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2005年5月11日，国务院办公厅转发了由建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。
根据该《意见》第七条的规定，“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”该条确立了“期房禁止转让”的基本原理和精神。
显然，在此《意见》出台前，期房尚处于可自由转让或买卖的领域，而此规定的出台必然会对商品房预购人的再次出让预购房或期房的权利构成限制。那么，七部委《意见》的出台是否有法律依据呢?
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”
也就是说，在当年制定《房地产管理法》时，立法者就对将来可能发生的预售房再转让问题做了预留，把相关规定的制定和出台授权国务院来实施。
我们注意到，此次《意见》的发布是国务院办公厅转发的，这就相当于赋予了该《意见》一定的法律效力。
但是，由于确立“期房禁止转让”的规范文件属于一个联合《意见》，在我国的现行法律体系中，该《意见》不能完全构成法律，也谈不上是行政法规，最多算是一个部门规章，如果用更恰当的言语表达的话，它只是一个政策。也就是说，该《意见》的法律约束力容易受到质疑。
从目前的情形看，该《意见》主要约束七大部委相关的下属机构。对于期房的再转让问题，相关房地产主管部门可以根据该《意见》拒绝为期房转让者办理过户等产权变更手续。
从期房预购人再次转让的角度来看，该《意见》并不能限制期房的再次转让，也就是说，预购人依旧可以通过民事合同与他人协议转让期房，只是该转让合同在房地产管理机关办理转让登记前，不发生法律效力，即不发生期房房屋产权的真正转移。但是，双方在期房变为现房后，依旧可以进行产权登记变更，实现产权转移。因此，这个《意见》只是把产权过户的时间往后推移了。
目前，推行“期房禁止转让”的政策，就是为了在宏观上对期房的多次转让设定限制条件，提高期房的风险，对于那些希望通过多轮次期房转让以哄抬房地产价格、扰乱房地产市场秩序者起到一定的震慑作用。
但是，我们还应该看到，目前“期房禁止转让”尚处于政策层面，显然，这属于一种短期治理手段，从长远来计，在条件成熟的情况下，应该依据《房地产管理法》，由国务院制定有关期房再转让的法规，以便能够在相关案件处理过程中得到适用。一旦相应的行政法规出台后，那么，预购人与第三人就期房的再转让协议或合同，按照《合同法》第五十二条第五款的规定，合同有“违反法律、行政法规的强制性规定”情形的，合同将归于无效。也就是说，预购人与期房受让第三人的合同将因违反相应的行政法规而致使合同归于无效。对彼此不产生法律上的约束力，也不发生产权转移的效果。
就目前的“期房禁止转让”规定来看，由于还处于政策层面，一旦发生相应的纠纷，其是否可以被法院当作相关案件处理的法律依据，还有待明确。如果得不到明确的话，那就很容易产生更多的法律纠纷。这有待于法律法规的健全或相关司法解释的出台。
另外，“期房禁止转让”的规定已经在很多地方得到了地方法规的确立，比如2004年4月19日，上海市政府做出了《关于预售商品房转让问题的决定》，确立“期房限转”的精神。广东省在1993年11月16日制定、1997年10月16日公布施行、并于1997年 9月22日进行修改的《广东省房地产开发经营条例》第二十一条明确规定：“预购的房屋在未竣工并取得房屋所有权证之前，不得转让。法律、法规另有规定的从其规定。”这是我国第一次在地方法规中明确期房在竣工前不得转让，并在该法第三十一条规定，“违反第二十一条第三款规定转让预购房屋的，房地产管理部门和土地管理部门不予办理房屋所有权和土地使用权权属登记。”也就是说，该地方法规确定期房转让在竣工前不发生期房产权转让的法律效力。
显然，地方立法中的做法应该引起相关主管部门的重视，通过考察地方立法的执行效果，以及该政策在随后施行过程中的表现，使之为今后法律层面上的“期房禁止转让”制度的制定起到“先行试水”的积极推动作用。
