爱华网“新国五条”调控细则的影响分析
时寒冰
房地产方面出台的重要政策，国人都非常关注。从实体经济看，自2003年起，房地产被定为国民经济支柱产业，房地产硬被活生生地弄成了中国经济的核心与灵魂。从投资市场看，房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业，下面连着银行。可谓牵一发而动全身。
3月1日晚上，国务院在发布“新国五条”调控政策之后，出台了“国五条”细则，立即掀起巨大波澜。
那么，应该如何看这次的调控呢？这次调控的意图是什么？在这次调控之后，政府还将继续做什么？等等问题，许多人都在思考。今天拖完地之后，我也思考了一点，见解浅陋，仅供参考，想了解更丰富更深刻分析的，可看我的sohu微博，博友们的分析更全面，更有深度。
在《时寒冰说：经济大棋局，我们怎么办》中，我分析过中国房地产运行的一些基本规律，谈了它在货币吸纳和对于中国投资拉动经济模式中所扮演的角色。这次的房地产调控，其实仍然没有超出那个范畴。
看看这次调控细则的重点内容：
1）行政手段：进一步完善现行住房限购措施。“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。”
特别值得注意的是，这次强化了问责机制：“要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。”
2）金融手段：继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。“继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”
3）税收手段：依法严格按转让所得的20%计征。“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”
4）市场手段：增加普通商品住房及用地供应。“各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量……加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。”
5）保障手段：加快保障性安居工程规划建设。“全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务……加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。”
6）价格手段：加强市场监管和预期管理。“2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。加强房地产企业信用管理……各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。”
分析：
房地产调控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地产商、银行、投机客、自住需求者等等。
对于中央政府而言，它首先考虑两个方面：
其一，重视民众对高房价的不满，通过调控房价疏解这种不满情绪。
其二，不能损及经济可持续发展。
这就限制了政府调控房地产可能采取的政策措施，且必须考虑相关措施的尺度。那么，有没有比较好的办法，既达到了上述目的，又不损及经济的可持续发展呢？
要知道这个答案，首先就要分开考虑，在新房和二手房之间，哪一个对于政府更重要？
显然是新房。一个基本的常识是：二手房是已经卖出去的房。它对于政府的贡献已经完成：土地卖出——房地产商完成开发——销售到购房人手中（投机客+自住者）。在这个过程中，政府拿到了土地出让金和相关的税、费收入。如果二手房继续转卖，对于政府而言，唯一能够继续有收益的，就是交易税和相关的费，当然，还有正在酝酿的房产税（物业税）。
正由于二手房是已经卖出去的房子，把板子打在这上面，政府才不会痛，更何况这个板子是税收！这注定了，政府非常有动力打这个板子！把板子打在二手房上，房地产商的疼痛表面上看似乎也不大，反正房子已经卖出去了。那么，银行怕不怕？房子是抵押给银行的，房主已经交了首付，并且，已经逐月偿还了部分房贷和利息，加上10年来，中国房价持续上涨，为抵押品涨出了安全的空间，银行也不怕。
新房就不一样了。新房卖不动，银行怕——开发商借它的钱做的项目，它们是捆绑在一起的。地方政府怕——既怕土地价格下跌，更怕已经卖出去的地被退，又怕相关税收下降。开发商当然也怕。房子如果砸在自己手里，可能前功尽弃。
因此，调控房地，把板子打在二套房身上，对于政府是风险最小，收益最大的调控手段。
以前的房地产交易征税，既可按照购售价金额的1%缴纳，也可以按照价差金额的20%来缴纳，而现在统统按照价差的20%来缴纳，相差是非常大的。我们不妨引用一下《新京报》的一段采访：“来京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金，但因二手房购房政策的调整，他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。在北京，购买二手房所有税费均由购房者承担。近日，吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房，该房已满五年可上市交易，但并非业主的唯一住房。按现行政策，吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150×1%=1.5万元；但是，如果按照新政策，因该经济适用房最初价值仅为20万元，如果按照差额缴税即(150-20)×20%=26万。这多出的24万多元的税收，让吴先生很头疼。”
有人说，这多出来的税收，可以转嫁给买房人。有那么简单吗？
第一，在连续多年暴涨之后，中国的房价已经远远超出了民众的购买力，能够买房的仅仅是少数人，要转嫁谈何容易？
第二，不妨看看一些专做移民生意的公司打出的广告：在北京买一套房（公寓）=美国买一套别墅+新鲜的空气+子女上学免费+终生的保障。中国北京、上海这样的大城市的房价，已经超过了美国很多城市的房价，如此高的房价，只会刺激越来越多的人移民。事实上，最近几年的移民大潮一直汹涌澎湃，除了货币超发等少量因素，中国的房价已经失去绝大部分支撑力。20%的税款要转嫁出去是极其困难的。
今年1月份，有一则新闻引起巨大关注：从去年（2012年）底开始，各地出现了大规模的房产抛售现象……从去年11月开始,各地官员急于抛售房产的现象增多，这些房产往往是豪宅，一些一线城市的房产市价动辄千万。中介手中的房源仅仅是一部分，出于各种原因，一些房源还会委托给国有机构或者有熟人认识的机构，甚至委托专业代理人来全盘操作，自己自始至终都不会出面。北京住建委网站的网签数据统计，2013年1月上半月，北京二手住宅网签总量为7940套，与去年1月同期的网签量相比大幅上涨了360%。据链家地产市场研究部统计，2013年1月份，北京二手房市场新增房源与2012年12月平均水平相比，上涨11%，其中成交单价在3.5万元/平方米以上的住宅占比达到了31%。……此外，中纪委、监察部12月14日也下达通知：严惩违规、违法提取各种货币、套汇及洗钱外流等活动。上述中纪委的通报称，据不完全统计，2010年大陆非法资金外流是4120亿美元，2011年达到6000亿美元，2012年估计已突破10000亿美元。2013年的非法资金外流规模将达到15000亿美元。
难道这些抛房者未卜先知，知道了今天对二手房征税的消息？
当然，这则报道最终被否，原因不难理解。
第三，如果不能向买房人转嫁税款，那么，二手房要与新房竞争，就需要降价——二手房交易税的上升，使得二手房与新房相比，增添了一个明显的成本劣势。但由于房价连年上涨，卖房者很难接受自己承担税收成本的事实。当然，这里面存在一些可以变通的手段。比如，以原价位转让，逃避20%的税收，问题是，买房的干吗？他将来卖的时候岂不要负担更多的税？而且，政府必然会采取措施，防范这样的行为。事实上，这次的细则已经明确“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”，假如一个人要出售住房，这个小区同期的销售单价是多少，是很容易比较出来的。
还有人发了一个更神奇的办法：“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不换起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有！”
问题是，走法院程序也是有成本的，这不是到童话世界中旅行。这种成本说不定会超过那20%的税收。而且，如果这种做法密集进行，法院成了房地产交易市场，政府是很容易发现的。结果当然是偷鸡不成蚀把米。
如此，二手房的销售必然萎缩。
那么，二手房的销售萎缩，会不会促进新房的销售呢？
很多人认为，新政削弱了二手房的竞争优势，将把买房的人赶到新房方面。这是这次调控最戏剧化的一面，以调控房价的名义赋予新房涨价的空间和动力。因为，对二手房转让征收差价20%的税，相当于导致新房对二手房有了明显的溢价，大大增强了新房的吸引力——这当然是政府最希望看到的结果，也是对政府而言最完美的调控方式：新房销售好了，地方政府继续兴高采烈的高价卖地（新城镇建设的推进过程中，地方政府会从农民手中拿到大量的土地），几十个相关行业继续发展，就业继续保持，税收继续增长……而且，新城镇建设过程中，需要新房销售量增加的配合，否则，新城镇建设就可能成为无源之水，无法延续下去。
新房对于政府太重要了。
如果看了下面两则信息，就知道为何此次调控政策如此出台了：
1）超八成省份面临财政收支压力。受土地出让收入降低、各地主动进行经济结构调整短期降低税收收入等因素影响，去年财政收入低增长趋势或将在今年延续。随着各地地方“两会”的结束，各地纷纷公布了去年财政收支情况和今年的财政收入预算，财政部日前首次汇编了29个地区2012年预算执行情况和2013年的预算草案，结果显示，包括北京、江苏、河南在内的超过八成地区均在其预算报告中坦承今年财政收支将会面临压力。
2）中投旗下公司3个月豪掷64亿频拿地。3个月，64亿元：中投发展在“国五条”出台“前夜”，分别向天津和北京的土地市场豪掷重金。这个成立不到两年的“投手”来头不小。资料显示，中投发展成立于2011年4月，由中国建银投资有限责任公司(下称“建银投资”)、黑石基金及绿城地产等组建。大股东建银投资是不折不扣的“国家队”，它是中央汇金100%持股公司，中央汇金则是中投公司的全资子公司。短短三个月的时间，也恰逢全国楼市回暖、调控政策处于观望期，中投发展在京津挥洒下高达63.74亿的大手笔。2月1日和4日，中投发展总计斥资13.87亿元，先后两次在京郊密云县购得地块。此前的2012年11月13日，天津滨海新区中心商务区推出10宗地块，其中8宗由中投发展竞得，成交总价为46.771亿元。随后又以3.1亿元底价摘得津滨中(挂)2012-10号地块。中投旗下公司拿地的勇气何来？
现在重回主题。
如果新政要促使新房价格上涨，必须有一个前提：民众继续看高房价，也就是房价上涨预期的保持和延续。
问题是，中国买房的是哪些人？投机需求的有多少？自住需求的又有多大？
由于中国房价已经高处不胜寒，像温州炒房团这样的早已经淡出人们的视野。20%的税收新政，会进一步打击正在快速萎缩的投机客，甚至，可能从此让投机客退出。如果没有投机客的推波助澜，仅仅靠能够买得起住房的人的需求，新房的销售又能好到那里去？实际上，中国近年来的房地产之所以火，关键就在于，它具有良好的流动性，买房的人在赚钱之后可以轻易抛售。问题是，现在的政策加大了交易成本，在此价位买房本身已经在冒风险，再加上这个新的风险，谁还投机买房？更何况，“新国五条”细则还有“继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。
如果公众的预期改变，看跌房价，则有可能出现另外一种极端的情况：二手房带动新房下跌。因此，20%的税是一把双刃剑，它在新房与二手房之间制造了溢价，这个溢价，要么，通过新房价格拉高来弥补，要么通过二手房价格下跌来弥补。但有一点是明确的，这一政策对二手房是致命打击。对投机客是重创。
因此，“新国五条”细则对中国房地产的影响是显而易见的，是一个非常沉重的打击，而不是什么利多！看看房地产商的反应就不难知道了。
中国的房价之所以涨到如此地步，跟投机客大量囤积住房有直接关系，此前已经暴露出来的几个典型，动辄数十套房产，这些人购房往往是既不出租，也不销售，就等着涨价，达到自己的预期之后再出售。对真实的需求者而言，这种情况实际上等于减少了商品房的有效供给，不仅推高了房价，也推高了房租！问题是，我们不能确定这样的人到底有多少！但可以肯定的绝对不是个别，而是一个群体，一个已经壮大的食利阶层！
因此，政府接下来可能继续在二手房上打主意，比如，对二套或二套以上的房子征收物业税，不仅从交易环节，也从保有环节征税，政府既可增加税收，迎合民众的调控要求，又不至于直接伤及新房。
其实，要调控房价非常简单：像前段时间公安系统集中消除一人多个身份证的做法那样，把各个城市的房地产信息联网，把像“房姐”那样的拥有多套住房的人找出来，如果不能说明购房合法收入来源直接充公，拍卖掉建设保障房，或者补贴给低收入者作为租金。如此即可，简单便捷。
从宏观层面来看，自从2003年错误地把房地产界定为中国的国民经济支柱产业，促使大量资源向房地产领域集中，中国经济结构已经严重畸形。假如房地产萎缩，用什么来替代它？美国启动了自动减缩机制，欧洲的问题层出不穷，日本的新刺激政策也是在玩末日豪赌，在这种情况下，一旦外围需求下降，中国经济有可能迅速走向滞涨。假如这个时候，美国又突然终止QE，那么，全球经济体大部分都将陷入通缩，除了美国等少数几个经济体，绝大部分经济体都将陷入衰退。有关这一点，我在书中已经做过分析和预测。
草于2013年3月3日夜
“新国五条”细则分析之二
时寒冰
首先强调一下：在分析一项比较重要的政策时，任何过分的情绪化的宣泄都会影响人的判断。（说明：这个毛病我过去也很严重，下岗回家后，经过拖地等家务活动的修心、健体，好了很多。）
在近年来庞杂的房地产调控政策中，“新国五条”细则是少有的具有影响力量的政策之一。习李新政，的确带来了一股新风，像限制公款吃喝之类的，效果立竿见影，也让公众有了更多期待。
“新国五条”细则的核心目的是什么？这一点是分析判断的关键切入点。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中说得非常清楚：“促进房地产市场平稳健康发展”。
这句话我们已经听了很多年了，它是意思是什么呢？它后面包含着怎样的背景？它能否在房地产调控涉涉及的多方利益中制造出一种平衡呢？
很多人骂“新国五条”细则，认为它提高了买房者的成本。关于这一点，在昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》中我已经做过分析，在这里需要做进一步分析。
我们不妨做一个假设：如果房价下跌，投机客卖房时亏损，这意味着什么？
很简单：意味着无论是投机客还是买房者，都不再需要交纳20%的所得税了！因为，投机客的收益是负的，价差是负的。这个时候不存在所得税转嫁问题，也不存在购房成本增加的问题。实际上，在房价下跌的时候，买房者反而处于有利位置——连过去总价1%的所得税也免交了！
在这种情况下，二手房相对于新房的税收层面的竞争劣势就不复存在。不仅如此，二手房还有其他一些优势，由于开发较早，二手房的位置一般好于新房，且，生活配套设施更完善，生活更便利一些。
当然，如果二手房房主是赔钱的，房主卖房的动力就会减弱，尤其在中国这样一个“买房就能赚钱”观念比较深入人心的国家，这种情况会更为明显。也就是说，在房价初始下跌的过程中，二手房的供应会减少。同时，新房的开发和供应也会减少，这就是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。
那么，如果房价上涨，会是怎样的情形呢？
我们知道，20%的税收政策，相当于给二手房市场上了一把锁，将直接影响到住房市场的流动性。但是，如果房价上涨，新房的开发和供应会增加，二手房房主卖房的动力增强，这个时候市场供应就会增加。
一方面：二手房相对于新房有税收成本劣势，二手房售价只有低于新房才有吸引力。这样，就不容易形成二手房拉升，从而，推动新楼盘价位不断上涨的恶性循环。过去的房价上涨，就是由于形成了这种互相推动的恶性循环，才导致了中国房价的非理性上涨——至少是众多因素中的一个因素。
另一方面：投机客逐渐退出，总需求遭到抑制，而房价上涨的过程中，供应却在增加，就能有效平抑价格，使房价保持一种稳定的状态。这也是政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的结果。
对于像“新国五条”细则这样与各方利益攸关的政策，政府肯定是慎之又慎，考虑来考虑去，再三权衡、评估、讨论、博弈、修正等等的结果。因此，绝非凭空而来。
问题在于，政府希望的“促进房地产市场平稳健康发展”的均衡结果，会不会就一定能够实现呢？
投机客手中到底囤积了多少住房，有多少改善性住房需求者参与到市场当中去，由于信息不对称，在中国是一个谜团。但可以肯定的是，连续十年的房地产高速发展，中国现在的存量住房是非常庞大的。我们之所以还没有看到供应过剩的局面出现，是因为，这些房屋被囤积起来后，既不出租也不出售而是处于空置状态，它等于人为地减少了商品房的有效供给。因此，中国的住房市场存在着阴阳鱼现象，一方面，住房被大量囤积，存量住房庞大。另一方面，有自住需求者望房兴叹——有限的拿到市场中的房源是房价坚挺的一个重要支撑力量。房价的畸形状况很难通过市场发挥的调节作用得以纠正。在住房市场的源头，则是政府控制着一级土地市场，这种垄断与住房市场的混乱状况结合在一起，共同构成了中国畸形的房价结构。
但是，这并非意味着中国的房价可以就此稳定，而是暗含着一个巨大的危险。
中国的存量住房是庞大的，一旦房价上涨的预期发生逆转，下跌的预期得以确立，那么，这些存量住房就会不顾一切地抛向市场——前面讲过，这些存量住房在下跌的时候，20%的税收对它的束缚就会被化解。而且，近年来，国家开始在住房保障方面不断投入庞大资金，保障房的供应增加对低价商品房的价格会产生直接的影响，因为，它会减少这种商品房的需求。而高档住房则被移民潮的不断升级而化解。
一旦庞大的存量住房因为预期的逆转而涌向市场将发生什么？我前面说“如果二手房房主是赔钱的，房主卖房的动力就会减弱”，但是，一旦人们对房价可能进一步下跌的预期形成，就可能出现恐慌性抛盘！——前提是货币体系不出现系统性危机，不让人觉得拿着即使贬值的房产也总比拿着要崩溃的货币好！
也就是说，在政府极力追求的“促进房地产市场平稳健康发展”后面，其实隐藏着一个巨大的脆弱的逆转性的结果。
非常关键是还有几点：
一是人口结构的变化。我在《时寒冰说：欧债真相警示中国》中做过分析，中国已经步入老龄化，且属于未富先老，在保障负担增加的同时，劳动力人口减少，成本上升，财富创造的步伐减缓。而且，将来老人的房子都将同时给独生子女留下，结婚的独身子女将同时从双方的父母手中继承下房产。
二是收入结构的变化。中国经济增长的黄金时期已经过去，大部分人现有收入的步伐难以跟上物价上涨的步伐，这意味着支撑房价上涨的“财富红利”也不复存在，这对房价是一个釜底抽薪的削弱。
三是美国财政紧缩和退出货币宽松政策（为期不远）等因素，在促使美元上涨的同时，将加快中国经济泡沫破灭的步伐。而欧洲债务危机的蔓延、恶化、欧洲政坛的混乱状况，都将对中国的出口产生直接影响，从而，加速中国经济泡沫尤其房地产泡沫的破灭。
四是移民大潮使得支撑中国房价的另一个重要力量被大大削弱。
因此，除了调控政策，货币不断超发。通过这种方式，刺激经济增长，并对房价构成支撑——这几乎是目前能够看得见的支撑房价的最大的一股力量，如果不是这种力量，房价根本撑不到现在这种地步。
房地产调控牵一发而动全身。我们不难看出，政府其实最关注的，最想达到的，是一种均衡的状态，而不是大起大落。这也正是政府不断强调房地产调控的是为了“促进房地产市场平稳健康发展”的初衷所在。过去，由于相关政策被深深地打上了利益集团掌控的烙印，房地产调控不仅没有起到调控的效果，还成了房价上涨的推手。以至于当真正有力量的政策出台后，反而不为公众接受，反而遭到一片骂声。从这个方面来看，政府的公信力的确面临着重建的难题。
关于“新国五条”细则对国内资本市场乃至全球市场的影响，需要更长的文字才能说清楚。在昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》中，我强调了几点：1）“因此，‘新国五条’细则对中国房地产的影响是显而易见的，是一个非常沉重的打击，而不是什么利多！”2）开头的那段：“从投资市场看，房地产板块上面连着钢铁、水泥、玻璃等几十个行业，下面连着银行。可谓牵一发而动全身。”——今天的股市给出了最明确的回应。“新国五条”细则对房地产时候绝对不是利好，而是“非常沉重的打击”，跌得最凶猛的也是这几个板块。只有我此前在微博中反复提及的环保板块等个别板块是上涨的。但我不认为这种非理性下跌会持久，尤其在泡沫对接的大周期中。但非理性的下跌为投资者捡便宜货提供了一种难得的便利。
除此之外，大宗商品价格也再次下跌。房地产几乎就是中国经济的代名词，中国最能够影响全球大宗商品趋势的政策就是货币政策和房地产政策，在外围利空因素密集出现的情况下，大宗商品的这次的调整也是顺理成章的。对于投资者而言，顺势而为，永远是明智的选择。
说明：写作此文是为了对昨天写的《“新国五条”调控细则的影响分析》作一些补充，本人是一介草民，视野狭窄，看问题局限性很大，所写文字仅供喜欢的朋友做一点小小的参考。
草于3月4日夜
新国五条细则可能是中国楼市的转折点——房产牛市终结了！
王海滨：房产牛市终结了！
太多朋友来问我关于此次房产利得20%税收的影响，这里单独写一篇文章来阐述。
结论是：中国房产牛市已经终结了！
许多经济学家单纯的以二成税收可以被卖家转嫁给下家来考虑影响，他们认为目前经济良好，各项数据和流动性宽松，房产的上涨中，很容易的消化这点成本。
我建议大家稍微努力一点。虽然我明白各位混迹于庙堂和主流社会，生活无忧，每个月工资单上钱财充足，不像老王这样在野地里刨食的，每一刻都不敢放松努力，每一天都在学习研究。只是拜托，请尽力一点，加油！
这一次的房产调控是和其他政策一并来到，包括年后央行回购抽取9100亿，央行拒绝商业银行slo的申请，同时新五条限制地产，并以房产交易环节的利得税20%来限制投机,同时在完善全国房产信息系统，房产税即将扩展....
各位，请静下心来，从夜总会的小姐身边走开一会儿，从海鲜档的饭桌走下来，从殿堂般的课堂上走下来，倒一杯茶，看看数据，看看政府行为，看看全球环境。
前半夜想想自己，后半夜想想别人，跟随一下党的声音，政府要控制奔向地狱的脚步了！
我在去年底写文章剖析过宏观经济，春节前后写过宏观趋势变化，2012年下半年之后的宽松和大规模地方投资行为，是极其危险利令智昏的经济行为，是要将整个国家未来置于火山口上的行为。
所以不再重新阐述。
是的，中央政府意识到了。
这是财富危急时刻，刹车来得晚比不来要好，宁愿要一次经济疾病的总爆发，让毒素倾斜出来，让身体缓和下来，调理。
所以，那些投机数年盈利还没走的炒房族们，思量一下吧。
新国五条细则可能是中国楼市的转折点 房产税的预期才可怕
20%的个税不管怎样都会弱化投资收益，毕竟一块肉被砍了下去，这么高的房价，想在加价卖给刚需，就很扯淡了！
有人说不卖了，这没问题。反正房产税的预期已经明确，至于什么时候开始收，可能很快，也可能过两三年，这都不重要。重要的是，多套房业主需要思考一个问题，是等到房产税出来之后再卖房呢，还是现在就卖掉。两者的区别显而易见。
还有一点非常重要，那就是两三年后的美元加息和人民币资产的抛售，等到那个时候，不是赚多赚少的问题，而是能不能抛出去的问题。
在这两个明确的预期下，多套房业主会不会现在就抛售呢？不会的，那些散户只会攥着手里的房子，坐一次过山车，空欢喜一场，买的比较晚的，并且贷款的，甚至要亏本，未来加息后，房价会下跌，资产会下降，而贷款的负债却在上升。
新国五条细则可能是中国楼市的转折点
新国五条精确打击了以换房为主要推手的此次房价上涨，我们暂且不管是买方出，还是卖方出20%的个税，换房的肯定跑不了，就是满五唯一，二套首付和利率的提高也跑不了。换房成本的提高将对火热的楼市产生巨大的负面影响。
不仅如此，房产税的明确预期基本上可以终结楼市的投资属性。本来，出租收益就低的可怜，全靠房价上涨的预期支撑，未来持有成本的增加可能将逆转上涨预期，如果现在不抛，抱着侥幸心理，等房产税明确后再抛，就不是腰斩那么简单了。
其实这些还都不是什么根本性转变。根本性的转变有两个：
1）土地财政的终结。
温家宝敢这么打压房价，对土地财政是致命的。因为土地财政的靠的是地价，而地价取决于房价，所以归根到底房价是土地财政的基石。
如果房价垮了，土地财政也要垮，以投资拉动经济的就要受到极大的影响。如何抵消这样的影响呢？高额的房产税！税率不会低！这样才有融资的本钱。
其实，从全国范围内看，土地财政已经难以为继了，除了一线城市，房子很多都供大于求了，土地财政已经自然的走到了尽头，大连已经开始买房送户口了，还有那些鬼城就不提了。土地财政也应该终结了，房产税就是替代。
2）美元加息，资本外流，汇率贬值
这个才是根本性的，是楼市的大杀器，人民币资产将被抛弃。虽然现在还没有发生，但随着美国经济的走强，这个趋势已经不可避免，外汇局也发出了警示。现在打压楼市，套住资本，倒是能够减轻资本外流的压力。
所以综上所述，中国楼市可能将发生逆转，到底如何演变，我们拭目以待。
新国五条细则基本终结了房子的投资属性
“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。”
这段细则是精华。
1）20%的个税削减了投资收益，也精确打击了以换房为主要特征的此次房价上涨。
2）房产税的明确预期将沉重打击持有环节。
如果，两年后美元加息，资本外流，中国楼市的彻底崩溃没有悬念。
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（新浪房产）
牛刀：房地产作为手段搞经济只能垮——经济衰退11年
财经评论员牛刀对于中国楼市的见解一向语出惊人，今日其在微博上再次放言，表示用房地产来作为手段搞经济发展，中国经济衰退至少11年：“垮啦。转型已经晚啦，用房地产这种傻逼手段，根本搞不好经济，衰退至少11年。李稻葵说，只有三五年，根本不可能。”【如何看牛刀“房地产搞经济只能垮经济衰退11年”言论】
牛刀此言一出，立即在网上引起网友热议，网友“宋文博”表示支持牛刀，经济垮了是意料之中的事情：“发达国家用的是科技、技术、制造等等，中国这个奇怪的国家用的是却是房子，能不垮么！”但也有部分网友对牛刀此观点不买账，网友“留念”表示房地产拉动经济可行：“不能这么说，目前中国还是房地产拉动经济为主的，估计很多年还是这样。”
2012年10月11日 08:31
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牛刀：中国的房价必然会大跌
10月7日，牛刀在其博客中发表博文《牛刀：房价稳住了吗？》，中国经济实现转型，将对房价泡沫产生实质性冲击，房价将大跌。以下是博客原文：
牛刀：房价稳住了吗？
这本来就不是一个问题，因为房价泡沫根本没破。而房价泡沫是一定会破的。很多开发商的枪手有在网上编制故事，说为什么房价不会降？实在是有必要澄清了。中国房价泡沫绝对不是钢铁做的，一敲就会碎。
在5月份，一个月内两次降息，引得一些傻逼资金进入楼市，为的是一个适当的时机一把绞杀。这是他的战略，和华尔街配合的天衣无缝。中国5月份降息，美联储9月份推出变异后的QE3，直接购买中长期抵押证券，将会在半年至一年的时间，逐步抽干中国楼市的投机资金，不排除还有一点投机资金进入中国楼市，但是，有两个时间节点，这些投机资金会受到重创。
一个是swap到期，在明年2月份，其威力相当于美元直接对人民币加息50个基点。而这个期间正是开发商偿债的高峰，大约有3000多亿美元的房地产信托产品会被赎回，直接对开发商构成压力。这笔债务不还是不行的，到时候降价多少钱都不会有人买房，开发商就糟了。所谓借钱容易还钱难，何况还的是美元。
其次，要实现经济转型，必须做两三件事：
一件事是清理烂帐坏帐。从银行拨备提高到290%这个数据，从三年前的175%到2011年217%再到290%，我们可以看出，银行烂账坏账趋势不断在攀升，银行不仅应付风险的警惕性越来越高，银行坏账烂账的比例也在不断攀升。从另一个角度看，在这种情况下，央行再大幅注水的可能性越来越小，否则，危机爆发将一泻千里。当年朱镕基遇到的是沿海城市泡沫，现在远比当年厉害，而且是全国性的。烂账坏账的数量绝对是海量，究竟是多少，谁也不知道，有可能已经把很多银行拉入破产的境地，至少会出现几个雷曼兄弟。当年朱镕基成立国务院清理三角债领导小组时，王岐山是得力干将之一，本次在周小川退出行长之职时，可能亲自兼任人民银行行长，展开新的一轮轰轰烈烈的治理整顿，才能消除后患。
第二件事情是调整人民币汇率。面对制造业商业的大量倒闭，人民币只有两种选择：一种是直接将汇率直接调到底，可迅速击溃东南亚各国货币，将制造业生机重新复苏起来，那么，全球很多国家的没有走的制造业可能继续留住，自己国内的中小企业才能恢复生产；还有一种就是宣布实行人民币汇率自由浮动，由企业直接结汇，国家不再承担结汇的职责和人民币的定价事务，因为市场自由定价，原来人民币的定价体系自行消除。这样，央行也不承担汇率损失或者盈利。
第三、迅速完善全社会保障机制。农业人口一旦成为城市市民和蓝领工人，应该迅速转为城市户籍，享受劳动保护和社会保障政策，不能一失业就什么都不管。农业人口是依靠土地生活的，任何非法侵占农民土地的行为都不应该存在，法律应该对此进行保障。非农人口不管有无资金，都不能以任何借口去经营农民的土地。山林水面也一样。
这三点是中国经济转型的基础。只有这三个方面的问题处理好了，中国经济才有可能转型。这两个时间节点将会对房价泡沫产生实质性的冲击。所以，房价根本就没有稳定。（凤凰网）
牛刀：QE3半年后炒房客纷纷要跳楼
中国炒房客太没有出息了，已经完全找不到救命稻草，看见美联储推出QE3，一片欢欣雀跃。人家美联储QE3，管你鸟事？排队跳楼吧。美联储本次宽松只是购买抵押证券，目的是压低中长期贷款利率，帮助美国本土房地产复苏，这就是为什么本次QE推出后，美元纷纷加速回归美国本土的主要原因，和上两次QE有着本质上的不同。
最近有网友问：QE3推出对swap(金融衍生品)的影响有多大？
我当时回答答：当时没考虑这个因素，只考虑低利率的影响力度。QE3其实意味着美元汇率的持续走低，这个时候，无论美元汇率怎么走，和欧元、日元、英镑、瑞士法郎和加元这五大货币都不产生影响，因为他们和美元的汇率是绑定的，而人民币同美元汇率没有绑定，那么，这时美元汇率走低，对swap将聚集更大的能量。如果没有QE3，美元人民币第一阶段会贬值到8到12元，因为有了QE3，底部将会抬高到9元至12元。
其次，中日关系恶化，产生的后果是什么？
我当时回到：欧美各国都在看笑话。今年5月26日，中国央行宣布与日元进行直接交易，这个体系刚刚建立起来，现在已经被政治因素冲击得稀里哗啦。尽管当时，我曾经批评过央行，人民币国际化这一步迈错了，不应该选择日元，因为日元和人民币一样的垃圾，两个垃圾搞在一起，迟早不会成功，这样会给下一届政府增加货币上的漏洞，损失将会很大。现在，一伙爱国贼借钓鱼岛事件，四处放火砸车，已经将中日之间建立的货币互换直接交易的体系冲垮，不仅仅无助于国际贸易开展，反而极大的影响了过去的贸易往来，推进了中国经济加速衰退。而经济加速衰退将推动房价泡沫的加速破灭。
目前房价泡沫将绞杀最后一批楼市投机资金，那些指望房价暴涨的炒房客会筹措资金，以更高的利息借贷资金投入楼市，但是，因为18大的原因，很多楼市黑嘴在高唱新一届政府首先要依赖房地产，否则，地方政府没饭吃。理论上是这样吗？不是。因为地方政府债务问题太大，新政府上任后首先就是清理烂账坏账，很有可能回收贷款，特别是房地产的贷款。如果回收贷款，后果是什么？炒房客自己想一想吧。
中国楼市泡沫举世罕见，已经成为全世界的笑话。很多炒房客说，房价涨到10万，再跌去2万，这样有意义吗？我的回答是：房价泡沫破灭哪里是这么简单的事。房价上涨是在创造货币，房价下降是在回收货币。十年上涨了五倍，可能会导致跌去200%到400%。岂止是名义价格下跌20%这么简单？看看日本、阿根廷、香港、西班牙和中国的鄂尔多斯吧。前车之鉴，难道继续重蹈覆辙？
鼓励疯狂的人，终将落下千古笑柄。（凤凰网）
牛刀：美联储本轮QE3是一场骗局 2015年开始加息
真假QE3
很多投机客在欢呼，美联储推出QE3，全球各大央行都开动印钞机，什么资产都会上涨。果真如此吗？9月14日凌晨，美联储麾下联邦公开市场委员会(FOMC)在结束为期两天的会议后宣布，0-0.25%的超低利率的维持期限将延长到2015年中，联储将从周五开始推出进一步量化宽松政策(QE3)，每月采购400亿美元的抵押贷款支持证券(MBS)，现有扭曲操作(OT)等维持不变。
抵押贷款支持证券的作用和美国国债的作用完全不同，上两次QE全部用于购买国债是以美国国债的信誉背书，向全球释放货币，在美联储的操作上，每当释放货币就会购买国债，这些钱可以打压美元指数，拉动风险货币上涨，给资本市场释放流动性推动大宗资产价格上涨。在第一轮QE中，美联储从2008年11月开始购买了共计1.25万亿美元按揭证券、1750亿美元机构债和3000亿美元国债，并于2008年12月将基准利率下调至零。第二轮QE中，联储从2010年11月到2011年6月间共购买了6000亿美元国债。而本次小批量的印钞，主要是购买MBS，那么，将帮助降低中长期贷款利率，以帮助美国本土房地产和制造业迅速复苏。
在货币战略上起的作用有三点：
第一点短期推动大宗资产价格和风险货币上涨，因为市场会跟风炒作QE3，这一点已经收到效果，给全球萎靡不振的经济打一次鸡血。第二点反击中国央行在今年56月间一个月的时间里连续两次降息刺激楼市泡沫，购买MBS的主要作用就是给房地产的贷款进行降息，与中国争夺房地产的资金。上周，万科宣布去美国开发房地产，我就看出事出有因，大骂万科煞笔，很多网友不解，现在问题来了，中国房地产商赚够了中国百姓的钱，现在都将纷纷流入美国。第三点推动美国本土的经济复苏和就业增长，因为这些小批量的印钞增强了美国本土的流动性，为美国股市和制造业的回归创造了一个良好的金融环境。这是一箭三雕。
伯南克本人就表示，本次QE主要目的是：1失业率年初至今未有丝毫改善；2新量宽对储蓄者长期有益；3美联储无意推高通胀；4不会为失业率设定目标；5正在考虑其他工具提振就业；6允许联储内部不同声音。
所以，本次QE3是一次假的QE，不是为全球输出通胀的，也根本不需要，因为美元和美元资产和制造业正在返回本土，需要大量的流动性支撑。这样一来，2013年14年美国经济复苏的势头更加迅猛，所以，本次联储会议19名官员中有12名官员预期2015年开始加息，一名预期2016年加息。
中国和美国
中国和美国正在结账，我们欠美国的是美元，所以，我们的货币不会放松；而美国欠我们的是商品，比方说原油、粮食和尖端科技产品，因此，可能还会提高大宗资产价格。这是我的一篇微博。
但是，两国为房地产贷款利率都打起来，这是我没想到的。
有一个网友说：“面对QE3，中国不印钞，就等于被美国洗劫；中国一印钞，通货膨胀和房价就要起来。美国是在耍流氓，你知道嘛！伯南克就是流氓。”这是典型的东方人性格，那就是，遇到不满意的事就骂人，俗称：国骂。这是中国人独有的。我们中国人有老子、孔子、庄子等等，5000年却没有出过一个伟大的经济学家，我的启蒙经济学著作居然是马克思的《1844年哲学与经济学手稿》和《资本论》，后来才接触于光远、苏星等人的著作。
现在美国的房价在谷底，而中国房价泡沫横生，两国在利率上的竞争，已经表示这场这场争斗白热化的程度。很显然，胜负已定，连万科都去帮助美国开发房地产，名曰“给美国的华人造房子”，实际上是哪里有钱赚就往哪里去，这就是资本。
软着陆和硬着陆
中国房价泡沫走到现在，已经到了了断的时候，到底是软着陆还是硬着陆？
何为软着陆？
比方说日本，房价出现断崖式下跌，回到与城市居民收入相均衡的状态。比方说，中国的鄂尔多斯房价从2万元直落到3000元，跌去85%，这就是软着陆。从金融学上说，房价上涨是在创造货币，所以，货币越来越多，也就是钱就越来越不值钱，说通俗一点就是通胀，说的学术一点就是货币贬值。而房价下跌，是在回收货币，货币回收的越多币值就越稳定，随着超发的货币回收完毕，房价就降到位，体现真实的购买力。这种真实价格出现回归，就是软着陆。
软着陆的好处是，这个经济体可以自行修复被房价泡沫破坏的肌体，恢复城市居民的消费力和消费热情，从而拉动生产，促进经济的持续繁荣。市场的表现就是制造业繁荣，带来真正的就业，并迅速为全社会创造财富。而房地产本身并不能直接创造财富。软着陆的坏处是，一是一批在房价泡沫严重的时候买房人将会出现断供，危害小部分居民正常生活。二是开发商有一批倒闭，债务问题影响金融体系安全。三是产能过剩无法消化，影响某些相关产业。这些都应该积极面对。
何为硬着陆？
继续维持泡沫，一直到出现债务危机，名义价格下跌不大，继续以新泡沫掩盖旧泡沫，那么，货币越来越多，继续贬值。如果是30年前可以这样做，但是，因为中国已经改革开放，与全球经济保持不可分割的关系，那么，人民币的对内的长期贬值，所积聚的贬值效应都将反应在与其他货币的交易上，同时影响国际贸易。国际资本不是傻子，在许多市场特征出现后，国际资本将对人民币期权套利。这个时间节点，很可能出现在swap结束时。
这个时候发生的就会是金融风暴。
我曾经反复讲过，人民币只有两种选择：一种是直接将汇率直接调到底，可迅速击溃东南亚各国货币，将制造业生机重新复苏起来，那么，全球很多国家的没有走的制造业可能继续留住，自己国内的中小企业才能恢复生产；还有一种就是宣布实行人民币汇率自由浮动，由企业直接结汇，国家不再承担结汇的职责和人民币的定价事务，因为市场自由定价，原来人民币的定价体系自行消除。这样，央行也不承担汇率损失或者盈利。
如果人民币汇率到达8.2区间，相对人民币平价购买力而言，房价已经回到2005年。如果达到16元区间，大家想想是什么结果？这就是硬着陆。(凤凰网)
任志强PK牛刀：房价将暴涨还是泡沫破灭
继著名经济学家郎咸平近日抛出“中国楼市离崩盘还差半步”的言论后，中央电视台财经评论员、财经专栏作家牛刀上周在微博“立帖为证”，称“半年后中国房价泡沫将破灭”，引发网友热议，近一周时间内3931人转发，评论数达1482条。
牛刀微博称：“立帖为证，今年9月份不算，中国房价泡沫顶多再撑半年。半年后，房价泡沫破灭，中国经济开始转型。”若按照这种说法计算，明年3月份后，中国房价泡沫将会破灭。对此坚定的预判，多数网友持否定态度。
有趣的是，针对同样是“明年3月份”的时间节点，华远地产[简介最新动态]股份有限公司董事长任志强有截然不同的观点：明年3月份后将会出现房价暴涨。任志强认为，从2005年、2006年土地供应下降看到了2007年房价出现暴涨；2009年土地负增长导致2010年房价上涨，而2012年的统计持续了负增长，这类似于2009年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨。对于何为“暴”，任志强在本月11日的微博里补充称“30%是太高了，高于收入增长就已经是‘暴’了”。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为：“其实不必等到明年3月份，一二线城市当前的房价已比今年年初上涨了10%-15%。房价一旦上拐，除非重大调控政策出台，否则有持续性，至明年年中，部分房源将再涨价10%-15%，明年下半年变数大。”
楼价今年内会否持续上涨有待观察，明年3月份房价泡沫将会破灭还是将会暴涨，自然也得等到明年3月份方有定论。谁对谁错，立此为证.
