爱华网成都万科城市花园物业服务合同——业主已欠物业1448万
委托方（甲方）：成都市锦江区万科城市花园业主委员会
受托方（乙方）：成都万科物业服务有限公司
甲方：锦江区万科城市花园业主委员会
业主委员会主任：罗晓彬身份证号码：5101021970060****x（个人信息，不便全公布）
住所地：成都万科城市花园邮政编码：610066
联系电话：189823005**（个人信息，不便全公布）
乙方：成都万科物业服务有限公司
法定代表人：冯霞
营业执照：510104000010163
资质等级：壹级证书编号：（建）1060274
住所地：成都市锦江区静安路1号邮政编码：610066
联系电话：84797999
根据《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》及相关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对成都万科城市花园提供物业服务事宜，订立本合同。
第一条 物业基本情况
物业名称：成都万科城市花园。
物业类型为：住宅（含多层住宅、联排别墅、独立别墅、阳光公寓、高层住宅（电梯）非住宅物业（含商业用房（商铺、办公）车位、学校等）。
坐落位置：成都市锦江区静安路1号
占地面积：326700平方米；建筑面积：492918平方米
物业管理区域四至：
东至：川师西环线
南至：原四川省植被保护站
西至：静安路
北至：红庙子渠
（规划平米图件附件一，物业构成明细见附件二）。
第一章 物业服务内容与服务标准
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：
1物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2 物业共用部位设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；
3物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4公共绿化的养护和管理；
5车辆停放服务；
6公共失序维护、安全防范等事项的协助管理；
7装饰装修管理服务；
8物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他物业服务包括以下事项：
水、电等代收代缴服务
第四条 乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（物业服务质量标准见附件四）。
第五条乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。
第二章 合同时效
第六条本合同期限自2013年6月1日起，至2016年5月31日止。如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：
A乙方同意继续履行本合同；
B 未依法经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解除乙方的决议并签订新的物业服务合同。
第七条 本合同任何一方依据法规及合同约定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。
第八条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议，有业主或业主重新选聘的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式。
第三章权利与义务
第九条 甲方的权利和义务
1监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。
2业主和物业使用人遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行管理规约、本合同约定的各项义务。
3业主和物业使用人应根据本合同约定按时交纳物业服务费用；不按时交纳的业主委员会应当督促交纳，并配合和协助乙方按有关规定处理物业和业主的纠纷。
4经业主大会同意，合同期满可以与乙方共同聘请专业机构对本合同内的物业服务资金收支情况进行审计，审计费用从物业服务支出中列支。
5业主应按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。
6业主委员会应当监督管理规约的实施，并对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止。
7业主、物业使用人应对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的。应当承担赔偿责任。
8业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，应当依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
9不干涉乙方依法及依本合同约定所进行的物业服务和经营活动。
10业主需要占用挖掘本物业管理区域内道路、场地及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
11业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为与注意事项。
12在本合同生效之日起30日内，甲方应向乙方提供和移交下列物业资料：
A 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
B设施设备安装、使用说明、维护保养等技术资料；
C物业质量保证文件和物业使用说明文件；
D物业管理所必需的其他资料。
13在本合同生效之日起15日内，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方确认的问题应作好书面记录。
14在本合同生效之日起30日内，甲方应按照有关规定向乙方无偿提供物业办公用房761.6平米；基于日常管理服务需要，同意在本物业其他用房面积内无偿提供给乙方用作必要的员工宿舍、员工培训室食堂及业委会办公用房等。
第十条 乙方的权利义务
1 根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用。
2可以将本物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方。
3有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主和物业使用人应共同遵守。
4 每年一季度向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，并每季度向全体业主公布一次物业服务资金收支情况。
5因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方同意，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在合理期限内恢复原状。
6乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为。但是否采取措施由乙方决定。
7 建立完善的物业管理档案资料并妥善保管和使用。
8按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
9业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
10 依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新改造。
11 物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经业主同意不得改变其用途。
12其他权利义务：应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政部门报告，协助做好救助工作，
13乙方履行了以上权利和义务，则完全充分地满足了业主的监督权和知情权。
第四章 物业服务费用
第十一条 本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准预先交纳物业服务资金：
多层住宅：1.88元/月/平方米；
阳光公寓2.00元/月/平方米；
高层住宅2.5元/月/平方米；
联排别墅：2.9元/月/平方米；
独立别墅：3.2元/月/平方米；
商业用房（含商铺办公）4.00元/月/平方米；
幼儿园1.38元/月/平方米
依法将住宅变更为其他用途的，根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务资金。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用，
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）经业主同意的其他费用。
乙方每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金
物业服务资金年度结算后结余部分转入下一年度继续使用；年度结算后不足部分，按照相关法规执行。
第十二条在合同有效期内，乙方执行本合同约定的收费标准。如发生物价、服务成本大幅上升等异常情况，业主大会可表决调整物业服务相关收费标准。
第十三条物业服务资金按月交纳，业主或使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳。每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。
业主或物业使用人以银行托收方式向乙方交纳物业服务资金，代收的水费、代收的电费、代收的生活垃圾处理费，遵照以下条款的使用说明办理。
1银行托收的前提是乙方和托收金融机构签订后台协议。如果签约时，乙方不能与金融机构签订托收协议的，那么不能采用该条款。
2乙方与金融机构签订的托收协议应尽量保证各银行的银行卡和存款账户均能使用，避免要求业主或物业使用人到特定银行开户而加重其负担。乙方和金融机构签订的托收协议支持跨行和存款账户支付，但排除特定银行和账户的，或者只支持特定银行的银行卡和银行账户的，在业主或者物业使用人签订的托收协议中应告知业主或物业使用人提供可以支持托收方式的银行卡或账户。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费资金由开发商全额交纳。
因物业买受人原因未按约定的时间办理交付手续的物业，其物业服务资金由买受人自约定的交付之日起全额交纳。
物业买卖合同及本合同对物业服务费资金的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务资金及其他费用，否则，乙方有权依法追缴。
业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水电供暖燃气信息环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于每月20日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。
第十四条 其他费用
1本合同履行过程中，因相关法律法规规定而产生的费用，因未在物业服务资金中列支（包括但不限于自动消防设施的检测费用），由全体业主承担。
2乙方每月实际代缴纳的商业用电费用与分户用量间的差额，可按照用户用量比例进行分摊。第五章物业的经营与管理
第十五条 本物业管理区域内业主共有的车位、共用部位 、共用设施设备及其他共有物业委托乙方经营。
第十六条 各类停车位收费标准：
车位属于全体业主共有。车位租用人或使用人应按下述包月停放收费标准向乙方交纳车位使用费：小汽车：排气量1.8升（含）以下，150元/辆/月；排气量1.8升以上，250元/辆/月；
因小区“（共有）露天车位有限，原则上允许每户一辆小汽车停放在小区内；在满足车辆正常停放的前提下，对于一户超过一辆小汽车需要停放在小区内的，按如下包月停放规则交纳车位使用费：
1)一户业主第二部小汽车停放在本小区以内；排气量1.8升（含）以下，250元/辆/月；排气量1.8升以上，350元/辆/月；
2）一户业主第三部及以上的小汽车将停止办理包月停放，按照临时停车计时收费管理方式进出本小区。
2属于开发商所有或业主个人购置的车位，开发商或业主应按照下列标准向乙方交纳车位服务费：
1）使用面积20平米以下的车位（含20平米）50元/辆/月
2）使用面积20平米以上的车位：60元/辆/月
3临时停车采用计时收费方式，按照下述标准收费：
计时收费起价4元/辆/4小时，超过4小时以上，每小时加收1元；
4各类停车费交纳时间：
1）车位租用（使用）费交纳时间：
A月租车位自车位租用人租用车位之日或合同约定的租用起始日开始交纳；
B临时停车的，在每次停放结束时交纳。
2）车位服务费交纳时间为每月20日前
A 由业主购置或开发商附赠的车位，自开发商交付使用通知书约定的交付之日起交纳；
B属于开发商所有的车位，自乙方接管之日起交纳；
C属于业主共有的车位，有乙方没有从车位租用费中按比例提取。
第十七条停车场收费标准可根据物价上涨、服务成本上升及政府停车场收费政策的变化情况适时调整，收费标准调整后，车位租用人车位所有权人或使用权人应按调整后的收费标准交纳相关费用。
第十八条车位租用人应当与乙方签订车位租用协议（临时停车除外）。车位所有权人或使用权人应当与乙方签订车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务方面的权利义务。
如乙方接受委托提供车辆保管服务，收费标准由乙方确定并向全体业主公示，车位租用人或车位所有权人使用权人必须与乙方另行签订保管协议并支付保管费用。
第十九条业主共有的车位，除非业主大会另有明确决议，则乙方有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。
第二十条乙方接受委托为业主专有部分提供维修养护、家政清洁等特约服务，收费项目与收费标准由乙方确定并向全体业主公示。乙方按总收入的10%提取酬金后，其余部分全部纳入本物业服务资金，服务成本列入本物业物业服务支出。
第二十一条 全体业主一致同意：本物业服务区域内的业主共有的车位、物业共有部位、共用设施设备及其他共用物业委托乙方经营，乙方根据实际情况合理安排经营及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示。
业主共有的车位物业共有部位物业共用设施设备及其他共有物业经营收益全部纳入物业服务资金。
第二十二条 业主或物业使用人装修物业时，应当办理签订装修服务管理协议及装修相关手续，并按物业建筑面积交纳下列相关费用:
1)装修管理服务费（住宅不含别墅）：0.04元/天/平方米（配备电梯）或0.03元/天/平方米（未配备电梯）
2）装修管理服务费（商业）：0.10元/天/平方米
3）装修管理服务费（别墅）：0.10元/天/平方米
4）若乙方接受委托代为清运装修垃圾，按2.5元/平方米的标准收取装修垃圾清运费；
双方同意装修管理服务是乙方提供的物业服务之外的服务，其收益归乙方所有，甲方及业主物业使用人不享有任何利益。
上述仅为一般装修收费项目，根据业主装修需要和实际情况而产生的其他要求如临时水电费特殊使用等，依照乙方制度的并向业主公示的相关有偿服务规定。
在装修过程中，乙方有权对违规行为进行提醒、制止、收取违规之违约金”(以乙方与业主或物业使用人签署之装修承诺书为准)直至通报相关政府部门、向法院起诉等，以维护正常装修管理及物业的公共安全。
第六章 违约责任
第二十三条甲方业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任，造成乙方损失的，甲方、业主或物业使用人应给予乙方经济赔偿，如双方不能达成一致，乙方有权解除本合同。
第二十四条乙方违反本合同约定，未达成本合同约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。但业主或物业使用人不得仅以为享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。
第二十五条乙方未经业主大会依法表决通过擅自提高物业服务费用收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝缴纳擅自提高部分；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙
方清退。
第二十六条 物业服务支出年度结算后发生不足时，如业主或物业使用人未按本合同第十一条约定在下年一季度补足，乙方有权解除本合同并依法向业主或物业使用人追缴。
第二十七条业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主批准后，因乙方责任为及时按专项资金使用方案实施的，所引起的经济损失及法律责任由乙方承担。
第二十八条双方约定因为下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：
1雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗拒及非乙方能够控制的其他事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。
2本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等）但因乙方故意或违反本合同约定义务而直接导致的情况不在此限。
3因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害业主专有及专用部分的任何损失，但因乙方故意或违反本合同义务而直接导致的情况不在此限。
4因甲方、业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其他物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损失。
5乙方曾向业主建议改善自用公用及约定公用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。
6自业主迟延交纳物业服务费用至乙方收到欠付费用期间（如通过票据或托收支付物业服务费用的，则以乙方实际收到欠付费用日为收到欠付费用日）产生之任何损害。
7因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失;非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。
8 除上述各款外，其他不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。
第七章 其他事项
第二十九条业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务惊喜约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应当承担连带责任。
第三十一条 本合同“平方米”均指建筑面积，以房产登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：
1 测绘机构的实测面积
2 房屋买卖合同
3 法院判决等法律文件
第八章 附则
第三十二条 本合同的附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第三十三条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第三十四条本合同及其附件补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据。
第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，违约方不承担违约责任，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十六条 本合同履行中发生争议，双方可以通过协商解决，无法达成一致的可向人民法院提起诉讼。
第三十七条上访的联络方式以其电话传真通信地址为准。双方保证对所提高资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。其中任何业主或物业使用人的联系方式为：已办理房屋交付的业主，以本物业管理区域已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份通知约定为准。
第三十八条本合同正本连同附件共19页，一式三份，甲乙双方各执一份，主管部门备案1份。本合同自双方签字盖章之日起生效。
特别提示：
本合同是双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大字体、加下划线的方式特别提醒业主注意，且提供合同的一方已向业主作过特别沟通、说明及解释，业主表示理解和同意。
甲方签章：成都市锦江区万科城市花园业主委员会 乙方签章：成都万科物业服务有限公司
代表人：罗晓彬代表人：张跃敏
2013年6月1日
附件：一 规划平面图
二物业构成明细
三物业共用部位及共用设施设备明细
四物业服务质量标准
现在实际是我们的公共收益全被物业霸占，到2015年3月末止，我们还欠1448.93万物业费，这就是万科。
