爱华网——3月14日SOHO中国就2011年公司业绩答记者问摘要
新闻发布会现场
记者：今天早上温总理说宏观调控不会放松，房价还没有降到合理的水平上，要跟居民收入相对应，还要跟投入、跟利润相匹配才可以考虑放松调控。我想问一下，房价要回落到什么水平，才符合温总理所说的水平呢？
潘石屹：总理讲的房价与居民收入不匹配，是住宅房价。我们一直认为住宅房价高了，无论从租金回报率还是家庭收入去衡量，房价都高了。我们是这样说，也是这样做，几年来没有买过住宅用地。
我们是做商业地产开发的，我们是做办公楼和商铺的，办公楼和商铺的价格跟居民的收入也没有太大的关系，衡量办公楼跟商铺投资价值的高低只有一个指标，就是租金回报率。世邦魏理仕的数据，去年第四季度，北京的办公楼租金上涨了50.8%，空置率降到了最低点。
温总理的讲话我坚决支持，过去两年我就不断地说，普通住宅的价格太高了。衡量的标准有两个：第一个就是，住宅的房价和居民的家庭收入的比是不是脱离了；第二个就是，如果是把住宅作为一个投资产品，它的回报率到底有多少，像北京、上海，都不足1%了。你看看商业地产，基本上都在7%以上，最高的达到13%。
记者：2011年SOHO中国没有完成销售目标，这背后原因是什么？
潘石屹：SOHO中国上市5年、成立17年来，第一次没有完成销售目标，只完成了109亿元。我们认为去年是最困难的一年，第一个原因是限购政策，住宅市场悬崖式的下跌。第二个原因、也是对我们影响最大的原因是信贷紧缩，我去了几个地方，民间资金非常紧张，高利贷后遗症常有发生。我到温州去的当天，他们说跳楼的就有六个人，都是因为放高利贷。去年望京SOHO、丹棱SOHO、SOHO中山广场都是7、8月份以后才拿到的预售证，正好赶上下半年的银根紧缩。
但今年销售情况就完全不同了，2月份，我们的销售状况就有明显改善，卖了大概3.8个亿。而在上个周末，星期六、星期日各销售了一个亿。我们的商业模式取决于两个因素：第一，最基本的因素就是租金是否上涨，如果是租金下跌，回报率低就没有吸引力。第二，在租金上涨的情况下，银根会不会是一个宽松的环境，如果银根太紧，尽管购买了SOHO的房子可以赚钱，可是由于自己没有钱，市场上的钱很少，也是完成不了的。
最近，央行把存款准备金率降低了0.5%，市场上面就多了4000亿元人民币的资金。而且周行长在讲话中说，今年存款准备金下调还有很大的空间。所以从1月份到今天为止，我们的销售呈直线上升的趋势。我们今年有300亿元人民币的可售项目，对今年完成230亿的销售非常有信心。
记者：很多地产公司在发高息债券，SOHO却一直采取相对保守策略，为什么？
潘石屹：我们处于净现金状态，负债率控制的比较低，因为我们觉得未来市场和政策风险都有，负债率不能太高，而且负债高的时候，很多机会就抓不住。如果是在银根稍微松动的情况下，我们可能没有收购外滩8-1项目的这个机会，正因为两家上市公司，一家是绿城、一家是正大，他们的资金出了问题，才给我们提供了这个千载难逢的机会。
做生意一个很简单的法则，就是市场高的时候要销售、要出货，市场低的时候要进货、要进土地、进项目。去年年末，我们的账面现金是157亿元，现金非常充足，今年我们的收购目标是100亿元。
记者：与复星合作的外滩8-1项目现在磋商的结果如何？有没有新的进展可以透露？
潘石屹：我们在去年的最后一天获得了外滩8-1项目50%的权益，成为上海外滩最大的业主。当然了我们的合作伙伴、我们的老朋友复星也想把这50%的股权拿过去，但我们的动作稍微快了一点，所以出乎了他们的意料。我认为，SOHO有SOHO的优势，我们是专注的商业地产开发商，复星也有复星的优势，他们更熟悉上海的市场。我们原来就是好朋友，只要我们团结合作，一定会给上海外滩的天际线和外滩创造一个新的城市地标，这个项目对我们来说都是非常伟大的，我相信我们未来会合作得很好。目前所有合作都在按部就班地进行。
记者：望京SOHO从3月份提价了，4月份还会继续提吗？为什么银根紧还敢提价？
潘石屹：今年，我们不光要完成这230亿元的销售，还要不断把我们的价格提起来。提价的考虑有以下几个：第一，我们销售的都是期房，每月、每天都有大量的投入，期房和现房的价值不一样；第二，目前的价格离政府限价还有距离，提价的话还有很大空间；第三，北京、上海办公楼的租金上涨幅度非常大，空置率非常低，比起大幅上涨的租金水平，2%的提价还是非常小的幅度。什么时候不提价呢？就是市场情况不好的时候。4月份是否提价要取决于3月份的成交。
记者：去年把销售总监全部改成席位制对SOHO中国影响大吗？今年的销售制度改革完成了吗？
潘石屹：还是有一定影响。以前所有员工都是SOHO的员工，跟我们签合同，社保也都是公司负担。全部改成席位制以后，销售总监都成为独立的老板，招聘了一大堆人，有些可能不跟员工签合同、不给员工上保险，但他们的办公地点还都在SOHO，出了问题也会影响公司的想象。但我并不认为，去年没有完成销售目标是因为销售制度调整，因为骨干力量并没有离开，主要还是之前说过市场和政策原因。今年的销售制度改革已经完成了，用销售总监制、代理公司席位制、网上销售这三条腿走路。另外，我们会持续招聘新的销售员，让队伍形成健康的新陈代谢。
