爱华网新浪乐居讯 (编辑 王朝凯)
国土资源部日前透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。针对这一未来土地政策的重大转变，上海传世地产行管总监潘莹斌在接受新浪海南乐居的访谈时表示，土地供应双轨制作为一个历史阶段性的政策，目前尚有存在意义，而国土部门的表态某种程度上是对土地政策进行调整的事先吹风。而海南土地市场本身带有一定的混乱性，消双轨制要落地海南，还有很多细分工作要做，最好是有一个全岛地块功能大致的划分作为前提。
或为国土部门事先吹风
对于国土部门的此番表态何时实施，业内看法不一，有业内人士认为短期内实现的可能性很小，而据某著名媒体报道，取消土地供应双轨制已然进入倒计时。对此，上海传世地产行管总监潘莹斌接受新浪海南乐居独家访谈时表示，土地供应双轨制从产生到现在的历史过程并不长，累积了很多经验，对政府财政和社会建设的贡献非常大，作为一个历史性的政策，其存在终究有着必然的意义。
潘莹斌认为，按照国人比较内敛的惯有风格，国土部透露要逐渐取消双轨制在某种意义上是事先的吹风，也是下一个阶段国家对土地政策进行调整的一个信号。“相信这还只是一个摸着石头过河的想法，所谓的取消到时也会是因时而异、因人而异、因地区而异，东方人，特别是中国人应变能力非常强”，潘总笑言。
对于业界热议的取消双轨制的利弊关系，潘总认为两方面都是客观存在的，只是呈现出来的比例不太一样。但是不管是双轨制还是单一的模式，最终还是需要有细致的规则和强有力的对规则的执行，以及对这两点的合理监控，有了这些，不管单轨双轨都一样，都是可行的。
取消双轨制理论上会减少特权用地，有利公平竞争，但在最初期不大可能有这种效果。因为突然做一个180°的转变，当中不可能有没有漏洞，有漏洞就有人钻，这说明监管环节的重要性。
取消双轨制后土地财政如何花是关键
相较于取消土地供应双轨制的利好，潘莹斌更多的强调了其中的不利影响。扩大有偿使用国有土地覆盖面势必拉高公益性用地的成本。都通过有偿方式出让，那么就少了一个水桶的短板。以前像经适房、安居房，政府会在土地供应上以划拨、协议价等方式给予扶持，如 果取消双轨制，这个扶持很大程度上会消失，经适房的销售成本到达终端时会很市场化，导致出现只有商品房的情况。
再比如医疗、科教用地如果也完全通过市场有偿获得，那么后果同样毫无疑问，以后上学得交更多的学费，而医疗几乎是跟楼市等同的重大民生问题，等于是把房地产问题又嫁接到医疗问题上，最终恐怕还得由消费者去承担。
在潘莹斌看来，不是不可以取消土地供应双轨制，取消之后政府从土地出让获得更多的财政收入也没有问题，关键在于这些新增的土地收入怎么花。政府财政收入增加了，对安置房是不是要进行更大的扶持，对民生公益事业是不是要进行更大的投入等。
落地海南还需做好土地功能划分
海南省土地市场情况比较复杂，潘莹斌坦言：“目前海南土地双轨制操作模式带有一定的混乱性。”不同时期所执行的标准不同，以及现在各种所谓因时制宜、因地制宜的解决方案，基本可以理解为“乱象”，这些乱象某种意义上在破坏这个行业的规则，也在打乱这个行业的市场客观规律。这就造成土地获得成本的不一致，所有的竞争对手不再一条起跑线上。
在这种混乱的市场环境下，潘莹斌提出，取消土地供应双轨制要落地海南还要全岛地块大致的功能划分作为理想化的前提。潘莹斌认为，海南土地市场本身对取消双轨制完全能适应，国家也致力于深化市场经济，但是取消双轨制后最终落实到消费者身上的各种产品能不能被承受很难说。根据国际旅游岛的特殊环境，潘莹斌指出海南还缺乏一个全岛整体的规划，即根据国内市场、国际大市场中的各种人群对产品的需求，来进行大致的地块功能划分，区分出普通住宅用地和高端旅游地产用地，并实行差价化限制。如果有这样的一个剥离旅游地产和住宅地产的格局，那么以后海南取消土地供应双轨制就有了一个方便的执行前提。
