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| “单位集资建房指标”转让协议的效力 |
| 律师视点 |
未取得房屋所有权而转让单位集资房的买卖行为是否合法有效？或者说将“集资建房名额指标”转让给他人后，还能不能“要”回来？ 近日，汉台区法院审理了一起“集资房指标买卖纠纷案”。原告袁某与被告熊某均系单位职工，袁某和熊某经协商达成了以下主要内容的《房屋转让协议》：“1、甲方(袁某)同意将其单位集资房转让给乙方(熊某)，转让费人民币40000元；2、乙方根据工程进度和单位要求支付建房款；3、乙方承担集资建房的所有费用和一切风险；4、乙方有权取得集资房的使用权和所有权；5、甲方必须将与集资房相关的合同、收据、发票、房产证等资料原件及时交给乙方，并积极配合乙方办理房屋更名和过户手续；双方同时还约定了违约金。协议签订后，熊某按要求以袁某的名义交纳了前两次集资建房款，最后一次熊某以自己的名义向单位交纳了3万余元的集资建房款。集资房建成后，袁某分到了单位C型21栋205号房。因为房屋升值涨价，此时的集资房每平方米约升值1000元左右。袁某见有利可图而毁约，要求熊某再给至少10万元人民币才可以继续履行合同。经过几次谈判和协商，熊某只同意再给4万。因为不能满足袁某的要求，双方多次协商无果，不欢而散。熊某遂强行住进该集资房内，并进行了装修。袁某遂诉至法院，以涉案房屋在订立协议时原告尚未实际取得为由，要求判令双方所签订的协议无效。 对本案如何处理，审理中产生了两种截然相反的观点： 一种观点认为，双方所签订的转让协议无效。理由是转让时袁某没有取得房产证；没有取得单位同意；违反了有关规定；转让行为无效。法律依据：1、《城市房地产管理法》37条规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让；2、单位内部文件规定。 另一种观点认为转让协议有效。理由是集资转让指标的性质是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权。虽然集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。本案实质上就是集资建房资格转让协议纠纷，并非房屋所有权转让纠纷；这种转让是权利义务的概括性转让；转让行为不违反法律的强制性规定；没有损害其他人的利益，所以转让行为有效。法律依据：《合同法》第八十八条；《民法通则》第五十八条；《物权法》第15条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第四条。 案例评析： 本案主要涉及集资房未取得完全产权前的转让效力问题。 所谓合同无效，指的是合同严重欠缺有效要件，绝对不容许按当事人合意的内容来赋予其法律效果。《合同法》确立了“鼓励交易”原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。对合同是否无效，该法第52条、53条以列举的方式作了明确规定。从本案的情况看主要涉及第52条规定的第二种情况：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及第五种情况：“违反法律、行政法规的强制性规定。”关于是否违反法律、行政法规强制性规定问题，也是实践中最多见和争议最大的。最高人民法院合同法司法解释（一）第四条将其进一步明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”司法实践中一般认为，理解这一司法解释规定应注意两个方面的问题： 1、判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。人民法院在宣告合同无效的时候，不得以地方性法规、行政规章为依据，除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。 2、按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。法律的规定，在民法上可以分为任意性和强制性的规定。所谓任意性的规定就是指法律的规定可以由当事人通过约定来加以改变。合同法主要是任意性规定，强调当事人自治，当事人可以通过特别约定来改变。强制性规范是当事人不能改变的，违反强制性规范就有可能导致合同无效。这些强制性规范大多体现在行政法规里面，违反这些规定则有可能导致合同无效。 本案的单位集资建房，实质上是福利分房的一种。“集资房”（即老百姓所说的“半产权”房）是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性政策，产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村证房（指一些城中村利用本村的集体土地自行开发的村民福利房，只能销售给本村村民和村民内部转让，不允许作为商品房对外销售；所谓村证房其实就是没有产权证的房子。）等。最高人民法院为规范商品房买卖行为已于2003年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但该《解释》只将调整范围明确限定在商品房买卖行为，而对集资房、房改房、经济适用房等非商品房买卖纠纷案件并不适用。 本案就是一起原来参加单位集资的职工将集资建房转让给他人一定时间后又以转让协议无效为由提起的诉讼。本案中，尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的，即使有单位规定集资房不得转让，但这只是单位的内部规定，不能对抗第三人，更不能成为合同无效的理由。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让这种“半产权”房屋，应视为一种概括性转让，对“半产权”房屋产生的权利变化包括所有权的全部取得，单位实质上已不再享有任何权利。 回到本案，房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。本案中，袁某作为单位职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与熊某签订《房屋转让协议》时，尚未办理房屋权属登记证书，故袁某签订《房屋转让协议》时虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。根据袁某与熊某之间《房屋转让协议》的内容，熊某所购袁某单位集资房的所有权归熊某所有，但房产证暂以袁某之名登记。嗣后，熊某虽仍以袁某名义参与单位集资建房，承担剩余集资建房款等相关费用，但最后一笔集资款却系熊某以自己名义交纳。袁某所在单位对袁某与熊某上述事实知情，且实际接受熊某交来的后续房款。故袁某与熊某之间集资权的转让可定性为权利义务的概括转让，袁某与熊某之间的协议书虽然名为房屋转让协议，实际上是集资建房的请求权转让。 民事法律行为以意思表示为要素。本案中，袁某与熊某在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的是集资建房的资格转让。本案中，袁某所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，袁某将房屋卖给不符合购买集资房条件的熊某，虽然不符合经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据。 关于是否损害第三人单位的利益问题。前已述及，既然集资建房资格转让是权利义务的概括性转让，也是集资建房的请求权转让，那么单位此时已不再享有任何权利，也就无从谈及损害其利益的问题。何况，协议订立后，熊某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，尤其是以自己的名义缴纳了最后一笔集资款，且已实际居住该集资房。这表明单位虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯单位利益的情形。既然该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，故袁某与熊某之间所签订之购房协议应为合法有效协议。 综上所述，本案原告袁某与被告熊某间订立的集资房转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，因此，该种情形并不在法律规定的合同无效情形范围内；同时，诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了购房资格转让协议，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。被告在房产升值时反悔，不仅违反了民法最基本的诚信原则，也影响物的流转的稳定性。因此，双方所签订的协议体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。法院理应判决驳回原告的诉讼请求。 |
