爱华网时间：2010年10月16日
地点：深圳中心书城
实录内容：
曾瀞漪：今天下午非常感谢各位能够来到现场，也非常感谢谢国忠能够来到中心书城跟大家见面。我知道大家有很多问题想跟谢国忠聊聊。我话不多说，在聊之前请报出媒体名字，谢谢！
经济观察报：我想请问，人民币兑美元汇率，屡创新高，未来这一块会怎么样？
谢国忠：中国的汇率，在累计12个月有一定的交易量的市场上，到最近一段时间差不多是六点五几这个水平。当然，如果美国政府愿意跟中国政府谈一个协议，以后我们涨多少就没有压力了。但是现在可能性不是很大，因为美国要求中国要涨的幅度非常高，至少两成以上；而中国政府不会接受这样的要求的。关于未来汇率的话，第一，我们看到人民币就像市场预期这样。第二，两国之间的摩擦会一直延续下去。
曾瀞漪：我想了解一下除了经济观察报的记者之外还有？
记者：南方日报、羊城晚报、深圳晚报、深圳晶报、深圳商报。
曾瀞漪：经济观察报的记者比较关注人民币汇率的问题。南方日报今天想问一些什么样的问题？
南方日报：我想问一些关于房地产方面的。这一年出台了很多严格的针对房地产方面的政策，您觉得最严厉的政策已经出台了吗？我的意思是说接下来还有更严厉的政策出台吗？
谢国忠：要说严厉的政策，那最重要的就是加息。中国现在加息（空间）很大，远远滞后通胀的趋势。中国通过一些手段来控制一些物价。国家加息是不可避免的，在政府没有加息的情况下，金融机构自己在加息。我们看到很多的产品利息大幅超过央行的政策。银行中有存款的短缺。货币的价格利息是不对的。市场失衡的情况越来越严重，必须要加息，不加息无法压制。
房地产主要的一些政策比较管用的是货币的增长控制，今年18%，今年GDP预测增长20%，货币相对收紧，而且这个趋势不会改变。在这种情况下，房地产创新高可能性非常小。如果创新高，货币供应量要远远超过GDP，像去年。受货币紧缩政策影响，创新高不可能。但是二线城市有可能，盘子小，会通过货币的重新分配。房价回落要取决于预期变化。对楼市的预期还是非常火爆的，我在上海有一个理财的研讨会，下面人不开心，说没地了怎么会掉呢？不能想象后果怎么样。在泡沫当中人都是朝自己想发展的方向想，大多都这么想，承认是泡沫，但是不能爆，爆太严重，政府不会接受。价格会掉，不好后果都有一个解释不可能出现。
跟过去美国房地产一样，过去五六十年没有一年是掉的。为什么房价从来没有掉过？问题是过去没掉过，不代表将来没。我觉得房地产的问题是很多人相信房地产不会掉，所以只有等大家的心态。一旦房价一直不涨，货币不够，等放弃的时候房价会大幅下降。原来持有房地产的回报，是通过涨价赚钱。有一天突然觉得涨价不可能，收租回报，至少超过5%的回报率。这样房地产会下降。从来没有一个房地产会掉一半，为什么美国房地产还会掉？掉了一半的时候，政府救，大家觉得政府的力量挡住了。过了一段时间政府没救好，又可以掉一半。各个地方都可以看到这个情况。
曾瀞漪：我记得在这本书上大家探讨股市和房市的时候，大家一旦听到下跌的时候就不太开心，我跟谢国忠聊，有很深的疑问。大家对股市涨跌心态没有前面的疯狂了。我记得在06、07年股市涨很疯，我问他为什么会这样，股市跌到1800点，中国人受到教训，有痛的感觉。买股票紧一些。中国在房地产没有痛过，不知道痛什么时候来，知道痛的时候才知道对还是错的，我们拭目以待。下面我们请深圳晶报的朋友。
深圳晶报：您说房价还有泡沫，预测有下跌。我之前看您的新闻说房价跌到两个月工资买一平米。您觉得在深圳这个地方房价跌到什么样的水平。到什么样的程度才是可以接受的，也是可以见底的？
谢国忠：房地产搞的很难受，房租回报率7%-8%，掉到7%-8%。买房子还是租房子，无所谓。不像香港。香港为什么房地产会调那么快。因为利息自己无法控制。利息上去之后，房地产掉一半才花了一年的时间掉一半。这一半的基础上又掉了一半，花了三年多的时间。从99年的下半年到2000年回升，又下降，最终底是03年5月份。03年5月份最高点是07年7月份。调整很快的。美国是06年下跌，一年掉了不到10%就快速下滑，滑了20%，又停下来，现在又下滑。房地产调整有可能很多年，像日本这样极端的例子，调整了二十年，每年掉一点。美国花了4年时间掉了30%多。中国的调整有可能也会是四年的时间。
现在无法调，大家都觉得一定会涨，像中国房地产浙江人的力量很大。不会掉的，掉下来之后经济会有严重的后果，从后果开始想为什么这个东西不会出现。为什么？出现以后后果很严重，是这样考虑问题的。
从市场这边，手里持有很多，不愿意卖。从开发商这边，借了那么多钱，觉得现在不缺钱，要在等等涨价。现在一线城市的销售是这几年平均的一半。跟六月份相比涨了一倍，跟平均水平相比很低的。
房地产统计数字不准，因为是新房，一年以后两年以后交货的。在上海讲，最高点350万平方米，平均2万平米，今年5月份30多万平方米，是高点的10%。现在回到近100万，也是平均的一半。今天的水平来说，开发商资金不是很大，是缺钱的。如果在境外发债，还是缺钱的。等到有一天，必须要回笼资金和降价，降到10%-15%，量又来了，平稳一点时间，到了第二年有比较大的调整。为什么？人民币升值的预期也没了。大家都认为是一边倒，短期是自我实现的，一边倒最终都会恢复。
一边倒的市场都是神话。有人写中国的货币比美国大，早就大。是全世界加起来的组合。说人民币一定要涨，汽车产能多了汽车会降，香蕉多了价格也降，为什么人民币涨那么多，还要升值？中国的贬值预期从98年开始，房地产就跨了。很多人说房地产没吃过苦，上一波老百姓没卷入，是开发商和海外来的人，买给国内的亲戚朋友的，这些人被卷入了。上海的房价从97年到01年掉了2/3。都说上海房价高，确实高。很多人不记得这个痛苦，因为当时没有中产阶级，老百姓没有房地产市场的力量。公司很多都是有国企的，现在很多公司消失了。像万科，深圳一些公司，海南一些公司还记得。
人民币贬值短期内出现可能性是零，但是两年以内可能。大家都说不会，转过来可以实现的。利息很高的时候房子一定是便宜的，美国现在一定是便宜的。但是，便宜的房子还在跌。
记者：您好，谢老师！针对您说的房价问题，现在中国政府各地出现了限购令，不知道怎么看待？是一种行政的手段干预市场。老百姓买房是个人，是非市场的手段来做。您刚才提到了人民币升值的问题，至少国内媒体报道的是美国强硬要求升值。您说未来会出现贬值的预期，为什么现在升值未来要求贬值呢？如果贬值美国态度怎么样？
谢国忠：首先，房地产没有完全市场化，土地在政府手里，开发商的毛利率是20%-30%，等于只有一个开发商，是中国政府，不可能完全是市场。这种情况下，行政手段也是可以理解的。最重要的是最好市场化，市场化要大多数人买得起。市场经济的核心是60%的人买得起。中国第一次出现了白领靠自己的努力买不起房子。把所有人的努力贬掉。这完全是政府的行为。
第二个问题，美国有没有阴谋，今天逼你升值，明天逼你贬值，外国人没有那么复杂，没有三国演义这本书。不像中国的领导十年换一次，换下来人还是原来在里面的。美国是过两年就选掉了。要升值的时候是因为急了，就业不足。过两年通胀起来的时候，老百姓觉得通胀来了，就加息了，加息的时候就回流，就出现了贬值的压力。朝前看是货币政策过于宽松，循环。
《精品生活》：您对于现在想购房者的忠告还是鼓励他们观望？我是做阅读方面的，像财经这一类，面对普遍读者来说，他们感受里没有那么强。刚翻了一下书，是曾女士和您一些对话的整理，既然节目已经出了，书跟节目有什么不同？设计的书，房价和通货膨胀话题会很畅销。但是过一两年是不是已经过时，这本书是不是快餐的产物？
谢国忠：我觉得今天是可以租房，不是买房。租房是2%-3%，房子的贬值也是这个，没有投资的价值，等于是免费的。相对来说，租房现在是比较核算的。一般来说，买房房租回报率5%以上才合适。2%买房子，是因为你认为房子会涨，我个人认为现在房价不会涨。小的二线城市可能会，大的城市中，在货币政策收紧的情况下，货币供应量上升速度下降的情况下，再要创新高可能性小。
曾瀞漪：这本书虽然是过去几年我们之间对话的集结。我跟谢国忠聊当中，可以了解这几年中国发展哪个时代什么问题。时间过的很快，变化很大，整理时发现很多都忘记了。我相信大家已经忘记当时股市疯狂导致出现沮丧的情况。我整理这本书的时候，惊讶的发现谈到这么多跟股市有关的。这样的过程中间很多人没有吸取教训。房地产市场再次出现。一个经济学家，当人们在看到分析和预测的时候，只是关心谢国忠是不是谈了浙江的土地，或者说股市应该在2500点以上，只是在意数字，没有清楚的记得在访谈过程中为什么没有出现这个问题，思绪、逻辑是什么？可以了解一个事情分析的背后不是数字，是逻辑和思考方式。对于很多年轻朋友来说，又或者是目前接收到的反馈，一些投资者来看，很多人看到半夜都不睡觉。会关注中国最有良心的经济学家怎么思索经济未来的问题。
深圳晶报：谢老师在财经专栏以财经专家出现。出了书是面对更多的读者，以前读者有自己的独立判断，现在一出来《谢国忠的忠告》，下面是事关每个人的前途，很诱人。万一您的判断是错的，对大家的影响很多。出这本书是处于什么目的？我看到稿酬是捐给慈善。您的判断如果错误可能会导致出现一些后果。
谢国忠：我是不喜欢出书的，中国的书特别多我觉得没有什么价值，不喜欢出书。后来想想也没什么坏事。很多朋友说，很多文章放在一起看看挺好的。这和过去一样，是过去的访谈书面记录。我觉得出出来挺好的，有新的人看这些东西。至于会不会误导。07年的时候我说中国股市进入泡沫可能会涨一倍，事后崩盘，要玩要知道是泡沫。一般的老百姓说到底是涨还是跌，被误解的可能性会多。这本书中反复强调房地产，08年我就跳出来说不应该买，现在才有把握了。07年说股市要掉，8月份说11月份会掉，对一个泡沫的判断，泡沫是动物性，要全放出来才倒过来。原来我也以为房地产会再涨一波，让动物性放出来。政府觉得再玩下去会玩出事，政府觉得不能玩了。这是政治和宏观的环境和人的心态，三者结合起来出现了这样的情况。这个想法也不会出大事。对投资者反复强调，自己不懂的不要买。不要买东西按照别人的推荐，至少看看周边人是不是都买了，别人都买了，就别买。记住这个原则，至少不会亏钱，还有赚钱的机会。
曾瀞漪：这本书不止是关注的房价还是炒的股价。还有中国对外发展的战略，包括原材料价值。我记得很深刻的（BT和力和力拓）要合并的时候，谢国忠知道这个消息马上打电话如果说将来合并的话，对中国的铁矿影响非常大。当时马上提醒中国政府，当时中国主权基金刚刚成立，无论用多少钱都要中断。关注中国和中国对外的发展，这本书值得大家读一读，谢谢！
