爱华网对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。而当年海南房地产泡沫的破灭事件就成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产20年史上占据特殊的地位。
众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。然而，为什么总有人不厌其烦地回首这段地产史，或许曾经只是为了追忆辉煌或伤痛，但今天再回首，追忆远不是目的。
1995·海南地产泡沫破灭
据《中国房地产报》 记者 葛云北京报道
进入2008年1月的北京，整个冬天还没有下过一场像样的雪，房地产业的心情有些萧瑟但不冰冷。而14年前的冬天，气候合宜、同样无雪的海南，处于狂躁青春萌动期的房地产业却遭受了一场空前的大风雪，行业气温降至冰点。
“那是一个大佬的年代”，如今在地产圈颇有点名气的地产神仙派核心成员对记者如是说，“我才刚刚入行，因此很遗憾，不能告诉你什么”。
没错，1993年，今天耳熟能详的地产重量级人物们还年轻。那一年，王石42岁，任志强42岁，黄怒波37岁，张宝全36岁，冯仑34岁，潘石屹30岁，孙宏斌30岁，当时他们中最有钱的朱孟依也只有34岁。他们都不同程度地经历了那一场泡沫的洗礼。而后来者，因为更年轻，大多没有亲历，从而谨慎地使用着发言权。
邢女士，现任内地某知名国企上市集团房地产公司老总，1992年被派往海南，1995年返回，期间尽睹了海南地产开发从最高沸点到冰点的过程。在记者的采访名单上，她的身份之所以特殊，还因为她是当年海南淘金者清一色男人中的女性。而且在时间上，她恰恰是“大佬”级亲历者潘石屹们的接力人。
“1989年我去了海南。海南特好！整个气氛都特别自由，周围大部分也都是北方人，大家都是闯天下的，什么都能谈得来。那时候挺穷的，可我穷，还有比我更穷的！”这是潘石屹初到海南并掘到第一桶金之前的感受。
邢女士却这样描述她初到海南时见到的景象：“那时的走私车直接从海船上拖下来，沿着沙滩由拖夫拖到岸上，一人拖一辆车给200元。这对内地来说可是个大数目。”
邢女士或许后来才知道，她所见之时正是海南的走私发财路将至尽头之时。这个场景也成为海南地产泡沫起因的注脚之一。为什么这么说？
海南1988年建省后要发展，要发展就向国家要政策，于是特殊的出口政策、开放股市、房地产政策就成为海南的三大争取目标。
“走私”这个词已经有点遥远和陌生了，但在上世纪80～90年代，“走私”是热度堪比当今“房价”的热门词汇。海南要到了特殊的出口政策，从而也出现了大批进口汽车转运到内地的牟利行为，当海关把这种经营当作走私查究之后，对于经济荒蛮时代的淘金者来说，走私发财的捷径断了。而邢女士所见的正是走私车利润之丰的写照。
那么股市如何？当时中国缺乏专业经营股市的人才，规章不健全，资金管理不善。而且“沪深两地股市已经足够，不能再添一个海南，否则还不知道要乱成什么样子。幸亏中央没有松口”，经济学家徐滇庆说。
股市和走私被堵，房地产开发就成为发财捷径。一时投机炒作盛行，“房地产需求与价格完全正相关，呈现了典型的泡沫经济特征”，徐滇庆对记者分析。
事后证明，这个捷径一旦被开发，泡沫的出口一旦被打开，局面变得不可收拾。
而潘石屹，他在这一切被证明之前，就满载着喜悦和庆幸撤退了，仿佛听到了救命的集结号。
关于老潘等人逃离海南的版本，流传最广的一个便是“五斤橘子与一条香烟”的故事。
按老潘的说法，1992年8月，为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟，或许还搭上潘氏微笑为代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。“海南的房地产要出事了”。
这个故事在反映了老潘等人敏锐嗅觉的同时，也反衬了其他炒地皮的人的“不敏锐”。
廉价的信息别人也可以看到，而理性、适时而“戒”的判断才弥足珍贵。这在邢女士看来，才是问题的重点。“那时候人人眼睛都是绿的，看到天上掉钱，谁的腿拔得掉？”
可正是因为老潘早早地“逃”走了，他没有成为亲睹泡沫破灭的人，从而在他的见证史上永远地停留在“辉煌”一刻，太过完美而不完整。
就在老潘拔腿之时，邢女士前后脚到达了海南。
“那时我还不懂房地产，集团刚成立房地产公司，你可能想不到，考察海南地产市场只是我的‘兼职’，我被派去海南的主要任务是经营集团开发的一大型歌舞厅。”邢女士坦言。
然而，这也正是她能全身而退并作为旁观者全程见证海南泡沫破灭的主因。1992年，海南地产市场已相当火爆，遍地都是全国各地的炒地皮者，邢女士所在的集团公司正准备上市，所以在出手方面相对谨慎。而那个节骨眼出手已属危险，因为次年的宏观调控就让空中楼阁全盘倾覆了。
“我看中了一块琼山市的地，位置较偏，但当时已经是非常便宜的了，大约几十万元一亩。”当时的海南已基本拿不到这样价位的土地了，很多在1989年后每亩十几万元、几十万元拿到的地，在1992年早已飙升至每亩300万元以上，到1993年涨至最高位680万元/亩，涨速惊人。
“是泡沫总要破灭的。”这是受访者最一致的措辞。
就在老潘于国家体改委替万通做完报告之后，就在老潘那场著名的姻缘到来之前，海南的房地产的确出事了。而时间，还不到1994年。
“过后想来，集团没有批准我拿下琼山那块地，纵然是因为准备上市、资产重组的原因，但歪打正着。如果拿了，1993年肯定砸在手里。”说这番话时，邢女士说她眼前呈现的是海南又多了一大片烂尾楼的场景。
不仅如此，在今天看来邢女士“不务正业”的歌舞厅正好成为海南泡沫的佐证。“炒地皮的人多，歌舞厅生意就火爆，泡沫破了，钱和人都不见了，歌舞厅自然就衰落了。”在地产梦破灭、歌舞厅经营尚可的时候，她决定卖掉撤退。
舍不得拔腿或者幻想在最高位拔腿的后果就是，1995～1996年海南的600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。同年的北海，一个30多万人口的城市里留下了130多个、共计120多万平方米的烂尾楼，还有大片闲置土地。
“当年没有金融机构投资房产开发的限制，国有银行不但把款贷给国有企业和私营企业开发，自己也直接开发。”房地产资深人士章林晓谈到这场泡沫事件时说。这一点得到了曾任北海市副市长、负责北海楼市泡沫后烂尾楼清理工作，现任广西北部湾管委会主任的李延强的认同。
而且，当年的贷款根本没有现在的这套审核制度。“如果贷款还不上，也不是现在这样要追究信贷员、领导的责任，大都是核销了事”，章林晓说，“当然，核销者少不了好处”。正是因为这样，当年金融调控一来，国有银行成为最大的买单者，“而这从根本上讲，也是全民买单”。
这里有一个明显的问题。这个问题就连一个在2004年到过海南的出租车司机都向记者提出过。
“为什么他们不低价抛出去呢？那么多楼烂在那里，看着真浪费、真可惜啊。”
这个问题现在看来有两个层面的答案。第一个层面是比较普及的知识，当年的海南并没有工业支撑，经济发展薄弱，根本不足以接盘这些庞大的资产。也就是说，想抛难道就能抛出去吗？
第二个层面的答案则由深谙当年国企规则的邢女士提供颇为妥贴。
“海南不少高档住宅的投资者都是国企和事业单位，他们宁肯空置也不愿降价。原因是，如果降价处置这些资产，就会出现账面损失，其负责人可能会承担法律或行政责任，僵持在那里，反而会保留较高的资产数字”。这就是不想抛怎么能抛出去呢？
“不是因为当时房地产市场的价格刚性，而是因为当时的国企在财务管理上的严重欠缺。这种自欺欺人的结果就是巨额亏损和壮观的烂尾楼”。徐滇庆在理论上肯定了这一点。
对于潘石屹们，财富与名誉兼得了。对于邢女士们，虽然没有捞得可观的财富，却收获了多年的侥幸。而海南呢？
“当然，对海南来说，也长痛不如短痛。要不然，海南的烂尾楼可能20年也消化不了。即便是当年政府采取了那样的断然措施，海南的烂尾楼也消化了10多年”，章林晓如是总结，“而且，四大国有银行的坏账靠剥离才抹去，为了剥离坏账，而设立了信达、华融、长城和东方等四大公司”。而我们知道，这些为解决海南泡沫事件而作的努力，也成为一把双刃剑，直到今天遗留问题仍在。
据说，一位曾到北海考察的跨国公司总裁很困惑：“北海怎么会有这么多建了一半的房子？这里一定发生过什么事！”
对于海南以及北海，这里的确曾发生过什么事，并且，那的确不是一场风花雪月的事，从而决定了它对今天的启示也不会风淡云清。
泡沫之后就是巨浪
■《中国房地产报》王子鹏
1993年，海南，始终是中国房地产的可怕记忆。至少在当前这一代开发商中，它就像一个梦魇，挥之不去。
我们经济生活中遇到的各种问题，几乎都可以在那一年找到根源和参照物。那一年，我们不仅见识到了房地产泡沫的巅峰与破灭，更记住了一个重要概念——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，与房地产结下了不解之缘。
在搞房地产的人看来，似乎每次宏观调控都是针对房地产而来，其实，针对金融泡沫的治理才是重中之重。不过，房地产和金融的关系实在是一条绳上的两只蚂蚱，每次整顿金融，房地产总是第一个挨刀。
在那一轮地产泡沫时期，以四大银行和国企为首的国有资金以及民营资本通过各种渠道进入了房地产市场。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”,这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛。
“一开始都不敢相信，不敢签。从1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹曾这样对记者描述当时的疯狂。任志强后来总结道：“1992～1993年的经济高速增长是在其他行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。”这种情况决定了房地产泡沫的脆弱性。
1993年6月23日，在“国十六条”出台前一天，一件影响房地产命运的大事终于发生：中止房地产公司上市。它的实际影响从1993年一直延续至今，这一决定在当时对房地产业起到了釜底抽薪的作用。徐滇庆教授甚至认为，自这一禁令开始，至今监管部门对房地产业的严防死守也从没松懈。直到2008年，房企在资金链紧绷和从紧货币政策的双重压力下，仍然很难通过直接融资获得支持。
1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等16条政策措施，开始了对房地产市场大规模的清理整顿。房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。海南房价从1993年下半年开始回落，并长期一蹶不振。
对于这次宏观调控，中国建设银行董事长郭树清评价甚高。他认为1993年确定的宏观调控对策与过去其他时期有一个根本性的区别。“只有这一次才明确认识到‘标’与‘本’的根本性区别。只有这一次才明确认识到‘标’与‘本’的关系，而且提出‘治标’与‘治本’相结合，在采取应急措施‘治标’的同时，即开始研究‘治本’的方针和办法。”（郭树清：《体制转轨与宏观调控》）他认为，虽然1993年的宏观管理体制改革在方案上还有一些不足和遗憾之处，但它标志着从根本上克服大起大落式震荡的努力终于迈出了步伐。而且这些宏观改革的实行，也从多方面为微观改革营造了良好的环境。
实际上，1993年的宏观调控导致了1994年一系列在力度和规模上前所未有的宏观改革措施全面出台，经过３年多的努力，中国经济终于在1996年成功地实现了“软着陆”。
今天，如何从那场泡沫引起的宏观调控中得到启示，是很多人研究的对象。
“现在和当年还不同的是，当年的调控政策最主要造成了海南、北海等地的大动荡，这只是局部的，虽然局部经济受损，但却从而避免了对全国的误导，避免了全国金融的大动荡。这种代价是值得的。毕竟当年海南等地的经济还不发达，所以相对后果不是很严重。而今，全国经济普遍发展了，我们是经不起全局受损的折腾的”，徐滇庆总结说，“所以，防患于未然的功夫要强于当年才可以”。
中国地产大事记（1993～1996年）
●1993年
☆1月1日，建设部发布《城市国有土地使用权出让规划管理办法》。这一办法所确定的原则一直延续并影响至今，仍作为房地产土地出让管理的重要规则。
☆4月，房地产展销首次入盟广交会。由建设部从全国选派的30多家房地产企业参展，是我国房地产业拓展对外领域、寻求合作与交流的一次尝试。
☆6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪全面控制银行资金进入房地产。次日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施，旨在引导过热经济实现软着陆。
☆8月16日，国务院批转当时国家计委报送的《关于加强固定资产投资宏观调控的具体措施》，这些具体举措包括：加快投资体制改革、调整投资结构，对5种项目进行重点清理，严格控制新开工项目，加强房地产开发投资和开发区建设的管理，加强对外商直接投资项目的引导和规范管理等。
☆11月14日，中国共产党第十四届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。这被普遍视作引领中国经济体制改革进入新阶段的标志。从此，现代企业制度得以确立。这些都为房地产行业后来的发展提供了坚实的历史背景。
●1994年
☆国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。这一税种的征收，受到影响最大的是房地产开发企业。
☆7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年1月1日实施)。这是继《土地管理法》之后规范房地产市场的第二部重要法律，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。
☆7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》颁布实施，从此住房公积金制度开始全面建立。住房公积金制度的建立，在一定程度上促进了住房观念的转变。
●1995年
☆9月28日，中国共产党第十四届中央委员会第五次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》，提出两个具有全局意义的根本性转变，一是经济体制从传统的计划经济体制向社会主义市场经济体制转变，二是经济增长方式从粗放型向集约型转变。这两个转变对房地产行业的发展起到了重要的指导意义。
☆随着1993年国家宏观调控的到来，海南房地产泡沫破灭。
☆国家正式全面启动安居工程。
●1996年
☆10月24日，国家税务总局发出《关于加强固定资产投资方向调节税征收管理工作的通知》。
☆3月1日，《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》实施。
编辑：龙美好
