转载 如何算出公允的房价收入比？ 房价收入比计算

如何算出公允的房价收入比？

董少鹏☎ 政策观察（证券日报2012年4月9日）

北京房地产协会4月7日发布，今年一季度北京新建普通住房成交均价每平方米12326元，比去年同期下降20.7%；今年前3个月，北京市的商品房成交量已经达到2007年以来的最低水平。北京市呈现量价齐跌态势，具有标志性意义。

笔者曾经在今年1月30日中央电视台《名嘴侃财经》直播节目中谈到，刚需购房者可以考虑在4至6月间出手，目前这个判断没有变化。并且笔者认为，目前北京市一手房价同比下跌20%已接近合理。

在3月14日温总理提到“房价还远远没有回到合理价位”之后，网上迅速出现了所谓的“合理房价”的计算方法。但是，在随后新华社正式播发的经过修改的温总理记者会稿件中，“房价还远远没有回到合理价位”调整为“一些地方房价还远远没有回到合理价位”。笔者认为，调整后的表述更加准确，既肯定了前期房地产调控的成果，又声明了继续调控的态度。并且，继续调控的核心意思是抑制过度的投资投机需求；而对于刚需，大家已经看到四大行已在逐步放松首套房贷款利率，对首次置业给予政策支持。此次北京市公布的数据也显示，9成购房者都是首次置业，投资投机性需求继续得到抑制。

对于网上出现的所谓合理房价的计算方法，笔者认为，希望房价继续深度调整的愿望可以理解，但算法明显缺乏合理性：一是房价中的“合理成本”确定难。这主要因为，土地出让过程中的确有一些灰色支出无法完全量化，需要进一步完善相关制度，使成本阳光化；在经济转轨过程中，有些成本也难以完全按照国外房地产开发的算法来算。进一步说，就是政府拿了土地转让收入的大头，这个账算起来不易。

二是计算“房价收入比”的合理制度框架依然缺失。应当把房价的变化和居民收入的变化放在一起考虑，而不应假设某个条件是不变量。十七大提出了加快收入分配改革的要求，但事实上，这些年来收入分配改革进展缓慢。正因如此，政府明确承诺今年内出台相关改革的总体框架。

特别是，保障房和商品房“两条腿走路”的市场结构还没有形成，商品房价格受到单边驱动。待市场结构得到有效调整之后，至少在保障房达到一定比例时，房价才可以找到相对稳定的参照系。可以说，目前还不具备一个衡量“房价收入比”的相对合理的制度框架，所以，谈房价收入比要打个折扣。

房地产调控要两手抓，特别是要完善制度，稳定公众预期，形成长效机制。中央反复强调调控不动摇，主要方向是抑制投机和过度投资；对于有着13亿人口的不均衡发展的大国，城镇化进程是长期持续的，刚需是客观和长期存在的。房地产市场必须要搞好，核心是公平，是住者有其居。所以，在今年的政府工作报告中，既强调严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施；也强调要采取有效措施，增加普通商品房供给。

笔者认为，房价和调控之间，既有相互的关联，又不可搞简单化对应。政策要坚持立足在抑制和打击炒房上，对于合理上涨的部分应该随它去。

尽管国际上把3－6作为房价收入比的合理区间，但在我国住房制度改革没有完全到位的情形下，理想的房价收入比究竟6好还是8好，还不能完全下结论。我们希望把保障房制度完善起来，把住房税收制度完善起来，把租房制度完善起来，那时才能得出一个结论。毕竟中国国情与很多国家有不同，即使房价收入这一项指标，上海、杭州、鄂尔多斯，也都完全不一样。我们只要把中心城市房价的方向找对了，就是很好的调控成果。

现在有一种倾向，把房地产调控等同于“压价”：要么认为房价上涨一概合理，房价压下去还会弹起来；要么认为，北京市平均房价不跌到五六千元一平米就不算成功。这是明显错误的。房地产调控的“合理回归”，应当是一个系统的提法，包括价格从暴涨暴跌回归到稳健运行，行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”，产品属性从“投资产品”回归到“居住产品”，市场结构从“商品房独大”回归到“两条腿走路”。

为什么笔者很赞同打击投机炒作，同时又认为房价下降空间有限呢？一是因为房价上涨有合理成分；二是因为中国地域辽阔，不同城市有不同的情况。比如鄂尔多斯无疑是一种炒作，而北京、上海的中心城区，即使有炒作，总体还是在跟随大势。

住房制度改革要和市场调控并行。在大中城市特别是一线城市，保障房供给应当学习新加坡的做法，不要把低收入人群都赶到郊区去。政府可以出资补贴，以低于市价三分之一的价格向老百姓售房。这样的话，平均价格就能够降下来。

目前的保障房建设还有很多欠缺，在保证质量的前提下，至少还要经过5年左右的时间。房地产调控不放松，其中包含了结构调整不到位就不能放松的意思。如果商品房和保障房两条腿达到基本平衡了，那么，调控就可以离市场远一点。现在的调控是把手直接伸向市场，也是被迫之举；限购限售等政策，应当尽快取消。

那么，既然保障房5年之后才能达到比较理想的状态，为什么还支持有刚需的人现在就买房呢？这是因为，在这一过程中，目前水平的商品房供给并不能完全满足市场需求，继续增加商品房供给是必然的。在一个供需并未平衡的市场，在如此严厉的调控之下，商品房价同比回调20%已经接近平衡。

（本文根据作者3月19日在中央电视台名嘴侃财经节目直播谈话整理）

视频：http://jingji.cntv.cn/20120319/112404.shtml

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