爱华网本文发表于《北京审判》（北京市高级人民法院机关刊）2009年第1期。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条文对转租行为进行了规范，并对转承租人造成的租赁物损失的赔偿责任主体予以了明确，是我国法律中处理转租纠纷的基本法律依据。但该条文却没有对出租人与承租人之间的在先租赁合同提前终止后，承租人与第三人之间的转租合同是否也当然终止进行规定，由此也引发了对该类纠纷如何处理的争议。
一、转租合同随在先租赁合同终止而终止的观点
转租合同是在先租赁合同中的承租人将自己承租的标的物再行出租给第三人以获取租金收益的合同。转租法律关系的建立以转出租人与标的物权利人之间存在租赁合同法律关系为前提，转租时应当取得出租人的同意。在未经出租人同意的情况下，承租人无权转出租租赁物。如果此时承租人进行了转租，其行为实际上是一种无权处分，合同本身也属于效力待定合同。据此有观点认为，转租合同以原租赁关系为基础，具有附属性。[1]
基于转租合同的附属性，有观点认为转租合同的效力以在先租赁合同有效为前提。在在先租赁合同解除或者终止的情况下，转出租人因已经无权继续租赁标的物，故其与转承租人之间的转租合同也应当失去效力，转租合同应随在先租赁合同的终止而自然终止。
二、转租合同的独立性
笔者认为，附随性意味着一方在与另一方的关系中占据主导地位，处于附随地位的一方以协助、支持处于主导地位的对方目的的实现为存在价值。比如合同的附随义务之于主义务，附随义务的存在正是为了更好的履行主义务。在转租合同的情况下，转租合同并不是为了转出租人更好的履行在先租赁合同的义务，而是自身具有独立的价值，二者在存在目的上相互独立。
虽然转租合同的存在必须以存在在先租赁合同为前提，但这并不能表明转租合同附随于在先租赁合同。原因在于转租合同的存在必须以存在在先租赁合同为前提，表明的是一种分类标准，是区分转租合同与一般租赁合同的判断依据，并不意味着二者具有主从关系。转租合同成立生效与否，决定性的因素是双方当事人是否意思表示合法、一致以及转出租人有无转租权，与在先租赁合同状况如何并无直接关系。就此看来转租合同并不具有附随性，而与在先租赁合同相互独立。
三、在先租赁合同解除后转租合同的处理
（一）转租合同有效情况下的处理
在转租合同当事人双方意思表示一致且转出租人有权转租的情况下，转租合同属于有效合同。
此时，出租人和承租人（转出租人）双方协议解除在先租赁合同时，如果承认转租合同的效力也因此终止，实际上是认可在先租赁合同的双方当事人可以通过自己的行为决定转承租人的合法租赁权益。这违背了任何人不得以自己的行为损害他人合法权益的基本法律原则，对转承租人来说也是不公平的。
既使因承租人（转出租人）违约而导致出租人解除合同时，也不应认可转租合同当然终止。现代社会注重交易安全和善意第三人利益的保护。对交易安全的保护要求合法有效的合同能够得到全部适当的履行。对善意第三人的保护则意味着第三人不应因自己过错以外的原因受到非法损害。因承租人（转出租人）违约导致在先租赁合同解除时，转承租人并不存在过错，其不应也受到合同效力终止的惩罚。另一方面，转承租人与出租人虽然未存在直接法律关系，但在转出租人有权转租时，转承租人对标的物的占有、使用应当认为是经过出租人同意的，即出租人允许转承租人占有使用标的物。此时，在在先租赁合同解除的情况下，转租合同履行的基础依然存在，应当保障转租合同的继续履行，以维护交易安全。
故在转租合同有效的情况下，转承租人对租赁标的物享有的使用、收益等权益有合法的取得依据，应当受到法律的保护。转承租人可以以转租合同对抗出租人，不应认为在先租赁合同解除也导致转租合同的当然解除。
（二）转租合同无效情况下的处理
转租合同无效的情况一般集中在出租人禁止转租或者转租赁期限超出在先租赁合同的租赁期限。
在转租合同无效的情况下，转承租人对租赁物并不享有合法的权益，转承租人对租赁物属于无权占有状态。此时，在先租赁合同解除后，出租人有权利要求租赁物的实际占有人返还租赁物。如果转承租人因返还租赁物受到损失，应由其与转出租人另案解决，不能以无效的转租合同对抗出租人。
四、结论
转租合同虽然与在先租赁合同存在紧密的关系，但二者相互独立，并不具有附随关系。在在先租赁合同终止或者解除时，转租合同的效力是否受到影响应以转租合同是否有效为标准区别对待。
在转租合同有效的情况下，不应认为在先租赁合同解除也导致转租合同的当然解除，转承租人在租赁期间内有权继续使用租赁物。在转租合同无效的情况下，因为转承租人对租赁物不享有合法的权益，在先租赁合同解除后，出租人有权利要求租赁物的实际占有人返还租赁物。
[1]参见陈英容《转租制度之探讨》，载于《福建政法干部管理学院学报》2001年第1期。
第二种观点：解除观点
本案争议的焦点为原租赁合同解除后，转租合同是否也随之解除，及转租合同解除后，海鼎天安公司已交纳的租金如何处理，海鼎天安公司应否再向印刷总公司交纳房屋使用费。
由于印刷总公司曾向鸿儒置业公司出具证明，将其房屋的转租权利授予鸿儒置业公司，海鼎天安公司基于此证明与鸿儒置业公司于2005年3月30日签定房屋租赁合同，此转租合同系双方当事人的真实意思表示，依法应当认定有效。但根据建设部于1995年6月1日颁发并施行的《城市房屋租赁管理办法》第三十一条[1]之规定，在房屋转租期间，因为鸿儒置业公司严重违约造成印刷总公司与鸿儒置业公司之间的原租赁合同被法院判令终止，以原租赁合同为基础的转租合同也应当随之终止。
2005年4月8日，在印刷总公司书面通知海鼎天安公司其与鸿儒置业公司的租赁合同已经解除之后，海鼎天安公司即应与鸿儒置业公司就房屋转租事项进行协调，以避免扩大损失。2005年4月22日、2005年5月18日，印刷总公司又两次书面通知海鼎天安公司其与鸿儒置业公司之间的租赁合同已经被法院判决终止，已经尽到了作为原租赁合同出租人和产权人应当尽到的通知义务，印刷总公司在上述行为中没有过错。
2005年4月8日后，因海鼎天安公司与鸿儒置业公司之间的房屋转租合同已经终止，海鼎天安公司继续占用房屋没有法律依据，故印刷总公司有权要求海鼎天安公司腾房。由于海鼎天安公司在2005年4月8日后继续使用印刷总公司所有房屋，故应当向印刷总公司支付房屋使用费。
原房屋租赁合同与房屋转租合同系两个有关联但相互独立的法律关系，合同的双方当事人不同，房屋转租合同的承租人与原房屋租赁合同的出租人没有直接的权利义务关系，故海鼎天安公司的辩称没有法律依据。
海鼎天安公司还辩称，即使转租合同解除，也应当由印刷总公司和鸿儒置业公司对海鼎天安公司的损失承担赔偿责任。但笔者认为，转租合同解除后，海鼎天安公司如有损失，应当向过错方即引起转租合同解除的鸿儒置业公司主张，而不应当向无过错的印刷总公司主张。
本案中隐藏的一个问题是，按法院现在判决方式，海鼎天安公司因已经向鸿儒置业公司交纳过一次房租，现仍要依法院判决向作为产权人的印刷总公司交纳房屋使用费，从表面来看是交纳了两次房租，似乎对海鼎天安公司不公平，但海鼎天安公司可以采取相应的补救措施，如：其可以要求鸿儒置业公司将多收取的房租返还。因鸿儒置业公司违约导致原租赁合同解除，从而导致转租合同随之解除，鸿儒置业公司在整个事件过程中是唯一的过错方，故海鼎天安公司有权要求鸿儒置业公司将无法继续履行期间的房租返还。如果采纳海鼎天安公司的答辩意见，则会出现因印刷总公司与鸿儒置业公司的原租赁合同终止而无法向鸿儒置业公司主张权利，又因转租合同继续有效而印刷总公司不是转租合同的当事人故无法向实际使用房屋的海鼎天安公司主张权利，产权人的房屋实际上由海鼎天安公司无偿使用的状况，这对无过错的印刷总公司也是不公平的，更为严重的是，印刷总公司的这种不公平状况无法通过法律途径解决，其无法采取任何补救措施。
因此，无论从海鼎天安公司的辩称没有法律依据方面来讲，还是从公平角度和社会后果方面来讲，法院的判决都是正确的。
[1]建设部颁发《城市房屋租赁管理办法》（１９９５年６月１日）第三十一条规定：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
