爱华网合作建房的界定
与合作建房的纳税义务
近日，有纳税人咨询:如何界定合作建房？合作建房的涉税政策及如何纳税等问题。现结合税收政策及相关法律规定，对这些问题谈谈个人见解，供参考。
【咨询问题】：你好!我公司有如下事宜未明，特来请教:
我司与对方合作开发房地产，对方拥有土地及地上建筑物，土地经评估作价XX万元，我司以此价作为土地、建筑物转让及补偿费支付给对方，然后把土地过户给双方合作设立的项目公司开发，开发完毕对方再买回一定的房产（回购房款总额大于或等于以上地价及补偿费）,请问:
该开发项目是否可以以土地转让及补偿费作为土地购置成本？对方此举可否视作资产重置？
涉及何种税收？如何计算？
这种模式与对方出地，固定房屋分成有何区别?
敬请指点迷津,谢谢!
【涉税问题政策分析】：
合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规的规定。
所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定，判断你司上述业务是否属于合作建房行为。如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定，并对名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，规定了可按合同实际性质处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）对此也作出了更为明确的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）)。
据此,你司的业务是否属合作建房,由于所涉及到的具体细节未提及,只能将上述相关规定列出,供你自己判断。
但字面推测，你司以对方土地评估价作为土地、建筑物转让及补偿费支付给对方，然后把土地过户给双方合作设立的项目公司开发，开发完毕对方再买回一定的房产（回购房款总额大于或等于以上地价及补偿费）,属于合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的情形，应认定为土地使用权转让合同。同时,合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的情形，应认定为房屋买卖合同。按规定,对名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，应按合同实际性质处理。
当然,由于所涉及到的具体细节未提及,你司的业务是否属已定方案或是在商议阶段未知,故不便定论。为方便理解,下面再以某些假设为前堤,对主要涉及到的税种及适用相关税收政策作貝体分析,希望能起到举一反三的作用：
1、营业税及附加
《关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>的通知》（国税函发[1995]156号）文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业这种形式的合作建房问题，视具体情况明确了如何界定征税的规定。如果你司采用的是属于双方"风险共担，利润共享"的合作建房分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配， 共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2、城镇土地使用税。
《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）在“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”中明确，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。所以，受让土地后你司要缴纳土地使用税。
3、印花税。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。故双方均应依法缴纳印花税。
4、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。
5、契税。
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。广东条例规定的契税率为3%。
6、企业所得税问题：
对方公司项目土地评估增值额，按税法遵循的是历史成本原则，不计入应纳税所得额缴纳企业所得税。与此相对应，也不得结转成本、计提折旧或摊销。根据现行会计政策的规定，企业对资产的会计计量，一般应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值。对于资产重估增值，只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产账面价值。所以，如果评估增值后的资产发生了对外销售、转让、投资等行为，其增值已经实现，则应作为收益（所得）体现在应税所得中缴纳所得税，同时，接受资产一方也可按评估价值作为资产的入账价值，并按评估价值结转成本、计提折旧或摊销。
故此，你司开发项目可否以土地转让及补偿费作为土地购置成本？对方此举可否视作资产重置？应依上述原则视实际情况而定。至于你提到:这种模式若改成与对方出地，固定房屋分成的形式有何区别的问题。应依照国税函发〔1995〕156号法规文件理解：
按照国税函发〔1995〕156号文件规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。而是属于对方以转让土地使用权为代价，换取你司部分房屋的所有权，“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权的合作建房方式。在这一合作过程中，对方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；你司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而双方都发生了营业税的应税行为。对方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；你司则应按“销售不动产”税目征税。如果双方没有进行货币结算，税务机关会按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
程浩桓
二○一○年十月二十九日
