关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的说明——基础 住宅工程质量保证书

"两书"为什么不能缺

　　"两书"指得是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，开发商应在交付房屋
时向购房者提交。"两书"可以使房屋的质量得到保证。根据《建筑质量管理办法》，
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基
础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、
有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖
期、供冷期；电气管红、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。商品住宅的保修
期限不得不低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的定保修期的存续
期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的
最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。房地产开发企业
在向用户交付新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，
可以作为商品房购销合同的补充约定。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的
约定，承担保修责任。
　　有关法律法规的相关规定和相关证书的规范文本


　　中华人民共和国土地管理法：
　　第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、
行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建
设用地申请，经土地行政入管部门审查，报本级人民政府批准。
　　第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院
规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使
用土地。
　　第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等偿使用合同的
约定或者土地使用权草拟划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途
的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其
中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部
门同意。

　　中华人民共和国城市规划法：
　　第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目
的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用
地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在
取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，
经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。
　　第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其
他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行
政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单
位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工
手续。

　　中华人民共和国城市房地产管理法：
　　第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下科称土地使用权）在
一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有
土地的使用权方可有偿出让。
　　第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地
计划。
　　第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%
以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证
明。
　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部
门和土地管理部门登记备案。
　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　城市商品房预售管理办法：
　　第五条商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%
以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
　　第六条商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城
市、县房地产管理部门办理预售登记，获得《商品房预售许可证》。
　　第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人祟《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

　　建筑工程质量管理条例：
　　第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规
定的该工程的合理使用年限；
　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

　　商品房销售管理办法：
　　第六条预售实行预售许可证度。
　　商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营
管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
　　第七条商品房现售，应当符合以下条件：
　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企
业资质证书；
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已经过竣工验收；
　　（五）拆迁安置已经落实。
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他
配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　（七）物业管理方案已经落实。
　　第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人祟商品房的有
关证明文件和商品房销售委托书。
　　第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证
书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量
保证书》、《住宅使用说明书》。

　　商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定：
　　第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质
量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的
补充约定。
　　第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的
法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品
住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委
托的单位。
　　第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
　　1、 工程质量监督部门核验的质量等级；
　　2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
　　3、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
　　屋面防水3年；
　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室，管道渗漏1年；
　　墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
　　地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
　　门窗翘裂、五金件损坏1年；
　　管道堵塞2个月；
　　供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
　　卫生洁具1年；
　　灯具、电器开关6个月；
　　其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
　　卫生洁具1年；
　　灯具、电器开关6个月；
　　其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
　　4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
　　第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修
期限不应低于规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅
工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
　　第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户
对住宅设备、设施的正常运行签字认可，用户验收后自行添置、改动的设施、设备，
由用户自行承担维修责任。
　　第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（邮件）的类型、
性能、标准等作出说明、并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
　　2、结构类型；
　　3、装修、装饰注意事项；
　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
　　6、门、窗类型，使用注意事项。
　　7、配电负荷；
　　8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等应注意事项的说明；
　　9、其他需说明的问题。
　　第九条住宅中配置的设备、设施、生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使
用说明书》中。
　　第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供
给用户。
　　第十一条《住宅 质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发
放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

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