爱华网2013年度报告
公告编号:〈万〉2014-010重要提示:本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波副主席因公务原因未能亲自出席本次会议,授权魏斌董事代为出席会议并行使表决权;孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议,授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。公司2013年度分红派息预案:以分红派息股权登记日股份数为基数,每10股派送人民币4.1元(含税)现金股息。董事会主席王石,董事、总裁郁亮,执行副总裁、财务负责人王文金声明:保证年度报告中财务报告的真实、完整。
致股东………………………………………………………………….…………………………2
公司简介…………………………………………………………………………………………2
会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….3
董事会报告………………………………………………………………………………………4
重要事项………………………………………………………………………………………….36
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……43
董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….45
公司治理…………………………………………………………………………………………51
监事会报告………………………………………………………………………………………53
内部控制情况……………………………………………………………………………………54
财务报告………………………………………………………………………………………….59
第1页一、致股东
2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年,而2014年是第四个十年段的开始。过去十年,中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司,成长为全世界最大的房地产开发企业。2013年8月全国工商联合会公布的中国民营企业500强榜单中,万科的营业收入名列第九,而纳税额则排到了第二位。
回顾过去的十年,我们仍然坚定地认为,坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一时的成功,但只有坚持走正道的企业能走得更远。
走正道,意味着坚持诚信守法的底线,也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由,是能为社会创造价值。这包括,更好地满足客户需求,为股东创造回报,为员工提供职业发展的平台;也包括,爱护自然和环境,保护利益相关方的权益。
而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭,其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦想,如烟花绽放,绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来,因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险,但反应过度的盲动和自暴自弃,同样可能导向歧途。
在过去的一年中,我们花费了相当的精力,去学习什么是移动互联网。对于新的事物,我们只有敞开心胸去拥抱,然后才能理解;只有真正理解,我们才知道什么是合适的距离。
我们相信互联网将改变这个世界,而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为,比察知变化更重要的,是找到变化背后的不变。
我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化,只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节,更迅速地跟随客户需求的变化,而互联网也为我们做到这一点,提供了效率更高的工具。
我们相信,性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高,信息不对称的减弱,在未来它会变得更加清晰和重要。
我们同意,极致是互联网时代的重要特征,且唯有专注才能做到极致。而专业化,正是万科成立以来,一直追求的方向。
我们依然可以看到,中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章,但中国的城市化、现代化,同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时,我们无须厚此薄彼。
三十而立,三十岁的万科还是一个年轻的企业,只是在不知不觉中,我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信,衣食住行,是人类基本的需求。在任何一个时代,这些需求不可能消失,而只应得到越来越好的满足。
当新时代的大幕揭开时,传统企业应该做的,不是远离自己熟悉的领域,而是理解新的规则,寻找新的伙伴,运用新的工具,将原有的业务做得更好。
这就是我们的答案。二、公司简介1.公司法定中文名称:万科企业股份有限公司
英文名称:CHINAVANKECO.,LTD.(缩写为VANKE)2.法定代表人:王石3.董事会秘书:谭华杰
电子信箱:IR@vanke.com
第2页
股证事务授权代表:梁洁
电子信箱:IR@vanke.com4.联系地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心5.电话:0755-25606666
传真:0755-255316966.注册地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码:518083
办公地址:中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
邮政编码:5180837.国际互联网网址:www.vanke.com
电子信箱:IR@vanke.com8.信息披露媒体名称:《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及香港一家英文媒体
登载年报的国际互联网网址:www.cninfo.com.cn9.年报备置地点:公司董事会办公室10.股票上市地:深圳证券交易所11.股票简称及代码:万科A000002
万科B20000212.公司首次注册登记日期:1984年5月30日,地点:深圳
变更登记日期:2010年4月13日,地点:深圳13.企业法人营业执照注册号:44030110290013914.税务登记号码:地税登字440300192181490号
国税登字440300192181490号15.组织机构代码:19218149-016.公司聘请的会计师事务所名称:毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址:北京市东长安街1号东方广场东2座办公楼8层签字会计师:李婉薇,温华新三、会计数据和财务指标摘要1.本年度主要会计数据
单位:人民币元
2013年2012年本年比上年增减2011年
营业收入135,418,791,080.35103,116,245,136.4231.33%71,782,749,800.68
营业利润24,261,338,387.1421,013,040,794.0615.46%15,763,216,697.19
利润总额24,291,011,249.3021,070,185,138.1115.29%15,805,882,420.32
归属于上市公司股东的净利润15,118,549,405.7812,551,182,392.2320.46%9,624,875,268.23
第3页
归属于上市公司股东的扣除非经
15,113,721,585.3612,511,303,092.5920.80%9,566,931,546.48
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额1,923,868,889.893,725,958,472.52-48.37%3,389,424,571.92
本年末比上年末
2013年末2012年末2011年末
增减
资产总额479,205,323,490.54378,801,615,075.3726.51%296,208,440,030.05
负债总额373,765,900,091.91296,663,420,087.2725.99%228,375,901,483.02
归属于上市公司股东的股东权益76,895,983,339.7063,825,553,925.3020.48%52,967,795,010.41
股本11,014,968,919.0010,995,553,118.0010,995,210,218.00
0.18%注:报告期内,公司A股股票期权激励计划内共有19,415,801份期权行权,公司股份数因此增加19,415,801股。2.近3年主要会计数据及财务指标
单位:人民币元
2013年2012年本年比上年增减2011年
基本每股收益1.371.1420.17%0.88
稀释每股收益1.371.1420.17%0.88
扣除非经常性损益后的基本每股收益1.371.1420.17%0.87
全面摊薄净资产收益率19.66%19.66%-18.17%
加权平均净资产收益率21.54%21.45%增长0.09个百分点19.83%
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率19.65%19.60%增长0.05个百分点18.06%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率21.53%21.38%增长0.15个百分点19.71%
每股经营活动产生的现金流量净额0.1750.339-48.46%0.308
2013年末2012年末本年末比上年末增减2011年末
归属于上市公司股东的每股净资产6.985.8020.34%4.82
资产负债率78.00%78.32%减少0.32个百分点77.10%
非经常性损益项目
单位:人民币元
项目2013年2012年2011年
非流动资产处置损益(4,474,719.05)(4,670,558.15)2,900,631.43
交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置
(2,111,260.86)(24,920,299.96)(1,987,290.76)
交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
出售、处理部门或投资单位收益4,644,660.0733,179,668.8535,395,144.49
除上述各项之外的其他营业外收入和支出34,147,581.2161,814,902.2039,765,091.70
所得税影响(14,677,613.30)(17,850,642.97)(10,007,991.17)
少数股东损益影响(12,700,827.65)(7,673,770.33)(8,121,863.94)
合计4,827,820.4239,879,299.6457,943,721.75
注:“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。3.境内外会计准则差异
单位:人民币元
归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的所有者权益
2013年2012年2013年12月31日2012年12月31日
按境外会计准则15,118,549,405.7812,551,182,392.2376,895,983,339.7063,825,553,925.30
按境内会计准则15,118,549,405.7812,551,182,392.2376,895,983,339.7063,825,553,925.30
按境外会计准则调整的分项及合计:
按境外会计准则----
差异说明无差异四、董事会报告1.管理层讨论与分析市场环境变化与管理层看法报告期内,全国商品住宅销售面积11.57亿平方米,销售金额6.77万亿元,同比分别增长17.5%和26.6%,增速较2012年有所提高。分季度看,第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速
第4页依次为41.2%、23.8%、14.9%和7.2%,分季度增速回落的主要原因在于2012年基数的影响。期内,北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个主要城市的新房成交面积同比增长12.5%,批准预售面积同比增长20.4%。从5月份开始,14城市的三月移动平均成交批售比(成交批售比=成交面积/同期批准预售面积)一直保持在1以下的水平。市场新房供应整体上较为充足,除个别城市外,多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至2013年底,上述城市的新房库存为1.28亿平方米,较12年年底的1.16亿平方米有所上升,库存去化周期为10.4个月。相对充足的存货水平,有助于市场的稳定运行。期内,全国住宅开发投资状况相比2012年的低迷有所恢复,全年住宅开发投资完成额同比增长19.4%,增速较2012年提高8个百分点,但仍处在历史较低位置(过去十年中,住宅开发投资的年平均增速为23.9%);住宅新开工面积结束了2012年的下滑态势,同比增长11.6%,但从绝对规模来看,2013年的住宅新开工面积只是接近2011年的水平,属于2012年新开工下降之后的恢复。报告期内,内地三四线城市土地市场表现平淡,而部分热点城市土地竞拍则较为激烈。深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆等16个城市的土地供应和成交面积同比分别上升9.1%和15.8%。由于企业普遍加大了在主要城市的布局,这些城市的土地成交持续活跃,全年土地溢价成交宗数占比约40.6%,较2012年提高14.5个百分点。部分热点城市,土地市场成交氛围有回归理性的必要性。2013年经营业绩与分析报告期内,公司坚持面向自住购房者的产品定位,积极促进销售,业绩稳步增长。2013年,公司实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元,同比分别增长15.0%和21.0%,年度销售金额再度刷新行业记录。分区域看,公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积429.9万平方米,销售金额523.9亿元;在以长三角为核心的上海区域实现销售面积339.7万平方米,销售金额460.5亿元;在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积405.4万平方米,销售金额454.0亿元;在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积314.9万平方米,销售金额271.0亿元。公司产品仍以中小户型普通商品房为主,144平方米以下户型占比达到91.5%。年内公司保持着良好的销售节奏,新推盘当月认购率基本保持在60%左右。2013年,公司实现结算面积1231.0万平方米,同比增长36.9%;实现结算收入1327.9亿元,同比增长30.7%;实现营业收入1354.2亿元,净利润151.2亿元,同比分别增长31.3%和20.5%。公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米,较2012年下降4.5%;房地产业务结算毛利率为22.31%,较12年下降3.53个百分点;结算净利率12.01%,较2012年下降1.07个百分点。除行业整体趋势外,利润率下降的主要原因,一方面仍在于结算中装修房比例的上升,但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率,是效率提升的表现;另一方面在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。总体来看,公司通过提升经营效率,克服了利润率下降的影响。公司的净资产收益率仍然保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19.66%,与2012年持平。截至报告期末,公司合并报表范围内尚有1437.4万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1623.3亿元,较2013年初分别增长6.1%和13.0%。充足的已售未结资源为未来的业绩体现奠定了良好基础。截至2013年底,公司各类存货中,已完工开发产品(现房)177.2亿元,占比5.35%;在建开发产品1886.8亿元(其中包含已售出未结算产品),占比56.98%;拟开发产品(对应规划中项目)1243.7亿元,占比37.56%。存货结构保持在合理水平。2013年公司实现开工面积2131万平方米,竣工面积1303万平方米,较2012年分别增长48.7%和33.1%,分别完成年初计划的128.9%和101.0%。其中,下半年的开、竣工面积分别占全年的56.9%和66.9%。近年来,不同城市的市场分化明显加大,公司根据PIE(即人口、基础设施建设、就业)评估模型,严格评估投资风险,理性选择投资区域。期内,公司坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略,在开发前景较好的城市适度补充了一批优质项目资源。鉴于热点城市土地竞争较为激烈,公司在拿地时依然强调“宁可错过,绝不拿错”,坚持谨慎投资,规避了估值过于乐观的地块。
第5页2013年公司新增加项目104个,按万科权益计算的占地面积约757万平方米(对应权益规划建筑面积约2148万平方米),其中约66%的项目为合作、联合方式获取,新增项目平均楼面地价约为3516元/平方米。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约4495万平方米,继续保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。公司年内新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市,布局更加合理。截至2013年底,公司剔除预收帐款后的其它负债占总资产的比例为45.54%,公司净负债率为30.7%,较2013年中期时的41.5%下降约10.8个百分点,继续保持在行业较低水平。公司的负债结构得到进一步优化。有息负债中,短期负债合计占比42.5%,较2012年的49.7%下降7.2个百分点。由于始终坚持积极销售、审慎投资,公司资金状况继续保持在良好状态。截至报告期末,公司持有货币资金443.6亿元,相比2013年中期时增加67.6亿元。2013年管理回顾2013年,面对复杂的外部环境和日益激烈的行业竞争,公司坚持“有质量的增长”,规模稳步增长,经营效率不断提升。2013年,公司装修房交付比例约九成,基本实现全装修。面对业内创纪录的装修房交付量,公司严守质量第一的理念,继续加强质量文化宣导,完善对在建工地安全文明状况的量化评估,推动工程管理日益精细化;并通过在工地配置直饮水、改善卫生设施等方式,为工友创造安全的工作生活环境,增强工人质量意识。期内,公司主动开始推广面向客户的交付验房指引,邀请客户参与对房屋质量的监督,推动公司质量管理不断进步。根据独立第三方机构的客户满意度调查结果,2013年,在装修交付规模扩大的背景下,万科客户对房屋质量的满意度较2012年进一步提升。公司的工业化以“提高质量、提高效率、减少对人工的依赖”为原则。根据既定的发展战略,2013-2015年,公司将从预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等方向,积极将工业化技术成果转化为实际应用。2013年公司新开工的主流产品中,以上三项工业化应用的比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%。期内,公司绿色三星住宅规模继续位居全国首位,全年新增16个绿色三星项目,共计172.7万平方米,其中住宅面积141.4万平方米,占全国新增绿色三星住宅面积的34%。为加大绿色建筑的推广和应用,近年来公司从三星项目的技术和标准出发,结合各地气候和生活习俗,因地制宜,研发适用于主流家庭生活需求、技术难度更低、推广性更强的节能型住宅。年内公司的绿色一星和二星项目规模相比上年明显增加。近年来,公司启动“幸福社区计划”,围绕客户的居住感受,持续开展服务创新。为满足互联网时代的业主生活需求,公司联合合作方推出“万科—韵达全国邮包合作”、“万科—天猫自提服务合作”,联通数据库系统等服务,方便业主接收包裹。万科物业以成为“物业管理标准的制定者、资产保值增值的捍卫者、社区和谐环境的营造者、信息技术应用的领先者”作为愿景。经过2年的调整,万科物业统一了股权架构,作为公司内相对独立的事业单元,进一步理顺了内部关系。并基于殷实的客户基础,与30%的老项目业主按根据市场情况调整过的服务费价格成功续聘合同,公司物业服务水平继续领跑行业。报告期内,万科物业荣获中国物业管理协会评选的“2013年中国物业管理综合实力TOP200企业”第一名,并被中国指数研究院评选为“2013中国物业服务领先品牌企业”,2013中国物业服务百强企业第一名。同时,根据客户需求,万科物业稳步推进衍生服务,并取得显著成效,其中房屋交易居间服务年度实现经营利润3,523万元,家居家装代购服务年度实现经营利润2,636万元。期内,公司以社区配套商业为主体,围绕区域中心型购物中心、社区集中商业和社区商业街三条产品线,结合市场需求,不断丰富和完善商业产品线和形态。2013年底,北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科美好广场等开业后获得较好反响,公司在非住宅物业上的探索初见成效。报告期内,公司2013年第一次临时股东大会通过了将公司境内上市外资股转换上市地以介绍方式在香港联交所上市及挂牌交易的方案。该方案获得中国证监会和香港联交所受理。公司将继续积极推动方案的进展。报告期内,公司首次进军海外市场,通过和当地知名开发商合作的方式,先后进入香港、美国、新加坡市场,包括:和新世界发展有限公司合作开发香港荃湾项目;和铁狮门公司合作,开发美国旧金山Lumina项目;和吉宝置业有限公司合作,开发新加坡林曦阁(TheGlades)项目。目前,公司参与海外业务,目的主要在于增进对海外成熟市场的理解,学习和借鉴国外优秀同行的经验,进一步强化自身的专业能力和管理水平。
第6页报告期内,国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉分别给予公司BBB+,Baa2和BBB+的长期企业信用评级。此外,标准普尔还给予公司大中华区“cnA+”的评级。公司稳健的经营风格、审慎的财务管理以及良好的信用积累获得国际投资者认可,为拓展海外融资渠道创造了良好条件。2013年3月,公司完成首次境外美元债券发行,此次美元债为8亿美元的5年期债券,年票息率仅2.625%。7月,公司境外子公司设立规模为20亿美元的中期票据计划,中期票据计划具有多币种、多期限、融资灵活快捷的特点,公司可以根据资金需求及市场情况,灵活决定实际的发行金额和时间。年内,在中期票据计划范围内,公司境外子公司先后发行新加坡币1.4亿元4年期债券、人民币10亿元5年期债券、人民币10亿元3年期债券,票面年利率分别为3.275%、4.5%和4.05%。人才是最宝贵的资本。一直以来,公司致力于为优秀人才提供充足的发展空间,创造良好的工作氛围。2013年,公司成立了管理学院,尝试突破行业限制,推进企业间的跨界学习。同时,公司将员工健康也作为评估管理成效的一个重要指标,以健康运动为主题,鼓励员工参与运动。年内,公司在各地组织发起了包括城市乐跑运动在内的系列活动,在增强团队凝聚力的同时,也向外界传递出万科积极向上、阳光、快乐的企业文化。根据全球著名人力资源管理咨询公司怡安翰威特发布的2013年最佳雇主研究结果,公司获得2013年最佳雇主,在雇主品牌、人才选拔、人才培养上的努力再次获得社会认可。公司在公司治理上的努力获得社会认可。在2013CCTV中国上市公司峰会上,万科荣获“央视财经50指数十佳治理公司”称号,并入选“2013年度央视财经50治理领先指数样本公司”。万科入选《财富》(中文版)2013年“最受赞赏的中国公司全明星榜”,并在行业明星榜“房地产开发”类中位列第1位。公司还入选“福布斯2013亚太地区最佳上市公司”。公司的投资者关系也获得好评。公司董事会获得《董事会》评选的最佳董事会奖项。公司董事会秘书继续当选《新财富》“金牌董秘”,还获得《中国证券报》评选的金牛最佳董秘、以及《董事会》评选的最具创新能力董秘等奖项。2014年发展展望2014年,万科将以“均好中提效”为指导思想,坚持质量为先,提升经营效率,在夯实传统业务竞争力的基础上,继续培育、提升新业务能力,为下一个十年发展打下健康的基础。质量是万科的底线,为客户提供质量过硬的产品,是公司赢得客户信赖,强化产品竞争力的基础和前提。公司将继续推动实测实量、交付评估、客户验房指引等措施的全面应用和改进,推进“千亿计划”(工程师境外研修计划)的实施,加强对引进的工程技术、管理体系的应用,完善对供应商的产品检测制度,确保在经营规模扩大的同时,万科的产品口碑持续提升。2014年,公司现有项目预计新开工面积2238万平方米,竣工面积1480万平方米。公司将坚持现金为王的策略,加强全周期的动态资源管理,贯彻积极销售策略,推动库存去化,保持合理的库存结构。在产品上公司将继续坚持主流定位,为普通人盖好房子,盖有人用的房子,持续推进产品能力对标,围绕市场和客户需求变化,不断优化产品性价比,提升市场竞争力。在新项目拓展方面公司仍然会坚持审慎的策略,科学研判,理性投资,“不拿地王”,择机获取可满足未来持续经营需要的土地资源。同时在新获取项目中,进一步深化合作开发,探索“小股操盘”的轻资产运营模式。“小股操盘”是公司合作开发模式的进一步深化,即公司在合作项目中不控股,但项目仍然由公司团队操盘,使用公司品牌和产品体系,共享公司的信用资源和采购资源。通过输出管理和品牌,这种轻资产模式有利于提升公司的净资产收益率。也意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模,获得更大的市场份额。进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高分红派息、回馈股东的能力。公司2013年度分红派息预案已经大幅提高了分红派息力度。年度现金红利占合并报表净利润的比例同比上升了接近一倍,每股股息同比增长127.8%。未来公司将在今年现金分红占合并报表净利润的基础上,稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。为支持业务发展的需要,公司将继续拓展融资渠道,关注金融创新,加强海内外基金合作,降低资金成本,继续尝试包括住宅开发基金、人民币跨境贷款等融资方式。根据工业化三年发展目标,2014年公司计划实现主流产品预制混凝土外墙达到20%,装配式内墙占比达
第7页到60%,内外墙免抹灰占比达到50%。公司将继续坚定不移的推进绿色战略,落实项目绿色一星的基本要求,鼓励一线开展以客户价值为导向的绿色产品创新,在各区域开展新绿色三星项目试点。城市的发展既对企业的开发经营能力提出了更为全面的要求,也为企业的成长提供了更加广阔的空间。未来公司将在巩固传统业务的基础上,继续完善社区服务平台,密切关注新的细分市场机会,加大对养老、产业园等业务的思考和探索,积极探索和培养新业务能力,持续为企业的成长注入动力。国际化是万科需要考虑的长期发展方向之一。对于现有海外项目,公司将进一步完善运营管控机制。在控制海外投资风险的前提下,公司会继续关注可能存在的合作机会,充分发掘和利用海外的资金资源和业务资源,推动专业能力的提升及业务模式的创新。管理提效和业务发展离不开优秀人才。公司将继续加强人力资源系统建设,完善人才梯队,提高组织效能。未来公司将继续打造开放式的学习平台,整合各方学习资源,通过优秀企业间的学习交流,激发企业创造力,打造适应于快速变化时代下的领导力。2.公司经营情况(1)主营业务的范围及其经营状况A.按行业划分公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅,2013年公司销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元,同比分别增长15.0%和21.0%。2013年全国商品房销售总额为81,428.3亿元。按此口径计算,2013年公司在全国的市场占有率为2.09%。报告期内,公司房地产项目结算面积1231.0万平方米,同比增长36.9%,结算收入1327.9亿元,同比增长30.7%,结算成本915.3亿元,同比增加41.8%;房地产业务的营业利润率为22.31%,比上年减少3.53个百分点。
单位:人民币万元
注
营业收入营业成本营业利润率
行业
金额增减金额增减数值增减
1.主营业务13,425,889.4631.06%9,269,206.6741.96%22.20%-3.46个百分点
其中:房地产13,278,768.5130.72%9,152,850.8941.75%22.31%-3.53个百分点
物业管理147,120.9571.21%116,355.7860.53%12.19%7.48个百分点
2.其他业务115,989.6571.28%10,558.41-17.82%85.82%13.43个百分点
合计13,541,879.1131.33%9,279,765.0841.85%22.74%-3.23个百分点
注:营业利润率数据已扣除主营业务税金及附加。B.按投资区域划分
主营业务收净利润结算面积
比例比例比例
入(万元)(万元)(平方米)
广深区域4,455,105.5333.55%663,648.7541.60%3,963,54732.20%
上海区域2,795,187.0421.05%303,329.7719.02%1,942,96015.78%
北京区域3,403,755.6925.63%270,993.0416.99%3,457,70028.09%
成都区域2,624,720.2419.77%357,146.5622.39%2,945,73823.93%
合计13,278,768.50100.00%1,595,118.12100.00%12,309,945100.00%(2)公司主要全资附属企业经营情况及业绩
单位:人民币万元
2013年营2013年净2013年末总
公司名称权益2013年主要开发项目
业收入利润资产
万科(重庆)房地产有限公司100%503,12589,160976,958重庆锦程、悦府、缇香郡
福州市万科房地产有限公司100%291,73340,971268,582福州金域榕郡
第8页
武汉万科新里程房地产有限公司100%260,82030,123296,006武汉金色城市
青岛万科置业有限公司100%252,15329,150209,158青岛万科生态城
深圳市万科道霖投资发展有限公司100%178,26140,214177,354深圳千林山居
南京金域蓝湾置业有限公司100%166,94223,392339,234南京金域蓝湾
北京蓝山、万科红、万科
北京万科企业有限公司100%155,75644,3471,851,515
蓝
杭州良渚文化村开发有限公司100%155,24123,071331,957杭州良渚文化村
太原万科房地产有限公司100%149,47219,123129,952太原金域国际
成都万科锦江置业有限公司100%142,89321,969110,136成都金润华府(3)经营计划实施情况公司聚焦主流客户自住需求,积极推动销售,取得良好的表现。2013年公司实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元,同比分别增长15.0%和21.0%。年初公司计划全年新开工面积1653万平方米,竣工面积1290万平方米。2013年公司实际完成开工面积2131万平方米,比年初计划多28.9%,实际实现竣工面积1303万平方米,比年初计划多1.0%。2013年主要项目开发情况
单位:平方米
规划建筑13年开工13年竣工截至13年
项目名称位置权益占地面积
面积面积面积末竣工面积广深区域
深圳万科中心盐田区100%61,73080,201-34,60834,608
深圳天琴湾盐田区100%253,99030,02810,420-19,608
深圳壹海城盐田区50%137,250354,695166,398--
深圳安托山项目南山区100%48,804219,967---
深圳留仙洞南山区100%394,0441,335,510---
深圳金色领域宝安区100%65,364165,648-40,073165,648
深圳溪之谷宝安区60%158,63947,270---
深圳翡丽郡宝安区100%77,045264,07541,18243,23743,237
深圳金域缇香坪山新区100%104,801323,624-49,269131,455
深圳第五园龙岗区100%421,916595,982-48,939514,737
深圳天誉龙岗区100%62,577355,364260,27067,31267,312
深圳千林山居龙岗区100%198,597380,547-56,270380,547
深圳万科红龙岗区100%31,337155,951-63,907155,951
深圳万科红三期龙岗区50%43,713178,241114,684--
深圳布吉水径项目龙岗区60%164,982456,405110,582--
深圳公园里龙岗区65%75,326345,026--143,006
深圳八意府龙岗区100%28,894115,040-47,58047,580
深圳浪骑项目龙岗区100%41,48722,380---
深圳大甲岛惠州市100%364,45093,340---
惠州双月湾惠东县67%704,2231,068,191-119,595119,595
惠州金域华庭惠城区100%151,298327,55013,87279,047218,837
东莞双城水岸塘厦镇100%596,786414,759116,394106,186190,311
东莞朗润园塘厦镇51%128,144256,287-18,77718,777
东莞金色城市塘厦镇100%32,00296,00696,006--
东莞四季花城塘厦镇100%51,26392,27392,273--
东莞金域松湖松山湖园区51%135,049381,000-125,176210,781
东莞虹溪诺雅松山湖园区100%349,951267,450-49,589267,450
东莞松湖中心松山湖园区34%95,50673,872-23,50923,509
东莞松湖中心二区松山湖园区25%30,08430,08411,21918,86518,865
东莞万科大厦南城区100%4,77142,937---
东莞金域华府南城区51%189,934493,827-149,154380,159
第9页
东莞翡丽山南城区50%249,534374,302158,681-50,717
东莞香树丽舍南城区51%43,851109,626109,626--
东莞万科中心莞城区55%53,887215,547215,547--
东莞金域华庭莞城区55%9,18529,39329,393--
东莞紫台虎门镇100%60,570151,426-68,628151,426
东莞金色里程虎门镇100%17,37469,49569,495--
东莞虎门万科城虎门镇80%349,805784,136---
东莞长安万科中心长安镇100%75,653249,658101,19631,18246,572
东莞金域国际厚街镇100%88,788257,486-86,33786,337
东莞厚街广场厚街镇67%32,002113,856113,856--
东莞常平万科城常平镇100%635,971442,460-70,170357,792
东莞万科麓湖大岭山镇100%146,674117,341-35,862117,341
东莞松湖传奇寮步镇100%68,431150,548150,548--
广州金域蓝湾白云区50%144,657433,584-95,173406,461
广州峰境花园白云区100%24,05293,80393,803--
广州金域华庭海珠区100%9,11785,682--41,444
广州江燕路项目海珠区68%16,83152,76552,765--
广州柏悦湾荔湾区100%38,111135,689-28,597135,689广州新隆沙AF020122地
荔湾区100%7,14130,706---块
广州府前花园南沙区95%134,760269,520-200,819269,520
广州兰乔圣菲花都区49%210,252126,172-18,03494,119
广州花山项目花都区50%126,941279,270---
广州东荟城萝岗区55%177,588444,943214,093111,973111,973
广州东荟城(扩展)萝岗区33%109,748271,463---
广州金色梦想萝岗区51%115,671289,178202,188--
广州金色悦府黄浦区100%24,50663,591-63,59163,591广州天河软件园高塘新建
天河区100%30,99582,96282,962--区AT030548地块
广州黄阁大道项目南沙区100%156,555250,488---
广州新光城市花园番禺区100%364,651591,662236,22655,395181,629
清远万科城清城区100%1,219,4502,438,90160,085153,326354,190
清远万科华府清城区100%79,336316,00280,90150,67572,413
佛山金域蓝湾南海区55%221,035568,95766,28373,007342,107
佛山金色溪谷花园南海区49%66,53381,080-47,30775,453
佛山金融C区B21地块南海区100%30,984130,000---佛山金融C区B23-24地
南海区100%188,996793,784---块
佛山金融C区A32地块南海区100%25,178146,000---
佛山金色领域广场南海区50%47,254354,40495,610--
佛山缤纷四季顺德区100%156,840429,527-97,663286,326
佛山水晶城顺德区49%284,036710,092187,465101,724232,872
佛山沁园顺德区100%80,571241,712-25,525171,024
佛山天傲湾顺德区50%30,38274,359-57,25657,256
佛山F06项目顺德区50%113,224452,880---
佛山缤纷西园顺德区100%43,748153,00048,022--
佛山万科广场禅城区88%114,429555,81915,191--
佛山万科城禅城区100%337,544776,350264,5439,890296,376
佛山金域国际禅城区51%89,009373,820175,18411,71011,710
珠海珠宾花园香洲区100%109,917146,497--109,873
珠海金域港湾香洲区50%78,000196,358---
珠海魅力之城斗门区100%137,061274,122---
第10页
珠海城市花园金湾区51%63,233189,684-51,86351,863
中山金悦华庭坦洲镇100%32,103127,789-93,37693,376
中山朗润园中山东区100%76,387175,133-49,046100,092
中山金色家园东凤镇100%255,623789,453174,26586,642141,613
中山柏悦湾火炬区65%251,900469,35970,333--
中山青溪路项目石岐区75%143,852429,779---
厦门湖心岛湖里区100%95,098199,71048,56120,58954,797
厦门金色悦城翔安区100%54,441109,000--106,092
厦门金域华府集美区100%102,427446,84273,64690,109141,454
厦门万科广场集美区100%137,934710,00022,670--
厦门海沧万科城海沧区40%189,752517,690166,310--
泉州万科城丰泽区60%136,741478,591156,465--
泉州石狮金域中央石狮市70%82,769211,503---
漳州万科城芗城区60%235,606805,195---
福州金域榕郡晋安区100%166,736383,29621,39659,110324,098
福州金域华府仓山区100%16,16837,614--34,399
福州万科广场台江区100%93,360443,10729,503259,346259,346
福州金域花园台江区60%25,397130,795---
福州永泰万科城永泰县51%392,000418,919---
福州金域蓝湾闽侯县51%213,602687,50799,046--
莆田万科城荔城区80%250,708530,972140,600148,303148,303
长沙金域华府雨花区60%238,066512,778-128,728337,298
长沙高正项目雨花区60%40,360170,945---
长沙城际新苑项目雨花区40%351,380960,664-57,57057,570长沙京投银泰205扩容地
雨花区40%108,857326,572---块
长沙金域蓝湾芙蓉区100%120,208358,888--102,956
长沙城市花园岳麓区100%40,461138,032-11,927138,032
长沙金域缇香岳麓区78%43,737129,43779,433--
长沙金域滨江岳麓区58%58,287208,359---
长沙白鹭郡岳麓区100%100,351298,502214,353--
长沙金域国际岳麓区51%159,393585,845---
长沙梅溪湖岳麓区100%129,323311,937---
长沙万科城开福区70%206,251481,034-156,606292,452
长沙紫台天心区70%116,486270,96334,786--
南宁万科大厦良庆区100%25,545117,670---
三亚森林度假公园田独镇65%942,745470,814167,293106,457161,041
三亚高知园项目田独镇65%387,807349,026--69,185
三亚湖畔度假公园河东区80%338,410423,31575,486--
广深区域小计18,604,28939,250,6655,431,1093,954,6099,890,151上海区域
上海五玠坊浦东新区100%121,463126,887-77,08377,083
上海海上传奇浦东新区60%140,981310,159-83,78083,780
上海金色城市浦东新区60%264,646549,046--296,741
上海翡翠滨江浦东新区75%58,550175,990---
上海滨江项目浦东新区100%31,61779,042---
上海张江东地块浦东新区45%79,548216,569---
上海张江西地块浦东新区45%24,75674,269---
上海七宝53#闵行区100%48,932126,800---
上海城花新园闵行区51%295,069401,07048,46755,484214,336上海虹桥商务区核心区一
闵行区50%32,177110,462---期03号地块南块
第11页
上海翡翠别墅闵行区49%304,830199,07136,38641,861161,898
上海虹桥11号项目闵行区61%112,864177,885131,714--
上海万科城闵行区70%210,615501,833453,083--
上海南站商务区地块徐汇区51%107,486493,447105,988--
上海尚源青浦区49%116,524142,858--136,828
上海金色华亭松江区33%67,932108,137-57,983108,137
上海松江商务区14#松江区60%57,734143,220103,915--
上海金色领域嘉定区50%90,013180,02682,56172,61772,617
南通金域蓝湾港闸区55%99,910218,650-67,932118,956
南通任港路地块崇川区100%53,277141,70095,197--
南京安品街项目白下区100%27,32520,340---
南京金域蓝湾江宁区100%272,298545,280139,949120,488294,595
南京龙西项目江宁区100%36,043107,606---
南京金色领域栖霞区100%91,751201,828-62,42562,425
南京金色半山浦口区100%62,29198,69444,084--
南京九都荟雨花台区80%126,058314,74157,779--
镇江魅力之城润州区100%795,100942,820126,70772,676474,659
镇江蓝山花园润州区60%285,683416,28522,29155,36695,628
苏州玲珑湾工业园区70%384,042835,28136,39788,986731,181
苏州金域缇香工业园区92%47,177117,936-54,343117,936
苏州玲珑东区工业园区50%104,486179,075179,075--
苏州新都会新区55%89,09883,220-38,61856,064
苏州金色里程金阊区49%99,093247,732109,46787,13987,139
苏州万科城吴中区55%144,535361,338157,691--
苏州金域平江姑苏区46%80,948189,67775,539--
苏州VC小镇相城区51%138,601415,80461,786--
昆山高尔夫巴城镇100%433,916240,70170,068--
昆山魅力花园花桥开发区92%309,177773,042361,902--
无锡魅力之城滨湖区60%962,1161,346,96368,91067,5631,042,113
无锡金域蓝湾滨湖区100%154,468386,17029,232-162,875
无锡信成道滨湖区100%154,119385,299-36,70936,709
无锡金域缇香新区100%224,118620,713135,832111,955285,832
常州万科城武进区100%93,994234,983---
扬州万科城邗江区65%297,139313,9704,25599,01399,013
扬州金域华府邗江区65%59,835129,512110,028--
徐州万科城九里区100%396,349716,021320,083--
徐州淮海西路项目泉山区85%226,776810,587---
杭州良渚文化村余杭区100%3,108,1462,361,628284,86885,178974,175
杭州北宸之光余杭区50%115,683293,409293,409--
杭州良渚新城余杭区33%56,286140,715---
杭州西庐西湖区51%80,140151,996151,996--
杭州蒋村59号地块西湖区100%30,40360,806---
杭州草庄江干区100%45,70989,64455,350-34,294
杭州公园大道江干区50%68,564150,841150,841--
杭州紫台江干区100%46,069110,566110,566--
杭州钱江新城江干区100%21,91576,703---
杭州万科大家钱塘府江干区50%51,945135,057135,057--
杭州璞悦湾滨江区60%66,521166,204166,204--
杭州萧山项目萧山区50%67,425188,790---
杭州公望富阳市100%517,900208,981-7,37082,489
杭州君望A+D富阳市20%129,874164,845---
第12页
杭州君望B+C富阳市20%138,233152,231---
嘉兴金域缇香秀州新区100%85,286137,495-123,622123,622
嘉兴金色梦想秀州新区100%80,987144,699---
嘉兴海上传奇经济开发区100%31,94566,90466,904--
宁波云鹭湾江北区100%314,208394,76458,635-75,367
宁波金色城市鄞州区100%95,242171,425-92,824171,425
宁波金域国际鄞州区55%41,08073,94073,940--
宁波金域传奇鄞州区55%43,752100,630---
宁波万科城镇海区49%226,777491,52593,510138,239138,239
宁波万科城东镇海区49%70,795127,431---
宁波江东府江东区100%66,833133,666133,666--
宁波公园里高新区82%48,004105,609105,609--
温州龙湾花园龙湾区60%125,219179,733-90,42490,424
温州金域传奇龙湾区51%45,864128,396128,396--
温州金域中央瓯海区60%53,765144,939144,939--
合肥金色名郡蜀山区50%107,326401,670-133,563401,670
合肥金域华府蜀山区50%115,628412,101124,904106,736203,984
合肥万科城滨湖区55%107,220375,27296,368116,058116,058
合肥蓝山花园滨湖区55%165,584463,635118,121--
合肥森林公园庐阳区100%516,4591,394,439251,893--
芜湖万科城鸠江区100%274,404493,92621,804112,238112,238
芜湖海上传奇弋江区49%121,895367,711---
南昌青山湖名邸青山湖区50%97,061133,693-54,648133,076
南昌金色名郡青山湖区50%16,88850,381---
南昌润园青云谱区50%97,109144,011-83,345144,011
南昌金域蓝湾西湖区50%21,81875,338-75,33875,338
南昌万科城高新区33%299,708417,362196,36669,43569,435
南昌海上传奇高新区50%163,213355,802105,718--
南昌粹叠园红谷滩区50%80,120184,276---
上海区域小计16,474,46327,635,9286,237,4502,641,0397,762,390北京区域
北京如园C1海淀区50%85,099187,21867,182--
北京如园C3海淀区50%33,74579,306-43,45743,457
北京公园5号朝阳区60%37,91797,044--97,044
北京蓝山朝阳区100%55,885155,330-43,276155,330
北京大都会朝阳区100%5,32936,465-27,99836,465
北京北河沿甲77号东城区100%4,10314,372--14,372
北京红狮家园丰台区100%59,800180,152-34,143180,152
北京万科蓝丰台区100%14,44936,084---
北京西华府丰台区50%233,209629,170120,986--北京公园里010、014、
通州区50%88,767210,738---015、017、019号地块
北京公园里007号地块通州区35%34,657103,971---北京公园里005、008、
通州区50%61,717123,434---009号地块
北京金隅万科城昌平区49%178,908485,234-22,116417,142
北京金域华府昌平区50%198,007559,21479,719-192,966
北京长阳半岛房山区50%437,179853,165256,093156,484423,109
北京云湾家园房山区50%61,567157,984-23,90823,908
北京幸福汇房山区68%71,912137,77773,15676335,553
北京新里程房山区20%77,834142,61282,96959,64359,643
北京金域缇香房山区40%65,967156,99364,095--
第13页
北京金域公园房山区51%27,52855,056---
北京长阳天地房山区38%112,673208,351---
北京长阳半岛中央城房山区35%63,950156,384---
北京朗润园大兴区50%67,651173,215128,613--
北京金域东郡大兴区50%57,826144,564144,564--
北京万科橙大兴区50%43,446155,207101,412--
北京首开万科中心大兴区50%41,092126,996---
北京天竺悦城顺义区56%17,98531,051---
北京天竺保税区项目顺义区97%25,11244,716---
北京高丽营项目顺义区35%187,830170,568---
廊坊欢庆城香河县50%130,045221,077---
唐山红郡路南区100%153,527104,445-27,77297,485
唐山温莎堡路南区100%47,00747,63524,095--
唐山金域华府路北区60%78,977166,159-87,35087,350
唐山金域蓝湾路北区40%53,440154,503---
唐山新里程凤凰新城48%88,848264,659---
秦皇岛假日风景海港区48%75,526188,816-105,753105,753
秦皇岛北戴河小镇北戴河区50%238,561278
