爱华网第一节 你无处可逃
我现在开始讲述的是我自己的故事。或许我的故事是所谓平民阶层的老百姓耳熟能详的故事中的一个，但是我想让你从我的遭遇中看出平民在这个时代中所处的劣势和可以遇见的机会。当你读完我的故事以后，你就会知道我为什么会关注起投资这个问题，又是如何去1次的。我的用意是让你真正看清楚自己，然后行动!
我先要声明的是我的身上有着平民大众所共有的特征和美德。比如说，我从父辈那里接受了努力学习、勤奋工作的优点我脚踏实地。从不夸夸其谈，也不好高骛远。我谨守着"多一事不如少一事"的训条，规规矩矩地度过了我的小学和中学时代。
比一般孩子更为光荣的是，我的小学和中学时代可以说是父母的的骄傲。我年年获得三好学生的奖状。成绩一直在年级前三名之内。我还一直担任学生干部，在好几种竞赛中获奖。我的事迹一直在亲戚之间传颂。作为榜样。被经常挂在一个表叔的口中，教育他那个想吃想喝而不肯学习的儿子。我读书。远离娱乐和其他事物。所以在我到了青春期的时候。我还不知道追星。这倒不是由于我天生成熟，而是没有追星方面的机会总之，我符合一切好学生的标准。这一状况一直持续到我的高中与大学阶段。
依我的成绩，进入大学是一件没有任何悬念的事。唯一遗憾的是，如果我在高考时能发挥得更好一些，我可能会进入更好的大学深造。不过对此我的父母已经十分满足。他们庆幸的是我没有像表叔的儿子一样连考三年也没有进入大学的门槛。那位恼怒的表叔在逼儿子考了三年之后终于没有了耐心，而我的表弟则进了一家餐馆打工。业余进修厨艺。
我在亲戚的羡慕眼光里读完了大学，然后分配到了一个中学里教书。一直到那时为止，我的所有进程都十分顺利。父母的抱怨也只是为什么我不能像有背景的大学生一样被分配到机关工作。那样会使他们更有脸面一些。和所有付出代价得到收获的家长一样，他们苦尽甘来，他们如释重负。接下来我就可以遵循他们的生活轨道，进行我的生活。
职离开学校。已经让我的养老金和其他的福利化为乌有。家里可怜的一点积蓄。被我几年的下海消耗殆尽。那年我已经36岁了。我两手空空地离开了家乡。临走时我分析了自己的情况，发现了自己的优势：我是男性；有一张大学文凭；也还算年轻。
再说一下我的表弟。那年他终于开了自己的一家小餐馆。因为我的家乡的旅游资源越来越得到重视和开发，餐饮业正在蓬勃发展起来，我表弟的手艺又越来越好。回头客越来越多，这一切促成表弟下决心开创自己的事业。餐馆开张时生意非常好。我也在那里接受了他的饯行。在座的表叔和父亲都有些找不到言词。只有表弟意气风发，劝我喝了三大杯，喝完后，我就无着无落地离开了家乡。我的目标很简单。去省城杭州，找一个待遇不错的单位。然后从头开始。慢慢做出成绩来。我要在打工的同时增加自己的积蓄，在这个美丽的城市度过晚年。
到了杭州之后，我才发现找到一份好工作的机会远比自己想象的要难得多。那年是1997年，像我这样有实际经历又不算老的人还木多。老实说现在这种机率更要降低一些了。当时我在杭州曾先后找了几个单位，没有很长的时'间我就在一个电信企业中谋到了一份销售的差使。中国的电信正处于不断发展的阶段，所以我对它充满了信心。企业开始的效益并不怎么好而销售的工作和我以前的工作完全不同。销售是和市场经济的终端最接近的一个环节。在这个环节上。你会明白"客户就是上帝"的道理其实再简单不过了。往往就是落实到"我买"或者"我不买"上。为了达到成功销售的目的你必须充很多电，明白自己到底在做什么。比如，自己产品的优势、市场的结构。然后你必须很明白你的客户是怎样的一个人。他对你的产品有无好感。愿意不愿意尝试你的产品，信不信你的说辞等等。做销售工作让我发现自己身上的一些潜能。比如。如何去和人沟通。如何触摸到市场细腻的变化。如何通过运作来营造商机等等。这对于任何一个人来说都是一笔宝贵的经验财富。我之所以在此絮叨不休。就是为了告诉你。只要你开始关注自己的事业，那么你以前生活中的一切体验就都能为你提供最直接最有效的经验。只是那时我还不太明白而已。
那时，我只想低调地生活。储蓄更多的钱。为将来做打算可是我发现自已储备的资金总是在下一轮物价上涨时跌破身价表面上。我的银行存款可能在增加。但实际上。它却在不断贬值。不过我还是精打细算地积攒着，因为我有父母要赡养。有子女要教育。有不可预知的用钱之处。还有朋友问应酬的需求但是尽管我有着这样好的打算。我却发现自己每月的工资。除去一部分房租，一部分生活必须品。再去掉子女的教育费用之后。自己竟然是"一穷二白"了!不过我没有绝望，。因为我所在的企业正在慢慢发展。
效益明显好转，如果照这个势头，再过三四年我的个人收入也会有很大改观。所以。我需要有耐心。我要做的就是把自己和企业紧紧地捆在一起，努力地工作，在企业中体现自我价值，用辛勤工作来积累我的财富。
不过。到了2001年，我发现那只是我的一厢情愿而已。
原因是，我所在的企业和另外一个企业合并了。在中国现今的经济改革中，企业的运作有许多事情是无法解释清楚的。资产多的并非是强势企业。而企业精英也并不是一定得到重用。在原先的企业里。我想把自己称为企业骨干也并不过分。我曾用自己的智慧让企业一年多实现几百万元的利润。我曾用超出常规的销售模式让零售额直线上升。但是这一次企业合并完成后另一个企业的中高层管理人员直接取代了我们原有的中高层管理人员。我以前工作的企业其结构全部被瓦解了。虽然另一个企业的管理人员还不如我们原来企业的管理人员具有这类行业的操作经验。但我们却难以逃脱被"接收大员"赶到一边去的命运。我们这些业务精英被作为"富余人员!...扫到了企业的一角!企业合并半个月后，我就被告之先待岗。根据定义。待岗就是可能有岗，可能没有岗。我的命途多舛，实际上就是等着再分配。还不一定能被分配!我的所有未来计划都落了空!我怎么办7此时此刻，我已经是39岁的"高龄"了。
进入新世纪，我的眼前仿佛并未挑开一丝亮色。2001年初我心灰意冷地回到家乡。想着是否回到原地开始后半辈子的生活，却意外地发现我表弟的餐馆也关了门!原来表弟虽然手艺不错，但是管理餐馆的水平太差。顾客投诉多多。这次因为卫生问题被人告上了法院，赔了好几万。餐馆也就关了门。
在家乡的不爽让我又在年前回到了杭州。大年三十的晚上我睡不着觉。屋外的鞭炮声此起彼伏。热闹后便倍觉冷清。我怎么办呢?上帝关一道门。给你开一扇窗。但是我既看不到门，又摸不到窗。尼采说：上帝死了!谁是你可以依赖信奉的救世主呢?
我想了几天几夜，起先我是想自己为什么命运如此不济。接下来，我想我到底有什么罪过竟得到如此不公平的对待。再后来。我幡然醒悟。我终于发现我身为平民的命运：
我们是弱势群体。很少有鲜花盛开的道路为你铺就。也没有更多的方便之门为你敞开。你想依靠。但没有坚强的后盾；你想向前，但没有光辉、具体的指引。你只能凭借自己微薄的力量。去折腾!去碰壁!去摸索!
我们接受的最普遍的教育是，用千篇一律的目光看问题。我们跟在别人的后面走，从不想为什么要这样做。比如说，我们以为播下了种子，你只要努力去耕种，总会有收获。这是直线型的意识。多年来，我们受到的教育就是这样：好好学习，拥有一技之长。然后只要努力去工作，总能加薪提职。但你无法预计到许多个人之外的因素。无法想象其它理由。有位著名学者说太平洋这边一只蝴蝶拍拍翅膀就会使几千公里外造成一场灾难。我们想象不到。因为。这不是我们的想象力可以达到的。
另外一个方面，我们受到传统观念的影响太大。我们会在金字塔中先安排好了自己的位置。习惯于把自己的未来交给别人支配，并对别人信心百倍。仿佛这样才能生活得心安理得。总之。我们无法看清盒赢琶厮的那只手。我们走路经常是这样如果出了点错。出现了偏差，就部分地调整自己的行为。然后接着沿这条路走下去，不会去考虑情况为什么是这样。比我起点更低的表弟。缺乏的是系统的知识。这种人在前几年可能会碰巧成功。但是他已经无法具有那些一夜暴富的老粗们的机会了。所以，我们这一个群体，要么是一些优秀的员工。要么就是些业余的小老板。所以。经济改革的浪潮最早淘汰的就是我们这些思想传统、行为保守、中规中矩的平民。如果说。每一时代的每一变动都将把一部分人送上历史的祭坛。那么十有八九就是我们中的这一部分平民。
同样严峻的问题体现在我们的家庭生活中。在以金钱可以量化感情和道德的年代里。我们的爱情会受到金钱的苛刻考验和无情捉弄。庄子说："相濡以沫，不如相忘于江湖。"在轰轰烈烈火一般的感情都易消亡的时代，只有守住经济上最后的底线。才能获得家庭的平安和幸福。没有了经济后盾。家庭也不再是人们最后的庇护所和乐园。而我们对此往往执迷不悟，一直弄到自己一无所有。只是到了穷途末路、头破血流的时候才会稍稍地回顾一下自己走过的路。
事实上。这些年一些基层单位不负责任的状况，越来越使我们对职工下岗、待岗后的保障产生许多担心。我们已经缺乏必要的、实际的被关注，进而缺乏起码的安全感。我的母亲早在上个世纪的九小年代退休。那年正好有一个重新核算退休金的方法，退休金由企业发放转为社会保障。计算之后。她的退休金远远低于早一年退休的职工。而且比后来退休的职工也低这个政策性的变动让这一年的退休工人受到沉重的一击。很显然的是。这些人不应该为自己的不幸承担责任。由于政策变动而单位又不能根据实际情况进行调整。从而使很多人美好的退休计划泡了汤。同样的情形可能正降临到你周围的人身边。我们绝大部分传统的人们不得不依赖着单位生活。单位是他们生活的支柱和全部的经济来源，但这个支柱并不牢靠。这几年的情况说明，我们的生活并不存在永远的牢不可破的保障，我们必须在改革大潮中自己奋力游向彼岸。不过。我们中的一大部分人可能会因为不幸没有降临到自己头上而心存侥幸。海明威说："不要问丧钟为谁而鸣。它为你而鸣。"我们每个人的利益就像一个个深深插入在水中的冰山。其水下的部分是连成一体的。只要经济的波动展现在一个层面上。它必定会带动其他层面的波动。不只是企业命运岌岌可危的员工应该思考自己的出路。所有现在正是年富力强的薪水丰厚的人也要关注这个问题。因为你的未来也许会有许多不能预料的事情出现-比如意料不到的企业倒闭、突发的灾难、疾病、家庭人员的变故等都可能让你的财务情况发生巨大的变化。所以。每个人都不能逃避。应该勇敢面对一切命运的安排。
第二节 小试牛刀
在那个绝望的晚上我想到了自杀。我深为我自己的命运悲哀。我有的不是壮志未酬的伟大哀惋。而是一个渺小个体被巨大权力无情戏弄的痛楚。我想到要写一幅血字到北京的公司总部去跳楼。我要让他们回答，为什么抛弃一个对公司极其忠诚又极其努力的员工。公平何在?天理何在?我甚至感到自己有如那昙花一现般的悲壮。又似流星猛烈撞击后陷入永久的黑暗。
但我克制住了自己。理智让我回过头来。
自杀是一种简单的解决问题的方式，但它会给我的家人带来比悲伤更沉重一万倍的痛苦。对所有认识我的人
来说，他们则会在我的墓志铭上刻上"懦弱-两个字，并且加上注解"万劫不复"。
我第一次认真地面对现状。我发现其实造成我这样窘迫的根源是由于金钱。对于我，对于绝大部分工薪阶层的平民来说工资是我们长期以来唯一的生活来源。因为要保留一份薪金。我们只能更加收敛起自己的个性，在单位里忍辱负重地过日子我们胆战心惊，如履薄冰，随时等待命运的捉弄。有个学经济的朋友从高校辞职下海前对我说了这样一句话："在这个社会里要想活得自在。要么是不断缩小自己的欲望，要么就是不断地加鼓你的荷包。过去的我，哪样也做不到：现在的我。要试着做第二样。"几年后。他开始发达，而我却被从商海抛回岸上。我的出路在哪里7
也许我还是可以风干眼泪，假装潇洒地以我39岁的"高龄"继续到另外一个城市流浪。但我究竟去干什么呢7我能不能再次承受被抛弃的命运7杭州真的没有我的容身之处了吗7
人在愿意接受的时候总是能比别人多一些领悟。那时我漫无目的地在书店里寻找理财投资方面的书，看各种经济成功人士的传记。我的视野突然开阔了起来。
有一次，我走在杭州的繁华街区，听到一段对话，那是两个妇女。
其中一个问："这么长时间怎么见不到你7"另外一个说："每天和人搓搓麻将，都懒得出门了。"
前面那个说："你真是好福气啊，房子位置这么好，只要收收房钱就可以不干活了。"
另一个说："我打算明年再把房子翻建一下，建个三层楼。"
听得出。这是郊区农妇们的对话。也许平时我会对她们的生活方式不屑一顾，但在那时我却浑身一震。对那位坐收房租的小太太尤生羡慕。
我一直以为找到一份体面的工作就可以直接进入马斯洛所说的五个需求中的高层次阶段。哪知事与愿违，莫
名其妙地。我就成了一个无着无落的人。在心理上。我与那些露宿街头的乞儿有什么两样?
衣食无忧。实现自己的理想，一个农妇仅凭着自家的一幢房子就轻而易举地。英魂了!
那时房子的问题占据了我心里很大的位置。那时的房子，不只是一个安身之所的概念了。我的思想远远超过了置业成家的限制。走了很远很远。
那时。我把杭州的整个房产历史思考了一遍：
城市化的进程是在九十年代初的时候开始的。这期间的城市建设，一是对老城区的改造；二是向外的延伸。
先说城市内部的改造。在九十年代中后期，城市对旧城区的改造大张旗鼓地开始了，市中心的老房子被成片地推倒，一片片新的建筑群拔地而起。当时市政府颁布的拆迁条例承诺了两种方案：一是把原住民迁移到市区范围里较远的地带；二是如果原住民的住房能够原迁原建，那么政府可以对其进行补贴，自己找地方过渡，等待回迁。事实上，回迁的速度此承诺的时间要漫长得多，但这极大地刺激了原住民对于住宅的需求。
再讲城市的扩大。杭州在1992年房产业才开始起步，现在城西近郊一带的建筑，是房产业先驱者们的业绩。因为那时所有本地的杭州市民还是保持着一个老观念：要房子，单位遣。所以这些地段的房产刚兴起的时候购买情况并不好，只有一些外地侧辫州创业有成的商人考虑在逮余抗避嗍准市区购买住房，还有一些杭州本地的有实力的个体老板和个人也在这里置业。所以杭州城城西就成了富人区。这一阶段，房产业一直以平稳的速度增长着。如果说九十年代初的地产商人还是摸着石头过河，在城市的边角落里寻找处女地，为一些外来人口展示城市的宽容与热情，那么九十年代后期他们迎来了房地产业的黄金期。这个黄金期以国家的政策为滋养，以政府的大力支持为保障，以城市对住宅空前的需求为绝对保证，轰轰烈烈地进行"圈地"运动。九十年代后期，杭州1997年开始施行土地储备制度，1998年推行住房改革，实行住房商品化、投资主体多元化、住房货币化等安置政策。这时，杭州的房产开始全面预热。
分水岭是在1999年，这一年浙江省公布了《关于进一步深化我省城镇住房制度改革的实施方案有关具体政策的意见》，对许多房改中的问题作了诠释，明确取消福利分房的政策。这个政策无疑把一大批有一定经济基础的城市居民推到了购房的队伍中来。大家在分房无望的前提下都把资金投向房产消费。而"外地人购房可以上户口"的"诱惑语"又把大批有资金、有需求的外地人吸引到了杭州。这样的形势下，人们对于房产的需求形成了一个高峰。据统计,人在括州曲謇廖产的上垂煦晌庚人数的40％。而从2001年下半年起，杭州本地居民的购房高潮才刚刚开始。
政府鼓励大批外来人口进入城市的政策，让本地百姓对于有限土地资源可能出现的危机，紧迫感增加了，这一紧张心理远远超过了对于房产本身的挑剔，于是房子成了紧俏商品。不凭关系，你就拿不到号子；拿不到号子，你就买不到房子。
为了盘活房产市场，政府又推出了二手房上市的政策。但是普通百姓对二手房的好感明显比不上一手房，于是新房的价格继续上涨。这时已经到了2001年。
2001年，这正是我在下岗边缘进行痛苦思索的时候。这时发生了一件事，从而改写了我的命运。因为在那年我的户口终于迁入了杭州，这就意味着。我公积金帐户里的钱可以动用了。
在我到杭州工作的这些年月里。我在杭州城南一带租过房子，在公司的办公室里住过20多天。还在城北的德胜新村的集体宿舍住过。在1998年。我赶上了福利分房的末班车，公司分了我一套房子，地点在城西。这也算是我对公司所作贡献的最大褒奖。但我没有钱买下，只简单地装修了就搬进去住了。墓现在，户口问题解决了。我就阿以矫谢淞积金帐户里的4。5万元的资金来买下单位分给我的房子。然后筹些钱好好装修一番，作为我的老窝。
这是一般人的做法。
我并不满意单位给我的房子。因为它离单位太远。面积只有60多平方米，好处是在城西。靠近文教区，所以周围自领多一些而且借助城西房地产领头全市房地产的东风，城西的房价已被第一轮炒高了。
当然，按照一般人的习惯。几年之后，再存下一些钱。那我就可以换更大一点的房子：钱不够。就向银行贷些款，后半辈子想尽办法保住饭碗还清贷款完事。
但我发觉这是一个陷井。如果背上债务负担。而这债务又没有足够的可预计的资金来做保障。那么我能做的只能是降低自己的生活水平。来承担那个长年必须背负的债务。如果想有高一点的追求。比如参加一些文娱活动或外出旅游、比如我想要私家车。那我就会进入一种"老鼠踩圈"的活动：更加努力地工作挣钱，然后向银行贷更多的款，背上更多的债，甚至陷入年复一年的"负翁"生活。不行!绝对不行!尤其是我把握不住未来的方向之时。这样的决定会让我一辈子翻不过身来的!
我的脑子飞转了起来。
当时杭州的二手房还没有成为炙手可热的香饽饽。稍有积蓄的百姓选择倾囊而出：。换鲻大的新房。而二手房豹!
位置相对来说更接近市中心一些。价格上更便宜一些，选择的余地多得很。所以，我把购房的目标锁定在我的单位附近，绝对的市中心地段。
2001年10月的一天，我在网上进行例行的房源搜索，这时符合我锁定条件的房产出现了：离单位很近的地方、绝对市中心的一个小房子在出售，35。89平方米。房主赠送了一间13平方米的自建房(房管部门认可的违章建筑。已罚过款)。当时房价每平方米3594元。总价12。9万元。在这以前。我曾在那一带看过三套房子。差不多的结构与地段，总价在16万元左右。所以这个房价算是很低的了。我立刻算了笔帐。
事不宜迟!我马上约好去看房。经纪人说还有几个人也有意向。她正在约时间去看房。我和经纪人说清，这套房产我已经有意向了。看房时，如果我向她眨眨眼，就表示我要了。
到了看房那一天，我提前到了中介公司。和经纪人一起走到房子那里。那里已经有三四个人在等着了。
和我想象当中相同的是，这里果然是黄金地段，而且是闹中取静，离单位走路不过五分钟，可以免去一笔交通费。更让人喜出望外的是，房东已经在自建房里通上了水电，已经改为二房一厅一厨一卫的格局。如果我稍稍变动一下。把厅改为一厨一卫，再设置另一入口，完全可以把它作为,套租出去，价格可以租得很使宜。却是我的净收入了。我马上向经纪人眨眨眼。经纪人会意。就问其他几个人意向如何。其他几个也像都有意，说和家里人商量一下就回电话。几个人打发走之后，我直截了当地告诉房主我已经决定要了，而且可以当着经纪人的面交给房东500元定金。房东没有想到自己的房子有那么俏。当场就会有人出手买，心里有些不甘心，觉得开价低了，但因为我没有讨价还价，所以房东又不能说不卖。房东连连说："我再和太太商量一下。"经纪人更逼近一步说："那，我们在中介公司等你。"
我在中介公司等了足有半个多小时，房东才出现。他
善不朝我看一眼，就钻进公司主1管硝办公室里去了。我暗睛在想。是不是这事就算黄了。过了十多分钟。主管才出来跟我说："你要买的房子估算时算得太便宜了，现在房东说他另加的小间没有加钱，要再加3000元。这也是便宜的。"我略略迟疑了一下，马上拍板成交。为了防止房东反悔，我立即当着经纪人的面交给房东500元定金。第二天我们就签下了购房协议。
按照我所计划好的。我住进了市中心的小房子，并对房子动手改造。当时有朋友听说我在市中心买了房子，极为羡慕。前来参观。一看之下。连连摇头，说：你连这样的地方都会住7旧的什么的。
为什么不到稍远一点的地方买新的大房子呢7他自己就是买了一个150平方米的按揭的大房子。两年后他如愿搬入了新房。但上班却要花去1个小时的时间。为了买新房子。他已经把单位分的房子卖掉，并且每个月背上1500多元还贷款的债。加上家中新添了小孩子，夫人单位的效益又不好。家里的生活水平真是每况愈下。更要命的是，因为前两焦媲聋好，他养成了花钱大手大脚的习惯。所以现在生活很拮据。他苦笑着说："现在我有两个老板：一个是单位的老板，还有一个就是银行。"
而我顺利地为我成功添造的小套房找到了一个租房户，虽然房租只有400元。但却是我的净收入。同时，我将单位分给我的房子对外出租也为我带来每月700元的收入。这是我第一次的购房经历。在这第一次试水之前。我并没有成熟的计划。我只知道要有一个增加收入的渠道。这个渠道能独立于你现有的职业财富运行体系之外自动地增加财富。尝到了甜头之后，我的兴趣更大了。我几乎把业余的时间都用来解读杭州的房产消息和相关的新闻报道。以及了解杭州各区块的建筑分布上。
第一节 再接再厉
就在这时，我制订了坐拥百万的计划。我的目标是拥有10个房产。这是我对杭州房产市场走向解读后，很有操作基础的财富目标。这10个房产将是我今后的财富来源。也是我应急的备用财富，更是我以后养老的储备金和子女教育的资本金。我决定在三年内达到这个目标。通过对杭州市各个地块"排雷式"地调查分析，我把目标定在三个区域：一是杭州的老城区。即现在的黄金地块；二是杭州城的边缘--钱江新城一带的房产；三是杭州未来的高新产业区下沙地块。为了验证我的判断，我的每个周末的时间都在杭州市里"巡查"。掌握各个地块的情况。注意各个地块的新楼盘。我可以毫不夸张地说。相对于杭州本地人来说，我这个外来人可能比一般市民更了解这个城市的整体布局和建设动态，而且以我在杭州曾经碍房麴经历。我很清楚每个地块的厶口分蠢和交通的大致情况。
我在充分地准备之后。万事俱备，只欠东风了。我感觉就像稳坐钓鱼台的姜太公。等着好地段的房子露面。2002年的1月。我发现了一条消息。这是在一则大块房产广告下的一条特别推荐广告："观音塘居安坊有房出售，面积35。9平方米。7层楼中的3层，售价11.2万，1 995年房产"。当时我一看到这个广告，就断定这可能是当时全市均价最低的二手房了。
说到观音塘，它正是我刚来杭州时的住处。整个观音塘地区原本是郊区农村。被数条铁路线隔离在城市的外面，但自从修了一座跨越铁路的清泰立交桥以后，这里的农村渐渐演变成一个远近闻名的四季青服装市场，成了一个繁荣的闹市区。成了一个物流集散地。观音塘虽然在四季青更外围一些。但是却在交通和区位上占有另一层特别的优势：它位于杭城钱江三桥与秋涛路交叉13。隔着三桥就是新兴的居住小区滨江四号地块。该区域的入住率已经很高；由于这里大都是九十年代以后建造的房子。在钱江新城的规划中将被保留下来：从这里走到钱塘江边只需要10分钟时间。这里是当初杭州重点项目火车站改建时规划的拆迁安置区块，市政府对居民安置特别重视。所以小区规划、小区配套、小区绿化等都比较好。甚至有一个很大的公园，公园占去了小区约1／3的土地。在九十年代后期许名堕偷的自律雇}不能童群城市中，)落脚所以枘。
选址在这里。不容置疑。这些迁入人口提升了居住人群的素质。现在我不知道规划中的地铁出口离这里有多远，五百米7一千米7更远或更近。但有一条可以肯定，这套被主人怠慢了的房子有很强的增值潜能。
光透进来；房间看上去比较大而且规整，南面和西面有窗，南窗外东半边是邻居的墙和窗。西半边是气势宏伟的钱江三桥引桥的一个片段，桥上川流不息的轰鸣声瀑布似地奔进窗户。西窗外面是小区道路，看不见桥也明显听不到桥上传来的声音。窗框是木头的那种，破损的玻璃被旧的牛皮纸糊着；北面靠近通道的地方有一个呈三角形的小阳台，约有1。5平方米：过道旁边还有一个看上去比较隐蔽的厨房。长方形。有小窗连着阳台。
也许因为自己曾经租住过孤套房子，也许是房间看上去比较亮堂方正。也许是价格实在是有诱惑力，总之，当走进房间的一瞬间我就喜欢上了这里。钱江三桥的车流声是喧闹了一些。但如果把窗户改造得密封些，再装上厚一些的窗帘，应该会好很多。
我决定要这套房子!
"阳台太小了，卫生间白天也要开电灯，窗外的声音又很吵。"我数落着它的种种不足。
"这么好的楼层，4、区环境不错，价格又很便宜，这样的房子还是很难找的。"售楱小姐自然是站在房东的一边。
"最大的问题是菜场比较远，太不方便了。"我以本地原住民的姿态说。"那有什么问题，买一个大一点儿的冰箱，每
个星期上一次菜场就可以了。"小姐不假思索地回应我。
我不满地瞪了她一眼："你们家难道一个礼拜才买一次菜吗?"
她竟被我呛得好久说不出话来。
我还对周围的设施提出了意见，比如公交线路太少，超市太小等等。售楼小姐没有想到我居然如此了解情况，而且每个结论后的事实又如此确切，她本人可能在此之前并没有考虑过这些，所以显得有些中气不足。
我还从她的言语中知道了房主已经对持久的看房与售房感到了厌倦，而且房主急需把这里的售房款提出转到另一个大房的购买中。这样我就保持了很大的心理优势。
就在她对我失去了信·釜只想早点儿打道回府的时候，我提出"房东那边还可以再便宜点吗7"我缓和了一下气氛。
售接小姐缓过劲来，显然有些喜出望外地说："这个价格够便宜的了，原来挂价是1 2万元的，不过我可以跟房东再商量一下。"
我不容置疑地说："这样吧，如果是1 0。5万元的话，我想我会考虑把它买下的。"
"我跟房东沟通以后再给你消息吧，不过你也可以考虑适当再加一点的，现在杭州的二手房还价的空间是很小的。"
"这个房子只值那么些了!"我的语气很坚定。当天晚上售楼小姐就打来电话说，对方同意我的价格，希望我第二天去签订意向书。我答应了。但这时我却身无分文。我怎么去支付那3万多元的首付
款呢7我的银行存折上大概只有4000多元的现金。而且此时我还没有将单位分给我的房子买下来。但是这套房子对我的诱惑力太大了。我只想如何去借钱，还来不及想更多的事。那天晚上我思前想后，终于从记忆深处发掘出高中时一个很要好的同学，听说他搞建材最近发财了。传闻资产达到了千万元，我只好借口自己要买单位分的福利房急需三万元。求他一解燃眉之急。谁让他钱多呢。
我连夜打电话求救，这哥们儿果真让秘书把钱给送来 了。真是雪中送炭啊!
第二天。我签下协议。我要求房东在我交纳首付款的时候就把钥匙给我。让我能把房子里面装修一下。房主答应了。接下来我才冷静地想想出租房子的步骤。
第一步：关于租房的定位。附近就是四季青服装市场，还有服装面料市场、食品市场，家具市场等。出租是没有问题的。关键是如何使房子的出租价格更高一些。因为附近农民出租房很多。又有采荷、近江、滨江四号区块的居民出租房。存在着价格竞争。首先。我分析认为，附近市场的老板与伙计需要的是面积大、楼层低、租金便宜的房子：再者，我还可以把房子里的家具配一下，租给那些来杭州工作的大学生阶层。他们喜欢在杭州工作。但是工资又不高。市区的房子太贵。转而租住那些公交车能够到达的近郊区的房子也是不错的选择。这套房子可以由两个大学生合租。这样一来出租的价格自然可以高一些。对。我的近期目标就是这样。为此，我必须选择象"我爱我家"这类在大学生和白领中知名度比较高的经纪人公司；还有。这个房产附近有一幢浙江第一高度的建筑--浙江电信枢纽楼。现在已经封顶了，正在做外墙装饰。估计两年之内大楼就会启用。到时候在里面工作的人员中一定有些人会在附近租房子住。我可以把我的房子好好装修一下。租给他们，运气好的话。月租1金也许可以更高一点。
第二步：关于装修。由于房子看上去比较新。近期只要把阳台用铝合金封一下当做简易厨房，原先的厨房就可以做储物间或者小书房，地面用油漆刷一下，墙面和窗门就维持原样了，加一个窗帘，再配上一些简单家具。远期可以考虑好好设计一下搞精装修。。
第三步：租金金额。为了切实了解当地租金金额，我特地全面咨询了这一带周围的房产经纪人，但得到的回答竞能相差200元。这使我有点上火。因为我从网上看到的租金是经纪人所报的上限。这是为什么7为什么网上看到的比实际报给我的多呢7我分析了一下，网上有一部分租房信息是房东自己报的。所以可以说是房东希冀的理想价位。我去问经纪人的时候。有的因为我讨论起买房的问题。所以把租金说贵一些。好让我买下这个房产便于出租牟利：有的以为我是租房，所以价格实在一些。但同一个问题也有分别：因为有的经纪人是唯一代理某房产出租的。有的则是一般代理。所以情况又不一样。怎么办7我采用了国际通用的跳水比赛得分的计算方法，去掉一个最高分。去掉一个最低分。再除以参照物个数。就得出了当地房产的租金金额平均数额。我的心中有数了。然后我物色了几家经纪公司，把我出租房屋的要求告诉了他们。自己又通过杭州的电脑网络贴出了这条消息。
暮弑个月后。我拿到了"三证"，而我韵孺子也按时租了出去。实际上。租金收到后。只差了50元的贷款费用。EE我想象的要好一些。
看来情况还不错。
我又有了一处自己的房产。又有了一笔相对稳定的相金。我觉得我的生活有了新的意义。打个比方说。我找到了一个"生钱的机器"。只要方法得当。想法可行。它就会源源不断地为我创造财富。用安利人的话来说。这就是造钱的"管道"。"借鸡生蛋"真是让人兴奋不已。
我现在要做的是合理安排我的费用。把每一笔能省的钱都化为投资。建立我自己的赚钱机器。我还掉了借款。然后开始精心地安排我的生活。
我生平第一次规划了我的收入和支出。并制好表目以检查每个月的开销情况，确保能留下一定的余额成为投资的备用余。
以上支出(负债)与被动收入相抵。每月还有310元的净收入。情况很让人振奋。
但是我觉得这还不够把整个状况立体地反映出来。所以我增加了资产与负债的表目。我在我的资产栏里填入：
我的财务状况良好。虽然我向银行借的债(贷款)增加了，但是我却用这笔债购置了资产，说明我买入的负债是能带来收入的"好债"，并不是有去无回的单纯耗费。这证明我的负债是良性的。同时。我发现在我的每月支出一项，只有50元的支出已经转为了资产。而没有用于消费。我可能要对我的支出作进一步的检点，以便让我的绝大部分支出转为资产。
这一事实，更加坚定了我的信心。我更为自信地开始在杭州市的范围之内物色一个个既能增值、价位又合适的小户型。因为我总结出一个道理，在市中心的房源越来越枯竭的情况下，二手房的地段无疑会成为购房者考虑的重要因素。同时。根据新房价格上涨幅縻的推测，必然有一大批没有享受福利分房的老百姓会把眼光转向相对便宜的二手房。一旦大家的目光都聚集到这里。二手房的1介格将飞速上涨。所以我得加快速度。在这个局面到来之前把所有的"生钱的机器"造好。
事实印证了我的想象。短短两年之后。杭州二手房的价格直逼一手房。这些二手房以地段好、周边配套设施齐全、交通便利等优势得到广大老百姓尤其是年青人的认同。而这时。我正准备收山。把眼光投向了更远的地方。还是回到2002年，那年我才拿单位分的房子所赚租金、自己的公积金、以及一些存款，买下了我的福利房。总共花了4。38万元。这是我拥有的第三个房产，也是唯一一个不与银行其有的自主产权的雇产。
这时我已经在物色第四个房产。杭州二手房房价上涨的速度比我预计的要快得多。因为杭州的面积不大，通过几年的开发，杭州可供开发的地皮已经所剩无几。政府在2000年左右推出了"大杭州"的概念，通过把附近几个县市拢到杭州来增加杭州的土地储备。杭州的土地等级由原先的八个增加到了十二个。这样。附近的几个地块房产价格急剧上涨，而这些地块又都有配套相对不完善。交通不便利的缺点，这使一些资金不多的杭州居民转而投资二手房。于是。二手房经纪人比邻而居，二手房交易大战的帷幕拉开了。
与此对应。当时我的购房行动是加速度的。在购下第三处房产的时候我已经在看第四处房产。而在操作第四处房产的时候，我已经在考虑第五、第六处房产的问题了。在以前的购房经历中，我已经积累了不少经验。而通过这些经验。我可以很快判断这个房产值不值得买。如何做这个房产的装修与出租，来适应不同的租客。如何选择好的贷款年限来保证房产的安全性，还有就是什么时候及时出手换得更大资本来进行再次投资的问题。
我早期的对于房产市场的分析在这时派上了用场。正如我所预料的那样，2003年。观音塘一带的房子已经开始转为热销。为了资金上的周转。我在2003年3月以16万，斑的价格出售了这所房产。还消钢潲嘴欷后获得现金利润9万元，除去当初的首付3。2万元，实际上我从这个房子中拿到5。8万元和一年的房租。同月我就拿这笔钱买了离市中心更近一些的朝晖地段一个小套。那时，杭州二手房的价格已经有所上涨。所以虽然此地段的房子不如绝对市中心的房子地理位置好，但单价也在4000元以上。我的房子面积36。82平方米。房价每平方米4997元，总价18。4万元，其中首付5。6万元。贷款12。8万元。每月按揭还款1200元。为了使我的房子未来出租时的租金更高一些。我把这套房子装修了一下并增添了家具。我最后将租金定为1050元。
出乎我意料的是。虽然我已经从企业的中坚骨干层被赶到了边缘。但整个企业的效益却在多年积累之后开始井喷，我的收入也翻了好几番。2002年以后，我的存款数目有所增加。所以。在购买第四处房产时虽然资金缺口表面上增大了。但我每月的开支只要稍作调整，经济上还不至于出现很大的危机。
不过这使我想到。如果当时我像许多朋友一样只是单纯地为自己的房产投入过多。那样背负的债越多，你的生存危机就越大。我不是一个乐观主义者。虽然有许多经济学家和理财专家提出："一个家庭的房产债务在30％以内就是安全的"。我还是觉得不够稳妥。
为了防止风险出现。我作了一个预警计划。计划内容是按我的房产的增值年限做一个登案。比如。我在朝晖的房产是准备在三年之后增值的，那么在这三年之内我会安排一定金额的备用金来填补贷款的缺额，但如果在预期产生价值的年限到来之后还没有成效。我就要把这处房产"割肉"处理。
在单位效益比较好的2003年。我从自家的一幢房子就轻而易取地实现了较好的效益。我简直就像得了购房症。只要到手一笔可观的奖金。我就赶快去查我的信用卡、我的存折。甚至找我的皮夹和1：3袋。凑足首付款。去购买另一个房产。所以在这一年内，我先后又买了以下两个房产：
2003年4月10日，我买下了景芳三区24幢2单元3吃室，面积弛。12平方米。
此房价格每平方米4669元，总价接近15万元。其中首树绷。7万元。17年贷款。每月按揭还棚0元。我询问了一下附近的经纪人公司。经纪人说这一带的小户型比较多。仅仅出租大概可以租到每月700元。我又回去看了一下我的房产。此房虽然建筑时间不长，但因为里面原先住的是一位孤身老太太，老太太去世后，她的子女连整理都没有好好整理。就把房子出售了。我的感觉是房子比较脏，而且我也觉得如果不适当装修一下会很不吉利。所以我想好好装修。
说是好好装修。当然不会精工细做。我作了一个3000元的装修计划和3000元的家具家电购买计划，然后就在
路边找了一支"装修游击队"。把我的意图告诉他们。关照在出彩的地方需要重点突出，比如卫生间的花砖、高质量的水笼头等。工程在一星期后完工了，感觉是耳目一新。我先发了一个启事。告诉公众有这么一个地段这么一个房子要出租。可以在什么时间看房。可以协商配备家电器物等等。
然后，我在预定的时间里就在房间里等着，那天在一个小时里来了三个人。我正翻钾位谈着的时候。其他零位也陆续到来。他们看了之后，都觉得可以。那么，我和给谁呢7我根据这个房子的具体情况和节约成本的想法，对他们说，谁要的硬件少我就优先考虑谁。结果，三个人提出的要求中有一位只要一张床和一个电视。我就将房子租给了他。每月租金是1000元。
这笔生意做成以后，我细算下来，我还是节省下了近两千元的成本。
同年5月纠日，我又买下了翠苑--I× 12-2-4，面积82平方米。
这个房子的房价是每平方米4730元，总价16万元。其中首付5万元。11万元贷款。每月按揭760元。因为房--T-。在2002年装修过，而且房东把家电和家具都留给了我。实在是让我捡了一个大便宜。我只稍稍打扫了一下。就把房子租了出去，每月租金1100元。
这样。连同以前买的四处房产，我这时一共有五处房产。从总量来算，我的每月净收入达1000多元。这就是说，即使我不工作了。此时的我还能保持一种低水准的生活水平。
那时。我对于区位的分析越来越有自信。但是问题出现了。这一年。杭州老城区的可用作建筑民居的用地已缕肆尽粮绝"。大多数新的楼盘部在距獗刚市中心30分钟车程以外的地方。就是在这种形势之下，杭州新楼盘的售价还是提高了10％。这就意味着。杭州市核心区块的房产增值应在20％左右。水涨船高，一手房房价带动了二手房房价。城区二手房的价格一路上扬。我的资金越来越短缺。而杭州的二手房价格越来越高。为了尽快实现我的计划。我必须想出一个尽快筹集首付款的办法。
2003年末。社会上有"二手房交易加增20％调节税"的说法在广泛流传。本来政府的想法是以此来压王---手房的成交价格。许多未买房子的朋友欢呼雀跃。以为从此房价的上升就可得到抑制了。但是我认为这个估计并不正确。我坚持认为房价还要涨。这个认识的形成与我的个人利益导向无关。而是出于对国家政策和房地产业的清醒地分析。在下面的篇章里，我还会谈到房价上涨的原因。事实的确如此。时间很快到了2004年。这项政策真的出台了。在刚开始执行这项政策的头一个月内。
二手房源抛出不多。而且均提高了一个价格档次，因为卖主已经提前把要交的税费加入到了房价之内。所以虽然二手房的交易量下降了。但是交易的价格...r却摁上了一个新台阶。
在这种僵局之下。房产中介公司沉不住气了，政府主管部门也沉不住气了。这项税费在征收几个月后就草草结束了，但是二手房的价格却始终没有跌下来过。而且照我看来。二手房的价格更像脱缰的野马一样，涨得越来越不合情理了。
即便如此，我的财务计划还是在进行当中。2004年上半年我理想当中最有潜力的下沙地块抛出了我想要的一个房产。这是一个新兴的开发中心的单身公寓，37平方米。交房期限为2005年12月。精装修。首付7。5万元。但是，我又没有了钱。我想起了典当。为了先筹到首付款。我把买下来的福利房典当了。先把这个心仪已久的房子拿了下来。但是马上到了还钱的时间，我一筹莫展。这时。我遇到了一位朋友。他也准备投资房产。也苦于手里没有钱。我们两人商量了半天。他建议：我们把房子对卖吧。这样你有了一笔钱，我也有了一笔钱。我明白了他的意思。他是说我们各自出售自己的房产。再用按揭的方法购买对方的房产。这样，我们就可以用首付款来支撑一个房产的用度。而且不必付租金!这真是一个好主意。我早就认为我的福利房搁置资金太多。而且随着城西房产的成熟。它是最先进入高涨之列的房子。它封顶的时间比其他地区的房子要早很多。
我马上同意了朋友的建议。我先去经纪人那里询问此聿嘶的具体方法。而朋友因为奇家茸砩让他先去询问太太的看法。正当我信心百倍地准备换置房产时。朋友打来了电话。说家里人不同意。这个计划只好停止了。一直到今天，我的这个朋友一直住在他的60多平方米的住宅里。再也没有考虑投资房产。
这时，我做出了一个惊人的决定：我把单位的房子卖了。这是一所我拥有完全产权的房产。对这所房产，我一直认为搁置资金太多。无法盘活。所以在2004年5月。我以47万元售出(每平米7287元)。除去当初所付的4。38万元。手里共有42万元左右。
看着这笔钱。我心花怒放。我赶快把典当行的钱还掉了。这样，我手里还有5个房产，而且还有现金42万元。我的眼光又集中在了小户型上。我这时的形势是，我这一处的出售。除了可以打点前面提及的房产外。还可以撬动三四个房产。接下来。我做的第一件事是要购买一个相当于我原先住宅面积和功能的房产。这样，我万一想有一个大一点的房子。也不至于临时着急。
在2004年8月31日。我购买了新兴住宅区景芳新五区一所52。44平方米的房子。总价39万元，首付10万元多一点。按20年按揭。每月还贷1700多元。因为这套房子在1998年新装修过。所以我省了一笔装修费，出租金额为每月1550元。这是我的第六套房产。因为是两室一厅的房子，所以租金高于1500元并不困难。这样我所得的出租净收入户型的房哥更加可魏一些。
在这段时间。我的想法有些动摇了。我想这两年我这样奔波，买进了那么多的小房产。还不如人家倒腾一个大房子来得方便干脆。而且按房价的走势，房价还能继续往上走。
为什么我不能仿效他们呢7以前是没有资金，我现在已经有一笔钱，可以应付首付款和最初几年的月供了。我能不能试一下呢?
这时。在杭州接近钱塘江的地块上正好有几个楼盘正在开工。我去一一考察了一番。结果发现。其中一个号称"江景房"的楼盘并没有所说的那么好。楼盘面江的一面并不开阔。朝向不正的户型太多。我已经不考虑这个楼盘了。但看到第三个楼盘的时候，我有些心动。因为这是我看到的现时的最后一个江边楼盘，而且售价也还行。每平方米5000元上下。按一个房产150平米计算。总价在80万元左右。首付三成，24万。我手头的钱还有节余。可以准备几年的还贷。我分析。只要房产价格一上去，江景房的房价上升到每平米9000元是没有悬念的，那么一转手卖出时。
我越想越美。马上向售楼小姐询问。她说：这个楼盘一共有500多套房子。现在只剩几十套了。如果你有意向。你可以在下周来付定金。否则就不一定有房源了。
当天晚上，我在床上翻来覆去睡不着。我不知道这个计划是不是冒险。因为是期房。我对它的品质和设施没有把握，而且高层建筑得到实际住房面积的比率到底能有多高，我也没有经验。想来想去。我决定还是不要这样冲动，继续按照我过去的既定方针办事。
于是，在2004年10月勰日，我购买了市中心向阳新村的一个小套，共29。73平方米。因为建筑年代较长，所以20万元就搞定了。
这套房产在装修后添家具出租1100元／月。这是我的第七处房产。
2004年11月19日，我购买了新兴开发中心下沙北银公寓一所。10平方米的毛坯房，总价15.8万元，首付5万元，15年按揭。
这套房子因为总价低。所以每月的供额很少，就算空置在那里也可以承受得起。我没有装修，每月按400元出租。这是我的第八处房产2005年1月18日，我又买下了北银公寓的一套房子，总价16.3万元，首付5.5万元。
简装修后出租550元一个月。这是我的第九处房产。2005年2月3日，我购买了城市文化广场附近的流水西苑一套27。23平方米的房子，价格为22。3万元。首付6。69万元。17年按揭。这套房子因为有装修。所以不用太花功夫。现在以每月1000元的价格出租。这是我的第十处房产。
这样，我已经拥有了十处房产。每处房产以二十万元计。我拥有的资产已过百万。短短三年。我从零开始。完成了坐拥百万的计划。记住!现在就算我每天不开工。也有几百元的收入进入我的口袋。只不过。我现在还和银行共享着这些卉权。只要贷款一还清。我的房租就群的净收入。
尽管如此。我还是想进一步调整房产的结构，在合适的时候把资金转到更有潜力的地方去。因为。我的收益分成、租金收益和房产收益只有在调整后才能充分发挥出来。我清醒地认识到。当一个地方的房产成熟之后。房子的价格应该是比较稳定的。那就意味着我抛出去一个房子以后。必然要花同样多的钱或者更多的钱再收进一个。所以，我的"收山"应该是在那种局面出现之前，而即将到来的房东时代。才是我投资房产业的最佳时刻。
第二节 财务自由之路
可以说。我为自己建立了一个小小的生产系统，这个系统可以在你的本职工作之外独立地运行。我只要抽一点业余时间作一些打点。就能维持它的正常运转。虽然我现在还呆在原来的单位。而且情况也没有像当初那样不利于我，但我已经很超脱了。我可以把自己在单位的得失看得很淡，把奖金的多少看得很轻，多干一些少拿一些也无所谓。这使我保持着一种良好的心态。即工作是使我产生快乐的事情。工作一旦不是我唯一依赖的对象。它就是我生活的一种方式了。而且我可以随着自己的意思，改变我的工作方式。因为，现在就算我离开了单位的工作，我也可以维持我基本的生活而不必为了五斗米折腰。我从内心欢呼。这一切真好!
我作了投资房产的事情之后。我才对有钱人的看法有了改变。对一般百姓来说，有钱人就是一些钻空子赚钱的投机分子。他们为富不仁，他们坐收渔利。而我现在才发现。有了钱。才能活得更有滋味。
钱到底意味着什么呢7
或许你会回答："钱是使我过上好日子的东西。"或许--俅髻静答："钱就是我的房子!梦扩嚼小孩子就回答："钱就是一些花花绿绿的纸。"每个人对钱的认识不一样。而且态度也迥然不同。但是钱究竟是什么，对我们来说意味着什么呢7其实钱什么也不是，从某种程度上说。它是一种象征。代表了人在社会等级上的位置。同时它也是一种工具，帮助我们完成一些目标。
我们每个人都有自己生活的目标。而这目标是由外界准予我们进入的层面来决定的。马斯洛的需求理论告诉我们。
人类的需求是有层级之分的：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类。顺序是依次由较低层次到较高层次。
首先要保证的是生理需求：
对食物、水、空气和住房等需求都是生理需求，这类需求的级别最低。人们在转向较高层次的需求之前。总是要先尽力满足这类需求。一个人在饥饿时不会对其它任何事物感兴趣。他的主要目的是能吃到食物。即使在今天。在这个世界上还有许多人不能满足这些基本的生理需求。所以这个阶段，对于钱的需求是他们所有的需求中最迫切的。'安全需求：
安全需求包括对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的需求。和生理需求一样，在安全需求没有得到满足之前，人们惟一关心的就是这种需求。
社交需求：
社交需求包括对友谊、爱情以及隶属关系的需求。当生理需求和安全需求得到满足后，社交需求就会突出出来，进而产生激励作用。在马斯洛需求层次中。这一层次是与前两个层次截然不同的另一层次。当社交需求成为主要的激励源时。工作被人们视为寻找和建立温馨和谐人际关系的机会，能够提供同事间社交往来机会的职业会受到重视。
尊重需求：
尊重需求既包括对成就或自我价值的个人感觉。也包括他人对自己的认可与尊重。有尊重需求的人希望别人糕磁融们的实际形象来接受他们。r手硅嘲们有能力。能胜任工作。他们关心的是成就、名声、地位和晋升机会。这些都是由于别人认识到他们的才能才使他们得到的。当他们得到这些时。不仅赢得了人们的尊重，同时自己内心因自己的价值观所得到的满足而充满自信。如果不能满足这类需求，他们会感到沮丧。如果别人给予的荣誉不是根据其真才实学，而是徒有虚名。也会对他们的心理构成威胁。
自我实现需求：
自我实现需求的目标是实现自我，或是发挥自我潜能。达到自我实现境界的人，接受自己也接受他人。这个层次的人解决问题能力增强。自觉性提高，善于独立处事。要求不受打扰地独处。要满足这种尽量发挥自己才能的需求。他应该已在某个时刻部分地满足了其它的需求。当然，强烈追求自我实现的人可能过分关注这种最高层次需求的满足，以致于自觉或不自觉地放弃满足较低层次的需求。自我实现需求观点占支配地位的人会因为受到激励而在工作中运用最富于创造性和建设性的技巧。
而要依层级满足这些需求，尤其是要满足生理需求、安全需求，则必须建立在不虞匮乏的财务条件之上。如果有雄厚的财富保证。你会越过这两个需求直接进入第三、第四和第五层需求的境界。但射大的平民大众并不具备这种跳跃式进入更高层次需求的条件。所以。当金钱是他实现最初两个需求的前提时。他就会为此变得患得患失。
有一位金融大师说过：做雇员想发财是绝对不可能的。我们中的绝大部分人却正在雇员的位置上。艰难地实现第一和第二个需求。
但是。为金钱而工作迟早会让你陷入不断的困境当中。因为当你的欲望越多，你就会把目标更多地集中到更能赚钱的工作上去。这样。你就不能意识到钱是为你的目的服务的。你应该驯服它让它为你劳动。如果不然。你就会自己阻挡自己的前进之路。就会一辈子陷入财务困境之中。
也正是因为我们没有其他让自己得到保障的方法，所以当我们面临失业时。我们会陷入极度地恐慌。对于我们大多数人来说，工作就。是满足我们的生存需要、安全需要的最大保障。我们每天上班是为了"养家糊口"，即便是企业效益再差那也是我们的生活来源。为了生活得更好。我们对单位的依赖性更强了。期望更高了。但结一瓢}我们自己越来越不能独立孑
我们应该并且可以有很多机会。
其实，随着社会上新的传播方式的出现。新的行业的兴起。我们每天都有新的机会。想想，我们现在的时代已经和过去有了多少不同：
关键是，你必须转变观念。
罗伯特·清畸为我们设置了四个象限的人员。
一个是自由职业、一个是雇员、一个是企业主、一个是投资者，四者处在不同的象限图之中。所以看待世界的眼光是不同的。而我们首先不要"安心"做一个雇员。因为这样你会永远想着何时能加薪，何时能升职。而把许多更大更长远的问题忽略了。
我有一位朋友，工作非常努力，但是却始终得不到重用。薪金一直保持在很低的水平。他开始时还可以支持下去，但不久成家后，家庭的开支马上增加，立即就有了入不敷出之感。他只好又利用业余时间找了一份兼职工作，但收入也不稳定。无数事实说明。你一旦走进这个怪圈你就会被钱驱赶着努力去挣钱，但很难恢复自己的财务平衡，也很难切实地保障自己和家庭未来的生活。
所以，我们要静下心来，先把自己的处境想一想，尽快地提高自己的财务知识。然后尽快地实现一两项个人投资。等你投入了资金并有了一定的经验之后，你会发现，你对经济和世界的看法会更深一层。像我，在拥有十处房产之后。我觉得必须不断地调整我的投资结构，在合适的时候把资金运转到更有潜力的地方。因为我走到了这一步，所以会比一般购房的人想得更多，看得更远。而这一决策。很可能是在一个风光宜人的风景胜地作出的，很可能是敲击一下电脑的键盘就行了。所以，你只能在实现财务自由之后，你才会有更多的机会进入财富的加速道。我的故事虽然并不惊心动魄，却对广大的平民百姓有着普遍的意义。谁不希望自己过得更加潇洒，更加舒适。更加自由呢7但是。这看似与钱毫无关系的目标，实际上都是以财务自由为前提的。
个人投资是让你拥有两份以上的进帐单的方法。你可以从容地面对自己无法左右的一个状态不好的财务，依靠自己可以左右的状态良好的财务，而无生存之忧。更要说明的是，只要你拥有想致富的信念，运用你的智慧。用你的眼光搜索这个社会，你肯定会发现一两个你可以进入的领域。个人投资房产只是许许多多你可以进入的领域中的一个而已。
第一节 关于房产投资
在2005年3月的一个暖洋洋的下午，我和王志勇坐在咖啡屋里。这位刚刚为自己挣了十套房产的平民富翁料理完房产上的一些事就匆匆赶来了。我们的话题自然又扯到了房产上。今天主要的话题是他为什么瞄上杭州的房地产，他所作的预测为什么会有比较高的准确率。下面就是我们之间谈话的一些主要内容：
杭州为什么是块宝地
问：你当初面临下岗时本想选择离开杭州，但你又留下了。那么，你是怎么看中了杭州这个市场呢7
答：第一个理由当然是我在这里受到了打击，我还想在这里站起来。如果我离开杭州，也许是离开了这块伤心之地，不再去想我前半辈子的事，但是我也许会在某一个地方遭受同样的命运。按我的年龄，我还能再接受几次失败7所以我想，杭州是不是还应该有我生存的机会。杭州是个好地方。作为浙江的省会城市和中国东南经济重镇之一，杭州的向心力与积聚力非常之大，这是其他许多省会城市所无法比拟的。比如江苏省的苏州人很难被南京吸引，福建省的厦门人也不会被福卅吸引，而浙江省的温州。台州、义鸟等经济发达地区的人们却能够为杭州所吸引。这除了杭州自身具备的强大经济实力以外，还因为她拥有无与伦比的居住环境和深厚的文化底蕴。外地人乐意到这样一个适宜居住的城市安居乐业。
同时，全世界也只有一个"上有天堂，下有苏杭"的杭州。杭州有一个西湖，世界也只有一个西湖。这就是杭州房产交易会为什么会受到许许多多人追捧的最大理由。正是在这个意义上，买杭州的房地产，还具有几重非纯经济意义上的目的，可以来创业，可以来休闲，可以用来表达亲情，所以它绝对是个值得投资的地方。我不是说你在中国就找不到第二个值得投资的地方，关键还在于杭州的房产业走在了全国的前列，它有楼可卖，你有房可买。
杭州又是一个特殊的城市。虽然杭州城区的规模在一步步扩大，但杭州市民目前能接受的市区范围仍然停留在30一45分钟车程以内，还无法真正突破老杭州的概念。对于这个老概念，作为在城区居住生活的杭州市民来说感触特别深。
而这个概念下的城区土地可供应量只会越来越少，它的房产的珍贵性就特别让人珍惜。在我没有房产的时候，我也在想"杭州人住杭州房"，现在看来，"杭州房产天下人住"是一个很正常的现象。
为什么选择了房产投资
问：那么你有没有想列，除了投资房产还有没有其他挣钱的方法可以选择7你为什么最终选择了房产投资呢7
答：外国有句谚语："条条道路通罗马"。投资是你的手段，只要能达到资产增值的目的就好。如果把投资此作在餐桌上点菜，那么起码在点菜前你要知道自己的口味和消费能力。
考虑投资之前，你可以先想想自已的长处在哪里，劣势在哪里。每个人所处的环境不同，思考的层面是不一样的。有的投资项目是需要投资人有专业眼光的。比如收藏，有一定基础的人总比没有基础的人来得方便一点。又比如没有很多时间的人，建议你最好少炒股。因为可能你忙碌于别的亨时，正是股市大动荡之时，你会丧失最好的时机。同样做股票，有的只盯着自己熟悉的行业，因为这样他才是个资深的分析员，才知道内部的隐情，才能正确判断。而像我的老父亲，虽然成为股民，却是自己不会看行情，全交由一位年轻的同事打点。她进老父亲也进，她抛老父亲也抛。几年下来，不要说进帐，连本都亏去了五分之四。
著名的经济学家凯恩斯，不仅学术上颇有建树，个人理财方面也非常成功。他曾经提出这样一种投资理念，就是要把鸡蛋集中放在优质的篮子中，这样可能会使有限的资金产生的收益最大化。具体操作时，建议对于资金量较多的客户而言，有必要将资产分一搬：资来规避风险；但对于资金不多的投资者而言，把鸡蛋放在过多的篮子里，收益可能不会达到最大化。
我就是属于后者。我没有钱，起码开始时是这样。我的积蓄不允许我到处投资。现在投资的渠道很多。证券公司的理财师说做证券好，银行的职员说储蓄好，你去问保险推销员，他又说保险好。各个公司的产品不同，理财规划当然也大相径庭了。你到底相信哪一个7我不敢到处试水，只恐怕试水没有试出温凉，口袋里早就空了。再一个就是精力也顾不上。投资是需
要有时间打点的。就像种庄稼，只管种却不去照看，那再好的苗也会烂在地里。还有就是每个人的学识和经历有所不同，有的人连起码的报表和术语都不知道，那就只好跟风，结果怎么会好呢?
我在原单位做过市场营销，所以我知道什么样的东西能卖，卖给什么人，但是你要让我去分析股票行情，我觉得很头痛。投资学上也有个说法，叫做用自己的风格投资。
在众多的投资产品中，我选择了不动产。为佧么呢7
主蔓的一个原因是，我打工的经历让我有了租房人的挑捌眼光。我有体验。这是一个很好的前提。我刚到杭州时，为了找到一个既便宜又离单位不太远的住所，。踩着借来的自行车跑遍了杭州城区的大街小巷。所以我知道什么经济层面的人会选择什么样的地方居住，这就使我对人群居住的大概区域有了明确的了解。再一个原因是，我从事市场营销的几年经历使我在判断新闻的真伪性上比一般人敏锐了很多。杭州方言中有一个词儿叫"杭儿风"，说的是杭州人遇事自己不动脑子，喜欢跟在人家后面。而且文化层次越低的人越相信报纸媒体，于是见了风就是雨。但因为我和媒体打过交道，从我和媒体打交道的经验中我知道哪些报道是可以相信的，哪些报道不足为信，哪些新闻是有背景的，哪些新闻属于空穴来风。我通过不断地读报，把各种报纸上同一类的新闻加以比较，总结，再从中发掘事实的真相。
我们再从房产的性质上说明吧。房产投资是与金融投资鼎足而立的另一种类型的投资。首先做房产投资已经将钱变成了实物，所以，这就在一定程度上防止了通货膨胀后你的钱在银行、证券交易所，保险公司里面让人毫无察觉地贬值。前面我们说过了，存钱不是投资。因为银行不是你创造出来的生产资料，从生产理论的角度来说，它没有创造出使用价值，所以是不能增值的。你拿到利息，是因为银行向你借了钱。这其实与钱生钱的观念不是很一样。而房产就不同了，房产本身就具有使用价值，直接服务于人的基本需要，而且任何形式的企业生产资料中几乎都包含有房地产的成分。所有的商业性用房都以生产资料的一种形式参与了企业经营。所以你投资房地产，就是使钱变为能够创遣价值的生产资料，这个生产资料又为你创造了使用价值，这种使用价值体现为租金。首先，房产投资具有良好的保值性能。根据中国目前与将来的人口发展和城市化发展的具体情况来看，房产在相当长的历史时期内都会是相对短缺的商品。因为这类商品相对短缺，所以除非遇到极其特殊的情况，否则房产不会贬值。因此投资房产具有此投资其他产品更大的保值可能性。
其次，投资房产还可以充分发挥投资的杠杆作用，让平民百姓的小额投资获得丰厚的回报。人们购买10万元的股票，通常要实际投入10万元。如果你买一套10万元的房产，首期付款只需要2万元左右。因此：假使房价在一年中上涨5％，股票上涨10％，房地产的杠杆作用仍可让投资房产的人以较少的投资获得较高的回报。
再者，房产投资可以双重获利。投资房产，在可以相应等待因土地的升值或区域经济、环境、政治等各项因素的变动而导致房产品的升值以外，房产投资还可以通过房屋的租赁获取直接的利益，而且收益远远高于银行同期利息。和同期股票投资相比，它的投资风险要小得多，即使房产租赁市场遇到了不景气的情况，在相应降低租金的情况下，房产租赁还是有市场的，更何况它可以保证不会亏本。
当然，房产资源的有限性也增加了这种投资的升值空间，当然也增加了投机的空间。从更宏观的角度来看，在过去的一百年里，人类社会发生了几个非常重要的变化：人口爆炸，人口以几何级数在增加；城市化趋势，由于农业生产力的提高，已经不需要那么多人为延续生命而工作了，大量农村人口涌向城市；还有由于生产力的急速提高也带动了通货膨胀的加速，等等这些都使得房产投资成为了长矗不表的主流投资方式。其实，这种过程才刚刚开始。
还一再谈一谈的还是房产的保值性。
记起老师讲的一个故事，说是有一个地方的王国里发生了一次可怕的瘟疲，最后生存下来的三个人决定要离开这个地方到其他国家去。临走前，他们每人准备了一辆马车，车里装了他们认为最需要的东西。第一个人装的是满满一车钱，第二个人装了一车的古董和衣服，第三个人装了一车的粮食。然后他们走了七天七夜来到另外一个国家，他们相约半个月后再见。半个月很快过去了，他们三个人见了面。第一个人已经瘦骨嶙峋，成了一个乞丐；第二个人衣着华贵，但是面黄肌瘦；第三个人还像原来那副样子。原来他们所到的国家不承认他们带去的钱币，他们带去的钱在当地不能用，所以第一个人马上就一无所有了。第二个人也好不了多少，因为这个国家的人不了解他带去的古董，也不认为那些衣服漂壳。第三个人带的粮食大受欢迎，因为这个国家的粮食奇缺。所以他卖出了一些粮食，得到了他所需要的东西。在这个虚拟了空间和时间的故事里，仿佛没有多少寓意，但是仔细分析一下却是说明了这样一个道理：流通货必须有双方都能接受的价值，所以带上粮食是最明智的。
用我身边的一个故事更能讲明白道理。我们邻居有一个老姑娘，六十年代起就为自己存钱准备结婚。
大家想想，在那个年代，一般人的工资不过三、四十元，一个月要存下十元钱都是一件不容易的事。这个老姑娘一直攒啊攒啊，攒了二十几年，人也攒老了，好不容易攒下五千块钱。她要结婚了，却突然发现这点儿钱派不上一点用场了。这个故事多少让那些妄想节俭生财的人心酸。我们想想看，二十年前的改革开放初期我们都羡慕万元户，觉得他们过的是神仙似的日子，但现在如果你一家老小一年是个万元户(城市居民)，那就感觉和困难户差不多了。
一般人都相信，银行是我们最好的保险箱和生财工具。只要你省下每个子儿，把它放进银行生息，就完成了投资的整个过程。我们还有个把精明的人，算利息，算周期，但结果总算不过银行。想一想，银行为你保存现金，还要付你利息，还要替你"赚钱"，天下有这样的好事吗7显而易见的是，银行拿你的钱在从事有更大利润的事业，但是那些利润与你单纯存钱所盼望的回报没有关系。但是，我们的绝大多数人却从不去想想这个道理。在我们中国，众多的平民百姓数十年固守着惟一的理财方式：存饯。"聚沙成塔"，"滴水穿石"，是他们所坚持的理财真谛。
确实，在诸多投资理财方式中，储蓄是风险最小、收益最稳定的一种。但是，现在银行利息不高，加上征收利息税，在这种情况下，依靠存款实现个人资产增值几乎没有可能。一旦遇到通货膨胀，你存在银行的个人资产还会在无形中"缩水"。
所以说存在银行里的钱永远只是存折上一个空洞的数字，它不具备投资功能，也没有较高保险系数的保障功能。而房产就不同了，它具有保值的功能。在国外，许多投资者投资房产的最根本目的不是为了能获取多大的利益，而是在担心货币的贬值。相对流通的货币而言，房产项目由于土地资源的稀缺性和建筑的价值传递，保值功能要强得多。在一个经济发达、房地产市场成熟的区域，除非因战争或金融风暴等因素，一般情况下，房地产项目是不会大幅度地贬值的。
我投资房产的最后一个原因是因为房产有养老的作用。目前，积累养老金最好的途径有两个，一是买基金，二是买房。对于那些手头比较宽余的人来说，买房的效果或许更好。我看过报纸上报道了一位老人因身后无子女，所以他把房产提前出售但是却保留自己生前居住的权力，这样他用买房者提前支付的低额房价来为自己的余生作了安排。另外由于国家实行了独生子女政策，靠一对小夫妻养活四个老人是比较困难的，养儿防老的时代已经一去不复返了。按照我国现在的养老金发放标准，如今的年轻人退休后将面临收入大幅度下降的问题。虽然目前商业养老保险已经普遍为广大市民所接受，但在低利率时代，这些保险的收益率不会太高，要想用上保险达到养老的目的，就必须要有较大的投入。由于以上种种原因，有不少人考虑到今后的保障问题时都觉得需要有一份比较稳定的收入作为自已晚年的生活保障。
综合以上各个方面的情况，在债券、储蓄。证券、房产几种投资项目中，无论从投资风险还是回报率高低上来分析，作为个人投资，投资房产应是最佳选择。这是基于以下因素：
1.土地是不可再生的资源，体现了房产价值的稀有性。
2.房屋作为不动产，保值增值性比其他投资更有保障。
3.随着人均国民收入的提高，人们对住宅的需求越来越高。
4.中国人口发展比较快，城市化发展更加快，并已进入高速发展期，人们对城市住宅的需求在不断地膨胀。
5.政府取消了原有的福利分房政策，个人买房已是大势所趋。
6.银行对个人贷款的支持，使得个人投资房产比较轻松，而且收益率在不断提高。
7.中国全面对外开放的政策使外商投资急遽增加，也使外籍人士来华暂居人数急遽增加。他们来到中国后的一个大需求便是住房。
8.房地产业目前作为国民经济发展的支柱产业，加上国家政策的支持，应该说其发展的潜力是非常好的。
怎样安排自己的投资计划
问：你为什么把自己坐拥百万的计划放在三年之内完成，时间长一些不是考虑得更周到些吗7
答：西方的投资心理学家夏弗提出了一个"决断力瘫疾"的原理。这个原理表明一觳人在看到多个诱人的可供选择的方案时，往往会决定暂缓采取行动，或是干脆就不采取任何行动，以致于使机会白白浪费。我们在投资时也常常会由于惧怕风险或是由于多重的诱惑而下不了决心。我制订的坐拥百万的计划，实际上是给自己一点儿压力，要求自己勇于决断。杭州的房产发展比较快，所以有些理念和操作都在全国的前列。仅仅几年，杭州的房产价格翻了几倍。这使我产生危机感，促使自己抓住这个难得的机会，打拼自己的投资事业。事实说明我这三年确实处于黄金时期，我没有必要拉长时间。作了决断，你就不要后悔。
一般讲，投资期限很长，收益也越高，风险也越大。这时，投资者应以本人可支配资金的期限为投资依据，以防止资金周转困难。所以在考虑投资之前，你要结合家庭与个人的财务状况进行分析。
一个年轻人，存了六万元钱，准备结婚用。但是很不幸，一任女友吹了，所以结婚的事泡了汤。那么这六万元可不可以去做风险比较高的投资呢7我觉得不行。因为你不能预计在明年或后年你是否结婚，是否会使用这笔钱。所以这笔钱只能作短期的打算，而且必须安全，可以考虑购买比较稳定的，低风险的、短期的基金等品种。
你如果有稳定的，常年闲置的资金，则可以去投资不动产。因为不动产投入大，但收益此较丰厚，易作长线投资。你也可以去看看其他的投资。每种投资总有其长处与短处，你应该加以分析后结合具体情况操作。
这个计划能否实现，还涉及另外一个投资学上的理念，就是：机会随时都有。这是什么意思呢7
我先讲一个捕龙鱼的故事。有一个捕龙鱼的人，先是不认识龙鱼，看到它,PC,-身边游走，被后面的人捕了去。他就说：这鱼本来应该是我捕到的。第二次他又去捕鱼，看到龙鱼游来，但是慢了一点，龙鱼又游走，被后面的人捕了去。他又气愤不已，说：这鱼本该是我的。第三次他又去了，这次他看得准，动作快，终于被他捕到了龙鱼。机会就像龙鱼一样，随时会在你身边出现。你要有看到机会的眼光，更要有抓住机会的身手。
现在我的目标很明确了，就是要通过一定的方法运作达到这个目的。这个方法在三年内可能无数次地光临到你的身边，也可能在以后的日子里降临，这区别并不大。如果你想要投资，就先要权衡投资收益与风险的利弊得失，特别是要分析自身对风险的承受能力，做好承担风险的心理准备和物质准备，然后再付诸于投资。有了足够的心理和学识上的准备，你就可以从容平静，等着机会降临。或者，你变被动投资为主动投资，主动创遣机会进行投资。
越旱投资越好
问：你是在豹岁的时侯进入房产投资的，你认为这是进行投资倒业的最佳时候吗？
答：当然不是。我进入房产投资，其实也是被逼无奈，因为我那时走投无路。而且从我们这一代人来说，我们的智商开启时间都比较晚。其实，我们已经晚了好多年了。
现在，每当我听到别人说："先对付这阵子再说吧"，我就很替他们着急。想想看，对一个刚刚走上工作岗位的年轻人来说，他先是张罗结婚，翻箱倒柜，把存折里最后的三元六角也折腾出来。他总算把婚事对付过去，还好，没有欠外债。接下来，他计划外有孩子了，怎么办7又是一阵紧张，继续张罗，好不容易又对付过去。再往后事情更多了，他家里添丁进口，该买大房子了。买多大的房子，总价多少，他再撑着对付。小孩子入托、上学。自己年龄渐大，医药费用看涨，难道也一阵子一阵子地穷对付7老人们说了：吃不穷，穿不穷，不会算计一世穷。这真是朴素的真理。
算计是什么？算计就是理财。当你是个小孩子第一次从父母或亲戚手中接过零花钱的时候，你就开始了理财的活动。你当然要想一下，这些钱是全部花掉还是先留着不花，或者先只花一部分。如果是决定花掉，那么你买什么样的糖果和买入多少，这实际上与一个成年人的E1常支出活动从本质上是一样的。所以我觉得，投资理财并不是哪个理财大师的专能，只要一个人活着，他总得计算一下自己的钱怎么花合适。理财活动肯定是要伴随人的一生的。因为人只要活着，就要生活，只要生活，就要理财。人生百年之后，理财活动也可能随着后代延续。一个人积累的财富，必将作为遗产传承给家族或回馈到社会。如果财富足够大，则所有者的意志或理念都会产生深远影响。
通过理财能有什么结果呢：一是通过一系列有目的、有意识地财务雉划，使自己的财富能够得到合理的分配，达到抵御风险的目的二是通过理财，获得自身资产的最大化。
资金的累积无非从无到有，从少到多。具体地来说，每个人的一生都会经过不同的时期，每个时期的任务和机会都是不同的，所以任何的理财活动都应该从个体的情况出发。
虽然我自己在这一点上觉悟得太晚了一些，但意识到总比没有意识到好一些。一个人的生命就像一张待填的表格，其实每一个步骤都是差不多的，提前知道自己的将来会让你更有准备一些。所以我还是想把FrancoModig1iani的生命周期理论介绍给你。
Franco Modig1iani的生命周期理论
这个理论把人生分成不同的阶段，每个阶段有不同的人生财务目标。如儿童至少年时期是累积个人本钱(humancapita1)，为将来谋生作准备，方法是入学接受教育，而资金则由父母准备好了。当然。现在贷款读大学的现象也开始普遍起来。先从银行借钱读书。这仿佛也是低收入平民子弟想提高自己知识结构的可行方案中的一个。如果这样的话。则更要有一个财富的计划。因为你工作以后的每一个阶段都有阶段性的任务，而每一任务的完成都依赖于财务的计划。
年轻人20岁从学校毕业，找到工作，理财的目标是1业。结婚。这个时期无论在事业上还是生活上都是最重要的时期。变数大、开销大，没有太多的家庭负担，精力阅历和经验都不够丰富，{需要详酒社会。所以是重积累的探索实习期。理财规划的主要目标应该放在：在充分保证资金流动性的基础上，实现资金的保值增值，尽量避免片面追求高利润的风险投资。年轻人应尽力寻找高收入机会。广开财源，节约消费，不寻求高风险性投资。应做稳妥增值的投资理财计划。为将来打好基础。总体来说，这一时期就是经济的积累与对投资理财的初步探索实习阶段。
年轻人在操作中，可以在投资品种的选择上着重于稳定增长并具有一定的流动性的品种，尽量避免风险较大(如股票)或变现较难的中长期投资品种(如3一5年期的国库券)。强制性储蓄可以用来增加财富积累，为马上面临的结婚等事储备资金，以备将来的投资。年轻人应安排大件支出和长远规划，同时可以为自己考虑重大疾病的保险。
30多岁的壮年时期是井儿育女的阶段。在这个阶段。买房、买车、生小孩等一系列现实问题接踵而来，我认为应该按孩子、房子、车子的顺序依次考虑。最好先考虑孩子的教育费用。因为后两者是可以调整的，而孩子的投瓷是必需钧，并要根据家庭的经瀛承受能力安排近期支出、远期支出。计划要留有计划内的和不可预料的计划外的开支。除此之外，再考虑一部分风险投资。因为在这个阶段，人已经有了一定量的积累。而孩子的负担相对不是很重，处于财富积累最重要的时期。如果无法积累足够的财富，必将严重影响未来的生活水平。所以，此时应着重关注资本的升值，可以着重进行几个项目的投资。投资与消费应综合考虑，如购房置业、增加保险险种、收集艺术藏品等尽量在消费中寻求保值和增值的可能。除此之外。。应做好一个具有一定比例的低收益风险投资和储蓄保险、教育储蓄等多方面相结合的投资理财计划，为致富做好全方位的物质和精神准备。
同时，一份可保终身意外的保险是十分必要的。由于年龄越低，保费越少，所以及早购买那种以重大疾病为主险，住院医疗、重大意外为附险的险种。为自己安排重病、意外方面的保障不失为明智之举。
40多岁的中年是事业再发晨的高峰时期。这一时期。由于前一时期的投资结果不同。很有可能两个基础相差不多的人会有两种不同的财务状况。该时期内。人的内在素质、工作能力、经济状况已达到顶峰，精力充沛，可以选择适合自己文化背景与社会环境的经济领域。在好的入市时机进行高风险性投资，通常成功率很高，即便遇有风险时。损失也不会太大。这个时期的投资中，理财显得更加箍合理财才能生财。而且还要零期煽一是买保险。
二是预留出必要资金，以防遇到较大风险时，影响家庭生活和安度晚年。这时还要根据自己的情况完善或修改自己的财富计划。同时要着重储备子女教育金。因为随着孩子的长大。家庭的流动性负债也将增加，适当的教育投资将有效降低未来教育支出的压力。所以可以通过稳妥的增值途径来进行投资。
50多岁是准备退休的阶段。这时的财富增长点会减少，这一阶段主要是为自己退休后的生活进行准备的阶段。可以根据家庭成员的状况分别安排资金，由于资金刚性支出压力较小。可相对灵活地进行安排，比如给自己或家庭成员再购买保险，资金充裕时可以考虑再买一套房子等。但仍不宜进行炒股等高风险的投资。宜改投国债或者货币市场基金这类低风险的产品。因为年龄大了之后，各种突发疾病等情况发生的机会将大大增加。需要留有现金以应付突发情况。
人退体后，理财应以保本为主。如果已超过60岁。就应该转化投资方式，在投资中把有形资产压缩得很少。而把无形资产--技术、经验、知名度、社会地位等尽量发扬。成为"无本生意"，也可以得到丰厚回报。守住现有产业、家业是该时期的主要任务，不必再从事新的风险性投资。再有就是进行遗产安排了。
以上这个理论指出。人生各个阶段的需求都要提前布局策划。绝不能苟且度日我们着不早作准备，时间一妙我们便会束手无策。所以我们今天便要为明天作好准备。
或许你看这理论没有新意，但是在这个世界上真正能够做到的人却是极其有限的。我以前就只知拼命干活，仿佛只要努力工作，那么面包会有的，什么都会有的。但我这两年的经历却让我对以上的理论颇有感触。
相对来说，国外老百姓在财务方面的准备比中国人要老到。为什么呢7因为他们是在一个没有依靠的状态中生活过来的，所以人人都有一种危机感和自救感。而我们却老是在一种幻想当中：大锅饭、单位分配、公费医疗，报销、一切都有保障。有谁不想尝尝免费的午餐。等啊等，熬啊熬，却发现不像自己想象的那样了，这才连夜补课，儿女的教育基金、自己的退休基金、自己的保险计划等等，都要自己考虑。
我要说的是，实际上理财的概念并不复杂，但是很多人的无理性无计划生活，特别是种种心理动荡，给自己带来的是很多负面的结果。
所以如果你要问我运作投资的最佳年龄，我会告诉你，越早越好。没有一个人会说未来的钱一定够用(注意，我只是说够用，而不是足够!)。因为将来有太多事无法预知。比如说我的一个律师朋友，前两年已经过上了住有房，出有车的小康生活。但天有不测风云，他查出自己得了绝症。虽然通过手术治疗，他的病情得到了控制，但是，显然已经不能从事以前高强度的工作了。从此，他的生活水平急剧下降。虽然他已经积累了一定的财富，但有句俗话说：坐吃山空。如果没有那根点石成金的魔棒，谁敢说：我已经不怕风险了，我已经赚得足够了。
平民在特殊情况下是没有可以依赣的并绝处逢生的特权的。所以你能做的，就是防志于未然，尽量减少你未来的风险。如果说臂款是预支未来的财富，那么投资就是创造未来的财富。西方哲学家说：要保证未来有钱可用，上上之策是要确定以后有钱可赚。
所以现在我很重视让孩子尽早有投资头脑。让孩子多知道一些任务上的用途，就算藏子一时不会理解这些术语实际意味着什么，他总算知道在这个世界上，要达到白己的目的需要有许多种的选择。因为及早投资就是为未来作准备。越早知道投资，就越能掌握其中的规律。越早受益，就越能在经济上游刃有余。
确立投资的信念
问：这几年的房产业经历了风风雨雨，特刖是杭州，房价升得很快。从网上的公民表态意见来看，绝大多数的人都觉得房价过高了。在这种情况下，你觉得投资房产还有意义吗7
答：我首先要说的是，我是投资房产而不是投机房产。只有投机的人才特别地注意进价的低廉，因为这是他蓉取利润的保障。
在进行房产投资中，我也有过一次动摇，险些买了一个价格在80万元左右的房产。因为不管怎样，那些炒了楼花就发财的事我们听得太多了，于是就觉得这种做法很平常。
现在这种机会正在减少。因为前两年的房产价格是属于整体的房价上涨的时期。就算是垃圾房，只要建了，就能拿它卖钱。你捂它三年，一甩就能赚几万元甚至几十万元。但是现在的形势已经大不一样。如果房产价格已经到了这种程度，那么再上涨几百元或下跌几百元对你的心理影响是不会很大的。这样，你会更加挑剔房产的性价比。在这种情况下，同一地段的房产，可能一个会很好，另一个一般，第三个很差。你如果买了第三个房产，你就会套牢。大户型房子的抗跌能力是很差的，如果投机不成，你就会背上巨大的债务。这对我们平民来说就是一种很大的风险。所以，投机不是投资，投机也不等于投资。我顺便说说我看中的那套大户型房产。2004年底杭州实行了透明房产系统，就是说一个房产公司一个楼盘，有多少套，出售了几套，还有几套，一清二楚。
我特别注意了那个搂盘，一直到现在，它的出售量也只有20％。这就是说，相类似的户型完全可能通过房产公司购得，而不。必从我这里转走。我如果投资了那个房产，现在想抛的话，就无人接盘了。简单地说，我的投资就是通过以租养贷的方式对我的资金进行保值，并且能通过一定的时间周期来增加这种积累。所以，我对房产价格的高低抱有一种平和的心态。我相信投资周期，我只要符合这个规律就行了。
我觉得有两种人不行。一种人是一听到有风险就避而远之。四年前，我碰到一位朋友，我告诉他我正在买房子，他嗤之以鼻，认为我是在白日做梦，一穷二白的人也奢谈买房。前年我又遇到他，他劝我不要冒险。今年他遇到我，还是劝我不要冒险。这真是"道不同不相为谋"。别人发表的意见只是个人的看法而已，你只要坚定自己的信念，走自己的路，随人去说吧。
另外一种人只会跟着别人走，别人买房他也买房，没有自己的观点，这也是很危险的。你在买房投资时究竟有没有一个完整的思想体系，有没有一个通盘的考虑，如果只是人云亦云，那怎么行!西方投资心理学家说：投资并不是一件难事，它考验的是你的心理素质。所以，罗伯特·清畸才说：投资者本身才是投资。要考虑投资，先考虑自已的心理素质能不能承受投资带来的风险再说。
第二节 头口水的启示
在那些房产业尚未达到如火如荼程度的地方，为了让那里的平民知道通过房产发家的事例。王志勇讲了三个人的故事。这三个故事的主人公应该是平民大众投资房产的老前辈。在多数人还在拼命寻找合适的出租房，想去租下自己住或者买下的时候，他们就已经淘到了投资房产的第一桶金。这样，他们就早于大家一步站在了房产投资的前列。享受着他们的成果。这样的故事。可能会在房产业进程慢几拍的地方重演，所以我把它写了出来。
故事之一：排号子
主人公：阿其
职业：普通工人
经历：阿其是一个你和我常常看到的普通的工人。他住在城市的一条河边父母的房子里。因为下了岗，他又没有找到机会重新工作，所以就在家闲着。阿其家河对面的旧房拆了，最近经常有机器成日成夜地响，搞得阿其睡不着觉。这天他想去那边，找个人理论一番。
他过了河，找了一圈，才在新筑的围墙外找到了一间剐造好的房子，里面还没有装修完，有几个人在门口谈话。阿其问这里谁负责，要找负贵人反映情况。那些人也不太爱珲他，说这样吧给你一个号子，等房子遗好了。你就可以来选房子。阿其拿着排名第五的号子大光其火：选什么房子，我不是住得好好的吗7!他随手拿了号子回了家。过了一阵子，经常有人因找不着过河的桥而跑来问路，要去看房订房。阿其留了意。到了选房的那天，阿其也赶过河去。他一看，排队的人还真多。阿其不知所措地站在后面。这时，后面来了一个胖子，口里连喊谁能让个号谁能让个号？阿其下意识地把号子举起来，那胖子一看喜出望外，连连说你真的让给我了？他拉开提包给了阿其整整50000元，要了那个号。阿其正要说话，胖子怕他反悔，又塞给了他20000元，就像闪电一样地冲到前面去了。
阿其就这样_睬了第一桶金。他自己还莫名其妙。此后，他就留心每处房产的分号时间，起大早去排号子，然后再卖给那些买房的人。到了后来，选房要交订金了，阿其总是订上十套八套，然后耐心地等待接盘的人。
不到三年，阿其就凭排号子赚了两百多万元。这是我从一个朋友那里听来的故事，感觉就像天方夜谭。
故事之二：买房卡
主人公：杜杜
职业：学校老师
经历：我有一阵子办事路过房产部门，总能看到几个人坐在门口，前面设一小摊，用卡纸写了几个字，回收房卡。秋风起了的时候，他们哆哆嗦嗦地在风里摇摆，让人觉得他们和那些回收垃圾的拾荒者没有什么不同。那天我对他们的毒觉除了同情还是同情。
直到有一天，我竟然在这个队伍中看到了朋友杜杜，一位令人尊敬的学校老师，他竟然也加入了这令人馗尬的行列。看到他以后，我怕他难为情，就特地绕了一个圉向远处走掉了。
直到不久前，杜杜带我们去参观他新买的别墅。同行的人一起站在他那"前面眺望钱塘江，后面背靠青山"的高档别墅宽阔的露台上，大家赞叹不已，我们追问杜杜如何发迹，他才笑着说：这是我倒房卡赚的钱啊。他的回答让人顿觉"真人不可貌相，海水不可斗量"。
故事之三：破壁开店
主人公：云云
职业：外贸公司职员
经历：杭州有一段时间允许一楼的人家破壁开店，旨在让那些待业在家的人自谋生路。鲁云那时刚刚大学毕业，没有服从分配，也属于赋闲在家。他父母的家在老城区的街道旁，是一个双层的楼房。他住家所在的街道非常窄，却离杭州的老皇城很近。鲁云了解到老皇城一带已有了重大的规划，很快会有一个旅游区出现。他们的邻居正想出售房子。鲁云立刻作通父母的思想工作，借了父母5万元钱把房子买下。他把原来两个住家的墙壁拆掉开店收租金。后来，鲁云去了外贸公司工作，买了一处房子把父母接去，这个店面就以每年80000元的租金交给别人经营了。不久后，杭州取消了破壁开店的政策，不再允许后来申请的人破壁开店了，而鲁云的店面仍然在为他不断地产生经济效益。鲁云在国家政策出台的第一时间里抓住了机会9于是就成为了这个政策的受益人。
![[转载]我是平民：一个平民怎样投资房产致富](http://img.aihuau.com/images/01111101/01123723t01c91a9b34f570f064.jpg)
这是利用祖上房产的很好事例。城市的扩大对原住民总能带来一些意想不到的机会。例如，以前杭州近郊的农民现在已经有许多人住上了准别墅，还有每月上万元的租金往帐目上添。
上面说的就是我们这个时代的平民致富的故事。他们的财商并不是很高，但他们获得机会比一般人要早得多。细想之下，如果我们也能把握住其中的一两个机会就好了，但是我们那时却未曾察觉到机会已来到我们身边。所以，王志勇总结：只有当你对自己的事业关注起来之后，你才会惊喜地发现周围的每个机会。每次你都要对自己说：机会总会有的，只要你努力!
一个人的机会到底有多少7究竟什么时候你才会看到自己的机会。你才会勇敢地投入呢7这里，我为你展开一张实际的房产投资的蓝图。
第一节 不做哈姆雷特
许多年以前，我的一位朋友感叹说：一个人。如果在35岁时还没有做一点投资。那么这辈子算是完了。35岁真是一个耐人寻味的年龄!我是在那一年尝试下海的，这一步证明了覆水难收这个浅显易懂的真理。经过了市场经济的磨砺，我不可能再回去做一位与世无争、逆来顺受的中学老师。虽然那时我的确优秀，令人尊敬，甚至令我此刻回想都有一种感动，但那毕竟已经远去。虽然下海后五六年过去，我似乎始终没有找到一个合适的切入口。但我毕竟和这个经济社会面对面地对视。2001年的一天我终于找到了出路。但凭心而论，我却要感谢我受到的一切挫折。而我已经决定，我只为将来留出思想的时间。我之所以要再次回顾过去，只是让大家知道。如果一个人没有太多的恋旧情结，如果没有太多的约束。没有太多的胆怯和犹疑，实际上是可以看到很多机会的。
我最早是一个看不到机会的人。在少年时代，我们经常看的电影是《地道战》、《地雷战》、《小兵张嘎》、《南征北战》、《渡江侦察记》，看的文学作品是《高玉宝》、《钢铁是怎样炼成的》、《铁道游击队》、《铁流》(都是私下阅读的，当年属于禁书)。看的戏当然只是《红灯记》、《杜鹃》、《沙家浜》、《智取威虎山》了。这使我对那个火红的时代十分向往，在相当长的时间里，我总在腰间插一把木枪。想象自己成为战争年代的英雄人物，甚至痛恨自己为什么没有出生在战争年代。
老一代人就说了。你们已经够幸福了。这么好的条件。这么优越的生活，一切都有组织有单位，你就踏踏实实地干吧。于是我在被大家期望的道路上走了第一步，然后就是第二步......如果时代还和过去一样。我可能像我的父辈一样走完一生，一个忧郁的、沉默的、充满英雄情结的书生一=个两耳不闻窗外事的社会游离褊后来我是一个看到机会却行动拘谨的人。那是在八十年代中期。乡镇企业十分红火。到处涌动一股办企业的热潮。从1984年开始我有很多次下海的冲动。最强烈的是1988年的海南热，但终于没有付诸行动。我也深怕迈出这一步会回头无岸。而我在大学所学的文科。又让我在技术这一关口卡了壳。如果当时是学的物理或化学。那可能现在已经是一个小企业家了。直到九十年代末我才下海。可是为时已晚。在电子时代迅速到来的时候。一些着眼于工业时代的产业早已风光不再。当时整个经济形势已经发生了转折。经过重新整合与洗牌。众多的小企业都面临生存的考验。那时。如果企业没有找到一点技术含量。基本上会输在同行的恶意竞争中。国内企业生存环境让我担心。我承包工厂经营了一段日子，摆过地摊。炒过瓜子，前途一片灰暗。我也不得不考虑重新找一家稳定的单位维持生计。
直到2001年，我在单位里差点下岗，我这才认识到改变自身的经济命运是多么的重要。在那段痛苦的时间里，我反复想着是否离开这个伤心之地，去一个陌生的城市寻找机会。但是随着年纪的增大，机会毕竟是越来越少。而且，离开杭州。意味着几年辛苦挣来的唯一福利房产也不能到手，我心有不甘。在那段度日如年的日子，我的日子,充满苍凉之感，天下之大，难道竟没有我的容身之所7痛定思痛。结果是反复问自己难道杭州真的没有任何机会了吗7在命运的低谷。我看了很多书。其中就有那本《富爸爸穷爸爸》。坦白说，那本翻译过来的书不很浅显，但是其中的许多观念仍然给了我很大的力量。上帝说。没有光明。就给他光明。现在，该由我自己去发现机会了。
那时我开始关注杭州的房地产。研究这个朝气蓬勃的行业，发现了机会，奋力投入，最后终于有所收获。所以我能成为"看到机会并且努力行动的人"，完全是被命运逼迫的结果。
我们同时代的书生平民，往往会抱着"举世皆浊我独清"的态度，视财富为"阿堵物"，却没有去深思自己为什么没有跟上时代。现在界定出社会上有三种人：被淘汰的人、跟着混的人、跟上形势的人。社会就是由这三种人组成的一个混合体，同时这三种人又会不断地转换角色。而我们周围随处可见看不到机会的人、看到机会却没有行动的本蚕到机会努力行动的人、努力衙动最后牧功的人。
前两年，我遇到一位很有才气的朋友。他所在单位也是被种种变更搞得惨淡不堪。我们问了双方的近况，他说他在为单位跑一个项目。但是希望渺茫，因为单位领导一听要投入就如临大敌，宁可拿钱出国考察也不愿拿钱投资。他正在争取最后机会。他说：看到单位的发展每况愈下，真是痛心不已。又毫无办法。我说：那你就关注自己的事业吧。他睁大了眼睛问我：我有什么事业7我都四十岁的人了。我的几十年都交代给单位了。他想象不出离开了单位哪里还有自己的一席之地。我说起了自己的情况。说正在做房地产。他笑着说：那得多少本钱，我可想都不敢想。有许多有才气的人，就这样被套在自己的狭小圈子里固步自封。
在我投资房产后经常有人来讨教，我先问他们的一个问题就是："你对钱有兴趣吗7"如果你感兴趣。那就好。因为你毕竟有了一个期望。并且想为实现它投入智慧和时间。
所以说，在个人与社会的结构关系中，个人是太渺小了。你不能以自己的人生观来衡量它，也不能以个人的价值观来扭转它。这时。你只能另找一个展示自己能力的舞台。在这个关系中，我们会成为什么样的人。关键在于自己。首先在于你认识自身、认识社会及社会发展趋势的能力，其次在于你的行动能力。最后是社会机遇。一个有充分思想准备的人。机会是会捌豳多的--"机会垂青王有准备的人"。引用富爸爸的一句话，就是："关注你自己'的事业!"
莎士比亚笔下的哈姆雷特情操高尚，洁身自好，做事慎重，决断缓慢。他每天都在考虑："To be or not tobei"翻译过来也就是说：做好还是不做好。而等他行动也就晚了。为此他付出了生命的代价。如果你要做。就勇敢地去做。不要犹豫。
直到今天，我都认为对于城市里的许许多多工薪阶层来说，确实有一个机会摆在你们的面前。仅凭我自己的经历。我可以告诉你们。那就是：大胆调度你们自己不多的财产，去做一个小小房东，那么你们自身的经济命运即将彻底改变。
第二节 房产大戏拉开帷幕
为什么房产业的大戏在这两年才拉开帷幕7为什么房产会在这两年飞涨？
先让我们来看看我们所处的"时"和"势"。
20世纪一百年的历史中，我们国家经历的战乱几乎占去了二分之一的时间。解放后相当长的时间里，我们没有把精力放在经济建设上。周围的环境又比较紧张：朝鲜战争、蒋介石的反攻大陆企图、中国和印度的边界战火、中国和苏联的珍宝岛接火、中越自卫反击战：在长达二、三十年的时间里。我国都在备战备荒中度过。直到八十年代开始。或者说邓小平时代开始，我们才着重把目光集中到经济建设上来。老百姓才渐渐感受到了"国泰民安"的重要意义，丰衣足食的生活也在一步步实现。
看国际，昔日的一些敌对国家也变成了战略伙伴；改革开放已经吸引了全球大量的外资。中国已经成了吸纳外资最多的国家；中国的经济以良好的发展势头。成为推动全球经济发展的领头羊；国内政治开明、社会稳定、经济繁荣。人们都期待过上更好的生活。
一切都在表明：中华大地在告别了一百多年的动荡不安之后。正在进入一个和霉黼的发展周期。每一个坡市人都会真切地体会到城市日新月异的变化。看到高楼大厦拔地而起。看到一个个功能全面、景色宜人的新型区建成。城市化的进程正在以史无前例的速度推进。
对于房地产来说，这是一个特别重要的前提。没有社会的和平稳定就没有真正的房地产业!
眼光看得更远一些。让我们看看美国的情况。美国房地产经济已经有几百年发展历史。在《乱世佳人》中我们看到郝斯佳第二任丈夫在战后经营起木材生意，为建筑商提供木材，而在《乱世佳人》的续集中则展现了郝斯佳本人投身房产生意的细节，那个时期美国开始房地产业的第一轮兴旺。进入二十世纪之后。美国的房地产业也经历了几次高潮。五十年代与八十年代美国的房地产业继续繁荣发展，目前市场仍强劲火爆。美国总统布什称房地产业是美国经济的护身符。从美国的房地产历史看，房地产业持续稳定地增长达几个世纪是很正常的。九十年代末期经济繁荣。大大刺激了房地产价格上升。有趣的是。这几年经济不景气。房地产业还是占尽便宜。
2000年开始全球股市泡沫破灭。债券市场也跟着阴多晴少，可是，房地产市场非但没有降温，反而更火。
人们为了让财产保值，纷纷把钱拿去买房子。在美国，一些家庭在证券市场吃了大亏，他们如今既把房子当住所。也把房子看成是一项养老金投资。
除却美国。再看一下其他国家的情况。对投资者具有吸引力的许多城市的房地产价格从1997年左右开始大幅上涨。伦敦、巴黎、莫斯科、上海、悉尼和洛杉矶的房地产价格在20世纪80年代末出现猛涨，90年代初暴跌，后来再次猛涨。爱尔兰的都柏林，房价自1995年以来上涨273％。同期荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍。英国房价过去3年上涨55％，西班牙房价过去10年上涨100％。南非房价过去12个月上涨24％，香港房价去年秋天以来上涨50％。在美国东西海岸的大城市，房价上涨速度比物价上涨快60％。现在的实际房地产价格几乎是1997年的两倍。有人说伦敦等城市房地产价格的上涨速度开始减缓，但没有明显的迹象表明这又属于泡沫经济。
耶鲁大学经济学家罗伯特·席勒说："把投资房地产视为避险天堂，这一思想已经深深植入各国的文化观念。"
他在《非理性繁荣》一书中写道：造成房地产价格上涨的原因是什么？他分析。部分原因是2000年以来股市的低迷。安然、世界通信等公司的丑闻也使人们对股市信心大减。"9·11"等恐怖袭击似乎也使投资者更愿意投资于有形的东西。
上述房产市场繁荣的城市。偏爱一种比较含糊的说法：房地产是知识、商业和技术的独一无二的结合体，因此房地产业成为全球新经济之战中的胜者。
他甚至认为，资产价格泡沫的脆弱是因为：高价格在很大程度上，是靠人们对价格会进一步迅速上升的预期来支撑的。但价格的迅速上涨不可能永远持续下去，因为这需要需求不断增加。最终，即便没有任何外部的坏消息。泡沫也会自己破灭。而房地产恰恰是对股市泡沫破灭后的一种补缺。目前对全球经济最有影响力的，可能是石油价格的上涨，而不是房地产。所以这给我们提供了一个长-均封问框架，使我们对房地产半投资兖辨乐观。
另外一个事实是，中国的房地产业分布的状态和美国这样的国家很相近。美国房地产由中心城市、城市郊区和非大都市区域三大市场组成。纽约这样的中心城市不仅包括商业和居住高度繁华的曼哈顿区。还包括皇后区、布鲁克林区和布朗克斯区这些普通的商业和居住区域。纽约郊区地带将大都市区域中的大小城市连成一片。形成城市链，像纽约一费城一波士顿、芝加哥一底特律一克里夫兰、旧金山一洛杉矶等几大片大都市区域。非大都市区域是指远离经济圈和城市的乡村，美国广大中西部和南部地区是非大都市区域。这三个组成区域的房价由高到低的排列如下：中心城市最贵，郊区其次，乡村房价最低。而在中心城市中，纽约、波士顿、芝加哥、旧金山、洛杉矶这些大城市的房价比中小城市高出好几倍；而纽约曼哈顿、芝加哥湖区、旧金山湾区，这些大城市中最繁华、最集中的中央商务区和高档住宅区的房价。又比其他区域高出几倍甚至几十倍。所以美国全国的房价是呈扇形分布的。对照中国，中国的经济发达地区集中在东南沿海一带，以几个重要城市为中心向周围延伸。不久会出现的大都市区域就有中国的长江三角、珠江三角和渤海湾经济圈。再以沿海为中心，向内陆地区扩散。现在说起中国房地产业，北方以北京为代表。中部以上海杭州为代表，南方以广州深圳为代表。杭州以其独特的地理位置和经营；观念走在了全国房地产业的前端。中国幅员辽阔，意味着房地产业发展空间很大，这也是一个值得乐观的特点。地是不可再生的资源，我们的房产就是建筑在这个认识上的大产业。这点我们尤其要记住。人口的繁衍和流动会使房产的需求情况持续很长的时间。
从全国范围上说，人们对于房地产的青睐似乎也是有增无减。
第三节 寻找属于你的机会
恐怕有的人认为。现在房价已经够高了，再跟入是不是有风险。
风险肯定是有的。投资本身就有风险，但是一个好的投资者知道在什么时候进入，什么时候退出。这是每个投资者的眼光问题。
现在有许多媒体和专家提出关于房地产泡沫的讨论。并以香港的房产价格下跌为例说明。但是我认为我国的住宅房地产开发仍然处于刚刚起步阶段，投资房地产并不过时。从时间和空间上我已经陈述了我的观点。另外我想从其他角度说一下我的看法。
人们首先当然想问：为什么房地产价格这几年像芝麻开花一样节节高升。
这里有很多的原因。从需求角度来说，中国的人口已经占到全世界人口总量的四分之一。这意味着什么7我想用当年刘晓庆说的一句话作注解。当时刘晓庆红得发紫，有好心人就劝她去好莱坞梦工厂发展。刘大姐就说了：我去干什么7别人就说，去当大明星呀。让全世界人都知道您。刘大姐回答：全世界四个人中就有一个认识我，我还不知足吗？
四分之一是什么概念，现在你可以想象出来了。这样一个人口空前庞大的国家，而土地相对不够充足。特别是沿海一带经济相对发达的地区。人口的高密度势必引起人们对房产的渴望。加之中国经济已经从传统农业向现代工业转型，农业人口和农村经济占中国经济很大比重的现象也有所改变。城镇化进程的加快，农村人口急剧流向城市，城市之间人口流动增多，都加快了地产经济的繁荣，带来了中国房地产市场需求的爆炸式的高涨。特别是众多城市为了引进高素质的人才，鼓励外地人口落户城市，推出了许多政策。比如购房者可以落户，可以解决小孩子教育问题等等，让许多有资金、有技术的外地人趋之若骛。
城市化的另一个表现是城市内部的改造。这点我上面说过了。
而同时，老百姓的生活水平在提高。消费能力也在提高，这是一个不争的事实。像七十年代结婚流行是"你家有几只脚"。意思是有多少家具：八十年代就问"家里有几只鸡(机)"，意思是家里有多少电器"九十年代开始就问"有没有房"：现在开始问的是"有没有车"。百姓的存折上数字在增加。政府就会刺激百姓消费。于是。更多的有利于房产业的优惠措施出台了。据统计，杭州2003年市区人均收入为10890元。
经济的增长，人均收入更加走高。为房产业的发展提供了广大的发展空间。目前，我国的房地产行业经济占国民经济的30％。是国内三大支柱产业之一。
所以从远因和近因来看，房产消费的高潮是几十年来对房产需求井喷的结果。
而政府取消福利分房制度是直接的推动力。所以房价上涨是一个很必然的现象。其实我们要关注的是房价究竟上涨到什么位置才是合适的。
仁者见仁。智者见智。当普通百姓只是为了给自己找一个"窝"住的时候。有胆识并有一定资金的人在短短的几年内就完成了原始积累。当一些百姓对着一片空地纷纷解囊的时候。更有许多"热钱"和闲暇资金抢滩地产。作短线的炒作，使房价在短期内急剧上升。而房地产公司又通过炒作来抬升房价。使许多城市周边的房产提前了几年开始升温。有人说。前几年投机房产。是傻子都能赚钱。
这个时期是过去了，对一般百姓来说，这并不是一件太让人后悔的事。因为我们并没有太多的财力。也没有太多的精力在房产的泡沫一再被人论及。在国家准备打压房产炒作的当口。在高价位投资房产，你究竟还有没有信心。我就是在这几年的时间中完成了对杭州房产理性地观察和分析。我的结论是：投资房产你还是有机会，但关键在于你的眼光。
因为从房产的收益来看，分成租金收益和地产收益。地产收益是指利用差价直接赚取利润，而租金收益则可以长线投入。只有你能娴熟地运用房产操作技术。那么作为一种投资，你还可以开始。
今后，通过国家对房地产市场的宏观政策的调控，房地产市场愈来愈市场化、法制化，房地产业也会纳入到一个平稳的经济市场中，当大家以平常心来看待房产时，就会有更多的小资金进行适当的房产投资。而这时的房产投资也只是众多投资方式中的一个而已。
目前中国的房产市场并没有到达成熟的阶段，城市的扩大还会使城市中心的房产价格继续上扬，而且中国这样大。第一轮在沿海若干城市出现的房产波经过一段时间后才会第二轮震荡到其他城市，这里面属于你的机会还很多。另外。就算一个地区的房产市场成熟之后。小投资者也以在即将到来的房东时代大显身手。而现在，机会就在一康前墓。
第四节 房东时代的到来
城市的土地是有限的，这点你千万记住。这是你投资房产的最根本的保证。
中国经济增长速度高达8％一9％，中国住房私有化时间又不长。最主要的是边缘人口向城市的渗透。
在九十年代末，还有一项重要的变革。那就是大学取消分配制度和大学的扩招。以前，大学生留城市必须取得"绿卡"。"绿卡"是按照比例分给的，只有大概四分之一的人能留在大城市，其他都实行"哪来哪去"原则。而取消"绿卡"后，成绩不再是留在城市的绝对条件，只要你能在城市里找到工作，还是可以留在城市里。再往后，即便你暂时找不到工作，也可以通过把户口放在人才市场这样的方法获得滞留大城市的机会。城市毕竟太有吸引力了，许多大学生选择了留在城市里。成为漂一族。这些学生在经过几年拼博后，有的获得立足之地，就通过购房把父母接至城市，这也给城市的房地产租赁市场提供了非常广阔的发展空间。现在向沿海城市移民的风潮增加了对房产的需求。所以房地产业±曾长更快。这些移民首先以租房的方式在城市站稳脚跟。然后才自己买房。
这是房屋租赁业的广杰骞宴蓊。这些外来人。会以各种方式和这个城市接触，他们会选择不同的区域居住，挑选各种档次的房产，使我们所提供的房源得到充分地消化。
据报道，北京市场上每年有租房需求的人数年350万人寿右。
哪些人率先迈入房东的行列呢7有这么几类人：
第一类人是：在上世纪八、九+年代，在国家实行福利分房制度时。有一部分人以各种理由多分了住房。他们除了自己住外，剩余的出租。据报道。仅北京一地，这部分人群约占房屋投资者的25％；第二类人是：拆迁人群。他们原有的房产面积大。能得到较高的拆迁补偿金，除购买一套自住外，还能通过银行按揭购买第二套，装修后出租；第三类人是：部分从外地举家迁入北京的人。他们将老家的房产卖了，拿着钱在北京买两套房子。自己住一套，出租一套；第四类人是：真正的投资客。这一类人占到房屋投资者的40％左右。这部分人多为事业有成，手中有一定的闲置资金，购买的多套房产进行装修后通过市场出租，并随着房产增值在适当的时候出售套现。
这就意味着房地产投资有着较好的操作前景。
另一方面，对广大小业主来说。可挑选的房产也在大大地增加。除商品房继续为资本充裕的投资者提供房源之外，政府的政策使得房改房也可以上市了。这给原先只活跃于某些区块的房产操作在数量上提供了更加充足的选择。二手房上市不仅盘活了城市原有的房产，使得各个阶层的人能通过转换获得合适的居住条件。使许多中心区块的房产在市场上成为租赁的房源，而且二手房交易也成为政府的重要税收来源。从目前来看。国家对二手房免收增值税。确实是政府的一种良好态度，而这也会加大二手房的市场成交量。
随着城市的扩大，起先并不红火的周边房产也纳入了城市宏观经济的视野。各种房源形成了不同的档次以适应各种客户，而小业主也可以根据自己的经济实力物色自己的投资对象。
拿北京来说，随着对外开放和国内经济的发展。很多人涌向祖国的心脏。租户由高到低。形成了一个立体的租赁市场。高端的外销物业客户中主要以外商为主。按国籍区分。其中以美国、日本、欧洲、韩国最多。按行业划分：IT电脑业、贸易业、运输业、连锁企业、服务业占主流。租房标准也有一定的差异化，平均房价标准最高为美、日人士。2000至4500美元／月,其次为欧洲人士，2000至3800美元／月：然后为韩国人士。1000至2000美元／月。租金最高的地区基本上集中在东部茜拯其是朝阳区的国贸亮马河--丽都地区。朝阳区租金水平和投资回报，又以国贸、丽都、燕莎、朝阳公园这几个地区高低排序。
而国内其他地区到北京发展的人群又依次填补了中端与低端市场。将北京全面包裹在一个巨大的外来人流潮中。据统计，杭州有三成的人已经成为房东。城市的发展会为城市的原住民提供越来越多的房源。而房东的身份赋予城市的原住民得天独厚的条件。这正是平民投资房产的大好时候。
第一节 大多数人说的你不要信
还是让我来继续自己的故事，以我的经验。有几个砂念在刚进入投资房产领域的人身上经常出现。他们在进爷房产投资时拿不定主意。犹豫不决最后又倒退回一般买序人的思想。记住。你投资是让钱生钱的!向最保守的人基请教是不对的。如果他真懂那么多真理的话，他们早就谢找到致富之路了。
刚涉足房产投资的人，往往把投资房产和自己居住的概念混为一谈。他们到处看房，看房子是否合自己的口味，考虑房屋的每一个结构是否实用，然后下单。
我有一位同事，听了我的故事后也按撩不住冲动。开始投资房产。有一天，他打电话过来一定让我去看一下他准备下单的房子。我就按他讲的地方找了去。
这是在市区边嗪的一个新建的小区。小_区全封厂团期只有一个地方留了一个出口。恤黑舅其他两饲是马路，路上跑的多是一些运输车。
进了小区门，一路往里走，直到角落里才看到他提到的房产。房子的朝向是不错，周围环境也好，而且这里很安静，各种条件的确很好。
朋友问："我的房子不错吧7"
我说："是不错。不过这房子是你住还是用于投资?"
朋友说："当然是投资。"
我说："如果是我，就不会选在这里了。"朋友说："这么幽静，房型又这么好，你不喜欢住这里?"
我说："我刚才从门口走进来，大概走了十五分钟；小区外是两条马路，没有什么公交车站台；附近出租车也不多；按这个特点，是适合附近的白领的。如果租户上班的地点远了一些，又无出租!艮又没有公交一事一朋友说："可以骑车啊。"
我说："那我为什么不到单位附近的一个地方住，房租不是差不多吗?"
朋友无话可说了。后来他没有购买这术小区的膀产。
相比较而言，同一年代的房产在单价上总是大户型便宜一些，而且在出租价格上当然也要高一些。所以有人就想索性一步到位，买一个大房子来。(当然，如果你有许多的钱我不反对。)我只想提醒你，如果你不是想驶机的话，那么最好不要买大户型的房子。我们设想一下，租客会是哪些人?外地来的打工大学毕业留在城市的表学蚵"州馗攀对拼机会的漂一族7还是刚刚结婚没有购房的小夫妇?
我来分析一下各类人的租房心理：打工仔。我早就不想准备打工仔的房子了，这是因为城市近郊有许多的农家房把这些客源都拉走了。这点很清楚。你可以问一下替你家装浴具的工人，问一下街头的装修游击队，他们会告诉你他们聚集在城市的哪些区域，你再问一下他们的租金，再核计一下你的购房款吧。
大学毕业生和外地白领等一些客源。你可以想象他们对生活隐私的关注，他们会宁可去租租金高一点的小套房也不愿和与自已不相识的人共用一问卫生间，在一个饭厅里吃饭。就算这个共同租房的群体存在，你折中的办法是分租，那也麻烦，因为你会陷入水电费交纳不套这样的琐碎小事中去。其中吃亏的人肯定不乐意。再一个办法是你以比较便宜的价格把房子租给其中的一个人，再由他当二房东把这房子分租给其他的人。这次轮到你不乐意了。
至于那些刚结婚的年轻人。他们在选租二室一厅或一室一厅的房子时首先会选一室一厅。咽为租房者实际都是想过渡一下，尽量节约成本，这样可以省下钱来自己购房。想想，如果不是一家三代都来"漂"，谁会特别垂青那些四室二厅的大房子呢。
所以房型不。必太大，实用就行，三室一厅是上限，二室一厅或是一室一厅都是可以的。我最看好的是一室一厅。这个房型可适用的人可以是单身贵族、有恋爱关系的或刚结婚的年轻人。这些人肯定是城市里最主流的中档房屋的租赁者。二居室如果房型偏小，总价不高也是可以考虑的。我基本不考虑三室以上的房型。
越大的房子，其购入总价就越高。如果需要简单装修的话，你起码要在那些其实不会用到的地方投钱装修。我说了，如果你储备金多也不要紧，不过你在装修时要特别注意一下品味。
我先说一个朋友投资咖啡屋的故事。知道杭州的人知道，杭州是以西湖为核心向三边扩散的。湖滨景区一带为休闲带，是酒吧、茶室集中的地方。城北是近年来兴起的区域，是众多拆迁户和学校聚集的地方，休闲场所不多。我的朋友就在城北开了一家咖啡店。咖啡店经过了别致的装修，依托城北最大的学校，也做了一番宣传，但生意总是不好。后来学校也撮到市郊，生意更是冷清。这表明并不是人越多就越好。
房产也是这样。
房产面对的不是普遍的人群，而是有需求的租户。这些租户是按城市的功能区域分散的。相对来说，在老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段应该是租赁的热点区域，因为这一带是城市最热闹的地方，而有着良好收入的高级职员，总是有着固定的夜生活，就算租金高一些，也会因为交通费用的相对降低而被人接受。同样情形也表现在商务功能聚集和外资企业集中的地方，毕竟，住在购物与交通都十分方便的地方是令人羡慕的。其次，你可以选择文教区和公司外企集中的地方，就算不是城市 中心，这种地方也是让许多租户动心的。
你还要计算的是你的购房款与你的租金的此例关系。比如你购入一个价值30万元的房产，首付三成按二十年还贷，那么你每个月还银行1400元左右，而算上房产的折旧和你管理的消耗及其他费用，那么你这个房产月租金应在1700元左右。其实，在房产价格已经高涨的杭州这样的房产已属稀缺，那你也不必强求，你可以相应制定一个再低一点的实现目标。
拿北京来说，目前已成势的房产投资区域一般和商圈相连，此如国贸商圈、燕莎商圈、亮马商圈、亚运村商圈，中关村商圈等，你瞄准的租户群就是这些商圈中的从业者。一般来说，东部商圈的房子多租给各跨国公司的外籍职员，他们要的是舒适和有品位的居住条件，能支付8000一13000元的月租金，所以高档外销房好销；中关村外地来北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000一6000元的月租金。
当然，同一区域的项目也会有差异，如中关村会因为缺少高档外销公寓而使那里的个别项目租金高过东部，而东部因外销公寓"扎堆儿"会使有的项目成为"二流老外"(韩国人、俄罗斯人等)的乐园，月租金相对较低。
投资淘到宝当然好，而且这些机会真的有。有一次我因为工作的原故好几天没有上网，而那时我正准备买入一个房产。那天打开电脑，突然有一个好房子进入我的视线。我想这房子是昨天挂上同的，应该还没有卖掉。我马上打电话去咨询，才明白当天就出售了。原习来是房主家庭出了变故。蕊常塌爨，所以价格此一般价格每平米低了三百元，成了抢手货。
如果你连续一星期看到同一套便宜的房产每天上网，建议你看都不用看。这些房产肯定存在着很严重的问题。你如果不放心，可以多打几个电话去核实一下，一定有一个比较负责的经纪人告诉你那房产存在的问题。有一次我就碰上这样的事，一个很新的，地段也不错的，而且价格特便宜的，搂层也好的房产。我就打电话，经纪人推说自己也没有看过，说了地方让我自己看，我真的自己去看了，那个房产居然在一个饭店的楼上，而且虽然户型南北，其实南面是条走道，根本没有窗，所以压根就是北向的。我一上楼就被烟熏得不行。你想，买了这种房产，会有白领去住吗?
所以我后来得出个结论，如果是好一点的房产，经纪人一定会陪你去，怕你偷了房源，还要在看房前签委托合同，怕你擞了他们自己和房东谈。如果是经纪人说了地名让你自己去看的房产，要么是他们自己没有把握，反正多做一套算一套，要么就是他们自己都没有了信心，索性让你自己看着办吧，一般情况下-型驳你不要买这样的房产总之，你买之前，先要看看那个地区的整体规划，不要买一个马上就要被拆的；二要素自到现场去考察，核对每条信息，三是不要过份相信自己的眼睛。真正具有投资价值的物业不是一眼就能看出来的，还要到房产附近多问。有一回我就听信了经纪人的话，以为某个房产物管费是20元，因为经纪人出具了物管收据。等我买了这个房产再去物管部门时，才发现另有一笔18元的清洁费是另计的。幸亏数字不大，否则我的租金只能相应减少来对冲这笔费用了。如果过高的物管费用吓退了你的租客，岂不大亏?你还要考虑的是同地区的房产的结构，很多投资者都觉得只要看中了地段，投资收益就有了保障，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价，势必会影响投资价值。你必须注意资源上的独占性，即一处房产在它的小区中的地位，包括户型，朝向、采光以及楼层等等的无法替代性。
另外，你还要考虑的是房产的本身质量问题。因为在房产起步初期，房产不免鱼龙混杂，良莠不齐，只要有地，就能建房发财。在许多优质房地产公司，花费更多的精力和金钱打遣自己的地产品牌的同时，许多垃圾工程也应运而生。这一时期的房产有许多的设计太不合理，而且质量可疑。第二个问题是有一个时期开发商对房产本身质量的保证与规划缺乏远见，楼与楼之间间距小，没有绿化。
试想相似地段的几个接盘，一个绿化好、房型好，楱群之间有合理的绿化带，地下车库与社区设施完备。而另一个却是拥挤不堪，没预留适当的车位，绿化很少，但是很可能在出售时两者拉开的档次并不大，而这两种价位却可以在以后的市场中体现出来。
有的朋友买了房产，也按预计的价格租了出去，就以为万事大吉了。这也是不行的。投资房产是一件系统的事，如果你是付现金买进的，那你起码要关心一下那个地区的规划有没有变动，会不会面临拆迁，会不会增设公共的设施，会不会拓宽那个地方的主干道，会不会多设几个车站，这和你的租金高低息息相关。
如果你是按揭买进的，更应关心银行的贷率，关心一下你是否需要提前还贷。
因为世界上根本不存在没有风险的投资!道理很简单，任何投资都有一个投资成本的预算问题。市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。房地产的投资成本测算较其他领域要复杂得多，其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费，还受到汇率变动，通货膨胀，政策变动等因素的影响，需要较多的专业知识，不易测算，这也产生了投资风险。"以房养房"不是个简单的过程，所以你得有心理准备。
首先是来自房市的波动风险。虽然不动产的波一动性相对股市要小一些，但仍然是有波动风险，特别是在某些特定情况下，其波动幅度还很大，尤其是在形成高价的房地产"泡沫"破裂后，经济危机及经济衰退期时更是如此。如前些年日本房地产"泡沫"的破裂、香港房地产价值受亚洲金融风暴打击而出现的大幅下降就是例子。
但是大幅度的下跌也并不意味,你的房产就一定跌得很厉害。因为，房地产本身所具有的区域性决定了房地产市场带有鲜明的地域特性，不像股市、邮市等具有全国统一的市价。
可能附近的城市楼盘跌了，你的楼盘还在涨。这是有许多征兆的，你可以在下章里看到我的详解。
其次，房产的供给量与客户的有效购买量的动态变化也会产生风险。
毫无疑问，银行按揭的优惠条件对买房人是极其有利的金融支持，成全了许多人"居者有其屋"之梦。但是，天有不测风云，有些将来的事不一定现在就预料得那么周全，将来也许会有意外的事情发生。如果还贷额占收入或资产比重较大，出现还贷困难，则房子有被银行收走的风险。
如果对房地产市场的风险程度没有清醒的认识，
第二节 你可以这样投资房产
现在你可以考虑自己做一回投资客了。那么我们可以先来看看房产投资有哪些类型。因为选择适合自己经济状况的住房投资模式很重要。一般来说。目前有以下几种住房投资模式：
住房投资模式
第一种：接购房。住房实物投资是直接投资。即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后。或出售或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式。
第二种：合冀分成。合建分成就是寻找房。折旧建新。共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务相当精通。这种手法如果操作得当，可以玩"空手道"。目前不少房地产开发公司也都采用这种方式开发房地产。只是规模较大。在合建方式上也存在多样性。这对老百姓来说不太适用。
第三种：以旧翻新。即把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼酶耐加价值。最后将修葺新的楼宇出售或转租。从中赚取利润。采用这种方式投资商品房时应注意尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的单身公寓极受欢迎。另外。在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构。确定装修之后的楼宇的使用性质以及目标顾客，切忌盲目。
第四种：以租井租。以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后用不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当"二房东"。有些投资人。将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。第五种：以房换房。以房换房就是以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产。在别人尚未意识到之前。以优厚条件采取以房换房的方式获取房产。待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。一般是换进门面房或即将要动迁的房产。在操作中要注意获取的规划信息一定要准确和保密。
第六种；以租代购。所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同。蜀爰韵期限内购买该房。开建壹蜀以出丽断定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。
从时间上看，房产的投资有三种方法：
一．短线投资。典型的短线投资方式是炒楼花。房还未兴建或尚未建好，先向发展商预付一笔定金。通常是房价的10％一30％，余款分期付，直到交付使用时才付足全额，甚至还可以剩下一部分款额采取按揭方式分几年支付。这样。买家买的时候其实只是一份楼花合约而非现房。但当市道看好时。将实际只付109|5一309|6房价的楼花转卖。其所赚取的差价就很可观。
二．中线投资。中线投资是期望在一定的时间内一次性获取较高的收益而进行的投资。也包括选择有升值潜力的期房，即买楼花，但不急于短炒短卖，而是有计划地购进与卖出。通常的投资方式是在房市低迷及启动上升的初期购进低价现房，待房价上涨时抛出。中线投资稳健而不保守，适合所有的投资者。
三．长线投资。这是投资者期望在较长的时期获取稳定的定期收益而作的投资。投资者购房主要用于出租来获取长期收益，当然，若遇房价急涨时亦会抛出。以获取高额利润。长线投资适合有一定资金量，且又无其他投资的一家庭投资者。由于没有资金压力，可以进退自如，可攻可守。承受的风险相对小些。
依我来看，作投资最重要的是根据自己的时间安排来分配资金。因为每个人的情况不太一样。举一个例子。有一天同时来了两位朋友。第一位朋友说有十来万的闲置资金可以用来投入房产。另一位表示也有差不多的资金。我让第一位买一个靠郊区的中套期房，按十年七成按揭；我劝第二位买市区一个小套的二手房产。七年六成按揭。他们就叫了起来：为什么我们同样的资金，你却让我们不一样处理。我对他们说。第一位年纪轻，目前没有孩子。所以这笔钱至少三五年不会动用。远郊的房产预计第三年交房，整个小区的配套要在十年左右的时间完成。所以这笔钱投下去是不会立刻见效的。要等得起。而第二位朋友已经有了孩子了，开销会越来越大，所以必须缩短回报周期。。你买市里的现成的房子。立刻可以用来出租。每月以租还贷，减少还贷压力。七年后你的孩子读高中，这笔租金就能充作大学的准备金。两人听了。觉得有道理。这只是一个简单的例子。
依我的情况，在我入市的时候炒楼花已经不可能，所以我作的一般是中线的打算。为此，我尽量减少附带的支出。并在合适的时候出手。而且我也没有用拍卖的方式来买过房产。虽然我觉得这会是一种最公平的手段。
第三节 你必须做的功课
在购买第一个房产时务必十分注意。因为在此之前，你对房产的投入一无所知。你必须尽快进入，了解内情。读懂每一个信息要投入房产买卖，就要随时关注市场行情，在涨价跌价的过程中分析形势，投入或者撤出。
这里的前瞻性不仅是对所投资房产的判断。更多的是对经济形势、国家政策的理解，特别是对经济杠杆的理解。还要对各种新闻报道的背景作一点了解，对一些重要信息要深入研究。比如。对二手房上市交易限制的估计、交易程序是否会简化转按揭手续的放开与否等等。这些因素都是对投资变现等等的制约。如果其中一个环节有问题。将会使你的房产砸在手里。
十年前。人们会非常相信新闻媒体。因为报纸是政府办的。新闻消息又是白纸黑字的东西。但现在随着新闻单位的增多。政府信息的渐渐公开和资讯的丰富。报刊杂志等媒体的消息和新闻有时是不准确的，甚至是失实的。最好的例子就是关于手机单向收费的问题。自从1998年以来新闻媒体多次报道要实行了
共同愿望，但是许多年过去了，手机收费依然是双向的。房地产方面的新闻信息也是这样。有时会出现一些误传或不当信息。也需要我们去解读。简单地看一下近几年来政府对于房地产业的政策是紧锣密鼓地推行着，为房地产的发展推波助澜。一纸纸文件。成就了多少人的财富之梦，又破碎了多少人的美梦。有的人就是太执迷于新闻媒体的报道，才在错误的时间踏入了房产市场。
在中国房产开发过程中，我觉得政策有时是滞后的，有时是不切实际的。比如近年来媒体多次预言杭州房价要跌了，可是市场却一路高歌。所以解读新闻要从两个方面着手：一是分析新闻的可信度。深层思考和分析新闻出台的背景以及它实行的可能性：二是不能光读新闻标题。因为现在有些新闻标题会运用夸张的手法吸引读者视线'。所以有些内容和标题并不完全一致。甚至会隐含着截然相反睁肉蜜。
下面我将为大家解读房地产业的重大信息：我看房产泡沫
在我进行投资的时候。曾经有几次抑制房价上涨的高潮。大概2002年左右，国家建设部的领导两次到杭州来考察，研究杭州房产究竟有没有泡沫。那时的媒体都很激动。大家纷纷表态房价应该降低。大大小小的报纸都深入到一线需要房产的老姓家中。听百姓讲房产梦。我当时正想购入房产，同事就劝我不要再买了，等跌一下再说吧。但是，我就认为房价不会跌。
朋友很吃惊，问我为什么7我说了几点道理。一是杭州经济房火爆不火爆7朋友说当然火爆。。那么经济适用房的命中率有多少呢7大概也就千分之一吧。其中有多少是被人占掉的呢7还不清楚。这就说明杭州的房产需求量是相当大的。这还不算那些没有资格购买经济房的人群。二是看报上都是哪些人在发言，有没有权威性。有没有指向性。现在报纸采访你。你会说房价正合适吗7所以说报纸就算是民意也不能代表方针。三是杭州的城区还有没有成片的新建筑7现在的楼盘都已经建到了哪里？如果说这些楼盘价格下降一些我也不觉得奇怪。但是市中心的房产绝对不会跌。
事实果真如此。这以后每到有了新的房产政策出台，我国爨厦蝮令来咨产型俨然成。新闻发言我扣个人收入调节税再举个例子。2003年秋，杭州市政府为了抑制房价，杜绝短期炒房。出台了恢复征收20％个人收入调节税的政策。从2004年元旦起执行，新闻报道都认为此举必然会挤走房产投资家。政府的初哀是良好的。但是却没有考虑：一手房的交易是一种市场交易的过程。对买卖双方来说并没有特别大的约束力。这个税收增加了交易的成本，增加的税收必然会由买家承担。所以我选择了买进。果然。此举没有降低房价。反而再次抬高了房价。
当时这个政策一出台我就说房价不会跌。我的一个朋友听了这句话就决定不要再等，下单买了一个二手房。几个月后，税收取消了，他为此多付了一万多的税款。有一天他打电话埋怨我说："你怎么说房价不跌，害得我多花了一万多？"
