爱华网[yc]拆迁评估师解读《国有土地上房屋征收评估办法》
文/拆迁评估师范国才
由住建部制定的《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）终于出台了，并于2011年6月3日正式施行。结合多年拆迁评估工作经验，拆迁评估师解读如下：
1、本办法不适用集体土地征收评估。目前，集体土地征收评估办法由各省（市）制定。
2、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。也就是说，确定评估机构（估计房屋征收部门会事先给个名录，北京称之为入围机构）的办法有三种：投票、摇号、抽签。投票的好处是少数服从多数，反映了被征收人的心声；摇号、抽签有点随机性。因此，如果被征收人有心仪的评估机构，建议在规定的时间内协商或投票确定，尽量不要摇号或抽签。
3、房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作；并应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘。也就是说，入户评估工作小组中，应当至少有一名注册房地产估价师。
4、对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。也就是说，拆迁补偿面积及用途严格按照产权证或登记薄记载内容认定。产权证上登记的房屋面积，绝对不能少给；由住宅擅自改作商用的，除按住宅用途补偿外，有营业执照的按规定给予停产停业损失补偿。
5、被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。也就是说，如果在征收决定公告有效期内（含延期），即使房地产市场发生变化，评估报告也不会作出调整。
6、被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。也就是说，被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，不影响评估及征收工作的正常进行。
7、注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。也就是说，评估方法应该至少一种以上，一般首选市场比较法。
8、影响被征收房屋价值的因素有区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。也就是说，房屋建筑结构、新旧程度、建筑容积率（建筑面积除以土地面积）、剩余土地使用权年限，都会影响到房屋价值。
9、被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。对于豪华装修、特殊或专业设备搬迁费、数额较大的停产停业损失补偿，建议委托评估机构评估。
10、评估工作基本程序：房屋征收评估委托书——评估机构入户调查——出具分户初步结果——公示分户初步结果——解释并修正分户初步结果——出具正式评估报告（含整体和分户）。其中，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章（不得以印章代替签字）。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。实践中，好多被征收人拿不到正式分户报告，这是对被征收人合法权益的侵害。
11、评估复核及鉴定。（1）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。也就是说，复核只能向原评估机构申请。（2）原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。（3）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
12、经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题（如评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等）的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。也就是说，除非评估报告出现技术问题，否则申请复核无意义。换句话说，如果房屋征收补偿总体过低，十有八九是房屋征收补偿方案制定得不合理。因此，建议被征收人在征收补偿方案制定环节，应积极、主动提出自己的修改意见。相关文章敬请浏览《被征收人在新形势下如何利用评估机构专业优势？》。
