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住宅工业化的力行者万科PK远大住工：“理想很丰满，现实很骨感”
2013-06-03
目前中国的建筑业仍然是一个劳动密集型、粗放式经营的行业，还在依靠大量的人力来完成建筑施工。
住宅工业化以其工期短、人工少、能耗低等优点被认为将是建筑业的朝阳产业，已经有诸如万科、远大住工等先驱企业寻求突破，用业内人士的话说就是“行业预期不错”。但由于成本较高、无行业标准、生产规模较小等原因，这个产业迟迟难以撬动，因而行业对政策扶持充满期待。
“理想很丰满，现实很骨感”这句话用在目前国内住宅工业化身上再贴切不过。
尽管业内普遍认同“住宅工业化是未来建筑产业趋势”，但最近证券时报记者采访的多家一线房企对住宅工业化均处于观望中，称短期不会采取工业化方式建设项目。而其中最重要的理由是住宅工业化属制造业范畴，在构件没有规模化生产、工业化住宅建设没有大规模推开之前，其成本将远远高于现有的建筑模式。
龙头房企万科是住宅工业化的力行者。2012年，万科工业化住宅项目的新开工面积为272万平方米，其全年新开工面积为1433万平方米，也就是说，万科去年住宅工业化率为18.9%。万科董事长王石去年曾在公开场合表示，万科住宅工业化将在两年内完成。不过，主流产品工业化率两年内从18.9%提升至100%，不少业内人士认为这几乎不可能完成。
朝阳行业
谈及住宅工业化，不得不提及远大住工。在国内，远大住工是住宅工业化的最早先驱。
王石2007年底曾透露，至2012年底公司工业化率将提高至50%。而在2008年时，远大住工的住宅工业化率已经达到85%。
“从国外的经验来看，住宅工业化未来必定是建筑产业的趋势。”一位曾在远大住工任职高管的人士告诉记者。
不过在他看来，“住宅工业化并非房地产业范畴，它其实是属于制造业。”远大住工尽管在国内已经具备成熟的住宅工业化制造技术，但两年前谋求上市未果，其中重要原因之一，便是住宅工业化目前难在国内形成规模。
作为国内住宅工业化先驱，万科工业化率的现状也透露出这个行业目前的尴尬。
在2012年年报中，万科首次将“住宅工业化”放在经营策略首位，其住宅工业化由装修房、工厂化和绿色建筑共同组成。
尽管万科非常重视自身的住宅工业化战略，但记者采访的多位券商地产分析师均表示，目前并未对住宅工业化进行深入研究，因为现阶段住宅工业化只是一个概念，对公司业绩影响不是很大。
其实，所谓住宅工业化，即标准化、批量化生产楼梯、墙体、外墙面砖、窗框、浴室等部件，将部件运输到项目现场后拼装组建成整体住宅。简而言之，盖房犹如“搭积木”。
据远大住工一位内部人士介绍，以1～8层的小高层住宅为例，使用工业化的生产方式，可提高生产效率40%～55%，提高设备周转率60%，还能最大程度地节省能源，改善结构精度，减少渗漏、墙体开裂等质量通病。
事实上，住宅工业化最核心优势有两点，首先是降低人工成本，其次是缩短工期。“以国外成熟案例来看，例如以传统浇灌方式建楼需要1000名建筑工人，如果采用工业化方式运作，可能只需要400人左右即可。”上述人士告诉记者。他坦言，对于房企最看重的建筑周期，在采用工业化运作后，基本上可以缩短40%~50%。
目前，在国内如万科、远大住工、瑞安房地产等公司都在开展住宅工业化技术探索，而且在住宅工业化的路上已经走了十几年。万科自1999年开始探索工业化生产模式。2007年，万科住宅工业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅工业化基地”，开始了技术成果向实践转化的推广应用阶段。
而远大住工则早在1996年，便开启了住宅工业化之路，最初远大住工基本从日本、德国方面引进建筑体系。作为国内首家综合性的住宅整体解决方案制造商，远大住工在长沙、沈阳等十余个城市共拥有8家住宅工业化工厂。
成本不降反升
住宅工业化最大的优势之一是降低成本，但记者了解到，在国内推行住宅工业化项目的房企成本却不降反升。
从衡量住宅工业化水平的指标预制率（即实现预制建筑构件数量与总建筑构件数量的比率）来看，2007年万科住宅工业化技术在上海第一次运用，预制率30%，到2012年，万科南京上坊保障房项目预制率超75%。不过，从公开信息来看，目前万科住宅工业化项目的预制率从11%到75%不等。
据上述远大住工内部人士称，正常来说，像日本这种住宅产业体系完善的国家，预制率越高，平均成本越低。“不过，在国内，按现阶段的产业链情况，预制率越高，成本则越高。”
据悉，万科中粮假日风景项目B3、B4号楼便采取了住宅工业化方式运作。不过，这两栋实际上较其他楼座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工业化原本是为了压缩成本，而目前国内项目成本却不降反升。
上述远大住工人士坦言，相对于工业化设备和建筑材料而言，国内人工成本更为便宜，而工业化恰好对设备材料要求较高。他举例称，例如PC（预制混凝土）外墙模具是可以反复使用，但如果生产规模不大，所生产的PC外墙摊薄下来的成本就会更高。“简单来讲，如果建筑构件难以形成规模化生产，加上额外的研发费用、运输费用，项目总体成本并不低。”
万科执行副总裁王文金此前也曾公开表示，住宅工业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高，在目前较小的规模下总体成本高于传统施工方式。据统计，日本建筑人工费基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例则为30%～40%，而国内仅占16%～17%。
“住宅工业属于制造业范畴，目前国内还没有哪一家房地产公司拥有真正的建筑构件生产线。”前述曾工作于远大住工的人士称。而万科方面也印证了该人士所言，据悉，万科在过去的住宅工业化项目中，都是与各地的构件厂合作，采购部件造房。
北京市建筑设计研究院第十设计所樊副所长告诉记者，包括万科在内涉足住宅工业化的公司PC构件目前很难同时满足规范、成本适当、节能、防止渗漏、预制率高和施工简易6个方面要求。
樊所长坦言，大部分工业化住宅仅仅将外墙、阳台板、楼板等进行预制，主要受力结构仍采取现浇方式，预制率普遍在15%～30%之间。
事实上，国内目前多数涉及住宅工业化的项目，与过去开发的楼盘，在施工程序上并无太大差异。只是所谓的“住宅工业化”楼盘或项目中的某些建筑构件，是采用OEM（俗称贴牌生产）的方式从厂商处采购。在这个过程中，建筑构件的采购价格被无形推高。
行业期待政策扶持
“房企实质上就是房地产资源整合方，即便是要采取工业化操作，也是选择与建筑承包方合作，而且要等到住宅工业化规范成熟后。”碧桂园一名高层人士告诉记者。
在去年净利润率普遍下滑背景下，房企理应向往降低成本的渠道。然而，不少房企却将这一极富前景的产业拒之门外。从住宅工业化目前现状来看，也确实难以助房企降低成本一臂之力。产业难以撬动的症结究竟在何处？
AMT咨询曾出具报告称，中国住宅工业化时代的到来需要三个方面的前提条件：一是地产暴利模式的终结；二是政府的大力推动，其手段主要包括标准制定、技术认证、财政金融方面的经济政策；三是人工成本、原材料等生产要素价格变动迫使住宅工业化提速。
“目前国内做的并非真正意义上的工业化住宅，最主要的原因有两方面，从行业内部来看，缺乏统一的行业指引标准，目前建筑施工方所做的基本都是迎合传统建筑标准。”前述曾工作于远大住工的高层人士告诉记者。
在他看来，缺乏配套鼓励政策同样制约行业发展，仅仅依靠万科、远大住工等公司单独推动住宅工业化很难奏效，“住宅工业化缺乏适合行业发展的外部环境。”他称。
据记者了解，PC构件作为工业产品进入施工方，不但没有减免税扶持，反而存在增值税环节。目前，预制构件出厂，按照17%的税率征收增值税，再加上构件蒸养、运输，PC构件因生产、施工、构造要求增加钢材用量，构件的“身价”已经不菲。
“国家目前仅仅是鼓励，并没有具体奖励措施，这导致很多民企在参与生产工业化构件的过程中举步维艰。”樊则森告诉记者。他认为，这不仅仅限制预制构件生产，还制约了大型企业的发展。
尽管住宅工业化受到内外因素制约，但在记者采访的多位业内人士眼里，一旦行业标准制定，再配合鼓励政策，住宅工业化规模迅速扩张是水到渠成的事。而随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。
事实上，官方早在几年前便给出行业预期。
上海方面称，将于未来两年内实现本市装配整体式住宅面积占住宅开工总量的20%左右。北京提出在“十二五”期间，以保障性住房为重点，到2015年工业化建造方式的住宅达到当年开工建筑面积的30%以上。虽然国家还没有统一的标准规范，不过北京、上海、江苏、深圳相继出台了一些设计、施工验收规范。
目前，涉足住宅工业化的公司已经尝试在保障房领域寻求突破。2012年万科在12个城市投入保障房项目30个，自2006年万科参与保障房建设以来累计为社会提供447万平方米住房，其中部分保障房便采用了工业化形式。据远大住工内部人士透露，他们目前主要争取的也是保障房等政府客户。
