爱华网2011年08月20日 20:49 分类：国际, 社会, 经济 标签： 房地产，美国，投资 阅读：2,419 评论：0
今年四月回国的时候，总是有不少朋友，包括媒体的朋友，询问关于在美国投资房地产的可行性。以下是四川日报的一篇访谈。
投资美国房产：房价虽低 赚钱很难
当时由于时间关系，以及许多数据不在手边，所以只能泛泛而谈，所以也受到不少批评。今天正好看到一篇网文，就是我刚刚转载的这篇博客“外国人能够挽救美国房地产？”，引发了我进一步讨论这个话题的兴趣。
首先要确定：为什么要投资美国房地产？
现在有这么多外国人来美国投资买房，其本意自然不是为了挽救美国房市，而是觉得有利可图，那我们看看都有哪些投资客：
在佛罗里达州买房的多数是加拿大人，大多房产是度假屋，这类投资主要目的是在加元坚挺，美元疲软，美国房市低迷之际购买可以今后可以度假休闲，退休养老的一处居所，毕竟加拿大一年有一半是冬天，那里比得上佛罗里达的棕榈海滩的旖旎风光呢？
加州房地产市场也得宜于外国买主，其中很多是来自中国。这类投资主要是为了资产转移，资产保值和分散风险。
最近有不少中国投资客也开始进入商业房地产，其目的主要是获取稳定现金流，达到一定的资本收益率。
当然，各种投资目的都可以有机地结合在一起，比如中国投资客也可以在加州买一幢房产，用于出租，既可以转移资产，也可以获得租金收益，也可以趁低吸纳低价资产，等待长期房市复苏。
但是，不同的房地产资产的特性决定了它们的不同现金流及回报周期，比如福罗里达州的海滨度假屋租金收益可能主要来源于冬季租赁，而华盛顿附近的公寓房则可能会有长期稳定的现金流，因为这里的低失业率，和稳定的联邦政府工作。
所以，在决定投资美国房地产之前，先要问一下自己：为什么要在这里买房？仅仅因为价钱低是不够的。
如何投资美国房地产（２）：了解政策
2011年08月20日 21:19 分类：国际, 社会, 经济 标签： 房地产，美国，投资 阅读：2,031 评论：2
知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。
－《孙子·谋攻篇》
在上一篇博客“如何投资美国房地产（１）：投资目的”中，我们谈到了要在美国投资，首先要了解自己的投资目的，做到了这一点，我们就可以考虑对美国的各项政策做进一步的了解，主要包括税收政策、房产政策、和地方的一些法规。
税收政策里最重要的就是房产税了，这是各个州政府的最主要经济来源。房产税的税率一般是１％左右，每年征收，而且是对所有房产征收。如果欠税的话，州政府可以把房产拿去拍卖来抵税。但是各州甚至同一州内各县的税率都不尽相同，差别较大，下图是2009年美国各州对自住屋的收税情况。可以看到在税负最高的新泽西州，房产税的中位数是$6,578，是房产中位数的1.89%，是收入中位数的7.45%，在两项排名中都独占鳌头。而在路易斯安那州，房产税率仅有0.18%。在外国人买房最多的福罗里达州和加州，税率分别是0.97%和0.74%。
上表只是自住屋的税率，对于度假屋（secondhome）和投资屋的税率可能更高。还有一点，就是美国的政策非常倾向于打击囤积土地的投机行为。闲置土地的税率要远远高于普通房地产，而且如果有别人，未经许可，开发了有业主的闲置土地，在五六年之后，他就可以合法拥有自己开发的部分土地。前一阵看到国内有人在网上拍卖美国的土地，除非拍下来之后真的可以到美国来开发（在美国自己建房，可不是一般的难，有空的话我再写一篇博客专门讨论），否则最后只是镜花水月。
美国的房屋租赁政策也非常严格，一般只能按卧室出租，卧室一般要求有壁橱和窗户。租客如果投诉水电煤气方面的问题，屋主必须在一定时间内解决。租客如果无法按时缴费，屋主也要给予一定的宽限期。
以上讨论的仅仅是投资住宅房地产（residential realestate）的一些政策，尚未涉及商业房地产（commercial real estate)，包括大型公寓房（multi-familyproperty）的出租。如果有网友感兴趣的话，我可以在以后的博客中讨论。
如何投资美国房地产（３）：运筹帷幄
2011年08月20日 23:08 分类：国际, 社会, 经济 标签： 房地产，美国，投资 阅读：1,915 评论：0
夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算呼!
－《孙子兵法·计篇》
在了解了自己的投资目的，美国的各种政策之后，我们还需要进一步了解当地市场，比如收入情况、学区、犯罪率、交通等等影响租赁的因素。但是任何投资，最终都是风险和回报的权衡，用老祖宗的话，就是“庙算”：运筹于帷幄之中，决胜于千里之外。
在美国的大城市周围，购买本地的投资房一直是很常见的投资策略，主要的决定因素也相对简单。最近我有一位朋友，在他家附近购买了两幢银行的shortsale property（中文我还没有查到好的翻译，就是银行尚未收回的房屋，同意屋主自己销售，但是销售额不足以抵偿按揭，shortof the balance，所以叫shortsale），这类房屋一般比银行的法拍屋情况要好，但是对买主的要求较高，往往要求现金交易。他的算法很简单，月租$1500，一年就是$18000，刨掉每年交税和物业管理费，大约$6000，每年净收入$12000，房价$180,000，资本回报率大概6-7%左右，考虑到美国长期利率现在是3%左右，这个投资还是划算的，尤其是房租每年还会有1-2%左右的涨幅。当然他还得投入时间和精力去找租客、维护房屋，如果碰上一个不付钱还糟蹋房子的主儿，那就可能头痛了。
如果要跨国投资这种小额的租赁房，一般需要雇佣专门的房地产管理公司进行管理，费用也在2-3%左右，这样一来回报率也就在5%左右。这也就是为什么我在采访中说的：美国的房价虽然很低，但是想赚钱，尤其是想赚取短期高额回报，确实是很难的。
