爱华网一、事情经过
孙大妈有个儿子叫大根，眼瞅着到了结婚的年龄。孙大妈就琢磨着给儿子买个房子以备结婚之用。打定主意后，孙大妈开始给儿子找房，她通过链家地产几乎把全北京在售的房子都看了个遍，还是没看到合心意的。
正当孙大妈一筹莫展的时候，链家地产的小吴给孙大妈来了电话：“孙阿姨，我们这新上了一个房子，房主着急用钱，低价卖，这房子南北通透，朝向、位置都特别棒！您赶紧来看看吧！我给您跟房主约好了，今天晚上就能看！”孙大妈一听连晚饭都没顾上吃，就赶去跟小吴会合看房子去了。
一进到这房子里，孙大妈就眼前一亮，客厅特别宽敞，厨房空间也够大，还有个大大的落地窗，房子的朝向、格局真是不错！这房主李大叔跟孙大妈一见如故似地聊起了家常。看到孙大妈面露喜悦之色，房主李大叔适时就说：“最近我呢，是生意上遇到点麻烦，不然啊，这么好的房子，我真舍不得卖，一口价，250万，多一分不多，少一分不少。您也就别跟我谈价格了。”孙大妈一听，心想，价格方面虽说超了自己的预算，但这房子确实让人心动，就这样，孙大妈当即爽快的答应了业主。
看完房子，小吴带着李大叔和孙大妈回到店面商量签合同的事。签合同的时候，孙大妈跟李大叔解释道，“我这可是给我儿子买的婚房，小吴说我自己还没资格买房呢，这房子得写我儿子的名字。我儿子今天没法赶过来了。实话说，这房子啊，是超了我的预算了，但是呢，我心里特别中意，我给我儿子打了电话，说就定这个房了，他不会有意见。咱们这样，合同写我儿子大根的名字，小吴说回头让我儿子给我补个什么授权的。您就放心好了！”
小吴也说：“李叔叔，您放心，我跟孙大妈说好了，一会签完合同我就去她家里，看她儿子给她写授权委托书，肯定给补过来。这事，绝对不拖过第二天，我肯定给办好了！”房主李大叔一听，应该没什么问题，就爽快的在房屋买卖合同上签了字，收了孙大妈给的5万定金，等着月底孙大妈打第一笔首付款了。
小吴当晚就跟着孙大妈回家，看着大根签完授权委托书，就高兴的拿走了。小吴走后，孙大妈高兴的跟大根说定的房子有多好，可当大根听到这房子卖价250万的时候，皱起了眉头。买房的预算只有200万，这多出来的50万，可怎么筹啊。除了贷款的部分，亲戚朋友也借不来这么多钱啊，大根开始发起愁来。这时候，孙大妈也从白天看房的喜悦劲里慢慢冷静下来，心想着儿子结婚后不仅要还房贷，大根年纪不小了，也要抓紧时间要孩子，这样一来加上生活费，孩子的花销，压力确实很大。孙大妈越想越后悔自己白天的一时冲动。
可签了合同，也就由不得随意反悔，之后孙大妈和大根便开始硬着头皮筹钱。只可惜，直到合同约定的首付款交付日的前十天，房款的缺口还是差30万。孙大妈跟大根整天愁眉苦脸，开始的喜悦也变成了一堆埋怨。万般无奈之下，孙大妈和大根决定，房子不买了！孙大妈给小吴打了电话，一五一十的说了家里的情况，并希望小吴能出面协调与业主解约。小吴一听，立马电话通知了李大叔。李大叔听完，说“这事实在太忽然了，我定完房子的事就去山西忙生意上的事情了，没法到场协商，这样，你联系我儿子李大辉，我把他电话发给你，让他代表我协商吧。”
周五下午，小吴约了孙大妈、大根、李大辉一起来店面协商了。起初，李大辉坚决不同意解约，要求孙大妈继续买这个房子，不然就要告她。孙大妈一边流眼泪，一边哭诉，“都是我自己的错，跟大根没有关系。我这年纪大了，有心脏病，平时都没问题，可是这也不好说的事，最近就由于筹这房款的问题，老毛病又犯了。我们这5万定金不要了，咱们就解约吧。”说着说着，捂着心脏，非常痛苦。李大辉一看，也不敢刺激孙大妈，就说，“我跟我爸打个电话再说。”李大辉打完电话后，回来就说，“行吧，看你们都挺不容易的，那就解约吧，定金不退了。”小吴也不敢懈怠，特意给李大叔打电话确认了一下，李大叔说同意解约，定金不退。这样，大根和李大辉签了解约协议，约定了房屋买卖合同自签订解约协议之日起解除，李大叔收取的定金不需退还。至此之后，李大叔、孙大妈就再也没联系了。
本以为这事就此尘埃落定，结果大根儿在一个月后忽然收到法院传票，李大叔起诉，声称大根签订合同之后不按期支付房款，要求大根按照房价的20%承担违约责任，共计50万。
二、法院判决
庭审过程中，大根提供了解约协议，反驳称李大辉已经代表李大叔签署了解约协议，虽然是自己放弃购买房子，但是已经付出了定金的代价、与业主协商一致解除了房屋买卖合同，也就是说，除了解约协议上约定的内容，自己不应当再承担其他违约责任。经纪人小吴为此也出庭作证，出示了短信、通话记录，证实是李大叔委托李大辉来协商解约事宜的。而且，作为居间方，经办人小吴还特地在签订解约协议的时候，跟李大叔电话确认了解约的条件。最终，法院结合双方提供的证据，判决李大辉的行为构成表见代理，解约协议应当认定为有效，从而驳回了李大叔的诉讼请求。
三、链家小林说法
本案争议焦点在于，在本人（李大叔）没有到场，代理人（李大辉）没有授权委托书的情况下，代理人签署的解约协议，当本人事后予以否认时，解约协议能否认定为有效？即李大辉代他父亲签订的解约协议能否约束大根和李大叔之间的房屋买卖事宜。
首先，我们有必要了解一下什么是“表见代理”？
我国《合同法》第49条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”通俗来讲，也就是说，行为人本来是没有代理权限的，但是因为某些事实、证据或行为，比如说行为人持有被代理人发出的介绍信、盖有合同专用章或者盖有公章的空白合同书等等（这些足以让对方相信他是有代理权限的），在这种情况下，代理人的行为就会被认定为“表见代理”。
那么，表见代理会产生什么后果呢？
表见代理会产生有效代理的法律后果。以本案为例，既然法院认定表见代理成立，那么李大辉和大根订立的解约协议就是有效的。李大叔就要受到其儿子与大根签署的解约协议的法律约束。如果李大叔认为解约协议对自己产生了损害，那么，只能找表见代理人，也就是自己的儿子承担赔偿责任。
本案中，大根通过经纪人小吴提供的短信以及通话记录，证实了签订解约协议之时，有明确的理由相信李大辉作为李大叔的儿子是有相应的代理权限的，从而法院认定了解约协议有效性，李大辉签属解约协议所产生的法律后果应该归属于李大叔。
四、链家小林支招
虽然，本案最终大根险胜，化险为夷。但是在经纪人的作业过程中，为了避免发生“合同无效”的严重后果，我们一定要杜绝可能导致合同无效的“无权代理”行为！具体方式如下：
1、凡事要求“本人”亲力亲为，尤其是签署相关法律文件，接受房款，交付房屋，办理过户等关键手续办理时尤为重要。房屋交易动辄上百万，无论如何，要尽可能要求买卖双方本人到场，核实身份信息，以防万无一失。
2、如果本人实在无法亲自到场办理，一定要求本人出具亲笔签字的书面《授权委托书》（必要时，还要按照相关部门的要求办理公证委托书），留存委托书原件，并与本人电话或短信确认，并保留上述确认的证据（如电话录音或短信记录）。
3、即便在本人无法提供《授权委托书》原件的紧急情况下，也务必要求行为人签署《代理人关于代理权的承诺书》，要求行为人对其具有代理权的事宜作出书面承诺，并要求行为人在规定期限内提供本人的《授权委托书》原件。但是，在此情况下，需要特别注意的是，《代理人关于代理权的承诺书》仅是约束行为人的文件，并不能从本质上决定合同的效力，也就是说，如果事后本人拒绝提供《授权委托书》原件，行为人签署的合同仍然会被认定为无效。
