爱华网通过整理分析现有的一些上市公司案例，其实不难发现在企业首发上市过程中关于集体土地的一些问题并不十分复杂，主要就是集体土地的出资问题和集体土地租赁的问题。而在实务中遇到这种问题常常觉得没有头绪的主要原因还是在于国家对于土地管理立法和执行的混乱，导致在整理和判断这一问题时有些无所适从。由于土地问题有着严格的监管制度，这些问题处理过程中都会有政府部门的背书，因而在处理这些问题时只要能够了解事情整个脉络并不违反相关法律规定就可以了。
（1）集体土地分类
要清楚了解集体土地一些问题的解决思路，那么首先要明确集体土地的分类情况。
根据目前的规则体系，集体土地如果从大的范畴里划分，主要包括农用地、建设用地和未利用地三类，而农用地又可以分为耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地共五类，耕地又可以分为基本农田和其他耕地。
根据目前国家的土地使用和监管政策，集体土地归集体所有，不得任意买卖，且主要由集体组织内部人员通过承包租赁的方式进行使用。集体土地分类就要求土地使用者在使用土地时必须严格按照每个分类不同的要求进行使用，不然就可能是违规行为。
（2）集体土地与畜禽养殖
集体土地除了我们理解上的农民用以种菜种粮食之外，在规划化利用上可能主要有如下几个方面：
①规模化农业开发，比如种植园林植物、粮食、牧草等；②规模化畜禽养殖；③工业用地。第一种情况基本上不构成障碍，第三种情况基本上就是违规建筑，需要清理或纠正，对于第二种情形，实践中倒是有一些争议，好在《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发[2007]220号）在这个问题上给了我们一些思路。主要意见如下：
①用地原则
A规模化畜禽养殖用地的规划布局和选址，应坚持鼓励利用废弃地和荒山荒坡等未利用地、尽可能不占或少占耕地的原则，禁止占用基本农田。
B规模化畜禽养殖用地确定后，不得擅自将用地改变为非农业建设用途，防止借规模化养殖之机圈占土地进行其他非农业建设。
C占用耕地的，原则上由养殖企业或个人负责补充，有条件的，也--可由县级人民政府实施的投资项目予以扶持。
②审批手续
A 集体组织内部兴办规模化畜禽养殖所需用地按农用地管理，作为农业生产结构调整用地，不需办理农用地转用审批手续。
B其他企业和个人兴办或与农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织联合兴办规模化畜禽养殖所需用地，实行分类管理。畜禽舍等生产设施及绿化隔离带用地，按照农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。管理和生活用房、疫病防控设施、饲料储藏用房、硬化道路等附属设施，属于永久性建（构）筑物，其用地比照农村集体建设用地管理，需依法办理农用地转用审批手续。
③使用模式
从目前实践来看，企业利用集体土地主要有两种典型方式：一种是发行人与村委会或土地承包经营权人直接签订租地协议后，在该租赁土地上自行建场，另一种是合作建设农户在与村委会或承包人签订用地协议后，按照发行人提供的设计方案投资建场，建成后再租赁给发行人使用。这两种模式在实践中都比较常见，当然管理起来也是截然不同的思路，不过只要程序合规不存在纠纷也不会存在什么重大问题。
（3）审核重点关注
从现有审核实践来看，企业上市过程中涉及集体土地的问题主要有四大类：①集体组织外的人员是否有权租赁集体土地；②租赁土地程序是否合规以及是否存在纠纷或潜在纠纷；③是否严格按照集体土地的用途进行使用，是否违反了相关土地管理法规；④租赁集体土地是否损害了集体组织以及相关人员的利益。
第一种情况在实践中遇到的倒不是很多，主要情形可能就是集体土地约定不得租赁给集体组织以外的人使用而租赁。如果存在上述瑕疵的情形，那么首先要做的就是重新理顺租赁关系，如果通过一些措施能够弥补租赁关系的则尽快处理，如果租赁关系无法修复的话则需要尽快清理并提供补救措施。
第二种情形在实践中属于出现问题最多的一种情形，主要是情调租赁协议和租赁程序的合规性，这里又分两种主要情形：
①发行人与村民签署土地承包经营权的租赁合同问题。在实践中，一般情况下出于方便管理的目的，一般都是由村民委员会作为农民代表来签署协议，那么可能需要关注的问题有：关注出租合同程序是否合法，农户是否有出租承包经营权的权利，是否符合法律相关规定；土地承包经营权出租合同是否需要主管部门批准或备案等。
②发行人土地租赁协议是与法人签订需要关注事项。发行人与一家公司就土地承包经营权签署了流转合同，重点关注到这种流转合同是否合法，以及这家公司取得土地承包经营权时是否存在瑕疵，这个问题重点关注并分别介绍林地经营权的权属沿革及流转手续办理情况。
第三种情形在实践中也比较常见，不过一般出现这种情形就属于性质比较严重的行为。总结起来，不按照国家规定用途使用集体土地主要有以下几类情况：①基本农田被用作其他耕地用途；②耕地被用作建设用地用途；③建设用地被用作工业用地用途。基本农田是国家耕地保护的红线，不论是什么用途和目的均不得占用，在多数农业类上市公司审核过程中，都会被关注是否存在占用基本农田的情形。耕地被用作建设用地也是不可以的，除非改变土地用途，比如最常见的农村耕地转变为宅基地的情形，应该由县级政府部门出具相关文件。
第四种情形可能包含几层内涵：①集体土地租赁价格是否公允；②集体土地租赁是否履行了必要的村民决策程序；③集体土地租赁是否存在争议或者纠纷；④集体土地是否存在不能一视同仁的情形。
