爱华网导读：现在因为房地产进入了“冬季”，房价在未来一两年内存在很大的不确定性，加之一些开发商的不规范操作和对业主权利的侵害，出现了好多业主要求退房的现象。但按法律规定，业主要想退房成功，应当具备退房的法定情形和购房合同约定的退房条件，所以在要求退房前，您需要了解以下法律关于退房的有关规定：
一、法律的规定：《中华人民共和国合同法》
《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
二、司法解释的规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的解除合同（退房）的条款有：
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人
三、《北京市商品房预售合同》和《北京市现房销售合同》示范文本中的约定（强制性的）。
（按照北京市的规定，开发商和业主签订预售或现售合同是必须采取此文本的），下面按照《北京市商品房预售合同》中关于解除合同推翻的强制性示范约定，，如出现以下情况之一的，购房人可要求解除合同退房：
（一）《预售合同》第九条的约定，开发商规划变更或设计变更后通知买受人征询意见，买受人不同意的，有权退房；或规划变更、设计变更后没通知买受人，买受人也有权退房。
第九条设计变更的约定
（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。
出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
（二）《预售合同》第十三条，开发商逾期交房时间，达到或超过了合同约定可以退房的期限，买受人可以退房的情形：
第十三条逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第______种方式处理：
1、按照逾期时间，分别处理( （1）和（2）不作累加 )
(2)逾期超过 _____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的 _____% 向买受人支付违约金。
《三》《预售合同》第十四条，面积误差绝对值超过3%的，业主可以要求解除合同，退房。
第十四条面积差异处理
该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第________种方式处理。
1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(2) 套内建筑面积误差比绝对值超出 3% 时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 30 日内退还买受人已付房款，并按照 ____________利率付给利息。
2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出 3% 时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 30 日内退还买受人已付房款，并按照 ____________ 利率付给利息。
（四）《预售合同》第十六条，地基基础、主体结构和室内空气质量经检测不符合国家标准的，可以要求退房。
第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定
（二）出卖人和买受人约定如下：
1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起______ 日内退还全部已付款，并按照___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_______ 日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 ______ 日内退还买受人全部已付款，并按照 ___________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
（五）《预售合同》第二十一条，开发商办理大产权证或逾期办理小产权证超过合同约定的期限，可以要求退房。
第二十一条产权登记
（一）初始登记
出卖人应当在 ______ 年 ______ 月 ______日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的 ____ ％向买受人支付违约金。（二）转移登记
2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_______日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第 ______ 种方式处理：
（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 ____ 日内退还买受人全部已付款，并按照 ____________利率付给利息。
总结：以上就是关于买受人可以解除合同并退房的相关法律规定和示范文本关于退房的约定，所以说业主要想达到退房的目的，应该符合以上的一种情形。因为房地产官司比较专业，而且某些情形是可以人为促成的，在房地产进入寒冬之际，开发商缺乏的是资金，业主现在要退房的话，更是难上加难，可以说没有专业房地产律师的参与，并通过非诉和诉讼的手段与开发商交涉，业主想退房成功是非常难的。
