爱华网【每日一答】问：孟老师能评价下恒盛金陵湾不？交了认购金，就要付首付了，谢谢！
答：金陵湾，位于新鼓楼区郑和南路，地处长江、秦淮河、夹江交汇处。项目总建筑面积约55万平米，是由9幢14-56层的住宅和商业组成的大型城市综合体。整体建筑为Artdeco风格。项目北区6、7、8号楼已全部售罄，目前在售项目北区5号楼，其中5号楼建筑面积约为96-122平米，户型以2房2厅和（21）房2厅为主，兼有极少量观江跃层。
项目周边交通比较便利、商业配套也相对齐全，最大的卖点自然是南京师范大学附属中学树人学校、南师附中树人学校附小与该项目毗邻，双学区优势明显。
恒盛金陵湾目前在售的房源是北区5号楼，面积约为96-122平方米，户型以2房2厅和（21）房2厅为主，均价约25900元/平方米，毛坯交付。这个项目去年首开，次次售罄。目前在售的5号楼，每次仅推出50套房源，看起来销售不错，但真实的成交信息汇总显示这个5号楼其实去化并未过半。对这个楼盘，我的置业建议是“不推荐”。
1、学区不是房子的所有价值。该项目最大卖点是学区，但学区也掩盖了所有问题。这个地块本身是交通置业的三汊河地王，几经易手，成本奇高，本来是一个被套牢的地块。但树人中学搬迁到地块西侧赋予了其生命，极大抬升了项目溢价，所以去年一房难求。但我不建议仅仅为了学区去买一个房子，尤其是比周边贵出很多的情况下，这里蕴含着不小的风险。一个新建学校学区价值几何也有待验证，毕竟生源如何对学校也有根本意义。再说，有那么多钱买房子，解决小孩上学其实也不见得就没有办法。
2、如今该项目并不是很热销。虽然项目采取饥饿营销，每次仅推出少量房源，保持热销势头，但整栋楼去化并不理想，网上房地产显示，成交率只有37%。项目8月份领的5号楼销许，应该是领到预售许可证后一次性推出所有房源。但这种挤牙膏式的推盘涉嫌违规。它跟其他楼盘“捂盘”不同，其他纯新盘物价核准价高，只要不打折开盘也没人买，并不存在“捂盘”，但这个项目是贴着物价上限25900元/平米在售。所以其“饥饿营销”违背了南京市商品房销售管理的规定，买房人可以投诉，要求其敞开销售。
3、产品竞争优势不强。项目临近扬子江大道，噪音污染不小（记得当初梅家塘地块曾因临近扬子江大道而退地并更改规划）；再看项目的两种户型，96平米和122平米房型。96平米户型中规中矩，并无多大亮点；122平米房型的21房也仅有一个卫生间，舒适度也不高。项目是四五十层的超高层，得房率较低（68%）。这个得房率可能跟斜对面的世茂外滩新城（好像学区也还可以的）比较类似，但价格估计要高出7000元/平米，值么？我比较怀疑。
个人粗略印象，这是个一美遮百丑的项目，故不推荐，供你参考。
