爱华网牛街危改小区房产证的故事
一、迟后的新规定
2004年9月3日，国家建设部公布了新修改的《城市商品房预售管理办法》。针对此前一些业主入住多日仍拿不到房产证的问题，新修改的《城市商品房预售管理办法》提出，预售的商品房交付使之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书（即房产证）的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。在北京房产证是由开发商办理的，也就是说，如果没有特殊约定，开发商要在商品房交楼90日内完成房产证的办理。此外，房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。开发企业进行商品房预售时，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，而售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。另外，新修改的《城市商品房预售管理办法》也增加了一些违反预售办理手续的惩罚细则。如明确规定，开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，将由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万无罚款。
二、故事1——牛街回迁房的“完全产权证”
牛街危改小区是执行北京市政府2000年19号令开发建设的危改小区，其中回迁房总建筑面积50多万平方米，牛街地区近6000户居民通过“危改加房改”自己出资购买了回迁安置房。2005年5月，第一批牛街危改居民产权证的发放工作正式开始。北京市宣武区房地经营开发公司按照国家有关规定，完成了牛街一期共计3214户购房居民的房屋测绘登记、产权申报、制证等工作，并积极协调发证所进行审核。
牛街危改小区回迁安置房屋属于“危改加房改”房屋，国家免除或减免了土地出让金等14项国家税收，所以他们的房屋产权性质等同于经济适用房和房改房。
三、故事2——牛街商品房“完全产权证”
在开发牛街危改小区近100万平方米的过程中，其中有近60万平方米是商品房性质，包括东华经典、西华经典、东华金座、牛街18、泰和嘉苑、祥和家苑、凌云居等7个开发项目。这些项目是按照北京市政府的有关规定向北京市土地局缴纳了土地出让金等相关费用的，并且领取了北京市房屋土地管理局颁发的《商品房预售许可证》，开发商按照商品房销售的相关程序销售房屋，业主购房后也陆续在房管部门领取了所购房屋的房屋产权证。
三、故事3——“青春无限”房产证纠纷
“青春无限”住宅项目，位于牛街中部的西侧，原址是糖房胡同，属于宣武区牛街西区危房改造区15号楼，是为年轻人打造小户型项目，二栋22层高的高层塔楼，其中1—3层为底商。土地方宣武区房地产经营开发公司卖项目，由北京住总鸿运房地产开发公司开发。2004年商品房销售均价为6800元/平方米。
“青春无限”住宅项目，现在的名称叫牛街西里二区8号和10号两栋高层塔楼以及相关的配套公建，总建筑面积约4万平方米，开发商是北京市宣武区房地经营开发公司（简称甲方），施工单位是北京住总集团（简称乙方）。由于甲方当时开发资金紧张，拖欠乙方施工单位施工款长达一年后，乙方被迫工程停工。
在此情况下，甲方与乙方签订了一份《协议书》，甲方同意乙方以乙方的名义对外销售的房屋，用销售款来顶替施工款。乙方建设的项目属于牛街危改小区回迁房项目，并没有缴纳土地出让金的相关优惠政策资金。甲方是一家刚刚成立的房地产开发公司，原属于宣武区房管局，技术人员缺乏，没有开发经验，在《协议书》有关条款中并未对房屋的性质和销售程序表达清楚，条约上只注明“同意乙方销售商品房”，在交纳商品房相关费用一款上更是表达得含糊不清。乙方既是一家施工单位，又是一家具有开发资质的国有大型企业，《协议书》上注明销售商是甲方下属的北京住总鸿运房地产开发有限公司（简称丙方）。
丙方根据2003年市场销售情况，果断地修改了施工图纸，把大户型修改为小户型，主打60平方米左右的一居室和二居室，并且以单价5000多元推向市场，吸引急于置业的年轻群体。在银行按揭的推动之下，该项目的名称定为“青春无限”，对外的宣传词是“首付5万元，拥有二环路内一套商品房”，笔者记得当年售楼处在正在施工的地下室内，为了保证购房者的安全，还临时修了一条长20米的通道，走进去有进入地道的感觉。
在媒体广告宣传的推波助澜下，“青春无限”数百套房子很快销售一空。购房业主与丙方签订了由丙方公司制定《商品房销售合同书》，并交纳了相关税费。但是在《商品房销售合同书》开发商盖章签字一栏却不是丙方，而是甲方。因为在甲乙双方先前签订的《协议书》中，并未提及项目转让事宜，项目还一直控制在甲方手中。并且“青春无限”与南侧的“祥和家苑”本属同一个项目，要办理房屋产权证必须先办理一个“大产权证”，然后再分割给购房业主。
由于这个项目没有缴纳土地出让金，丙方对购房业主承诺的商品房性质就无法说现了。在先期购房业主入住半年后，200多名业主依照2004年建设部新修订的《城市商品房预售管理办法》的有关规定，在2005年把甲方与丙方告上了法庭。虽然甲方与丙方在法庭上互相推诿《合同书》表达不清条款的责任，但最终还在法院的协调下，双方达成了一致意见。一年后，牛街西里二区8号和10号的购房业主如愿地领取了正式房产证。
这之间还有一个插曲，甲方为了逼丙方单方缴纳土地出让金，曾利用控制整个牛街危改区市政建设的独家权利，故意不给已经入住“青春无限”业主通天然气。这也与双方在《协议书》中对谁来交纳天然气管道“四源费”和施工款的条约表达含糊有关。两家国有开发公司在玩“小孩子过家家的把戏”，可却坑坏了购房业主。
五、故事4——临时产权证
牛街东里二区的十几栋居民回迁楼房已经入住六年了，到2008年还没有通过工程验收，没有通过验收的房子叫做“工程质量不合格”或“建设手续不齐全”。原来开发商北京宣武区房产经营开发公司并没有按照规定向北京市供电局缴纳数千万元的“正式供电集资费”和另一笔数千万余供电线路施工费，供电局就不给牛街东里通正式电。牛街东里3000多户居民一直使用的是“临时施工用电”。
为牛街东里二区服务的北京嘉诚物业公司说，因为诸多的历史遗留问题没有解决，牛街东里二区的十几栋回迁楼房至今没有通过有关部门的正式验收，这就造成供电部门无法提供永久的正式电力，市政部门不能提供管道天然气正式入户。虽然这些年相关部门和单位几经交涉和协调，但问题至今没有解决。这就苦了居住在牛街东里二区的广大居民。
没有通过正式验收的房子就无法办理正式房产证。一位住户说：从2002年入住到现在，都没有拿到正式的房屋产权证。只有一个“临时产权证明”。这个临时产权证明上有“北京宣武区房产经营开发公司”的公章，附记一栏中写着：此证由经办人填写一式两份，产权人凭此证换领正式房屋产权证。但他说，这个证明不管多大作用。居民因为没有房产证，无法办理银行抵押贷款、房屋买卖，也无法及时过户，引起了很多麻烦和不必要的纠纷。我们感觉一直在住着黑房子，心里总是不踏实呀！
六、故事5——春风小区“没有房产证”
（一）春风胡同
春风胡同，位于牛街礼拜寺的南侧，呈“T”形，西起牛街，东至小寺街，往南有两个出口均可达沙栏胡同，长260米，均宽3米。门牌号：1—21，2—40号。
清代称王乡佬胡同，民国改称王老师傅胡同。“乡佬”是回族特有的称谓，凡热心清真寺事务的虔诚的穆斯林均可称为“乡佬”。“老师傅”是回族群众对伊斯兰教宗教职业者的统称。原牛街礼拜寺世袭阿玛目（阿拉伯文译音，原意为“表率”“领袖”，亦泛指清真寺的教长，实为一地方宗教领袖）王敬一，寓居于此，故名。另一种说法是：即宋朝时期，某代皇帝曾让一个姓王的阿訇掌管清真寺，因此人居住在此地而得名。
原牛街礼拜寺阿訇、回族著名学者、教育家、北京民族教育先驱、牛街民族小学创始人王浩然祖居于此。
1965年全市整顿地名改称春风胡同。文革的时候曾改名东风胡同。现在，这条胡同叫什么都无所谓了，因为它已经消失在楼群中，只留下一个春风住宅小区的名字。
（二）春风危改小区
春风胡同原来的绝大部分平房都有七、八十年以上的历史，年久失修，破烂不堪，居住的468户居民（注：一期工程只拆了388户），95%以上是回族，人均住房面积不足6平方米。1987春风胡同改造被列入北京市第一批34片危房改造试点工程之一。
该项目于1991年开始动工，1994年竣工，当时的北京市市长陈希同亲自把房屋钥匙交到回迁居民之一牛街清真寺大阿訇安士伟手里。
为了保持牛街清真寺的景观线，春风小区的楼房，自西向东分别是四层、五层和六层，建筑容积率不到1。黄绿相间的住宅楼色调，突出了伊斯兰的建筑风格，居室内部格局也根据回民的生活习惯进行设计，如建筑门窗，按照穆斯林风俗卫生间分为“小净”和“大净”两处。以63平方米的二居室户型为主，户户南北通风，受到了回族居民的一致好评。本建筑项目的民族性建筑风格，受到了建设部的好评，与东城区菊儿胡同、西城区小后仓两个危房改造区，并列成为北京市内城改造最成功三个的危改小区。
但是，主持春风小区建设的宣武区城市建设综合开发总公司的一位负责人说，“春风小区占地面积2.2公顷，建设了20590平方米住宅，371户居民全部回迁住进楼里，还不够安置的，余下的9户居民被安置到附近小区居住。春风小区项目总投资额三千多万元，至今没有人‘买单’。今后再也不做这种‘赔本不赚吆喝’的买卖了。”
（三）春风小区没有房产证
按照北京市政府1996年的有关规定，由开发公司建设的危房改造小区建设完毕后，应该交由有房屋管理资质的市区属房屋管理局进行管理。于是在1997年，春风小区7栋多层住宅楼就转交给宣武区房屋管理局进行物业管理，连同相关楼宇竣工验收档案资料一并转交。
自1998年开始全国住房制度改革后，居住房管局管理房屋的住户，可以按照相关政策购买房屋的房产权。春风小区的所有竣工建设资料都表明，投资建设单位是宣武开发公司，因此房屋的产权人应该是宣武开发公司，而不是宣武区房管局，居住在春风小区的住户都是按月缴纳房租的租房户（交给宣武区房管局充当物业费了）。现在早已撤出春风小区的宣武开发公司也不大关注办理春风小区“大房产证”这件事，而春风小区居民大多是工薪阶层和城市困难户，对自己出钱购买房屋产权频有想法。所以截至目前，牛街春风小区2万多平方米房子至今“没有房产证”。
据笔者了解，北京市类似牛街春风小区这类没有“大房产证”的八、九十年代的危改小区，大约有数百万平方米。
现在春风小区原住地住户只交房屋租金，不交物业费，所以小区至今没有物业公司进行正规物业管理，小区没有大门，没有保安员，没有停车管理员，属于老小区的“通病”。20年过去了，富裕起来春风小区部分居民也有了私家车，这些车辆只好在小区空地、绿地、道路旁随意停放。于是，就有一些居民私下装上了地锁，圈地停车，邻居之间为争抢车位，时常发生纠纷，例如2号楼前就有15个私人安装的地锁。
（四）春风居民社区
春风居民社区组建于2003年，是一个以回族居民为主的多民族住宅小区。所辖范围：春风胡同1、2、3、4、5、6、7、9号楼，这几栋楼是春风胡同危改回迁楼；牛街8号、10号楼，南横西街119号楼，小寺街42号院、61号楼，教子胡同71号楼、沙栏胡同26号楼，这几栋楼是宣武区单位职工宿舍楼；东里二区1号楼、2号楼是商品房；此外还有沙栏胡同71号二个平房院。社区有户籍居民1577户，3644人；但常驻人口超过2000户，出租房户较多。
（五）春风社区整治
春风社区是一个有18栋居民楼、2个平房大院，是个新、旧结合的小区（包括18层商品房塔楼二栋）。分属于7家产权单位，在此之前，属于未封闭管理的小区，小区共有7个进出口，由于车辆和闲杂人员的进出随便，从而造成了许多不安全的隐患。此问题得到了牛街工委办事处领导的高度重视，为了使社区的居民能够安居乐业、为迎接奥运，创建更加干净、整洁、平安、祥和的社区环境，2008年牛街街道为此投资上百万元，对春风社区进行了整体环境整治，铺装路面、绿化环境、新建停车位等，对社区所有的进出口都安装上了大门，使原来的无序管理变为有序管理。在实行了封闭式管理以后，北京佳诚物业正式接管小区的日常管理，正式建立小区电动大门和门岗，保安正式上岗执勤、巡逻。随着小区的封闭式管理，包括治安、消防、绿化、环保、环境卫生等各项管理将走向正规。
（六）牛街综合楼
在牛街春风小区的东南角，2008年建起一栋20000多平方米的综合楼，是15年前宣开建设春风小区没建的公建项目。遗留的原因是拆迁80多户居民无处安置，规划建设的公建项目面积只是六层8000多平方米，销售费用不够拆迁费。15年后条件全变了，南横街里都是18层以上的楼房。虽然安置这80多户居民的费用也是“水涨船高”，但是多增加了13000平方米面积，还是挺“划算”的，综合楼总建筑面积21000平方米。
