爱华网【案例】
赵某在某县县城邱家胡同拥有住房一套，1986年赵某未取得任何手续，在自家住宅西侧产权登记范围之外建造住房两间。1988年，县政府令其缴纳土地使用费等相关费用，非法转合法。2006年，赵某房屋所在地段拆迁。拆迁人与赵某签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》。对赵某原有住宅及自建两间住房进行了补偿。2008年6月，赵某的原儿媳常某一纸诉状将赵某及拆迁人告上法庭，声称自己才是拆迁协议中两间自建房的土地使用权人和房屋所有权人，赵某无权与拆迁人签订拆迁协议，该协议依法应确认无效。并出示了权利人为自己的《土地使用权证》和《房屋所有权证》。
赵某拿着自己的补缴费用证明，找到国土资源局，要求对其错误登记的行为进行补救，并变更土地使用权人为赵某。国土资源局在对当年的登记档案进行审查后，承认了登记错误的事实，遂作出《信访答复》，载明：“……经调查，该土地使用权应为赵某所有，故作出如下决定：1、注销使用权人为常某的《土地使用权证》；2、因该地段已由开发商进行开发，原土地使用权灭失，不能进行变更。”
赵某看到国土资源局以书面形式对自己的申请作出处理，遂持该《答复》到房管局申请对权利人登记为常某的《房屋所有权证》进行变更或注销。但是房管局却对赵某答复如下：国土局的《信访答复》并不足以成为房管局确认常某《房屋所有权证》违法，继而对赵某进行补救的依据。原因有二：1、注销不同于撤销，赵某的实际主张应为撤销常某的《土地使用权证》，其意义为达到确认违法，自始无效的目的；而土地局作出的行为为注销，虽然土地使用证因注销无效，但注销之前的行为仍然有效，并未确认其违法性。2、该《土地使用证》范围内的土地使用权已经变更为开发商所有。即使不确认违法，从程序上也是应当对原土地证书进行注销的。
赵某又找土地局协商，要求变“注销”为“撤销”，未果。继而向县人民法院提起行政诉讼，要求确认对常某颁发的《土地使用权证》违法，胜诉。
以上两个案件，法律关系都比较明晰，关键在于一点，即明确“注销”与“撤销”的区别。一字之差，法律效果截然不同。首先，需先了解我国法律的相关规定。
【解析】
一、相关法律对于“注销”与“撤销”的规定：
（一）《房屋登记办法》中对于“注销”与“撤销”的规定。
1、注销
第三十八条 经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：
（一）房屋灭失的；
（二）放弃所有权的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
2、撤销
第八十一条 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
（二）《土地登记办法》只规定了土地权利的注销登记，对撤销未作规定。
第四十九条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
第五十条 有下列情形之一的，可直接办理注销登记：
（一）依法收回的国有土地；
（二）依法征收的农民集体土地；
（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。
第五十一条 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。
第五十二条 非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。
第五十三条 已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。
（三）《商标法》中对于“注销”与“撤销”的规定。
1、注销
第三十八条：注册商标有效期满，需要继续使用的，应当在期满前六个月内申请续展注册；在此期间未能提出申请的，可以给予六个月的宽展期。宽展期满仍未提出申请的，注销其注册商标。
2、撤销
第四十一条：已经注册的商标，违反本法第十条、第十一条、第十二条规定的，或者是以欺骗手段或者其他不正当手段取得注册的，由商标局撤销该注册商标；其他单位或者个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。
已经注册的商标，违反本法第十三条、第十五条、第十六条、第三十一条规定的，自商标注册之日起五年内，商标所有人或者利害关系人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。对恶意注册的，驰名商标所有人不受五年的时间限制。
（四）《行政许可法》中对于“注销”与“撤销”的规定。
1. 撤销
第六十九条：有下列情形之一的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可：
（1）行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予行政许可决定的；
（2）超越法定职权作出准予行政许可决定的；
（3）违反法定程序作出准予行政许可决定的；
（4）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予行政许可的；
（5）依法可以撤销行政许可的其他情形。
被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，应当予以撤销。
2. 注销
第七十条：有下列情形之一的，行政机关应当依法办理有关行政许可的注销手续：
（1）行政许可有效期届满未延续的；
（2）赋予公民特定资格的行政许可，该公民死亡或者丧失行为能力的；
（3）法人或者其他组织依法被终止的；
（4）行政许可依法被撤销、撤回，或者行政许可证件依法被吊销的；
（5）因不可抗力导致行政许可事项无法实施的；
（6）法律、法规规定的应当注销行政许可的其他情形。
（五）此外，在《行政诉讼法》中，对于经审查违法的行政行为，符合条件的情况下，可以直接“撤销”：
第五十四条：人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、槛用职权的。
二、由此可见，在行政法律法规中，“撤销”与“注销”的区别一般为以下几点：
（一）权利证书本身的合法性。
“撤销”多适用于权利证书本身就存在不符和法律规定的情形：或采用欺骗等其他非法手段取得，或因业务程序不当所取得。权利证书自始就不符合规定。
“注销”是指到期或不适应法律规定的情形出现而依法注销，其前提是证件权利人持有的证件是通过合法途径取得的。
（二）法律效果不同。
“撤销”一般能起到确认权利证书违法的法律效果，是一种对无效行政核准行为的更正措施。权利证书被“撤销”后，因其本身的违法性而自始无效，达到否认“撤销”前权利合法性的效果
“注销”只起到终结权利的效果，“注销”前一般是合法的，只是因为到期或者在权利持续中遇到了法律规定的“注销”的条件，并不否认“注销”前权利的合法性。
（三）此外，“注销”也多作为一种手续使用，有时可以起到对实际已经灭失的权利从程序上确认终结的作用。而“撤销”只能针对实际存在的权利行使。
四、需要说明的一点是：根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和体行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条：有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：(一)被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；(二)被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；(三)被诉具体行政行为依法不成立或者无效的。
在上述案例中，在土地局已对常某的房产证作出“注销”的情况下，房产证因“注销”而已不具有可撤销内容，因此，在提起行政诉讼时，应当根据《解释》的规定，将“撤销”的诉讼请求变更为“确认无效”，以此达到同“撤销”相同的法律效果。
