爱华网标 题: 二手房换房流程及心得
发信站: 水木社区 (Sat Mar 9 21:56:31 2013), 站内
1. 选定购买板块
咨询中介，了解好自己家房子的大概价位，然后划定要购买房子的区域。
利用安居客，链家在线，加腾讯搜搜街景看目标小区价格和环境。
在网上找到中介联系方式，了解行情价格，沟通需求，求推荐。
选定目标板块要由备选，按优先级排序。
目标板块的小区也要由备选，按优先级排序。
2. 卖房
千万不要签独家协议，卖房时最好选两家中介。
定价可以先让中介报一个，再到安居客查目前类似户型小区的最高价来印证。
报价要比心理价位高5W，留出砍价余地。
有客户要买时，可以见面谈，但不接定金，说明自己正在看房，记录好中介的联系方式，回头再联系。
卖房最好能留给中介钥匙，这样中介也会努力推销，而且自己可以留出精力买房。
如果房内有租户，最好和租户协商好以后的违约租金，让租户满意后才能配合你让别人看房。
有租户一定要签放弃优先购买权的证明。
3. 买房
在目标板块选一个资深点的经纪人带看，最好是目标小区的楼下的中介店的。
沟通好买房需求，让经纪人去找比较靠谱在卖的房子。
我买房只选链家，看房后还可以通过链家在线找到你看的房子，查看历史成交记录和看房记录。据此可以判断房子是否靠谱，带看的中介是否靠谱。
如果观察到带看的中介能力不够，就果断换。
4. 买卖迭代过程
买房看房的过程中一定要同时卖房。
若有客户要买你的房子见面谈，视情况而定：
a.若你还没有可以出手的房子，尽量不要见面，但可以大致了解买家是否全款，贷款等基本情况。对行情有把握。记住要记下中介电话，防止同一个客户通过不同中介联系你造成假象。
b. 若已经有可以出手的小区或房子，一定要和买家见面谈，了解付款时间节点等详尽信息，对买家实力进行排序。
5. 出手
出手可以有两个选择：
a. 先买后卖
房价上涨期间，可以这么操作，但近些年北京频频政策干预房价，这么多有一定风险，尽量避开两会前后操作，而且，尽量缩短买卖时间间隔。
b. 先卖后买
看空的时候这么操作。不过要谨慎，一旦失误，后果难以挽回。
我个人是先买后卖。主要是因为近期北京房价一直上涨，而且是跳涨。如果不先买来锁定房价，很可能卖便宜了房子，买贵了房子。
另外，虽然当时我知道两会在即，新政可能要出，或许有机会先卖后买，趁新政出来再买。
但因为害怕新政后虽然价格下跌，但没心仪的小区和合适的户型在市场上没有了，所以还是坚持不赚钱为原则。
无论什么时候，北京二手房市场，好的小区和好的户型都是很难出的。尤其我只看05年以后的房子，比较挑剔，所以不敢冒险。
千万不要忘记换房不是为了挣钱，是为了提高生活品质。买不到心仪的房子，即使捡到了小便宜，又有什么意思？
以上是我两次换房所遵循的流程，用这个流程，我两次换房买卖时间差仅相隔一天：
10年我是头一天卖，第二天买
13年我是头一天买，第二天卖
换房时签买房合同心理压力很大，若不是提前和每位诚心的买家沟通，根本没有自信第二天能立即卖出去。买家也会抓住急售心理讲价。
另外挑选买家和卖家也很重要。连环单里，一旦出现不诚信的人，会有很多麻烦。我这次本来可以便宜5W买另一个房子，但是因为观察到卖家性格古怪，很难沟通，所以果断放弃了。
这个过程里面，有很多细节可以展开讨论，但是因为精力有限，以后再慢慢写出来交流。
希望大家换房顺利，生活越来越好。
