如何购买期房 买期房流程

目前，各大城市房地产开发企业的数量很多，良莠不齐，每年开发的楼盘很多。其质量问题自然不少，每年数量惊人的涉及房地产项目的诉讼就能说明问题。在众多的开发企业中，绝大多数企业通过预售的方式圈钱来支持开发和发展，有些企业就是为了圈钱，完成该项目就走人。有些在项目开发过程中就撂挑子走人。因此对购买期房的广大业主来说，在开发商完全履行合同义务前都存在花钱买不到房屋的风险或不能按照合同严格履行交付不符合标准房屋的风险，其中有些先天性硬伤是无法弥补的。只要该房屋存在该隐患就一直伴随。因此，购买期房的广大业主一定要仔细！注意如下问题：

一、了解开发商的资质等信息。俗话说，做事先做人。对于企业来说同样适用。可通过入下方式了解:1、调查历史。如果该企业存在欺骗业主的先例，你就小心在你身上发生这种情况的几率很大。2、要求企业提供资质证明。此时实力决定一切，真是没有金刚钻别揽瓷器活。当然不能迷信企业提供给你的一切信息，因为此时企业肯定会把好的方面告诉你。就企业提供的相关信息可到相关主管部门查询。

二、了解该楼盘的设计单位。设计是否合理直接影响你的使用和居住，这种体会是伴随你一生的。可通过网络查询该设计单位的资质和直接到该单位咨询，最好亲身体会一下他们设计的作品。如不能可咨询购买或使用他们设计的作品的业主，他们是最具发言权的。其次，仔细查看拟购买房屋的设计图，对自己购买的物业大致的状况有个了解。同时也可防止开发商私自改变设计图纸，鉴别开发商的承诺。就我接触到的案例，某开发商为节约成本私自改变了设计图纸，没经过业主的同意改变电梯的安装位置，严重影响业主的使用和安全。而且有些改动是无法逆转的。最后，了解设计图纸你大致就知道该房屋的结构和布局安排，尤其是结构走向。因为大多数人都忌讳卧室上方有几道梁，对于这种状况售楼人员肯定不会告诉你。即使在合同中约定违约金也是无法消灭那几道结实的大梁，况且开发商根本不会就此问题和你谈什么违约金、赔偿之类的约定。因此，事先的必要了解可以很好的避免麻烦。

三、监理单位同样不可忽视。好监理就是质量的保证。首先，可以通过各种方式查一下监理单位的资质，不要被无良的监理忽悠了你的信任。其次，搜一下该监理单位的杰作。亲身体验或听听业主的真实感受，事实胜于雄辩。

四、决定购买阶段。1、要求售楼人员提供“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。看不到上述五证的原件千万不能购买。同时还要鉴别真伪。2、在观看沙盘时要详细询问该楼盘的细节问题，包括你知道和你不知道的，以及楼盘的销售广告。因为，售楼人员的口头表述不会超出即将签定的合同范围，售楼人员没有给予明确答复的十有八九不会写入合同，不写入合同基本就别指望了。因此，尽量能写如合同的就尽量写，别相信君子协定。3、要求售楼人员提供户型图，并明确无误的说明拟购买房屋的基本结构及布局安排、朝向等。特别是承重墙的位置一定要表明，它是不能动的，可能对你的装修等有影响。就上述信息和你了解的信息对照起来看看是否存在虚假承诺。如有不同千万别轻信售楼人员的说辞，此时存在虚假的可能性是100％。若可能的话最好把户型图列入合同。4、交定金不是购房的必经程序。之前先就合同的具体细节问题约定清楚，若就上述问题能给你一个明确的答复可以交定金，否则谨慎。你交定金后开发商的主动权就太大了，一切不由你了。5、周边环境和交通问题也应注意。别轻信开发商的承诺，最好考察清楚了。有些无良的开发商就在变电站或高压线之下建，别因为环境影响身体健康。若开发的楼盘离市中心远，开发商肯定会承诺有公交车或开发商提供的班车。对这些承诺能兑现的很少，自己心里应有数。如果不能兑现就会说这是市政工程的事与我们无关。这就是开发商为什么不敢把广告内容写入合同的原因。6、签好合同。合同决定你的权益的大小，一定要小心。A、购房人要协商好。千万别要避免家庭意见不一致。签字后要求开发商更改的可能行很小。现在很多家庭都愿意把子女的名字也写到合同上，其实此种做法没有任何必要。反会影响以后的交易。其一、就惯例来说，这不符合国际惯例；其二、即使你不写，子女是你的法定继承人，百年后该房屋还是属于你子女的。有些购房人为了结婚购买房屋，此时购房人是谁一定要约定清楚。此类情况也最容易出问题。因为谁也没办法给你们的爱情一个保质期，如果不能走入婚姻的殿堂或意外出轨，其后果也得由你自己承担。以前的一个案子就是这种情况，最后一方不愿结婚，但房屋已经买好了，如何分割就出问题了，双方互不相让。最后只好到法院。就我个人意见爱情和房产没有任何关系。B、明确写明拟购买房屋的基本信息，千万不要马虎。1、面积条款（建筑面积、公摊面积、套内建筑面积、使用面积、阳台面积）要分别约定清楚，他直接关系你的合法权益。2、层高、房屋结构（钢混、转混、框架等）亦应详细。不同的结构差价很明显，成本差距很大。开发商容易在这个上玩花样，被发现后就说是笔误，而且在诉讼中法院往往会相信开发商的说法。所以，事前的必要了解很关键。3、窗户的数量、大小、窗户的材质及玻璃的等级。能具体就具体别怕烦。尤其对于高层建筑安全第一，不可小视。4、采光问题也要注意。采光一般由窗户引起，但也由建筑本身引起的。其中属于设计问题的是无法改变的。试想一下无阳光的生活是什么样子的！5、房屋的布局问题。最好把户型图附加到合同中。一般开发商会遵照设计规划。但也有些为了夸大布局的多功能，会私自改变临时增加，一般会增加卫生间。有卫生间就得做防水工程，而私自增加的根本无法做防水或者就是一个摆设根本没有下水管道。而为此和开发商理赔时开发商总是以各种借口推脱，诉到法院时的赔偿标准又很难计算，这种情况要求继续履行的可能性几乎没有，即使他承诺维修这样的问题是很难从根本上解决，几乎每年得一次手术，我的一个客户就是这种状况，每年冬天整个卫生间的墙就发霉。因此，千万不要迷信开发商的多空间多功能，若不符合实际后果可是你要承担噢！6、防盗门就是防盗门。最好约定具体的牌子、大小和尺寸，千万不要笼统说是名牌防盗门。防盗门可是你安居乐业的忠实守护者。门的大小也别小看了。C、付款和交付。购房者一定要综合考虑付款时间和方式。对应的开发商的交付时间亦应明确。届时业主应积极履行验房收房的义务，千万不要以自己不知道来推脱或等开发商通知你。如联系方式发生变更应及时通知开发商。D、物业环境和开发商承诺的配套设施能写在合同就写在合同中，能多详细就写多详细。因为很多情况开发商对附属设施的描述就是给业主画了一个巨大的馅饼，很诱人可你就是吃不到。E、关于交付标准问题。其一、现在我国关于交付实行登记备案制度，开发完成后开发商准备相关材料送至登记备案部门，会取得《竣工备案登记表》，现在一般都是以取得备案登记为交付条件。交付后出问题时开发商会拿取得备案登记表说事推脱责任，有些在交付前业主验房时发现问题时同样拿备案登记表为挡箭牌。即使承诺整修时也不会很积极，很大程度上备案登记表就是开发商的护身符。因为，我国现在的备案登记时，还没有达到100%的验收，只是抽查而已，因此取得备案登记表后出现如此多的问题就不奇怪了。其二、相关配套设施的标准不能马虎，结合购买的房屋情况具体写明。其三、合同附件中约定的责任承担期限及前期物业协议要留意。F、违约责任。开发商主要是逾期交房的责任和迟延办证的责任，以及交付不符合标准房屋的责任。够房者的责任集中在逾期付款和不按时验房的责任。因此，购房者要综合考虑二者的平衡点，因为开发商较一般购房者有经验或处于主导地位会把自己的责任将到最低点。合同签订后开发商会办理备案登记手续。

五、履行过程中的注意事项。业主不要认为我花钱了就等开发商交房了，其他事和自己无关。最好在中途到施工现场看一下工程进度和开发商是否履行合同如保温层是否做了、隐蔽工程的实际状况等。如有不合理现象可直接和开发商沟通。有些问题只有从源头上才能治理，如不及时只能采取临时措施了，这将严重影响业主的居住。

六、交付验房。此时一定要小心。其一、要按照合同约定的时间及时验房，如不及时造成的损失将会有业主自己承担；其二、在签收前一定要验房或聘请专业机构检查，有些问题是潜在的或一般人不容易发现。对存在的问题要及时和开发商联系，并保存好和开发商交涉的资料。开发商不给与满意答复前绝对不能拿钥匙不能接受交付。其三、交付时开发商会出具“两书”（《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），开发商的后续责任会写在里面。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

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