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云中飞点评：新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号：模仿虽易，创新不易，且行且关注(二）
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八、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题
（一）对于分期开发的项目，属于多期的公共配套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊至每期项目中，作为每期的公共配套费用。
（二）当期的公共配套费用的分摊，按照当期清算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊。
云中飞补充一下大连市地方税务局的文件：
大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告
大地税公告〔2014〕1号
五、共同成本费用分摊方法
（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。
（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知穗地税函[2012]198号
十五、关于扣除项目金额计算分摊的问题
（三）房地产开发企业分期开发项目，以分期项目作为清算单位的，按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额
（六）房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。
云中飞点评：新疆地税讲到公共配套费用先用占地面积法分，然后再用建筑面积法分；而大连地税说土地用占地面积法分，其他的费用用建筑面积法分；广州地税对共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。以上规定，各有千秋。一般情况下，占地面积法可能对纳税人不太有利，当然这要按占地面积法和建筑面积法分别算过才知道。
九、关于土地增值税清算单位问题
土地增值税的最小清算单位为一个幢号。最小清算单位中同时包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，应分别计算土地增值税。
大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告
大地税公告〔2014〕1号
一、土地增值税的清算单位
土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。
云中飞请大家看看大连市以前的规定：
《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）第一条第四项“纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算”的规定，第六项和第七项；《大连市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税清算若干问题的通知》（大地税函〔2009〕183号）第二条“土地增值税清算的项目单位”至“以每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》的房地产开发项目为单位确定”的规定；
云中飞点评：
大连市地方税务局对土地增值税的清算单位的规定是从纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象，到每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》，再到《建设工程规划许可证》的一个过程，是一个从小到大的一个过程，纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象最小可能是为一个幢号，按一个幢号作为清算单位清算土地增值税会极大增加征纳双方的工作量，并不可取，所以，大连市地方税务局经过多年的实践，对土地增值税的清算单位的态度来了一个180度的转弯，变为从大不从小。而新疆地税，却反其道而行之，选择从小不从大，这样，虽然可以对一些先行销售的幢理论上可以提前清算，但是，人家房地产企业可能不是每一幢都是搞竣工备案的，人家可能是一批批去搞竣工备案的，没有竣工备案，你是不可能搞土地增值税清算的。所以，云中飞认为，按幢清算的现实意义不大。还是大连市地方税务局的规定比较好，比较有操作性。好在
新疆地税只是说最小清算单位为一个幢号，新疆地税并没有说清算单位为一个幢号，云中飞提醒你：最小清算单位为一个幢号与清算单位为一个幢号并不能划等好，有最小清算单位就有最大清算单位，也就是说，在新疆，纳税人对土地增值税单位实际上是有选择权的，你可以选择最小清算单位清算，也有权选择最大的清算单位清算。这一点，云中飞希望新疆广大的纳税人明白，也希望新疆的地税稽查人员明白。
十、关于新建房与旧房的界定问题
未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。自治区地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》（新地税
三字〔1997〕027号）第二条同时废止。
云中飞点评：
本来，财税[1995]48号规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
但是，云中飞非常吃惊新疆地税对旧房竟然没有已使用一定时间标准，因此，理论上说，在新疆，我只要使用一天他就是旧房，我就算作卖旧房子，我就可以不再列入土地增值税清算的范围，这一条，如果被野蛮人大量使用，对新疆地税是很不利的。
其他一些地方是有时间的限制的，1、2年时间不能卖的限制相信很多房地产企业都耗不起的，而如果不能卖的限制只是1、2天时间，纳税人就会高兴死了。
2007云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见
房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上(不含2年)再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
2007辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》通知
房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
云中飞告诉你，最聪明的是江苏省，其对地产企业开发产品转为出租或自用，无论历经年限长短，一律不允许适用“旧房”的税政待遇。
问：房地产开发企业自用房产达1年以上转让的，按新房还是旧房清算？
答：新房。苏财税［2007］45号规定土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。其中的交付使用指交付给购房人使用。
十一、关于委托代销收入确定问题
对于房地产开发企业委托专业营销公司销售房地产的，以购房者实际支付的价款作为土地增值税计税收入，不得扣除代销费、包销费。
十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题
（一）房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
（二）对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
周运考 歪评
3、十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题
“（一）房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。
（二）对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。”
以开发产品作为样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。太苛刻了吧！
新疆地税财行税处相关负责人cga82305回应：
关于售楼处、样板间费用扣除问题。
没有苛刻，完全按照政策规定执行。
云中飞补充：
广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引(2012年修订版)的通知
穗地税函[2012]198号
十二、关于房地产开发企业的管理费用和销售费用计算扣除问题
（一）房地产开发企业将样板房独立于转让房地产以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在转让房地产内既作样板房又作为开发产品对外转让的，其样板房样板房作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。
云中飞点评：
新疆地税公告写十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题写得，如果你两款的内容有不同，你分成两款是有道理的，但是，两款的内容是一致的，你分成两款干什么呢？你都不给人家扣除。新疆地税有点严格了，人家的样板房未来是要卖的，所以样板房的装修费用可以作为房地产开发成本的建筑安装工程费计算扣除。广州地税就给扣。当然，有些地税局说，你的样板房暂时还没有卖，等你卖样板房的时候我才给你样板房的装修费用，这样的地税局也是有道理的。但是，完全不给样板房的装修费用扣除就没有道理了，起码你不符合配比原则。
另外，云中飞知道一些大型的房地产公司热衷搞一些大型的销售中心，注意，这些销售中心在企业所得税不能做为销售费用，只能作为开发间接费用，而土地增值税只能作为销售费用，不能作为开发间接费用。用广东话说，两头都不到岸啊。
十三、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题
（一）在公司分立中，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方和新设方承受原公司房地产的，不征收土地增值税。
投资主体相同是指分立后各公司投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。
（二）在公司合并中，两个或两个以上的公司依照法律规定、合同约定，合并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对原合并各方的房地产转移不征收土地增值税。
（三）对于分立或合并后的公司为房地产开发企业（或从事房地产开发）的不适用上述规定。
周运考 歪评
5、十三、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题
“（三）对于分立或合并后的公司为房地产开发企业（或从事房地产开发）的不适用上述规定”。
对房地产开发企业（或从事房地产开发）搞差别待遇，不知是谁授予的立法权。
新疆地税财行税处相关负责人cga82305回应：
5、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题。
该政策依据的是《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】21号）文中“关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税问题”的规定，该规定对于土地（房地产）投资入股进行投资或联营双方没有房地产开发企业的免征土地增值税，一方是房地产开发企业的征收土地增值税。而所有的合并和分立都可分解为若干个投资联营的组合，鉴于此对于房地产开发企业的合并、分立是不能免征的，没有什么差别待遇问题。
云中飞点评：
这一款是新疆地税的创新。但这个创新云中飞认为有问题。云中飞认为，当你创新的时候，你要首先想一想，你有没有违反上位法。新疆地税说，合并后的公司为房地产开发企业，要征收土地增值税。这个是违反上位法的，财税字［1995］048号规定“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。
新疆地税还说，分立公司为房地产开发企业的，征收土地增值税。这个规定由于没有上位法的限制，是有效的。
写到这里，你可能会问青岛地税的的文件虽然说分立不征收土地增值税有效吗？
关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）：“十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？
答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
青岛地税的的文件虽然说分立不征收土地增值税，但是由于上位法没有规定，是没有问题的。
也就是说，上位法没有规定分立到底征不征收土地增值税，当你出文件的时候，你可以征，也可以不征。你的地盘你做主。当然，如果你问云中飞分立到底征不征收土地增值税，云中飞一贯的回答是：征。
另外，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】21号），确实在投资环节对房地产开发区别对待，但是，中央层面政策和公司法没有确认过“所有的合并和分立都可分解为若干个投资联营的组合”，新疆地税如此解释好像依据不太足吧。云中飞没有批评新疆地税的意思，云中飞就是感到依据不太足，云中飞没有别的意思。
十四、关于统建房、集资房征收土地增值税问题
统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。
统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。
十五、关于精装修房征收土地增值税问题
销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。
周运考 歪评
6、十五、关于精装修房征收土地增值税问题
“销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除”。
销售精装修房产，电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值一般都含在房价中，没有单独做收入，不得扣除有何道理？
土地增值税虽然是地方税，但根据我国税收管理体制，地方无税收立法权，地方的税收政策，只能根据中央政策进行细化，不能变更、扩大！
新疆地税财行税处相关负责人cga82305回应：
6、关于精装修房征收土地增值税问题。
销售精装修房价款中含电器、家具等动产的行为是兼营行为，其动产应征收增值税而不是土地增值税。
作者说的很对，地方无税收立法权，只能根据国家政策进行细化，上述政策就是对政策的细化。“疆独”的帽子实在太大，戴不起，真害怕帽子把人盖住了。
致礼
云中飞补充：
十六、广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知2013年9月17日穗地税函[2013]179号
二、关于家具家电成本的扣除问题
随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。
其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。
云中飞点评：
精装修费中不可移动的可以扣，可移动的不可以扣的规定也源于广州，现在，逐渐成为普遍原则，或者叫行业标准了。鲁迅先生不是说过吗：世上本无路，走的人多了，也就成了路了。云中飞对鲁迅先生话稍微补充一下：当别人开了一条路，你照走就可以了，另外开一条路是不容易的。如果云中飞是某地的土地增值税的主管，云中飞就会把青岛、广州、大连等土地增值税文件的精华混在一起出一个文件，多轻松啊。
十六、关于非房地产开发企业土地增值税核定征收率问题
非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率。
核定征收率由各地（州、市）地方税务局确定。
十七、关于住宅的土地增值税预征率问题
随着我区房地产市场的发展，原自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》（新地税发〔2005〕208号）中规定的住宅土地增值税预征率明显偏低，现决定住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内。
其具体适用的预征率由各地（州、市）地方税务局结合实际，在规定的幅度内确定。
十八、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题
自治区地方税务局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知》（新地税函〔2012〕76号）中“土地使用者将土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的规定，其适用范围按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条的规定执行。
云中飞点评：（财税〔2006〕21号）第四条其实是很严格的，强调的是旧城改造或因企业污染、扰民，由政府或政府有关主管部门主导的搬迁才不征土地增值税的。
（财税〔2006〕21号）第四条
关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
十九、关于破产企业征免土地增值税问题
鉴于破产企业征免土地增值税问题总局已有相关统一规定，《自治区地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（新地税一字〔1995〕044号）第四条废止。
云中飞点评：破产企业的土地增值税这个是要交的，它不属于土地增值税的免税项目。其实，土地增值税的免税（优惠）项目是很少的，大体只有这些：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（下称《土地增值税暂行条例》）第2条规定缴纳土地增值税的纳税义务人为:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”。《土地增值税暂行条例》第8条规定了免征土地增值税的情形:“（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产”。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（下称《土地增值税暂行条例实施细则》）第11条对《土地增值税暂行条例》第8条中“普通标准住宅”和“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”作了进一步说明。《土地增值税暂行条例实施细则》第12条同时增加了免征土地增值税的情形:“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税……”。《土地增值税暂行条例实施细则》第2条明确以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不缴纳土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）进一步增加免征土地增值税情形。该通知第一条、第二条、第三条和第五条相继规定了以房地产进行投资、联营的征免税问题、合作建房的征免税问题、企业兼并转让房地产的征免税问题及个人互换住房的征免税问题。该通知第四条同时对《土地增值税暂行条例实施细则》第2条中“赠与”范围作了明确规定。
由此可见，上述关于土地增值税的行政法规、部门规章和部门规范性文件均未作出房地产开发企业在破产清算程序中免征土地增值税的明确规定，税务机关据此征收破产企业土地增值税于法有据。
本公告自2014年4月1日起执行。
新疆维吾尔自治区地方税务局
2014年2月18日
云中飞联系电话：18926950393
Zhongbi2008@vip.163.com
无论云中飞在哪里，你们永远在云中飞的心里。
全文完
云中飞2014年5月4日于广东
