爱华网眼下，几乎所有商业地产项目都委托专业招商机构进行策划和招商，这已成为一个不成文的规定。采用这种模式有一定的道理，但并非最佳方法。上海商铺策划专家姜新国认为，专业招商机构确实有着一定的优势，他们拥有一支专业操作团队和一批客户资源，更具备一定的实际操作经验和水平。这样的机构在策划和招商方面，成功率显 然要高出一筹。开发商愿意委托这类机构招商还有一个重要原因： 万一招商不成功， 开发商非但不必支付佣金，甚至还可以得到一定的赔偿。既然如此，何乐而不为呢！ 也有人认为，上述并非是唯一的好办法。如果开发商委托的是一个“冒牌”的代理机构，可能招致鸡飞蛋打的尴尬局面。据说最佳模式应该是开发商自行组建招商团队，同时外聘招商机构予以全程顾问。也就是开发商全面控制招商主动权，进行总体布局和安排。具体招商方案则由招商机构策划和提供，形成共识后再由开发商自己的团队执行。这种模式既借用了专业招商机构的“脑子”，又培养了自己的营运团队，而且还节省了聘请全程专业招商机构所花费的资金成本。有些开发商为了省心，把招商业务全部发包给招商机构，并忽略了两个关键问题。第一，聘请招商机构是否一定会成功？一旦失败怎么办？第二，不要以为招商机构失败也没多大关系，反正会作出赔偿的。试想，目前哪一家招商机构有如此实力能够承担巨额赔偿？要是有实力的话，这家招商机构早就去当开发商了。最终受害的还是开发商自己，至少项目发展的时机被耽搁了。
地下商业物业的商业定位原则
本文所述的地下商业物业指地下独立建筑体，而非一般地面商业体含有的地下楼层。目前各地地下商业街或地下商业城的建设项目越来越多，其商业定位也多数让开发商烦恼，因为在国内具备成功经营的地下商业项目非常少见，开发商难以找到可借鉴的案例。地下商业物业之所以越来越多，主要有三方面的原因，一是城市人防工程规划和建设的需要，这些商业物业可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。二是随着城市核心商圈里土地资源的限制，有些开发商将目标瞄准了人气非常旺的商业街地下空间，而政府也需要通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。建设地下商业街道，就可以取消 原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅。地下商业物业主要有三种类型，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。类型不同，其商业定位原则也不同。
近一年来，富智商业顾问完成了国内三个较大型的地下商业物业项目的商业定位报告，其中一 个项目是一条长达 1000米的地下商业街，为此积累了一些地下商业定位规划的实践经验，在此与大家交流一下。富智商业顾问认为，除要遵守一般的商业规律外，地下商业物业的商业定位必须同时 重视二大原则。 一、商圈内业态或业种互补原则地下商业物业必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住该商圈里的市场空白点，而且要注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。有些地下商业物业的定位与地面商业类似，又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功。地面上的商业竞争已经激烈，谁愿意到环境感觉更压抑的地下去呢？这就是国内很多地下商业街不断更换经营管理商或租客的主要原因之一。 二、主题专业或特别鲜明原则地下商业物业必须同时具备较强的专业性，这个专业是指业种的专业性。通过专业业种来吸引 地面人群进入地下商业场所进行消费。比如，一个10000 平方米的小型地下商业城，可以做成一个 专业市场；又如，一条 1000 米长的地下商业街可以分成 4个主题的专业街。这样的定位才能避免与 地面商业的业态或业种同质化。当然，有些地下商业物业的商业定位还有更多的普通原则，在此不一一列举。重视上述二大原则，可以使项目的招商和运营管理更容易成功。
2008 年商业地产八大趋势之关键词
2007 年,商业地产依旧"在路上",而 2008年的形势在年前还是要说一说,姑且称为八大趋势吧!因个人一己之见未免有失偏颇,这篇博文仅作为一砖,引众人之玉。 关键词一:“规划与鸡肋”关键词一:“规划与鸡肋” :“规划与鸡肋 以控制城市商业网点规划和大型商业设施建设的《城市商业网点管理条例》 （俗称“大店法”）可能出台，但鸡肋之势已无可避免，政府对商业地产的管控在不少地方政府的“形象工程”前几乎失效，而土地的缺乏分级规划和不同部门之间缺乏联动也是造成目前商业地产规划失控的根本原因 和重要原因。 麦肯锡几年前的预言不幸言中，作为对商业零售影响巨大的民生性综合超市 （俗成“大 卖场”）在大中城市已被外资占据绝对垄断地位。沈阳 80万平米的商业地产项目也能可见一斑。 关键词二： 多元开发” 关键词二：“多元开发” 商业地产的开发者的多元化趋势将在 2008年得到更大的体现， 除了传统的大的房地产开发商如 的高调， 商业经营者逐渐成为市场的绝对新军， 别的领域进入的也。 从北京华联 07年年底的“转行” 事件到百丽上市后十几万平米购物中心的建设，再到纸老虎高调宣布进入商业地产，当然，海信在天津和青岛做的两个奢侈品卖场也让业内平感几分意外，而苏宁开始高调在上海的商业拿地也使得其从人们过去认识的苏宁电器走向苏宁多元。
当然，其它无论是浙商的市场类商业地产集体投资还 是晋商的商业地产投资，抑或是外资的商业地产投资，无疑都是 08年商业地产开发主体多元化的表现。 关键词三： 天津” 关键词三：“天津”
可以说，拿商业地产说天津，有点不靠谱，但是这毕竟是一个事实。由于国家环渤海战略的实施，而这个战略核心地就是天津，于是天津的商业地产与住宅地产一起开始成为被关注的对象，当一种大势来临之时，天津的商业地产只能成为瞬时而为的时代宠儿，当然，由于前些年的底子太差，天津的商业地产和商业仍然要走很长一段的路，但是国内外众多商家开始关注天津以及天津海信广 场一开业 3000 个 GUCCI包一抢而空不能不说天津商业的潜力让人无限憧憬！ 而类似上海新天地和北 京 SOLANA的天津上城公馆水岸湖景街区也让人对天津的商业品味充满期待。 关键词四：“上市” 关键词四： 上市”本来，商业经营者的上市跟商业地产有点离得远，但是由于全聚德、百丽、广百等诸多商家上市前的拼命跑马占地和上市后的财大气粗建地，都对商业地产的招商和开发起到了巨大的推动作用。 而 2008 年，据我所知，至少有十几家商业经营者准备在香港和内地上市。 关键词五：奥运” 关键词五：“奥运”之所以把奥运作为关键词不是为了附庸这个时代，而是因为太多的商家和开发商似乎都在讨论这个问题，尤其是有奥运赛事举办的城市，认为这是一个商机。但笔者和很多业内同行认为其实不然，奥运对中国整体的品牌、中国产品、部分如旅游用品、珍宝古玩类的商业应该是个促进，但对一般性的国内目标消费人群而言则没有太大变化。相反，更多的商业地产项目在奥运前的集中开业反而可能的灾难。 关键词六：“人荒与挖墙角” 关键词六：人荒与挖墙角” 商业地产发展短短几年，人才自然是极为缺乏。06年，我们在万商俱乐部的沙龙预测上就曾经 预言 07 年的商业地产人才是个大问题，08 年这个问题将更加严重。07年金融街的整体团队引进仅是人才荒的一个缩影，顾问行和商业零售业的人都将成为挖墙脚的重点。整个行业人才缺口将在数万之多。 关键词七：圈子与俱乐部” 关键词七：“圈子与俱乐部” 在大中城市，出于对商业地产的专业性的认识开始增强，圈子开始在 07 年陆续浮出水面，无论是华讯还是搜房的商家联盟还是之前偏餐饮的 DMC，08 年，相信圈子的活跃和频频交流将成为商业 地产的一个主要方面。 关键词八：关键词八：物业税临到年底，冒出个物业税，据说还是先拿商业地产开刀。
自然，万商俱乐部也就这个话题进行 了讨论，结果是没啥影响。好了，也许重要的事情还很多，这里就不一一说了，希望能得到各位商业地产同仁的指点和批 评！北京政协委员、地税局局长王纪平 1 月 22日在北京“两会”上透露,北京市已率先向国家税务总局 提交了物业税“空转实”的申请,最快今年 6 月份北京将开征物业税。而物业税是对过去一些相关税 种的替代还是全新的税收形式的追加，是否会像以往征收的营业税、个税那样再次出现转嫁的现象 等问题，成为重点关注的问题。“链家地产”市场研发中心就此焦点问题发表观点如下：首先，物业税更可能是过去一些相关税种的替代“链家地产”市场研发中心认为，物业税的主要作用是通过增加房产持有环节成本，影响甚至扭转部分自住购房者的心理预期，特别是投资者和投机者，让其理性入市；而对于已经拥有房产尤其是持有多套房产的投资者而言，则是增加其心理压力和成本支出，促进有效的房源释放。因此，物业税的主要征收目的并不是为了纯粹增加多少成本，而是可以增强消费者的理性购房意识，不然单纯的成本增加势必会引起房价新一轮的上涨。
因此，物业税更可能是过去一些相关税种的替代。 其次，转让环节物业税转嫁很难成为普遍现象物业税与前两年开始强征的营业税、个人所得税不同，营业税和个税都是在交易环节征税，很容易就转嫁给买方，物业税不一样，是在持有时期逐渐分摊的，类似于物业费、水电费一样，从投资习惯和消费心理上更容易被归类为日常开销。因此，“链家地产”市场研发中心认为，物业税在 转让环节转嫁很难成为普遍现象。再次，物业税开征会加重区域商业“个性分化” 再次，物业税开征会加重区域商业“个性分化”由于商业地产是经营性物业，因此个体性更鲜明一些，即使同一商业热点区域各个商业物业的租金、供需、涨幅也各不相同，不像民宅那样同一区域特点和发展态势区别不大。因此，“链家地产”市场研发中心认为，经营的越好的物业，在物业税开征后，成本转嫁到租金中的可能性更大，这就会导致租金差距更大，区域商业“个性分化”现象更严重。尽管同一区域商业发展也不尽相同，但从另一方面讲，商业地产的发展必须建立在区域商业业态也相当成熟的基础上，例如在成熟的商圈很容易找到租金态势非常好的投资产品，在新兴的商圈几乎很难找到前景十分可观的投资项目。因此，物业税开征后，从区域上来讲，各区域租金跳跃幅度也会比较大。 最后，“链家地产”市场研发中心认为，物业税持有环节征税的特点确定了其影响不同于以往征收的税种，但其影响程度和波及范围还要看最后的实施标准而定。
