爱华网房地产信托风险高——这一直是多数老百姓对信托产品的认识，导致2012年政信类信托热销。但是昨天（2013年1月20日）有两则新闻值得我们关注和分析：
【新闻一】国家统计局：2012年12月国内房价同比环比全面上涨。
54个城市环比上涨，一线城市首现同环比全面上涨，再创2011年4月后新高。数据显示，12月70个城市的平均新建商品住宅指数上涨明显加速，这也是平均第7个月上涨，平均指数环比上涨0 .34，上涨幅度为0.34%，而同比跌幅则相比6-11月继续收窄，平均指数为-0.06。环比上涨比较多的城市主要在一二线，包括广州1.2，福州1.1，深圳1.1，北京1。
“从目前走势看，房价正呈加速上涨态势，表明中国楼市最寒冷季节结束，正式进入市场复苏回暖周期，不排除中央在两会前后出台新政策收紧调控，否则房价铁定暴涨。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉南都记者。
【新闻二】银行放松地产开发贷，预判2013年房价上涨。
2013年房地产贷款在严防的呼吁声中，从前一年被银行“束之高阁”转为“主动争抢的生意”。房地产的融资渠道也随之悄然发行了变化，信托、私募股权基金等不再是地产融资的首选，地产商开始转战银行找贷款。一方面是贷款利息高，另一方面是风险小，所以房地产贷款近期又重受银行欢迎。
媒体报道指，部分股份制银行已调整2013年向房地产开发商的贷款政策，从过去压缩房地产贷款调整为支持政策，贷款增速将至少与银行整个贷款增速保持同步。
一、房地产融资其实一直被银行、信托青睐
房地产融资业务其实一直被银行、信托青睐。过去2年，银行是由于国家宏观政策的调控，不允许银行给房地产企业放贷。导致房地产融资改走信托通道，很多房地产信托项目其实主导者是银行。通过信托通道，银行把房地产贷款做成了表外业务，在“代销”信托产品或者用银行理财资金对接信托产品，从中赚取了5-10%甚至更高的利差。
从专业角度看，房地产融资业务、房地产信托其实是优质项目，尤其是开发商实力强大、一线城市、大城市或者二线城市核心地区的项目。因为，房地产融资即使融资方没有及时还钱，毕竟有土地价值、房产价值在。而其它类别的融资一旦失败容易血本无归。
房地产价格会跌？国家一直有调控房价的愿望和相关配套措施。但我们要注意，调控的目的绝对不是让房价跌下来，而是抑制房价的过度上涨，让房价趋于合理。要知道，房地产的刚性需要（即居住）依旧十分旺盛。因为，从根本上，我国还处在城镇化的过程中。农村、中小城市的人喜欢涌进大城市、一线城市，而原来的中小城市还在进一步城市化。这一过程中，房地产的居住需求还远远没有达到饱和状态。这一点可以从2012年房地产销售的情况可以看出，过半房企完成年度销售任务，大的房企提前完成销售任务。
此外，从郎咸平对房价高的原因的分析中，我们可以得出房地产价格之所以高，是因为房价的70%是被政府拿走的。2012年年中开始，房地产市场出现逆转，开发商开始买地，到下半年大规模进入市场，出现买地潮，到四季度地价迅速上升。而从年中开始，北上广深等一线城市价格上涨、成交量上升，二线的其他省会城市房价也开始抬头。典型的例子是，2012年12月31日，华远旗下北京华和房地产开发有限公司获得了北京通州区梨园镇三幅地块的国有建设用地使用权，成交价为10.05亿元。该地块挂牌起始价仅为1.7亿元，为同日出让的四地块中价格最低的一幅，但最终成交总价10.05亿元，为四地块中最高，溢价率达到491.18%，创2010年以来北京土地市场溢价率新高。所以，任志强说，高价拿地没办法，房企必需在土地垄断与短缺中拼命。房地产为政府贡献的税收实在太高了，政府在没有找到替代土地出让金、房地产相关收入前，房地产的价格一旦跌下来，亏的首选是政府。
因此，我的看法是，房地产的价格不会暴涨（因为，政府不允许，如今价格已经超过了居民年收入的20倍），但也不会暴跌（同样是政府不允许，刚性需求还在）。而是在一定范围内波动。
二、2013年，银行要抢信托公司的房地产业务了
2012年尽管媒体频频炒作房地产信托的风险和兑付洪峰，但实际上，房地产信托都平安度过。但这并不是说没个融资方都可以及时还钱的，但由于有土地价值和房产价值在，对应的资产价格往往数倍于信托本金和收益。融资方没有及时还钱，反而便宜了信托公司。一些信托公司常常借此发财。这样的肥肉，银行怎么舍得？
2012年由于政策原因，银行将房地融资这块肥肉让给了信托公司。如今银行开始主动接近开发商并主动放贷。特别从去年12月份开始，信托公司在上海、青岛、广州、江苏等地在谈的项目告吹。最离谱的是有一宗是今年1月初，已经到最后签合同的一刻，对方负责人出门接了一个电话后，就终止了合作。据事后了解，对方最后从银行获得了所需资金。现在房地产信托产品不好做，一方面由于银行放闸开发商希望利率可以低一些，但另一方面，投资回报低了投资者又不愿意投资信托产品。三、如果房地产融资业务被银行抢走，信托投资者将失去一大优质投资品种
银行的贷款利息、手续费加起来，融资成本也就12%，但房地产信托的融资成本通常15%以上，甚至要到20%。银行和信托公司赚的都是利差。虽然融资成本12%，但银行给老百姓的存款利息定存也就3.5%/年左右，而大部分的存款还是活期存款，因此利差高达8-12%，这正是银行热衷放贷给房地产的原因。信托公司也赚利差，除去发行费等，信托公司赚的利差也就1.5%左右。根据中融信托2012年业绩，信托公司收取的手续费相对信托规模来说，报酬也就1.25%。所以，信托公司才能给投资者高达10%左右的回报。
通过信托，老百强把钱放给了这些优质的房企，手中的资金才真正活了起来。如果房地产企业融资青睐银行，并大量通过银行，这正是老百姓最大的损失。因为，房地产信托的收益通常比其它品种高一些，大约1-2%。
四、老百姓的钱是支持银行还是信托公司？
2013年将是信托非常关键的一年。银行放贷必需有存款支持。什么样的存款银行可以拿去放贷呢？——普通百姓储蓄和一般企业存款。银行赚取利差，这是基于这两类存款。老百姓的存款安全实际是银行做了担保。反而存款那么多，这笔亏了别的存款垫上，就是亏了拍卖抵押物也可也追回资金。而信托公司的钱，虽然也要存银行，但这是金融机构的存款，也称同业存款，银行是不能拿去放贷。银行挣的是保管费，大约0.1%。
如果老百姓的钱继续存在银行，那么银行必然有大量的存款可以给房企放贷，信托公司将失去议价能力，在项目资源的争夺上失去优势。但如果老百强坚持支持信托公司，资金都在往信托公司走，那么即使银行要抢这块业务，往往也因存款不足而放弃。因为，银行不是有钱就可以放贷的，有存贷比这一约束。最后，这些放弃要融资还不得不走回信托渠道。
可以说，信托公司赢得了这场项目争夺战就是老百姓赢了；而信托公司一旦败北，老百姓又将重回投资渠道变窄，钱越来越不值钱的囧境中。
中融信托是做房地产起家的，积累了丰富的房地产投资经验、风险管理经验。而中融的房地产项目都是一线城市、大城市，地理位置绝佳，交通便利，配套齐全，未来的升值空间很大。此外，中融做房地产项目，一向是控股项目公司大部分股权，目前基本是99%或者100%，信托本金+信托收益的成本控股的项目公司，对应的土地价值、房产价值通常是信托本息的3倍以上，有的更高，安全边界高，收益理财。我相信，这其中很多将是今年难觅的投资项目。
随着银行加入房地产融资业务的竞争，优质的地产信托项目会越来越少，收益率也将持续下降。像中融-隆鑫重庆中心、中融-福州南台十六府、中融-长沙钱隆、中融-融信星光、中融-沈阳上置雅宾利、中融-嘉盛置业、中融-福星惠誉等等这些大城市的地产信托项目，都是这段时期优异的地产信托产品，相信其中有些会成为绝版。转载火凤凰财经
