爱华网今夏进入汛期以来，受台风及暴雨影响，北京、天津、上海、大连以及江西、安徽等地的大中城市纷纷遭遇了严重的城市内涝。一些城市住宅小区的地下车库成了城市内涝的重灾区，水淹车库的事件频繁在各地上演，车辆受损的业主纷纷指责物业服务企业未履行应尽的义务，应对自己的损失负责。业内人士预测，未来一段时间内，业主与物业服务企业由水浸车损所引发的各类纠纷和诉讼将进入高峰期。
各地频发车库被淹事故
今年5月1日，一场20年一遇的暴雨突袭深圳，导致该市宝安区福永街道商会信息大厦的停车场瞬间被大水灌满，大厦地下车库内的74辆汽车在水中被浸泡超过40个小时。面对爱车被淹，业主直呼“伤不起”。
6月2日，沈阳遭遇暴雨，该市铁西区今日阳光小区的地下车库内积水达1.8米之深，该小区地下车库内的20余辆汽车被泡。而据媒体报道，在2011年的夏季，暴雨也曾致使该小区地下车库严重积水，被泡车辆达到70余辆。
2012年7月20日，四川省广元市南河皇都首座小区的地下车库被洪水淹没，小区内的上百辆私家车被浸泡水中，其中不乏价值上百万元的奔驰、奥迪等进口高档轿车。
在7.21北京特大暴雨的重灾区房山，长阳镇碧桂园小区地下车库一夜之间被水淹没。由于该小区附近的哑巴河决堤，大水冲入小区，地面上的车都被浸泡在水中，最惨的是整个地库被淹没，小区的数百辆汽车被泡在水中至少四天。不少业主的汽车被拖出来后，发动机及车身已经严重受损，修理所需的费用几乎可以买辆新车。
而据《齐鲁晚报》报道，2012年7月23日凌晨两点左右，烟台市遭遇大雨。烟台市城东大街上的天合城小区一号地下停车库开始进水，随着雨势加大，车库内的水越积越深，最深处达到了1.7米左右，整个车库内的45辆汽车全部被淹，车身矮的轿车水已经没过车顶，面包车也只剩下车顶可以看见。随着水渐渐退去，车库里被淹的车辆被拖出，部分车辆已经报废，其中还包括不少名贵好车，像宝马、凯迪拉克和奔驰这样的车辆就有十多辆。
……
物业服务企业面临赔偿风险
在车辆被淹事故发生之后，几乎所有的业主都将矛头指向了小区的物业管理公司，认为物业管理公司应对自己的车辆损失负责。
北京房山区长阳镇碧桂园小区在7.21北京特大暴雨中遭受水灾，记者在该小区的业主论坛上看到了这样的帖子，“我的车被淹了，报废了，有业主有去告物业赔偿车辆损失的吗？请联系我！”房山区消协也向媒体公开表示，如果消费者向物业服务公司交纳了停车费用，那么物业服务公司就与业主形成了有偿保管。如果物业服务公司疏于防范，没有尽到必要的注意或者管理义务，导致车辆受损，物业服务公司应对车主承担损害赔偿责任，协商不成的可寻求法律手段。
而此次影响很大且受到媒体广泛报道的烟台天合城小区车库被淹事件中，虽然最终的解决方案仍然没有出炉，但一些媒体纷纷引用律师的观点认为该小区的物业服务企业应该承担赔偿责任，并建议小区业主收集证据通过法律途径向物业服务企业索要赔偿。
从往年的经验来看，一旦发生车辆被浸泡的事故后，不管最终法院是否判决物业服务企业需要承担赔偿责任，但物业服务企业都很难逃脱与业主的纠纷或诉讼，甚至可能面临赔偿的风险。而今年入夏以来，各地暴雨导致城市内涝的消息不断，车库被淹事故的报道也充斥各类媒体，可以预见，在未来一段时间，一些物业服务企业将面临业主有关车辆被浸泡所引发的索赔纠纷和诉讼风险。据了解，在深圳宝安区福永街道商会信息大厦地下车库被淹事故中，该大厦的物业管理公司已经明确表示要赔偿业主的损失。
不可抗力不能成为“免赔金牌”
面对业主的指责，几乎所有的物业管理公司都将业主的损失归责于“不可抗力的自然灾害”，认为“不可抗力的自然灾害”导致的损失，物业服务企业无需负责，也无需赔偿。那么不可抗力能否成为物业服务企业的“免赔金牌”呢？
深圳市物业管理协会法律顾问鹿钦连认为，构成法律意义上的“不可抗力”需要具备三个条件，即“不可预见、不可避免、不可克服”。但从今年各地发生的大雨灾情来看，气象部门在灾害发生前一般都做了比较准确的预报，尤其是海葵、苏拉台风及各地的暴雨在来临之前，媒体上都进行了比较广泛的报道，因此再说这种大雨或暴雨是“不可预见的”显然是不客观的，法院一般也很难将这种灾害认定为“不可抗力”。
但是，暴雨、台风等自然灾害不能被认定为“不可抗力”是否就意味着物业服务企业一定要承担“赔偿责任”呢？鹿钦连认为，其实也不是这样，物业服务企业只要按照《物业服务合同》的约定尽到自己的义务和责任，履行自己的责任，就不用或者不必承担损失的主要责任。
鹿钦连认为，对于夏季的暴雨，物业服务企业主要应做好两个阶段的工作：首先是事前防范阶段，一是要及时留意气象部门的预报，在获知可能要下大雨或者暴雨时，要尽快将这一信息告知业主，提醒业主做好相关防范工作；二是要及时检查地下车库的排水系统是否保持畅通完好，如果有堵塞渗漏的情况一定要及时维修疏通，务必使其保持畅通；三是要准备防汛沙袋、水泵等专业工具并将其就近放置在车库的入口处，以便在大雨来临时可以在第一时间开展防汛抢险工作。其次是在事中要积极作为，具体来讲，一是要在出现大水可能进入车库淹没车辆的情况时，一定要及时提醒业主尽快将车辆开出车库，避免车辆被浸泡受损；二是要尽最大能力去防汛抢险，采取堆沙袋等一切可能的措施避免大水进入车库，淹没车辆；三是在大水开始进入车库时，物业服务企业则可以用水泵等专业工具进行排水作业，减轻水浸车辆给业主所造成的损失。
鹿钦连强调，物业服务企业在做这些工作时一定要注意保留相应证据，譬如可采用短信通知或者贴出通知告示时要注意拍照留影等。因为从以往发生的一些类似的诉讼案例来看，物业服务企业和业主在对簿公堂时往往在物业服务企业是否尽最大努力提醒业主注意和采取措施减少业主损失这一问题上产生分歧。而物业服务企业一旦保留了自己在处理大雨等灾害时采取有力措施的相关证据即可在未来可能与业主发生的相关法律纠纷中处于有利地位。
北京房山区法院的法官卢涛在7.21暴雨发生后也专门指出，如果物业服务公司没有尽到合同约定的义务，导致业主人身、财产受损，不能以暴雨属于不可抗力为免责借口。但是，只要物业服务公司按照合同约定尽到了相应的责任和义务，业主就不能要求其在事故发生后承担赔偿责任。
而以往的类似法律纠纷的判决结果也基本印证了以上两位专业人士的判断。2011年，一场大雨之后，开封一家高档小区车库进水，业主高先生存放在小区车库内的一辆轿车和一套家具被淹，经鉴定高先生的各项损失达5.7万元，与物业服务企业协商赔偿事宜未果后遂将小区物业服务公司诉至法院要求赔偿。小区物业服务公司以大雨属不可抗力进行辩解。法院认为，物业服务公司作为管理人平时应对地下车库的挡水、排水、防渗漏等方面做好相应的防范，并在险情发生时，能采取有效的应急排水措施。同时，在险情无法排除时，物业服务公司有义务及时通知业主将财物移出车库，从而避免损失发生或进一步扩大。由于小区物业服务公司在险情发生时没有及时排除又未能及时通知业主，即未能尽到一个管理者应尽的义务，从而导致了原告的车辆及家具被水淹的后果。法院最终判决小区物业服务企业赔偿业主部分损失4.6万余元。
天价索赔让物业服务企业“伤不起”
几乎每一年的夏季汛期到来时我们总能看到各地车库被淹的媒体报道，随后则又是物业服务企业面临索赔指控的报道。
2004年，哈尔滨一业主因车库进水导致自己的奔驰轿车被泡遂起诉小区物业服务企业要求赔偿，法院最终判决小区物业服务企业将奔驰车修复至被泡之前的样子，否则就要赔偿业主各项损失86万余元；2010年，广州遭遇5.7特大暴雨，中海物业被推上了被告席，该公司所管一家小区的36名业主以中海物业管理不善导致车辆遭水浸等为由，向中海物业索赔近500万元，13个月之后，法院最终认为因不可抗力可免除中海物业的部分责任，但鉴于其未能尽到审慎的注意义务等，判决其承担20%的赔偿责任，赔偿36名车主共计73.5万余元；2011年，北京万象新天家园的业主王先生因车库进水导致自己的奔驰轿车受损向小区物业服务企业——燕侨物业索赔170余万元；2011年10月，海口海甸岛江南城小区业主车辆被淹，其中不乏凯迪拉克、奔驰、宝马、路虎等车辆，此后受损车主向物业服务企业提出天价索赔。
事实上，物业服务企业本来就是微利经营的企业，再加上近年来受人工成本和CPI不断上涨以及质价相符的物业费定价机制未能形成的影响，许多企业一直处于艰难运行的状态，而动辄数十万元甚至上百万元的赔偿金额对于一些中小型物业服务企业来说可以说是“天文数字”，遭遇这样的赔偿可能将使部分物业服务企业面临“灭顶之灾”。
可以说，面对天价索赔，物业服务企业实在“伤不起”！
积极作为 规避风险
那么，地下车库如何才能避免被淹呢？物业服务企业又应该如何来规避此类风险呢？
上海新长宁集团仙霞物业有限公司总经理董德顺说，公司所管的景博花园在前期物业管理阶段曾多次遭遇车库进水淹没车辆的事故，导致小区业主的强烈不满。2008年10月1日，仙霞物业接管小区后，多次组织设计、市政、排水等专业部门进行论证以求解决车库进水问题，经多方论证发现小区的车库为下沉式，况且小区排水从南向北，而地下排水管道均为直转弯，当降水量大于40毫米时就会出现排水受阻问题，造成雨水沟排水不畅，导致水进入车库。专家建议开设两个集水井，但这需要资金50万元左右，由于该小区维修基金早在2008年之前屋面大修时就所剩无几，而作为维修资金补充来源的公共收益几乎没有，仙霞物业领导于是决定进一步探究积水原因，尽量在不开设集水井的前提下加快排水。
仙霞物业负责人于是带领工程部的同志在大雨中进一步寻查小区排水受阻问题的原因及解决办法，发现确因排水管道流量以及直角转弯过多而导致车库前雨水沟排水不畅，这也是导致业主车库频繁进水的直接原因，于是公司决定增设六台潜水泵分布在六个主要直角转弯处，将车库前雨水沟内的水部分抽出到地面，让大量的水在小区路面上徘徊，使大量雨水延缓进入车库前的雨水沟，确保一定时间内车库前雨水沟的排水通畅，从此，业主车库就再没有进水，几次台风、暴雨都经受了考验，为此，上海当地媒体《新闻晨报》还就此事进行了专门报道。
董德顺认为，当然，解决地下车库被淹的问题绝非这一两种方法，不同的小区可以采用不同的方法来解决。不过，值得物业服务企业注意的是，对于小区的车库能承受多少毫米的降雨量，物业服务企业必须做到心中有数，同时要及时留意天气预报及雨势，一旦降雨量可能超出小区排水管道的承载能力时，物业服务企业必须及时通知业主将汽车开出，停放至地势较高的安全地带，避免地下车库进水所可能给业主带来的损失。
保利物业的一位项目负责人表示，规避此类风险，物业服务企业关键还是要积极作为，做足准备工作，要把最坏的情况都估计到，这样才能有备无患。该公司制定有防汛应急预案，每年都会举行防汛演练，每当气象部门预报台风等自然灾害即将来临时，公司都会迅速启动应急预案，各部门各司其职。经验表明，只要准备工作做到位，大雨所造成的损失就会小一些。即便采取这些措施仍不能避免车辆被浸泡事故的发生，但仍可以作为自己积极履行《物业服务合同》的证据证明自己无需为业主的损失承担责任或者承担较轻的责任。
