爱华网"28年前，我只身来到深圳创业，并不清楚前途如何，因为梦想和尝试，才有了今天。我鼓励年轻人、创业者勇于开创尝试"，面对之前万科多位高管相继离职选择自主创业，万科董事会主席王石曾如此回应。
时光荏苒，那些曾经从万科出走的高管们，在房地产这个圈里也逐步重新开始自己未来新的里程。
在这批自主创业的职业经理人中，发展轨迹最为明显的应属于2011年春节前夕出走的万科前执行副总裁徐洪舸与副总裁肖楠。
借力中航地产
4月26日，中航地产宣布，拟与其实际控制人中国航空技术国际控股有限公司、深圳市里城投资发展有限公司在深圳设立有限责任公司。
根据公告，合资公司的总注册资本为人民币20亿元，包括中航国际投资10亿元，占50%股权；中航地产投资6亿元，占30%股权；里城公司投资4亿元，占20%股权。各投资方均以现金出资，合资公司成立后将主要从事住宅地产项目开发运营业务。
值得注意的是，此次拟与中航地产合作的里城公司两名股东徐洪舸和肖楠，均为万科前高层，而里城公司正是其二人离开万科后成立的公司，两人分别持股60%和40%。
通过查阅相关资料发现，此次联手开发住宅项目并非里城公司与中航地产的第一次合作。
此前，中航地产在昆明的首个项目--中航云玺大宅，就均由里城公司全程操盘。具体合作模式，是由中航提供土地和资金，然后由里城全程操盘，包括规划、报批报建再到销售等。
除中航云玺大宅外，里城公司还与中航地产旗下的厦门中航城国际社区、南京中航樾府均有合作。
对于为何中航地产会多次选择与里城公司合作的问题，在相关业内人士看来，中航地产最为看重的应该是徐洪舸和肖楠在住宅方面的丰富操盘经验，二人作为万科旧将，在万科的住宅产业突破千亿规模的过程中发挥了不可小视的作用，而这点恰恰是作为央企的中航地产最欠缺的地方。
而根据中航地产最新公布的一季报数据显示，中航地产今年的开局或许并不理想。数据显示，今年1-3月共实现营业收入5.34亿元，同比增长6.85%；但归属于上市公司股东的净利润却为-3989.97万元，同比大幅倒退523.63%。
另一方面，选择与中航地产合作，对于徐洪舸和肖楠二人而言也具有极为现实的益处
万科徐洪舸
在万科深圳公司期间的业绩被认为是徐洪舸被王石推上第三代接班人位置的重要原因。
“在他接手莫军任深圳公司总经理时，给我留下沉静和热爱足球的印象，是否能担当重任？还要试试看！”这是王石在《道路与梦想——我与万科20年》一书中对徐洪舸的评价。
调整
2009 年2月，王石密访南京，向南京媒体透露了一系列万科人事调整的信息。王石说，在自己不怎么管事的情况下，郁亮跑过来跟他讲，万科做了“三个调整”。第一，原深圳万科总经理徐洪舸升任万科第一副总裁；第二，上海区域常务副总经理周俊庭接任杭州万科帅印；第三，万科集团行政总监朱保全到南京万科履新。
其中徐洪舸升任万科集团第一副总裁被认为是此次人事调整的核心。据了解，万科此次人事调整源于王石的一个提议——为郁亮配一个副手，而在徐升任万科第一副总裁的同时，徐洪舸把万科设计团队的十号人都调到了万科总部。
王石对此三项人事调整的评价是三个“好”字。此前徐洪舸在万科担任的职务是执行副总裁，万科深圳公司总经理，负责万科珠三角业务，年薪417万元。其在万科的年薪仅次于王石及郁亮。
据分析，徐洪舸新的角色相当于万科首席运营官，其主要职责是使万科总部对各地分公司业务层面的指导和管理更具体和精准，亦是万科为2009年的精细化管理所做的最为重要的一次人事调整。
对于此次人事调整，王石的评价为：“原来以为郁亮只是想要一个助手，没想到它是万科业务管理架构调整的标志性分水岭。”
而业内对万科增设徐洪舸为第一副总裁的讯息，则理解为：“王石退休、郁亮任董事长、选出下一代接班人”。
履历
“徐洪舸，毕业于东南大学建筑学专业，比莫军晚三年加入万科。经历类似于莫军，只是没有到外地工作的经历……自2001年以来，小徐显示出出色的管理才能，无论在技术专业还是在业务拓展方面，都显示出万科第二代职业经理人的成熟。2005年，他升任集团副总经理。”这是王石笔下，徐洪舸在万科的履历。
资料显示，徐洪舸1971 年出生于贵州省黄平市、1994 年毕业于东南大学建筑系建筑学本科专业。1994 年7月加入万科，并进入万科设计部门。1996 年，成为万科设计部门的主管。
徐洪舸在万科最为重要的机遇出现在在2000年。由于当时万科北京公司的老总林少洲离开万科，万科总部将莫军调到了北京，其时，尚在万科设计部负责的徐洪舸直接升任深圳公司任常务副总经理。2002年，徐洪舸成为万科深圳总经理。
徐洪舸上任万科深圳，正当姚牧民、车伟清动荡时代结束，莫军调任集团之后的混乱年代。但资历尚浅的徐洪舸改变了万科在深圳的布局，打破了万科仅在罗湖、福田布局的惯例，将万科在深圳的业务推向了龙岗，南山、宝安、盐田……
而深圳万科这一轮扩张，恰逢深圳六大传统区和四大新城的全面建设与规划。在深圳城市剧变，人群迁移的时候进行了新的磨合，恰在此间，万科在深圳储备了足够的土地资源。在产品上，徐洪舸则打破了万科的传统，开始向豪宅领域出发，使得万科在深圳豪宅及别墅领域如鱼得水。在接下来的年代里，深圳万科变成了万科体系内最赚钱、最平稳地区公司。
在万科深圳公司期间的业绩被认为是王石将徐洪舸推上第三代接班人位置的重要原因。
王石本人则对徐洪舸本来就亲爱有加。2007 年6 月29 日，在深圳南澳浪奇游艇俱乐部举行的深圳万科07/08战略推介会上，王石显然对台上口才流利、思想活跃、拿捏有度的“小徐”相当满意。以至于王石当天做了一场兴之所至神采飞扬的讲话。但王石仍在嘉宾以及广泛的媒体面前，对深圳万科提出了一些“相左”的意见。这是王石近年来少有的对区域公司不留情面的批评。
王石讲了三点，第一，要求深圳万科以当年广州日立电梯对待万科的诚恳、负责任、体贴、平等、友好态度对待合作伙伴；第二，包括低密度住宅在内的所有深圳万科盖的房子，要全面推行装修房计划；第三，提升服务质量，为万科因为装修房计划的推行带来的小业主投诉高峰做好充分准备。
而仅在此次批评不到两年之后，徐洪舸成为万科人事变革当中最为重要的一环。
1994年毕业于东南大学建筑系建筑学专业 1994年07月加入深圳市万科房地产有限公司1996年12月-1997年10月任深圳万创建筑设计顾问有限公司建筑设计主管1997年10月-2000年01月任深圳万创建筑设计顾问有限公司副经理2000年01月-2001年01月任深圳市万科房地产有限公司常务副总经理 2001年01月任命为深圳市万科房地产有限公司总经理
深圳万科地产，不同于深圳其他的主流发展商，没有土地资源优势和城市区域的地缘优势，常常需要很辛苦地拿地，以比较密集的资金、以比较大的风险，去启动一个较为冷僻的市场。这也锻造和培育了万科，使我们始终走在一条‘创造市场、创造城市的潜在需求’的开发之路上。
愿做无为而治的领导
沉稳、内敛、不张扬应该是大多数人对徐洪舸的中肯评价。他不爱见报，极少接受访问，原因很简单，几年前他接受过一次访问，结果记者将他“拔得太高了”，让他非常不舒服。“我自己看了都觉得脸红，甚至我的父亲都打电话问我是怎么回事。”徐洪舸淡淡然地说，“我觉得把一个人捧得太高并不是件好事，甚至是害了这个人，不是有个词叫‘捧杀’嘛。”
“我认为个人的能力是有限的，我只是一个 人，没有三头六臂，我所能做到的事都是因为我身处在这个团队之中。可以这么说，我如果离开万科这个团队，很大可能是做不到同样的事。”
徐洪舸有个很好的习惯就是喜爱阅读，尤其喜欢读历史类、传记类、游记类的书。近段时间他看了本《胡适画传》，“看完之后特别有感触，胡适在那个时候就告诉蒋介石要以下属的智慧为智慧，要相信下属的能力。我觉得这种治理国家的道理，和今天我来经营一个公司的道理是差不多的。”
徐洪舸有个非常有意思的观点，他认为一个公司的领导如果能力太强，其实是个灾难，“他会事事过问，事事关心，但是人的精力总是有限的，到最后这个公司肯定会垮掉。”
新的里程
从万科副总裁这样的位置去职，能做何打算？过去两年时间，已经有六七个人思考过同一个问题。当然他们的选择也各不相同，但无外乎两类：携带金光闪闪的履历去统领一家成长型企业，或者自主创业尽情释放个人英雄主义。2011年初，从万科出走的徐洪舸与肖楠属于后者，但在万科多年，他们思考的东西更多。这一切，都在其联手创办的一家名为里城地产的公司中体现了出来。
当房地产的竞争变成拿地和融资能力的拼杀，全国上下一片血红，里城团队则避其锋芒，选择了提升内功，只做专业的开发团队。这种纯粹的轻资产模式，也让其团队更加有精力专注于地产开发本质。
“里城”是一个极富深意的名字——通观其商业模式可以发现，这家刚上路的新公司，对行业而言的确带有一丝里程碑式的色彩。
“开发商”里城
早在10年前，就有学者预料了这样的局面，正如美国目前成熟的地产产业链，整个链条分成数段，活跃着各种专业的“投资商”和“开发商”。
“投资商”紧紧抓住房地产的两个关键要素——土地或资本。但“开发商”却回归了房地产的本质——盖房子，卖房子。
“这并不新鲜，事实上国内有不少企业已经在这么做了。”里城地产一位高管对《地产》记者坦承。目前绿城、滨江甚至中海地产都开辟了内涵相似的代建业务板块。不过里城地产“开发商”身份更为纯粹。
2011年3月24日，里城地产在深圳俊园大厦正式揭牌。其初创时就标榜“源于万科，高于万科”。徐洪舸、肖楠离职时把原万科酒店总经理闻平洋、万科西安副总经理章晓任、深圳万科李秉皓等约20人一同带出，从设计到营销，在团队优势上无可比拟。
招聘资料显示，里城在深圳的总公司名为“深圳市里城地产顾问有限公司”。不过，这绝不是一家简单的地产顾问公司。
据《地产》记者调查，除了一般的公司职能部门，里城部门设置还涵盖了工程部、设计部、装修部、总工室之类的部门。规模虽小，五脏齐全，俨然一个配备完整的房地产开发公司。
里城在招聘资料中这样描述其公司业务：房地产开发环节顾问，包括设计、营销、工程等；受托进行房地产从规划设计到销售交付的全过程管理；还有房地产开发。目前其已接管项目面积超过300万平米，分布在全国近10个城市。
里城不多的公开资料，总与一家企业联系在一起——中航地产。由于摆脱了土地和资本束缚，里城起步只能选择有实力但缺乏经验的企业合作。
双方的合作模式是，中航提供土地和资金，里城除去不介入土地前期和物业管理之外，全程操盘，从规划、报批报建再到销售，当然里城在销售上也会借助专业的销售代理公司。
资料显示，里城是厦门中航城国际社区、南京中航樾府的全程顾问。前者规划的总建筑面积达到160万平米，是一个体量相当大的社区，也是里城的首个操盘项目。
此外，还包括目前在建马上即将销售的“中航。云玺大宅”项目，也是由里城全程操盘。这个项目位于昆明最大的自然湿地公园五甲塘湿地公园旁，项目占地近1000亩，规划定位为滇池湿地城市低密度高端住宅社区。
不止如此，在今年2月中航国际地产业务2012年经营计划会议上：里城地产的肖楠、章晓任分别汇报了其代理的中航国际直接投资的地产业务经营情况。包括了：厦门中航国际社区、昆明五甲塘项目、南京江宁航空学院项目、大连中山路项目、重庆两江项目。
今年2月，重庆中航豪掷14.5亿元，吞下渝北区龙兴组团E标准分区上百万平方米的地块。这或许就是里城即将操盘的重庆项目。另有消息显示，里城还在接洽中航在惠东获得的近3000亩土地的大项目。
这相当于中航外聘了一个专业的团队。据闻里城得到的酬劳是总销售额3.5%，当然各个项目会有些许差别。
以中航昆明项目为例，销售任务是20亿元，按照销售额3.5%计算，这意味着两年时间如果能顺利完成销售指标，里城团队能得到7000万左右报酬。中航有钱，里城有人，两者一拍即合。
担任里城董事长兼总经理的徐洪舸，曾在万科供职的17年，一度任职于万科集团首席副总裁，是万科集团领导层居王石、郁亮、丁福源之后的第4号人物，十分被看好的少壮派。其离职也被认为是万科“中年危机”的最直接表现。
担任里城执行董事的肖楠，也曾任职万科集团副总裁，主管产品线，在推进万科的产品创新、节能环保建筑技术发展上做出过贡献。
徐、肖两人都是万科的理想主义者，都是以建筑设计起家，对于建筑有着特殊的敏感性和理想主义。其在万科一手经营起万创设计团队，在万科推出了一个又一个创新产品。
避“重”就“轻”
“既然联系这么紧密，他们为何不受雇于中航地产，成为这家地产央企的一个部门呢？”一位业内人士难掩疑惑。而这，其实也是徐、肖二人离开万科自主创业的关键。
创业最大的刺激，莫过于创立一种新的商业模式。无疑，徐、肖二人自认为找到了。如果跟中航的合作成功，里城在业内树立声名，还可携手更多合作者，实现快速而轻盈的扩张。
目前里城发展得十分迅猛，据闻已经在10余个城市拉开阵势。除了上文提到的厦门、南京、昆明三个城市外，还在深圳、天津、金华、大连、青岛、重庆等地大量招聘人才。
据业内人士透露，其内部机制俨然一个小万科，甚至对于自己中意的人选，会承诺不低于万科的薪酬，并会预支年终奖部分。企业文化跟万科也很类似。
目前其昆明项目的团队有40到50人，而整个里城的规模在200人左右。据闻里城有意保持团队“轻便”，在项目公司上不会配置太多的人手，更加注重员工能力的精干。
成全机构董事长全忠坦言，这代表着中国房地产开发的一种趋势，让更专业的人做更有深度的专业的事情，地产分工将进一步加剧。
有业内人士开玩笑说，过去房地产行业的微笑曲线是倒置的，因为“开发环节在盈利的顶部，前端的金融与后端的服务在底部，银行挣的钱不如盖房子的多”。但现在，这条曲线似乎要“反过来了”。
在“通胀时代”，开发商的主要利润并不来自于房产开发，而是土地增值的部分。开发房产不过是变现了土地增值，这是过去房地产开发能获得所谓“暴利”的游戏规则。在调控趋严的背景下，这种依赖土地增值就能盈利的时代正在成为过去。从“重资产”向“轻资产”转型或许更加现实。
“轻资产”的内涵是，不同于传统的土地储备和大量占用资金，而是更倾向于利用自己的品牌或者开发能力、强调自身的专业性、提升开发项目的价值、通过与投资方合作来开发。委托代建是一种狭义而直观的轻资产模型。
这一块，绿城也是较早涉足者。不过，尽管跟九龙仓、融创等合作密切，绿城短期内仍难以摆脱重资产的老套路。
绿城建设相关负责人曾向媒体透露，从公寓到别墅，根据项目的不同，绿城代建的费用大约为销售额的7%～12%.绿城将以开工、预售、预售50%、预售70%、预售80%分别为节点回笼项目资金。
从成立代建公司以来，绿城代建项目总数已经超过50个，可收金额接近1000亿元，远超宋卫平提出的“三年内项目超过100个，销售1000亿元”的初始目标。不掏钱、不拿地，以建设、管理和品牌输出为主的绿城代建模式，正有意无意中成为绿城集团依赖的一条突围路径。
比绿城走得更远的里城地产，在回报率方面似乎要低一筹。但在团队优势方面，则不相上下。随着里城扩张版图的明晰，这家地产新军的前景还具有更大的想象空间。
