发布时间：2018年04月10日 22:11:03分享人:不灭的光来源:互联网11
谢逸枫：2015年北京房价上涨10%限购微调回顾2014年北京楼市，可谓逐步降温、先冷后暖。2015年1月5日，北京市住建委网签统计发布数据称，刚刚过去的2014年，北京新建商品住宅网签约9.90万套，同比下调16.8%；全年二手房住宅网签约10.51万套，同比2013年下滑了35.4%。2014年北京新房、二手房成交量均创3年新低，但价格仍处于高位。值得一提的是，这一年，经历了前期的低迷、中期的以价换量，以及四季度新政下的放量成交，楼市回暖趋势进一步明朗。与前两年相比，2014年北京市场的成交数据显得颇为黯淡。在北京去年9.9万套新建商品住宅中，扣除保障房后，纯商品住宅签约66078套。这一成交量是2011年之后三年的新低。2012年和2013年，北京纯商品住宅成交均超过8万套。应该说明的是，2014年全市成交的6.6万套纯商品住宅中，包括16109套的自住型商品房。以限价为主要特征的自住型商品房，一定程度地拉低了北京商品住宅均价。但即使如此，去年6.6万套纯商品住宅均价，仍然创造了历史新高。统计显示，2014年，北京纯商品住宅成交均价为25286元／平方米，和2013年相比上涨了7.55%。相对于此前两年，2014年北京楼市成交水平走低。特别是在前三季度，除8月商品住宅成交量突破万套外，其余月份成交量都在8000套以下。四季度，商品住宅成交量明显开始上升，连涨3月，从10月的9550套增长到12月的19317套。9·30信贷政策松绑，对首套房认定标准放松，加上此后的降息，利好政策叠加，刺激了市场需求的释放，带来成交量的攀升。2014年，北京的二手房的成交走势与新房一致，都是在“9·30”新政后才筑底回升。但是统计显示，北京二手房住宅网签约10.51万套，高于新建商品住宅约9.9万套的网签量，这已经是第四年超越新房成交量，存量房时代已成常态。据北京住建委和中原地产市场研究部统计数据显示，2014年北京二手房住宅网签套数为约10.51万套，是自2008年下半年全面网签以来最低的一年，同比2013年下滑了35.4%。从单月成绩来看，12月北京二手房成交达到14671套，创历史最高，而四季度是全年成交量最高的一个季度，11月成交量达到11317套，10月份也达到了8945套。根据伟业我爱我家的统计，2014年二手房成交均价为29963元/平方米，同比去年增长了4%，但年度涨幅为近六年来新低。首先看看北京2014年房地产市场：2014年北京楼市的成交情况基本印证了“下行”的判断，在自住房“救场”的情况下，2014全年销量同比2013年仍大降24%，均价同比仅涨10%。一是按照某房产数据中心统计，2014年北京全市住宅网上签约60924套，成交面积为687万平米，成交总金额约1780亿元，成交均价为25873元/平米。而2013年北京市纯商品住宅销售79861套，成交面积为946万平米，成交总金额超2218亿元，成交均价23442元/平米。（统计不包含50年产权商住公寓、不包含保障房/经适房/定向安置房）。不过2014年这个数据包含了有“7折商品房”之称的自住房，2014年共22个自住房项目摇号、20个项目完成选房，成交总计17046套，成交金额达256.7亿元，均价17010元/平米，自住房成交套数占2014年总成交的28%。值得注意的是，剔除自住房，2014年北京市普通商品住宅的成交均价高达28364元/平米。二是按照另一个数据看，截止2014年12月31日，据伟业我爱我家市场研究院统计，北京2014年住宅新房网签量为99024套，比2013年同期大幅下滑22.6%；这一数值为2006年以来第二低值。成交量下跌主要是由于经过了2013年房地产市场的火爆之后，市场需求出现阶段性断档。市场观望情绪浓厚以及年初时银行信贷收紧，影响了购房人群的有效入市。从总体成交数据来看，2014年的北京市住宅新房市场尽管在成交量方面出现了显著下滑，但商品房成交均价却呈现出一定程度的攀升。伟业我爱我家数据显示，北京市2014年商品住宅（不含保障房）均价为24971元/平米，比2013年同期上涨8.9%。成交均价上涨主要是由于近2年内土地价格显著攀升，从而推高了开发项目成本，也影响了新房项目的定价和成交。同时随着北京楼市调控限高令逐步松动，价格高于4万/平米的住宅项目不断入市，在统计结构上也显著拉高了住宅均价。”胡景晖告诉记者。三是据中原统计，2014年全年北京新建住宅签约合计99024套，比2013年下降16.8%，新建商品房住宅合计签约66078套，但其中有16109套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际北京2014年网签的纯商品房只有5万套，创历史最低纪录。量跌主要是由于几方面原因：一是北京楼市经过2013年房地产市场的火爆之后，在价格走高的同时，市场需求出现阶段性断档；二是在楼市调控“去行政化”的背景下，受宏观楼市下行因素的影响，北京楼市需求在前三季度始终弥漫着浓重的观望情绪；三是在2014年初，银行信贷收紧，楼市需求的购买力支持力度相对不足。成交量方面显著下滑但商品房成交均价却呈现一定程度的攀升。根据中原数据显示，2014年北京二手房住宅网签套数为105126套，从2008年下半年全面网签以来，去年二手房成交量是连续6年来历史最低的一年，相比2013年同比下调幅度达到了35.4%。在价格方面，据我爱我家统计，成交均价为29964元/平方米，虽然比上年增长了4%，但年度涨幅为近六年来新低。2014年北京市住宅租赁市场租金价格涨幅进一步趋缓的特征十分明显。据伟业统计，2014年北京住宅租金均价为3840元/套，比2013年上涨3.1%，涨幅比上年收窄3.9个百分点；租金涨幅连续5年出现回落，同时也创下2010年以来年度涨幅新低。其次，2014年北京土地市场：2014年3月28日，北京市国土局发布了2014年国有建设用地供应计划。从6500公顷到5150公顷，北京供地计划连续4年下2014年度北京国有建设用地供应计划总量为5150公顷。近4年来，北京的供地计划连续缩减。2011年全市计划供应6500公顷国有建设用地，到了2012年降为5700公顷，2013年计划只有5650公顷，今年则再次大幅下滑。降。在积极稳妥加大住宅用地的同时，今后将降低工业用地供应的规模和比例。在2014年北京供地总规模减少的背景下，住宅供地并未减少，仍然维持在1650公顷，与去年的计划基本持平。同时，自住型商品住房这一解决夹心层的住房也受到越来越大的重视，今年北京将加大这方面的用地供应。确保完成5万套自住房建设任务的用地供应。这位负责人表示，将盘活闲置、低效利用的工矿仓储用地，鼓励国有企业利用自有土地建设保障性安居工程和自住型商品房。2014年12月30日，在龙湖成功摘得丰台一宗商业用地之后，北京土地市场以1916.9亿的土地收入收官，创历史最高纪录，相比之前的历史纪录、2013年的1829亿上涨了4.8%。同时，平均楼面价则出现了非常明显的上涨，其中住宅类的楼面价从2013年的9616元/平方米上涨到了14557元/平方米。对于过去一年北京土地市场的表现，可以概括为量跌价涨。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2014年北京共成交各类土地141宗，比去年同期下滑34.1%；建设用地面积937.63万平，比去年同期下滑28.7%；规划建筑面积1663.01万平，比去年同期下滑30.3%；土地成交总金额1916.9亿，比去年同期增长5.2%；平均楼面价11527元/平，比去年同期增长50.9%。北上广深四个一线城市基本呈现相同的市场走势，仅上海一城出让金同比下降。可以发现，除了北京成交总金额1916.9亿元，小幅上涨5.2%外，广州土地出让金为838.8亿元，同比大幅上涨20.9%。另据中原地产的统计数据显示，2014年一线城市累计成交总土地金额超过5000亿元。在当年一线城市土地成交建筑面积下滑的情况下，土地出让金依然处于历史高位，意味着虽然成交缩水，但许多城市的地价水平不降反升。2014年北京共成交经营性用地96宗，土地面积约1090公顷，其中住宅用地637公顷，商服用地453公顷，成交地价款总额约1899亿元。2015年1月4日，北京市国土局通报了2014年北京市经营性用地供应情况。数据显示，2014年北京共成交经营性用地96宗，土地面积约1090公顷，其中住宅用地637公顷，商服用地453公顷，成交地价款总额约1899亿元。同时，在自住型商品住房用地供应方面，2014年已成交住宅用地中累计可用于建设自住型商品住房建筑规模约295万平方米，预计可提供自住型商品住房约3.3万套；保障性住房用地678公顷，超额完成全年任务。土地用途方面，2014年北京土地供应仍以住宅用途为主，占总成交面积的58%。从供应区位来看，2014年北京土地市场供应有较大变化，即优越位置地块供应占比有所增加，成交的住宅用地中位于中心城区的建筑规模占比由2013年的21%上升到34%。针对今年北京市场土地出让情况，北京政府目前出让地块比较谨慎，推地上相对来说更贴近市场，开发商的经营现状，市场接受度相对高的一些地块。推地谨慎的原因，主要是由于目前北京土地市场不好，不会推偏远、配套不好的地块，如果地价不合理流标可能性很大的。再次，展望2015年北京房地产市场：1.房价：一线城市房价将上涨10%，呈现房价普涨态势。2.一线城市成交量将上涨20%，呈现火的趋势。3.地价：地价将上涨60%。4.房企：大房企将集中一线城市抢地，外企继续往一线拿地。5.调控：限购不会取消，会局部调整。除了地价不断提高外，北京楼市调控“限高令”逐步松动、退出，价格高于4万/平方米的住宅项目不断入市，在统计结构上也显著拉高了住宅均价。从现有的市场供需情况和政策层面来看，“量增价稳”将成为2015年北京市场的主流。一是地价不断上涨，住宅用地供应大幅度下降。2014年12月30日，在龙湖成功摘得丰台一宗商业用地之后，北京土地市场以1916.9亿的土地收入收官，创历史最高纪录，相比之前的历史纪录、2013年的1829亿上涨了4.8%。同时，平均楼面价则出现了非常明显的上涨，其中住宅类的楼面价从2013年的9616元/平方米上涨到了14557元/平方米。从2014年土地市场看，住宅类土地供应比2013年减少了460万平米，这将导致在2015年的下半年市场可能出现供不应求，而持续运行高位的土地价格也将会影响未来房源上市的价格。二是前期政策利好，限购调整。2014年9月30日，在央行、银监会发布房贷新政以及北京市住建委调整普通住宅标准之后，二手住宅市场价格在成交量显著反弹的情况下逐步企稳止跌。2014年11月22日央行降息，二手房成交量进一步增长，价格则表现为小幅反弹。后市信贷额度将影响贷款折扣，2015年一季度市场依然以稳定为主。展望2015年北京土地市场：北京新年首场土地拍卖火热，当日成交86.9亿元。2015年1月5日，北京市国土局出让丰台区两宗住宅地块，均被招商、华润、九龙仓、平安四家房企联合体拿下，折合楼面价分别为3.73万元/平方米和4.97万元/平方米。丰台区亚林西居住区一期，规划建筑面积17.86万平方米，挂牌起始价28.1亿元，现场竞拍前收到8次网上报价，最高报价为29.15亿元。经过32轮竞拍，招商、华润、九龙仓、平安联合体以42亿元、配建限价房4.53万平方米的代价获得该地块，溢价率达到49.5%，折合楼面价为3.73万元/平方米。另一地块是丰台区亚林西居住区一期，规划建筑面积15.96万平方米，挂牌起始价30亿元，现场竞拍前收到10次网上报价，最高报价为31.35亿元。经过39轮竞拍，招商、华润、九龙仓、平安联合体以44.9亿元、配建限价房4.16万平方米的代价获得该地块，溢价率高达49.7%，折合楼面价高达4.97万元/平方米。毫无疑问，北京四环房价过4万块一平，北京土地市场开门大吉，土地楼面价5万多似乎将是常态，溢价50%以上也是常态。“面粉贵过面包”的新常态下，丰台区的土地也成了宝，楼面地价达到5万一平，未来销售价格需要突破8万元/平方米以上，才可能会有利润。最后，展望2015年北京政策调控：一是公积金贷款政策调整。2015年1月5日，北京市管、国管住房公积金中心先后发布通知，1月1日起，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下的首套自住住房，贷款最高额度由80万元升至120万元。这意味着，基准利率下，与商贷相比，公积金贷款120万30年总共可少缴利息三十余万。这是继去年11月22日利率下调后北京公积金政策的再次放宽。此番贷款额度提高，是对过去住房公积金制度“不作为”方式的纠正。而随着各地公积金政策的调整，将进一步提振刚需购房者入市信心，加速2015年楼市成交复苏回暖。步入2015年，公积金政策利好首套自住住房贷款需求的消息纷至沓来，北京市公积金管理中心、国管住房公积金中心均在近日对个人住房公积金贷款政策作出调整，并已于1月1日起实施。两者调整方案类似，贷款额度方面，购房者购买政策性住房或90平方米以下的首套自住住房，贷款额度上限调整为120万元。购买90平方米以上非政策性住房或第二套住房，贷款最高额度仍为80万元。均规定贷款额度不再依据个人信用等级上浮，并对异地缴存住房公积金等政策作出调整。北京市公积金管理中心明确取消新建商品房评估，国管住房公积金中心则表示取消1.5‰的担保服务费。公积金贷款额度升至120万可以节省多少利息？据粗略计算，基准利率下，与商贷相比，公积金贷款120万30年可少缴三十余万。而额度最高80万时，这一数值为二十余万。新政助推刚需入市，加速2015年楼市回暖。从市场反应看来，公积金政策调整对于楼市成交刺激作用已初见端倪。链家地产市场研究部数据显示，北京市公积金额度提升后的元旦期间，近郊小户型楼盘及城区部分公房社区客户咨询量上升，而其房源多在90平米以下。事实上，刚需购房者青睐的90平米以下房源一直处于北京市场成交主力地位。以北京2014年纯商品房成交结构为例，90平米以下商品房占比达五成，平均单套总价约160万左右。这意味着，公积金贷款上限调整后，120万元的贷款额能满足大部分首套刚需的贷款需求。此番公积金贷款政策调整将进一步提振刚需，促进楼市预期向好发展。除北京外，去年已有不少城市对公积金政策进行放松调整。在公积金降息前，已有福州、长沙、济南、南京、武汉等超30城对公积金贷款政策进行不同程度调整。
二是限购政策的调整。在辽宁省原省长陈政高履新住建部之后的第一个新年，中国的房地产市场将迎来近8年来宏观调控力度最弱的一个年头。住房和城乡建设部(下称“住建部”)已将2015年房地产政策口径确定为“保持房地产市场平稳健康发展”。2014年12月19日，全国住房和城乡建设系统工作会议在北京召开，住建部部长陈政高在会议上表示，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。对于具体的调控手段和措施并未提及，这在近年来颇为罕见。在这样的背景下，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市关于限购调整的“红线”实际上已经不复存在。京沪穗深四城市极有可能在2015年3~5月，对包括限购政策在内的地方房地产调控政策进行调整和完善。陈政高布置2015年工作的讲话部分约有4800字，直接涉及房地产的只有区区200于字，为近8年来最少的一次。这位官员自2003年以来，参加了历年的全国建设系统工作会议、全国住房和城乡建设系统工作会议。与此同时，在新一年工作部署中，没有出现任何具体的调控手段、调控政策要求。“控制房价”“限购”“限价”“限贷”等往年高频出现的词汇也都没有出现。“我们的判断是，除非出现逆转性的房价上涨，2015年不会有新的行政手段或者政策，对房地产市场进行干预。”
2014年由于房地产市场的迅速调整和宏观调控主导思路的变化，全国绝大部分城市对既有限购政策进行了调整。截至2014年11月底，仍在执行限购政策的城市只剩下北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市。2013年年底，在布置2014年房地产市场主要工作时，时任住建部部长的姜伟新提出了区别化调控的思路，即库存过大的城市，要千方百计去库存;房价控制压力较大的城市，要严格落实中央政府的调控政策。其中，北京、上海、广州、深圳四个城市，被点名从严调控——从严执行限购等措施。也正因如此，即便四个特大型城市房地产市场出现调整态势，且全国绝大多数城市均取消了限购政策，京沪穗深四城市的限购政策也仍未取消。实质上，2013年年底确定的“区别化调控”思路，形成了对这四个城市的“红线”。“如果按照这个逻辑，2015年，这个红线也就不存在了。所以，京沪穗深四个城市是否调整限购政策，就看本地政府对房地产市场走势的判断了。实际上，住建部把皮球踢给了四个城市的地方政府。在2015年3~5月份，北京市政府有可能对包括限购政策在内的本地调控政策进行完善和调整。此前，围绕满足改善型购房需求，北京市政府多次接到市场人士的建议，将现有限购政策社保缴纳年限、纳税年限由连续5年调整为连续3年或2年;同时也有建议，通过“卖三还一”“卖二还一”即对持有多套住房的家庭，允许其卖掉三套或者两套房屋，换取一个新购房屋的购房资格等政策。
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