爱华网一、温泉旅游地产特点
1、依赖资源
温泉资源的稀缺性与独特性，造成了整个项目对温泉资源的深度依赖。同时温泉作为整个项目的核心竞争力所在，是整个项目的卖点，其重要程度不言而喻。
2、配套先行
由于资源的地缘性因素，温泉旅游地产一般远离市中心，配套设施匮乏。而完善的配套设施是吸引客户的先决条件，因此，温泉配套的开发必须先行。
3、多元化发展
随着开发体量的扩大以及客户需求的多样化，温泉项目从单一化向多元化发展。温泉项目与其他产品组合，形成多项目、多业态发展态势。
（1）产品多元化
为了满足客户的多样性需求，项目在开发温泉产品的同时，逐渐融入其他产品，如商务产品、休闲产品、运动产品、娱乐产品等，以此丰富项目的产品线。各产品间紧密结合，形成互补。
（2）功能多元化
出于抗风险的考虑以及市场的发展趋势，温泉项目在实现传统的洗浴、疗养功能的同时，增加了会议、娱乐、度假、养生、居住等功能。温泉项目的功能日益丰富，部分项目已经脱离了温泉这一主体，加入高尔夫、游艇等高端消费的行列，使温泉旅游地产的内涵进一步丰富。
（3）资源多元化
温泉资源的季节性在一定程度上影响了项目的发展，为了解决这个问题，开发商一方面将温泉资源与项目地其他资源紧密结合，如太乙温泉与太乙观、太乙洞结合。另一方面人为地整合其他资源，增加项目的卖点，如咸宁碧桂园温泉城借景潜山国家森林公园。
二、温泉旅游地产发展存在的问题
1、温泉旅游季节性强
温泉的资源属性导致温泉旅游存在很强的季节性，这对项目的运营产生了很大的影响。我们对广东、湖北的20家旅行社旅游线路进行调查发现，7月份有10家旅游社没有温泉旅游路线，3家旅行社不主推温泉线路，但可根据游客需求进行拼团。由此可见，7月份不推旅温泉游线路的旅行社比例达到了65%。
2、产品同质化严重
我们对广东、湖北等地8个温泉项目的调研发现，目前温泉项目的开发尚处于起步阶段。温泉地域集中度较高，特色不明显。大部分温泉旅游项目仍停留在洗浴、疗养阶段，如咸宁太乙温泉、惠州铁泉温泉、清远清新温矿泉等，产品同质化严重，差异性不强。
3、资源优势发挥不足
通过调研，我们发现，温泉旅游地产均强调其拥有的温泉资源的技术优势，但各个温泉住宅所承载的休闲方式和休闲品质却大同小异。大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心区实现其温泉休闲功能。温泉休闲养生与住宅生活方式之间的关系没有进行深入研究，温泉资源开发深度不够，利用度低，未能很好地成为住宅增值要素。
4、产业链发展不充分
温泉休闲产业链覆盖面广，其下游出现了大量协作性很强的商业产业，如康复、养生、温泉消费品等，但在大部分温泉旅游地产中，未能体现其既有的横向协作性，没有围绕温泉休闲形成产业集群，温泉房地产的商业价值未能充分挖掘和应用。
三、温泉旅游地产运营现状
1、单纯以温泉作为引擎很难带动大盘开发
以太乙温泉为例，其以温泉旅游为核心，希望通过经营期期望带动度假物业的销售。但是通过实地考察，我们发现，其运营现状惨淡，游客量少，度假物业销售情况也很差。其地产分三期开发，一期为20000㎡的产权式酒店公寓，二期为60000㎡的精装温泉度假洋房，三期为20000㎡的度假山林别墅。目前一期200套公寓还剩9套未出售，均价在6000元左右，二期尚未施工，三期尚未拿地。咸宁三江温泉也存在同样的情况，物业销售惨淡。由此可见，单纯依靠温泉，很难带动大盘开发。
2、差异化策略可缓解温泉旅游地产发展瓶颈
在温泉产品同质化严重的情况下，走差异化路线无疑可在一定程度上缓解温泉项目发展的瓶颈，嘉鱼山湖温泉就是一个成功的案例。其不以温泉作为单一引擎，而是引入体验性产品，如水上娱乐项目、水上高尔夫、婚庆活动等，多产品联动，聚集人流。同时该项目市场定位准确，以中高端客户为目标市场，与该项目度假地产的消费群体吻合。
3、走综合发展道路是大势所趋
通过前面的分析，我们可以发现，单纯依靠温泉资源很难带动整个项目的发展，加上客户需求的多样性，走综合发展道路是温泉项目的大势所趋。珠海海泉湾是一个典型的案例。海泉湾在突出温泉特色的同时，形成了四大产品体系，八大主题区。四大产品体系分别为温泉养生度假产品、主题游憩度假产品、商务会议度假产品、主题表演产品。八大主题区为海洋温泉、海泉湾大酒店、神秘岛、渔人码头、梦幻剧场、健康体检中心、拓展训练营以及运动俱乐部（含高尔夫训练场）。产品类型丰富、功能齐全，形成较为丰富的旅游产业链，即满足了市场需求，又能创造较好的经济效益、社会效益和环境效益。从2006年开业至2012年年初，游客接待量已经超过1700万人次，综合发展使其快速聚集人流，提升知名度，炒热地块，为后期房地产开发做好铺垫。
四、温泉旅游地产运营模式
总结发现，温泉旅游地产主要存在以下三种运营模式：
1、温泉旅游为辅，房地产开发为主
这种运营模式下，温泉只是作为房地产开发的一个噱头，以地产为主，旅游仅仅是一个概念。以咸宁碧桂园温泉城为例，整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所，其他地块均用作房地产开发。目前，物业销售达到5期，去年销售总额达到7亿元，去化率达到95%。
2、温泉旅游先行，带动房地产开发
前期投入大量的资金进行旅游开发，通过旅游聚集人气，提升知名度，提高项目地块价值，为房地产开发做准备，如珠海海泉湾。海泉湾的开发节奏为，一期：投资25亿开发建设面积约1平方公里，由温泉中心、两座五星级酒店、12栋度假别墅、5栋蜜月套房、会所、康体中心、渔人码头与剧场、行政中心，以及配套建起的大型游乐园—神秘岛等建筑群体所组成。02年规划建设，06年正式营业。二期：拟投资15亿，温泉博物馆、温泉学院、高尔夫球场、热气球、人造海滩、自行车巡路和房地产项目将陆续建成，08年启动，预计三到五年完工，打造中国最大的以温泉为核心的休闲度假城。三期：三期开发将以独立公寓、多层公寓为主。
3、温泉旅游与房地产开发并重
这种模式下，旅游开发与房地产开发几乎同时进行，旅游与地产相辅相成，并肩作战，共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流，提升地块价值。通过地产快速回笼资金，进一步为旅游开发服务。嘉鱼三湖温泉采取的就是这样运营模式。嘉鱼山湖温泉于2009年9月开始营业，其一期房地产也于2009年9月开盘。
作者：博志成研究院高级咨询师毛双燕
