爱华网（择邻小编）一个距离昆明600多公里的县级城市，目前普通住房的平均价格每平方米已经超过3000元，正朝4000元迈进，这在云南所有县级城市中首屈一指。
2007年初，在腾冲从事IT业的张先生曾向记者感叹，腾冲房地产业发展程度不高，致使IT业务的拓展也比较艰难。然而仅过了一多年的时间，腾冲房地产业的发展犹如腾冲潜伏多年的火山，突然“井喷”，项目上马之多，建设之快，都出乎张先生的意料。三年多的时间里，腾冲房地产从最初的10几家扩展到近百家，房价也从每平米2000元左右上涨至近4000元，城区面积也从15平方公里发展到近20平方公里，腾冲这个后起的旅游之秀正在经历一场轰轰烈烈的地产革命和城市变革。
腾冲机场是助推器
2009年2月16日，腾冲机场正式通航，从昆明到腾冲的行程由原来的10小时缩短为50分钟，腾冲旅游借此插上了新的翅膀，房地产开发借此拉开了大开发的帷幕。
2006年、2007年、2008年、2009年，腾冲全年接待的游客分别为244.9万人次、262万人次、288.5万人次、330.5万人次。生态环境较好、地热资源丰富的腾冲近年来游客量都在急剧地增加，成为继丽江、香格里拉之后云南又一旅游热点。每年游客都在以20万的数量级在增长，但这一数字2009年却发生了较大幅度的增长，接待游客从2008年的288.5万人次上升到330.5万人次，增长了42万人。究其原因，就是腾冲机场在2009年初正式通航。
2009年全县房地产开发投资在2008年的基础上增长较快。据统计，2009年全县房地产开发投资62189万元，比2008年同期增加18732万元，增长43.1％。全县土地购置费15836万元，比上年同期增长57.7%。如扣除土地购置费因素，全县房地产开发投资增长38.7％。土地购置费的增加对房地产投资大幅上升的影响较大。
全县房地产开发企业购置的土地面积增长较快。2009年全县房地产企业购置土地面积197752平方米，比2008年同期增加80394平方米，增长68.5％。完成土地开发面积124219平方米,增长44.7％。
商品房销售保持旺盛势头。2009年全县商品房销售面积248093平方米，比2008年同期增加118864平方米，增长92％。其中住宅销售面积225497平方米，增长90.6%；商业营业用房销售面积22596平方米，增长1.07倍。
2009年商品房销售价格为3470元/平方米，比2008年同期增加874元/平方米，增长33.7%。其中住宅价格上涨22.1％。
今年1-5月份，保山市完成房地产开发投资13.924亿元，其中腾冲一个县就完成投资10.78亿元，占了整个保山市的77.4%，足以可见腾冲房地产市场的地位非同一般。
腾冲机场通航优化了旅游市场客源结构，国内长线及境外客人有了便捷的空中交通，客源分布进一步扩大，腾冲的区位优势开始转化为经济优势，形成了全省最具优势的休闲度假旅游板块。据介绍，腾冲机场自1月23日通航以来至2009年12月底，共起降航班3016架次，进出港旅客257637人次，成为云南唯一不打折、最繁忙的机场。
“这里没有一朵凋零的花/只有青春/只有生命/清风细雨吹动/每一片叶子/唱的/都是明亮的歌。”1999年，著名诗人李瑛就已将西南边陲的腾冲推向了世界，但因山高路远，交通不便，腾冲的美还是深藏闺中。自2006年5月份国务院批准建设腾冲机场开始，对腾冲向往已久的房地产开发商便频频造访腾冲，跑马圈地，北京、上海、广州、深圳等地巨额投资争相上门，让腾冲受宠若惊。到2008年，房地产开发投资达到了43457万元，增长122.4%。
房价超保山逼昆明
腾冲房价节节攀升，携GDP一道超过保山市级行政中心隆阳区。目前，单元房的价格每平方米一般在2800元至3800元，别墅在4200至8000元。
与房地产开发投资相对应的是，大量的投资客通过空中航道也被带到了腾冲。有良好的自然环境和区位优势做支撑，前来考察的投资客纷纷看好腾冲的发展，买房者络绎不绝。
据大港旺宝环山叠水置业顾问介绍，商品房价格上涨的原因，主要是供给不足、需求过旺。由于腾冲机场建成开通，腾冲在外知名度不断提高，外县人员来购房人数不断增加造成市场需求热情不减，供需矛盾加剧了商品房价格的上涨。另外，土地费用和建筑成本的增加也推动了商品房价格的上涨。
在机场还未通航之前，兴奋至极的一开发商更是直言不讳在项目广告上大胆预言：“机场通航了，腾冲的房价要涨了！”
2008年全国楼市一片低迷，有高黎贡山做屏障的腾冲却是另外一番景象：楼盘开盘火爆，价格直逼昆明。2008年11月9日，由湖南际桓投资集团投资开发的腾北商业广场开盘异常火爆，商铺价格每平方米达到1万多元。价格虽然坚挺，但销售量依旧节节攀升。很多人认为，腾北商业广场的出现，使腾冲商业从原来的临街商铺向集合式商业迈进，商业氛围和城市形象都得到了一定的提升。
除此外，腾越翡翠城、金鹰美域中央、玉泉名居、西路商场、腾曦家园等项目也逆市飘红，购销两旺。
从目前各投资企业开发的产品来看，别墅等高端物业都是主推产品，最早推出的项目均取得了不俗的成绩。当地产业内人士指出，腾冲只是一个10多万人口的县级城市，消费能力有限，如此多的开发商扎堆进入腾冲，所开发的产品无一例外选择了外销。市场严重饱和，再加之产品同质化，存在的隐患让人担忧。
据腾冲世纪金源体育度假有限责任公司置业顾问介绍，世纪金源体育度假项目目标客户主要来自北京、上海等发达地区的一线城市客户。他们拥有较高的学历，职业以企业家、高管为主。置业目的主要是为了休闲度假。因此，这一部分人在购买物业时大多是一次性付款，不会受新出的调控政策的影响。
腾冲房价就像腾冲的翡翠一样，被贴上了一种尊贵的标签。就本地大多数市民而言，上百万的高尔夫别墅让他们望尘莫及，即便是普通的单元房，每平方米的价格也远远超出了上班族的月薪。
据当地银行系统工作人员介绍，近年来，腾冲县金融系统个人贷款额度增长很快，尤其是从2009年开始，无论是额度和增长率都远远超过了以往的年度，拉动主要就靠个人住房按揭贷款。数据显示（见表五），2007年末，腾冲建行、工行、农行、中行的个人贷款余额为43874万元，同比增长34.03%，到2009年末，贷款余额达到101711，相比2008年末增加了50545万元，增长了98.79%。其中，腾冲建行增长速度最快，同比增长了176.22%。2010年1-5月份，四大行个人贷款余额为139093万元，同比增长了36.75%。从人员构成来看，银行的主要客户为公务员、离退休人员、中小企业老板等，高端客户群不是银行的主要客户。
腾冲人善于做生意，除了传统的玉石珠宝、木材加工、餐饮外，现在主要就是投资房地产。他们通过自有资产买房，然后将房产抵押给银行贷款，将这笔资金用于民间放贷，利用银行和民间放贷的利率差赚取中间利润。民间融资方式在腾冲比较普遍。
外来资本一统江湖
通过整理目前腾冲的房地产建设项目，《新地产》发现，所监控的52个重点建设项目，只有5个项目投资方属于本地企业，其余项目投资均是外来投资企业。
资料显示，2005年，腾冲房地产开发企业才有11家。而这11家之中，有8家都是外来投资企业。
通过整理目前腾冲的房地产建设项目，《新地产》发现，所监控的52个重点建设项目，只有5个项目投资方属于本地企业，其余项目投资均是外来投资企业（见表一）。可以说，房地产在腾冲外圈是一种舶来品。
这些投资企业主要来自深圳、上海、北京、成都、昆明等地，尤其以昆明居多，官房集团、柏联集团、世纪金源、世博集团、实力地产、奥宸地产、龙润集团、恒大地产等实力派地产公司已经前期或正进入腾冲。这些外来投资企业在腾冲拿地少则几百亩，动辄上千亩，甚至超过1万亩。按签约时登记的占地面积粗略统计，这些外来投资企业28个在建项目（见表二）在腾冲的圈地达到近5万亩，其中，世纪金源集团投资的两个在建项目就达到11072亩，投资额度达到65亿元，属腾冲投资额度最大，占地面积最广的房地产开发项目。16个待建项目（见表三）因目前尚无准确数据，但占地面积估计也在2万多亩。
从项目分布来看，综合性大型旅游地产项目主要位于腾冲中南部的腾越文化和火山热海旅游片区和西北部的跨境旅游片区。尤其是县城西北部西山坝新城，成为目前腾冲开发的热点建设区域。
目前在建项目和待建项目，绝大部分都是在2009年签订合作协议的。2009年，是腾冲展翅飞腾的一年。这一年，腾冲在腾冲机场通航仪式、第六届保山南方丝绸古道商贸旅游节、第十七届昆交会以及在腾冲举行的全省旅游大会四个重要节会活动上，签下了腾冲世博旅游、腾冲恒益东山休闲度假村、宝峰山养生度假森林酒店、金鹰温泉水乡千里走单骑国际温泉酒店等近20个大项目，仅是旅游大会期间，就签订了9个旅游地产项目，引资52.4亿元，投资商分别来自北京、江苏、成都和云南省的昆明、丽江、曲靖等地。
在引进投资方面，腾冲还设置了准入门槛，对资源和环境准入进行严格的把守。据了解，2006年以来，腾冲婉拒了拟到腾冲投资开发矿产资源和房地产等产业的10余家企业。
酒店温泉高尔夫成香饽饽
机场通航后，腾冲需要五星级酒店的呼声越来越高，也正是有了这样的呼声，房地产开发企业都敏锐地捕捉到了这一商机。
目前，腾冲县拥有二星级以上宾馆酒店17家，共有床位1.1万多张，其中五星级酒店2家、四星级酒店3家，另有5家五星级酒店在建（见表四）。
在腾冲机场未通航之前，有一个五星级酒店（腾冲官房大酒店）的腾冲在接待高端游客上还显得游刃有余。然而腾冲机场通航当天，仅有288套客房的官房大酒店突然间显得捉襟见肘，面对众多的领导、演艺明星、嘉宾，酒店客房告急，不得已之下只有将部分贵宾安排到四星级宾馆。通航仪式之后，随着高端游客的急剧增加，腾冲需要五星级酒店的呼声越来越高，也正是有了这样的呼声，房地产开发企业都敏锐地捕捉到了这一商机。
同样是世纪金源最早开始了五星级酒店的开拓。2008年4月8日，由世纪金源投资的腾冲国际高尔夫旅游度假大饭店正式动工，2009年9月29日正式开业，腾冲有了第二家五星级酒店。
2008年11月12日，由红塔集团投资，选址于腾冲县腾越镇观音塘的五星级酒店正式开工。2009年下半年，包含五星级酒店建设的云峰山国际养生度假村、腾冲千里走单骑国际温泉酒店、叠水河休闲度假区三个旅游度假综合项目也正式开工。到2012年，在建的5个五星级酒店以及其他高星级酒店将正式建成，腾冲将会有7个以上五星级酒店和若干高星级酒店，成为云南县级城市中拥有五星级酒店最多的一个城市。
很多综合旅游地产项目在建设五星级或高星级酒店的同时，还规划建有高尔夫球场。目前，世纪金源投资，占地4000亩的54洞的高尔夫球场已经建成2个18洞并投入使用，另外一个18洞的球场用不了多久即可建成。3个18洞国际标准高尔夫球场与千栋别墅珠联璧合，成为腾冲高端旅游地产的处女座。据了解，另外正在规划之中的高尔夫球项目也不少于5个。
地热是腾冲独特的资源优势，绝大部分旅游地产综合项目在设计过程中无一例外地将SPA作为项目的重要支撑点。尤其是SPA酒店，各个项目从环境的营造、技术、服务、管理等一整条专业SPA管理系统上下足了工夫。
腾冲是我国最靠近缅甸翡翠原产地的地区，据说是腾冲人最先发现了翡翠的商业价值，并率先对其进行加工，自古腾越古镇就是东南亚重要的翡翠加工贸易集散地。因此，不少投资项目扣住翡翠大做文章。云旅集团与德宏州姐告玉城实业联合，在来凤山国家森林公园东南侧建设集翡翠加工、销售、展示为一体的腾越翡翠城，项目于2008年5月奠基。由缅甸联邦仰光碧光珠宝有限公司、深圳东方金钰珠宝集团等投资建设的玉石翡翠文化城、腾冲翡翠加工交易中心项目也进入实质性进展阶段。
