爱华网2013-1-18 14:56:54 来源：《建筑经济》2012年第11期
摘要：我国房地产业面临低碳量化标准缺失、低碳化发展合力不足、低碳技术落后等主要问题，一直沿袭的高能耗、高排放的传统发展模式，是我国低碳经济发展的一个巨大障碍。提出房地产业低碳化所必须经过的建筑节能、低碳房地产开发和绿色房地产开发三个发展阶段。在此过程中，通过挖掘发展动力、量化低碳房地产标准、加大低碳技术研发及应用、房地产核心要素源头控制等经济与管理手段的综合运用，才能有效促进房地产业的低碳转型。
关键词：房地产业，低碳化，转型，问题，对策
1 引言
我国房地产业起步于上世纪八十年代，经过二十多年的发展，城市化率从1988年的25.81%增长到2010年的47.5%。城市化的快速发展带动房地产业成为我国经济体系中的重要支柱之一，但粗放增长的房地产业同样也成为我国高能耗、高碳排放行业之一，房地产业低碳化转型已迫在眉睫。
房地产低碳化转型是指从传统的房地产开发模式向低碳房地产开发模式转变的过程。房地产低碳化转型不仅关系到房地产业的长期健康、稳定发展，更关系到我国发展低碳经济的宏伟目标能否顺利实现。
2 我国房地产业低碳化所面临的困难和问题
近年来，我国政府不断加大建筑节能工作力度，但房地产业仍保持着高能耗、高碳排放的态势，低碳化转型形势依然严峻。所面临的主要困难和问题如下：
2.1 既有建筑节能改造压力巨大
我国建筑根据节能效果可大体分成三类：第一类是不节能建筑(节能率30%以下)，此类房屋基本都是在建筑节能标准颁布前建成。2005年以前我国建成的建筑大多为非节能建筑，约占城镇建筑面积的80%，其中北方地区有超过20亿平米的既有建筑急需节能改造；第二类是一般节能建筑，此类房屋是在建筑节能标准强制执行后规划建设的，节能率为50%，但建筑能耗及碳排放仍远高于发达国家水平，2005年以后开发的房地产项目一般多为这一类型。我国于2010年再次将节能率提高到65%，但很多地方仍旧按50%的节能标准；第三类是优化节能建筑，此类房屋是在满足当前建筑节能标准要求的前提下，通过采用一些创新技术，使建筑物的实际节能达到或超过65%的水平，优于当前国家标准。截至2005年，全国既有民用建筑面积约420亿平方米。其中，住宅面积约365亿平方米，约占全部建筑的87%；公共建筑面积约55亿平方米[1]。“十一五”期间，累计施工房屋面积高达191.7亿平方米。房地产业在能源总消费量中所占的比例已从上世纪70年代末的10%，上升到近年来的27.45%。有专家预计，到2020年，我国建筑能耗将达到全社会总能耗的40%[2]。建筑节能改造的实际效果和改造进度，直接影响我国的低碳经济发展目标能否顺利实现。
2.2 低碳化转型动力不足
在现有技术与经济条件下，比较相同类型房屋在不同节能标准下的建筑安装成本，优化节能建筑比一般节能建筑每平方米高出约800～1200元，低碳房地产开发无疑会加大开发企业在建安成本上的投资，因此房地产企业缺少低碳转型的内在动力；其次，消费者难以直观比较建筑节能品质的优劣，短期内难以形成低碳消费意识，导致低碳房屋在销售市场的竞争力不强。
2.3 房地产低碳技术相对落后
随着国家对建筑节能重视程度的提高，在房地产低碳化技术方面取得一些进步，但相对发达国家而言，我国的房地产低碳开发技术总体上还处于较为落后的水平。与气候相近的发达国家相比，我国建筑外墙能耗是他们的4～5倍，外窗为1.5～2.2倍，屋面为2.5～5.5倍，门窗空气渗透率为3～6倍。单位面积年采暖平均能耗折合标准煤为20公斤平方米，为北欧等同纬度条件下建筑采暖能耗的2～4倍[3]。
国内房地产业低碳技术集成度不高。目前一些节能与环保意识较强的开发企业已开始尝试在房地产开发中使用部分低碳技术、节能材料或节能设备，但缺少系统的总体规划，节能效果有限。开发企业更多热哀于降低建设阶段的节能投资，忽视建筑使用阶段的能耗与碳排放，更加不会从房地产的全寿命周期来有效控制房地产的碳排放，使得房地产项目不仅在开发阶段能耗及碳排放量很高，在后续的运营阶段的能源消耗及碳排放量更为惊人。
2.4 房地产业低碳管理与监督乏力
我国房地产业低碳管理及监督机制尚未形成。一方面，房地产业主要停留在建筑节能设计阶段的图纸审查，只要建筑节能设计符合65%的节能率就满足要求。在验收阶段对外墙保温、屋面保温以及门窗保温等进行抽查，许多开发企业为了缩减成本，所使用的节能材料根本达不到设计要求。设计单位、施工单位、监理单位以及建设行政主管部门都缺少对房地产全寿命周期各阶段、全方位的碳排放的增量管理。另一方面，国内对房地产开发主体的低碳开发能力的评估、低碳开发行为的监督还缺少管理依据。
2.5 房地产业低碳化转型的政策配套滞后
房地产业低碳化缺少相应的财政与货币政策的支持，开发企业一般不愿降低利润来进行低碳房地产开发，企业通常将低碳化所增加的成本全部转嫁给消费者，而消费者一般不愿支付这部分成本。只有借助房地产低碳化相关配套政策的制定与实施，使得政府、开发企业和购房者三方都能从房地产低碳化转型中受益。
3 房地产业低碳化路径选择
理论上，低碳建筑有别于建筑节能。建筑节能是前瞻情景性的增量节能，低碳建筑是历史基准线性质的存量减排[4]。针对我国的实际情况，可从提高建筑的相对节能率开始，现阶段以节能率65%为标准，作为房地产低碳排放的国内统一水平；第二阶段以节能率100%为标准，达到或接近国际先进水平；第三阶段则以实现零碳排放乃至负碳排放的绿色房地产开发为标准，这也是房地产业低碳化转型的终极目标。
3.1 建筑节能阶段
建筑节能阶段的目标是确保所有新建建筑节能率高于50%(含50%)但小于等于65%(含65%)的节能设计标准。从2010年8月起，我国执行居住建筑和公共建筑节能率65%的节能设计标准。到2010年底，全国城镇新建建筑设计阶段执行节能强制性标准的比例为99.5%，施工阶段执行节能强制性标准的比例为95.4%，分别比2005年提高了42个和71个百分点。“十一五”期间累计建成节能建筑面积48.57亿平方米，共形成4600万吨标准煤的节能能力[5]。
该阶段面临的问题主要有三个：①城镇新建建筑基本符合本阶段节能标准要求，但农村新建建筑绝大多数不能满足节能标准要求；②大量存在的非节能建筑能耗巨大，节能改造主体不明确；③建设项目缺少全寿命周期碳排放计量、监督与复核。
3.2 低碳房地产开发阶段
低碳房地产开发阶段的目标可以设定为新建建筑节能率高于65%但小于等于100%。2011年11月，北京市公布的《北京市居住建筑节能设计标准(征求意见稿》中指出：“北京市‘十二五’时期建筑节能发展规划中的重点工作任务指出，从2012年起，北京新建居住建筑要执行修订后的北京市居住建筑节能设计标准，节能幅度将达到75%以上。”这个目标仍然是一个相对减排标准，但该标准已达到或接近国际先进水平。本阶段目标的实现，可以作为房地产业低碳转型成功的标志。
“十二五”及“十三五”期间是我国房地产业实现低碳开发的重要阶段。这一阶段的目标与任务能否实现，主要取决于能否成功解决以下问题：①节能技术瓶颈与自主研发能力相对较弱的困境；②政策驱动与市场驱动难以形成合力；③房地产开发企业的市场准入门坎较低；④低碳消费理念与行为的培育仍是个漫长的过程；⑤房地产业能耗网络化程度。
3.3 绿色房地产开发阶段
建筑节能阶段和低碳房地产开发阶段的低碳化目标是相对于1980年的标准水平而言的一种情景减排能力的相对提升。绿色房地产开发阶段的目标是要求建筑碳排放接近于零甚至处于负碳排放，是一种绝对减排能力的提升。根据《碳中和证明规范》(PAS 2060)，碳中和(Carbon Neutrality)是指处于碳中性的状态，即标的物温室气体排放导致大气中全球温室气体排放量净增长为零的情形。负碳是指碳源小于碳汇，即一定时间、一定空间、一定范围内温室气体的排放量小于温室气体的吸收量，从而导致大气中全球温室气体排放量净增长为负的情形。
这一阶段目标能否实现，既取决于国家经济发展水平和房地产低碳技术水平，还取决于房地产业低碳化成本效益与国民经济其他行业的低碳化水平能否协调一致。
4 房地产业低碳化转型发展的方法和策略
通过对房地产业低碳转型发展路径的设定，明确了各阶段的目标和任务，同时也清晰地认识到存在的问题和挑战。对于三个阶段中所面临的主要问题，可以通过以下方法和策略来系统地解决：
4.1 高度重视农村特别是民居建筑的节能工作
目前，相对城镇来说，我国对农村建筑的节能立法和管理更加薄弱。农村建筑中不论是存量房还是增量房，基本都不能满足同期国家建筑节能标准。农村建筑中除少量农村基础配套设施外，几乎都是农村民居。农民为节省建设资金投入，一般都按所在地的传统习惯来建设民居，不会特别考虑居住建筑节能问题，因此农村建筑节能的立法、宣传与推广已势在必行。“十二五”期间，必须要确定农村建筑碳排放强度。以省为单位，控制农村建筑的节能减排总量，再分解到所辖县市，由县市级建设行政主管部门制订适合当地气候条件的农村建筑节能标准和行动方案。设立农村建筑节能专项基金，对既有民居的节能改造提供资金，为新建民居建筑节能提供专项补贴。
4.2 借助网络技术提升房地产低碳化水平
以供水、供热、供气和供电等行业管理网络为基础，组建国家级能源网络管理平台。对于新建项目，要求同步规划、建设建筑能耗网络监测系统，并与国家能源网络管理平台联网。对于既有建筑，则可通过节能改造或旧危项目改造等形式，实现建筑能耗联网。能源网络可为政府节能管理部门进行能耗统计、能源审计、能效公示提供一个统一的、共享的、开放的信息监管平台，也可以为既有建筑的节能改造可行性分析提供真实、可靠数据。
今后对于既有建筑节能改造效果分析不应简单按规范设定的参数，通过节能软件来模拟，而应首先对被改造建筑物开展不短于连续一个年度的室内和室外热工环境的实地、实时监测。通过实测获得的数据可作为分析用户用能情况的重要依据。在不考虑用户用能习惯改变的前提下，结合项目所在地类似项目的实测能耗，来分析待改造建筑是否具备节能改造价值。
4.3 控制建筑全寿命周期内的碳排放标准
首先确定房地产业在全国碳排放总量下的配额，再根据各地区生态承载力和经济发展水平，进一步将碳排放指标按年度分解到每宗建设用地上。在建设用地使用权出让前，既要确定宗地的容积率、建筑密度等经济技术指标，也要确定该宗地项目开发的全寿命周期的碳排放指标。建设用地受让人在获取土地使用权前可以通过出让文件了解碳排放限定要求，在其进行项目可行性研究时，必须要评估其自身对项目碳排放的控制能力。一旦取得建设用地的使用权，则在项目全过程及建筑设计使用寿命周期内均要通过第三方计量与评估。只有碳排放量符合土地出让时设定的指标要求，建筑物才能通过验收并交付使用。
4.4 系统解决低碳建筑技术应用推广的问题
通过加大国内低碳技术研发力度，在低碳建筑材料、低碳建筑设备、清洁能源技术、可再生能源技术等领域寻求重大突破。通过与发达国家进行低碳技术合作，可以节约研发成本，节省自然资源，缩短房地产业的低碳化转型周期。不断提高房地产业低碳技术集成度，分阶段、系统地解决房地产业低碳技术问题，而不是单纯地侧重于房地产开发阶段的低碳化管理，应注重房地产全寿命周期内低碳技术的系统化应用与推广。
4.5 形成房地产业低碳化发展合力
我国房地产业低碳化发展动力可从三个方面来挖掘并形成发展合力：首先，通过国家房地产业政策引导，助推房地产业低碳化转型，这是来自于国家层面的政策推力；其次，通过节能教育，倡导低碳生活方式来引导房地产市场低碳消费行为，培育房地产业的低碳消费动力；而加强房地产业的源头管理，严格控制每宗建设用地的碳排放指标，是强制房地产业低碳化转型的内生动力。
4.6 控制房地产市场准入资格
在房地产项目的规划设计方案评审阶段，增加项目全寿命周期内的碳排放计量及评审，核发开发企业在某个具体项目上的低碳开发能力证书。房地产业的低碳开发能力按项目评定，在房地产低碳化发展的不同阶段、不同区域，设置不同等级的低碳开发能力证书，具体建议见表1。房地产开发企业的低碳开发能力的核定由独立的第三方来执行，要确保第三方核证能力、核证质量、执业诚信度等行业立法管理及行业自律管理，同时加大对第三方在执行碳排放核证过程中的违法、违规监管力度，加大违法惩处力度和提高违法成本。
4.7 构建房地产业低碳金融
对房地产开发项目在立项阶段预征低碳开发保证金，该保证金可按房地产开发阶段分期评估、分期返还。对不符合该项目碳排放量控制标准的项目，开发企业所预缴的低碳开发保证金将被罚没并需整改至碳排放合格为止。如确实无法整改至合格，除罚没低碳开发保证金外，还应就超出部分的碳排放向开发企业征收超额碳排放税金。
加强对房地产项目贷款用途监管。要求所有房地产开发项目设立贷款专户，所有贷款(包括购房人的银行按揭或公积金贷款在内)必须通过贷款专户进行结算，并只允许应用于本项目开发用途。对符合碳排放标准的房地产项目，可以向开发企业提供优惠于同期贷款基准利率水平的贷款利率向该项目提供低碳开发专项贷款，并允许使用住房公积金作为按揭贷款，以此来促进开发企业实现低碳化转型。对不符合碳排放标准的房地产项目，则要求金融机构不得向该企业提供项目贷款，同时也不允许向该项目购房人提供住房公积金贷款。
建立与国际接轨的碳交易平台、交易机制及核证机制，为国内房地产市场提供碳排放权交易。对房地产开发企业通过技术进步或创新，使某项目开发阶段碳排放量经核证低于宗地碳排放量限定标准时，其节约的碳排放额度归由开发企业受益，开发企业可选择售出或与其他碳排放未达标项目冲抵。对购房人购买低碳房地产产品，则在其使用阶段节约的碳排放额度归由购房人受益，购房人可通过碳交易平台将其使用阶段节约的碳排放量售出获利。
表1 低碳开发资质建议方案
注：1、本表中的开发资质等级要求按照《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号)文件要求。2、表中“Dc”代表开发企业在某一具体项目经评估所具备的低碳开发能力，“Le”代表某宗地的法定碳排放标准值。
5 结语
房地产业的低碳化转型路径是基于我国的建筑节能实际情况来设定的，前两个阶段主要通过阶段性提高节能率来有效降低建筑能耗，第三个阶段零碳排放甚至负碳排放目标可作为房地产业低碳化愿景。低碳化转型各阶段目标及划分标准清晰，解决问题的措施及方案较为系统且具体，具有较强的可操作性。对房地产业低碳发展政策制订和房地产企业低碳化转型发展，有积极意义和参考价值。
[参考文献]
[1]郑文亨.国内外建筑节能现状及对比[J].制冷与空调，2008(4)：134-137.
[2]郭英涛，赵然，杨传莹.浅析低碳时代的房地产经济[J].资治文摘，2010(5)：66-67.
[3]李世蓉，梁怀庆.住宅产业化节能减排解决之道[J].住宅产业，2009(3)：22-23.
[4]龙惟定，白玮，梁浩，等.建筑节能与低碳建筑[J].建筑经济，2010(2)：38-40.
[5]住房和城乡建设部.关于2010年全国住房城乡建设领域节能减排专项监督检查建筑节能检查情况通报[EB/OL].http://www.mohurd.gov.cn/zcfg/jsbwj_0/jsbwjjskj/201104/t20110421_203196.html.
基金项目：上海市科技发展基金课题“特大型城市低碳化的系统结构研究”(10692103000)
作者简介:汪宏，男，生于1970年，安徽舒城人，博士，高级工程师，主要研究方向：可持续发展理论、低碳经济、低碳建筑。陶小马，男，生于1954年，上海市人，教授，博士生导师，主要研究方向：区域经济，公共管理。
（作者单位：同济大学经济与管理学院）
