占用平均数对应的借款费用可予以资本化，并至少每季末一次转入“开发间接费”；在该项目完工后发生的借款费用，应于发生当期直接计入当期“财务费用”。借款费用资本化的期限指自满足可开始资本化的条件起至竣工日止，其间开发商主动实施的停工期间不包括在内。

(三)、销售收入确认原则

销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：

1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

3、与交易相关的经济利益能够流入企业；

4、相关的收入和成本能够可靠地计量。

其中，公司房产企业销售商品房，以商品楼宇竣工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，办理了入户许可证后作为销售收入实现条件。出租开发产品，按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。

三、房产开发企业成本及存货核算

见附件

四、附则

1、本规定自2011年1月1日开始执行，未尽事宜参阅《企业会计制度》(2001)、财政部各项具体会计准则及《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答》等。

2、各公司应做好会计核算的台帐工作。

附件一：

房产开发企业成本类会计科目说明

各房产开发企业的成本类会计科目核算内容如下：

一、土地征用及拆迁补偿

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1、政府地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等；

2、土地有关的税费：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等；

3、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等；

二、前期工程费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

1、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、环境检测费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

2、规划设计费：

(1)、规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

(2)、设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。

(3)、其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。

3、报批报建费：

包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。

还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。

4、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。

5、“三通一平”费：

(1)、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2)、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3)、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4)、场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

6、建设方临时设施费

指建设方承担的临时设施费，包括：

(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

三、建筑安装工程费

1、土建工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

(1)、基础工程，包括桩基、基础桩应变及质量测试费、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；

(2)、地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；

(3)、主体结构工程，主要包括砼框架（含独立柱基和条基等基础）、砌体、找平及抹灰、防水保温、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体、内墙保温、外墙保温、屋面保温、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面（涂料、面砖、石材、线条）、公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的简装修（如防滑砖和涂料等）、集中避雷系统、地上独立车库；

(4)、门工程：包括单元门、进户门、防火门等（不含阳台门）；

(5)、窗工程：包括窗及阳台门工程；

(6)、幕墙；

(7)、户内精装修：以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；

(8)、公共部位精装修：公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的精装修；

(9)、钢结构工程：整体为钢结构的项目不在此科目核算，应在“主体结构工程”核算；

(10)、施工用水；

(11)、施工用电。

2、安装工程费

(1)、室内水暖气电管线设备费，包括：

室内给排水系统费：包括自来水、排水、直饮水、热水；

室内采暖系统费：包括地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片；室内燃气系统费；

室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋；

宽带网：主体内外布线及终端插座费用；

有线电视费用：有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；

电话系统费用：主体内外布线及终端插座费用。

(2)、室内设备及其安装费，包括：

通风空调系统及安装费：空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；

电梯及其安装费；

发电系统及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；

人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；

消防系统及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；

锅炉系统及其安装费；

厨房设备及其安装费等；

(3)、外立面泛光照明工程：建筑物外立面的灯光照明工程；

四、基础设施费

1、市政配套费：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；

2、给水系统费：

(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；

(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；

(3)、用水增容

3、雨污水系统费

(1)、管道系统

(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等

4、供电系统费：

(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；

(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；

(3)、用电增容

5、燃气系统费：

(1)、室外管道系统；

(2)、调压站；

(3)、煤气增容费

6、有线电视工程费：室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；

7、电话通讯工程费：室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；

8、宽带工程费：室外宽带网的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用；

9、智能化系统费：

(1)、停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；

(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;

(3)、周界红外防越系统费用；

(4)、小区门禁系统费用；

(5)、电子巡更系统费用；

(6)、电子公告屏费用；

(7)、居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；

(8)、三表远传系统费用：水、电、气远程抄表系统费用；

(9)、对讲系统费用：可视及非可视对讲系统费用。

10、采暖系统费：

(1)、管道系统；

(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等

(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等

11、园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

(1)、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；

(2)、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；

(3)、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

(4)、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

(5)、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

(6)、室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；

(7)、集中灭蚊、喷雾系统。

五、公共配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；

2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；

4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

(1)、会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；

(2)、幼儿园：建造成本及配套资产购置；

(3)、学校：建造成本及配套资产购置；

(4)、游泳池：土建、设备、设施；

(5)、球场；

(6)、车站：土建、设备、各项设施。

六、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。

1、工程管理费

(1)、监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监理费；

(2)、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；

(3)、工程质量监督费：建设主管部门的质监费；

(4)、安全监督费：建设主管部门的安监费；

(5)、工程保险费：

(6)、其他：门牌号费、印花税等其他费用。

2、资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

3、营销设施建造费

(1)、广告设施费；

(2)、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；

(3)、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；

(4)、样板间费用：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；

(5)、其他。

4、物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。

5、行政管理费：直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

附件二：

房产开发企业成本及存货核算

一、成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤依次如下：

1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。

3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4、将归集的开发成本、费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

5、正确划分已完工和在建项目之间的开发成本，分别结转完工的开发产品成本。

6、正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工的开发产品的销售成本。

二、成本核算对象的确定

1、成本核算对象的确定原则

(1)、满足成本计算的需要；

(2)、便于成本费用的归集；

(3)、利于成本的及时结算；

(4)、适应成本监控的要求。

2、成本核算对象的确定方法

各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。

三、成本费用项目

成本项目一般包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

四、会计科目设置

1、“开发成本”科目

“开发成本”科目核算拟开发土地及在建项目的实际开发成本。

为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”项目核算进行归集。

支付的土地有关的款项先记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”项目核算下。项目整体或分期开发时，应将“拟开发土地”项目核算的全部或开工部分对应的土地成本转入在建项目的项目核算中。例如：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：××项目）

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：拟开发土地）

在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立辅助核算——项目核算，具体设置可参见下图：

××项目

××项目

·······

拟开发土地

待分摊成本

2、“开发间接费”科目

核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。

房地产开发企业“开发成本”核算科目明细表

一级科目

二级科目

三级科目

四级科目

辅助核算

备注

开发成本

土地征用及拆迁补偿费

按各成本、费用项目再进行细分（具体核算内容、核算方法详见会计科目表中“6、成本类（房产开发企业）”及附件一《房产开发企业成本类会计科目说明》

项目核算

成本核算对象可分层次设立

前期工程费

项目核算

建筑安装工程费

项目核算

基础设施费

项目核算

公共配套设施费

项目核算

开发间接费

项目核算

成本预提

项目核算

结转

项目核算

开发间接费

工程管理费

项目核算

定期转入“开发成本－开发间接费－转入”科目

资本化借款费用

项目核算

营销设施建造费

项目核算

物业管理完善费

项目核算

行政管理费

项目核算

结转

项目核算

五、成本费用的归集与分配

1、土地征用及拆迁补偿费

一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在“土地征用及拆迁补偿费”之“待分摊成本”项目核算中进行归集，然后，至少每年度一次在有关成本核算对象间分配；也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：

(1)、按占地面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法

方法一：可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地成本来分配。

方法二：也可先按期（区）的占地面积将土地成本分配到各期（区）；再将分配到各期（区）内的土地成本，按期（区）内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到期（区）内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。

计算出以上房屋等成本核算对象应负担的土地成本后，再按该房屋等成本核算对象的可售面积来分摊每平方米可售面积应分摊的土地成本。

(2)、直接按可售面积计征土地征用及拆迁补偿费时的分配方法：直接按成本核算对象的可售面积来分摊土地成本。

2、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费

能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象；也可以不进行归集而直接通过下表所示分摊标准分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下：

成本项目

分摊标准

前期工程费

按可售面积分摊

建筑安装工程费

按可售面积分摊

基础设施费

按可售面积分摊；若能区分可按占地面积分摊

公共配套设施费

按可售面积分摊

3、开发间接费

能够分清成本核算对象的开发间接费，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发间接费，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之项目核算进行归集，并至少每年度一次，根据其实际发生数按各成本核算对象的可售面积分配计入各成本核算对象。

所有开发间接费均要通过“开发间接费”一级科目核算后，再至少每年度一次由“开发间接费”一级科目结转入“开发成本－开发间接费－转入”科目；

分录举例如下：

(1)、先将待分摊的开发间接费分配到相应项目核算中：

借：开发间接费－行政管理费－工资（项目核算：××项目）

贷：开发间接费－行政管理费－工资（项目核算：待分摊成本）

(2)、将归集在“开发间接费”一级科目相应项目核算中的开发间接费实际数结转入“开发成本－开发间接费－转入”科目：

借：开发成本－开发间接费－转入（项目核算：××项目）

贷：开发间接费－结转（项目核算：××项目）

六、存货核算

1、房产企业存货包括拟开发土地、在建项目、开发产品、出租开发产品（出租开发产品原值、出租开发产品摊销）、低值易耗品等。通过“开发成本”、“开发间接费”、“开发产品”、“出租开发产品”、“低值易耗品”、“存货跌价准备”等科目核算。如下表：

存货类别

说明

会计科目

核算要求

拟开发土地

购入的、尚未动工但已决定将之发展为出售或出租物业的土地

开发成本—（项目核算：拟开发土地）

开发间接费

存货跌价准备

在项目核算的项目属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进行调整。

在建项目

已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业

开发成本（除“拟开发土地”以外的项目核算）

开发产品

已办理竣工验收手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、车库及车位等

开发产品

项目核算

出租开发产品

已办理竣工验收手续、用于出租或自我经营的物业

出租开发产品－出租开发产品原值

项目核算

出租开发产品－出租开发产品摊销

项目核算

低值易耗品

不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等

低值易耗品

项目核算设置如：××项目，···，···，拟开发土地，待分摊成本

2、“开发成本”科目的“拟开发土地”项目核算余额即为拟开发土地的成本。支付的土地有关的款项，先记入“开发成本”相应明细科目的“拟开发土地”项目核算下。项目整体或分期开发时，应将“拟开发土地”项目核算的全部或开工部分对应的土地成本转入在建项目的项目核算中。例如：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：××项目）

贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（项目核算：拟开发土地）

3、“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”项目核算的余额，即为“在建项目”的实际成本。

4、“开发产品”科目核算开发产品类存货的库存实际成本。项目办理完竣工验收手续后，按该项目预估成本（由工程部提供）大于开发成本帐面金额的差额，借记“开发成本”相应明细科目的借方，贷记“应付账款”科目；然后，由“开发成本”科目转入“开发产品”的相应明细科目的借方，例如：

借：开发成本——成本预提（项目核算：××项目）

贷：应付帐款——应付账款（项目核算：××项目，客户往来：××客户）

借：开发产品（项目核算：××项目）

贷：开发成本——结转（项目核算：××项目）

项目决算后，预估成本与决算成本的差异进当期损益。

5、开发产品对外出售并结转收入时，按售价记入“主营业务收入”科目；同时，按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目下相应项目核算。开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品原值”中。

6、“出租开发产品原值”科目核算出租开发产品类存货的原值。“出租开发产品摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销，在转入“出租开发产品”当月开始摊销，摊销方法按照同类固定资产的折旧方法及折旧年限核算。例如：借记“其他业务支出”，贷记“出租开发产品摊销”科目下相应项目核算。

7、出租开发产品对外出售的，应于销售实现并结转收入时，记入“主营业务收入”科目；同时，按其摊余价值借记“主营业务成本”科目，按出租开发产品的累计摊销，借记“出租开发产品摊销”科目下的相应项目核算，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品原值”科目下相应项目核算。

8、各公司按低值易耗品领用的部门或用途下设“低值易耗品”明细科目。对低值易耗品采用一次摊销的方法，即在领用时将其全部价值摊入有关的成本费用。

9、期未，各公司应对存货进行全面清查，如由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货的可变现净值低于存货成本时，应按其低于部分，计提存货跌价准备，借记“管理费用——存货跌价准备”科目，贷记“存货跌价准备”科目。对于地产存货，应按单个存货项目，比较成本与可变现净值，从而计提存货跌价准备；对于数量繁多、单价较低的原材料、低值易耗品，可按类别计提存货跌价准备。已确认损失的存货价值又得以恢复，应在原已提减值准备的范围内转回。

房地产企业会计核算

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